對(duì)于房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的分析

黃美娟

（凱德商用房產(chǎn)管理咨詢(xún)（上海）有限公司北京分公司，北京 100000）

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，需要大量的資金支持其發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)性很大，一旦無(wú)法從銀行獲得貸款，那么我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而使整個(gè)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風(fēng)險(xiǎn)，保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道

我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要是銀行，隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整，使得我國(guó)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式發(fā)生了很大的困難。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要包括以下幾個(gè)方面：

1.1 銀行貸款

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金困難。

1.2 上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市來(lái)進(jìn)行融資，對(duì)于解決房地產(chǎn)發(fā)展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)安全的考慮，對(duì)于能夠上市的房地產(chǎn)企業(yè)限制的很?chē)?yán)格，當(dāng)前只允許一些具有相應(yīng)實(shí)力的企業(yè)借殼上市，對(duì)于一般的房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很難通過(guò)上市融資。

1.3 海外房產(chǎn)基金

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入進(jìn)行，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步對(duì)外開(kāi)放，大量海外資金涌入我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資具有十分重要的意義。但是當(dāng)前國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)，這就使得很多企業(yè)在操作的過(guò)程當(dāng)中得不到有效的規(guī)范，不利于海外基金在房地產(chǎn)行業(yè)中充分發(fā)揮作用。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析

2.1 實(shí)際融資渠道較為單一

雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)的束縛，不能夠?qū)鉀Q房地產(chǎn)行業(yè)融資有根本性的作用。因此當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。

2.2 企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴(lài)過(guò)重

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，我國(guó)逐步建立起完善的金融市場(chǎng)，但是由于我國(guó)金融市場(chǎng)起步時(shí)間較晚，在很大程度上對(duì)于房地產(chǎn)的融資都集中在間接融資上。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自己的資金量往往不足以支持其開(kāi)發(fā)，因此主要是依靠銀行借貸當(dāng)中，這使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)性十分巨大。

2.3 海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題

海外基金在進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，往往采用自由的比較成熟的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)國(guó)內(nèi)的合作伙伴進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)。由于我國(guó)實(shí)際情況與其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問(wèn)題。因此國(guó)外基金在進(jìn)入我國(guó)時(shí)往往具有較高的要求，一般的房地產(chǎn)企業(yè)并不能通過(guò)國(guó)外基金的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。除此之外，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，存在很多不明確的地方，國(guó)外投資者在進(jìn)入中公時(shí)存在較多的顧慮。

3 房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢(shì)

理想的房地產(chǎn)融資體系應(yīng)該是這樣的：房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)所需的資金主要都是自有的，或者是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)益型融資方式獲得的；中期資金則通過(guò)混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷(xiāo)售過(guò)程中，購(gòu)房者的個(gè)人住房貸款則主要通過(guò)銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場(chǎng)中，銀行資金則可以發(fā)揮更大的作用。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是銀行資金向風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的住房消費(fèi)領(lǐng)域傾斜，信托基金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)債券則迅速補(bǔ)充銀行在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域收縮所產(chǎn)生的行業(yè)發(fā)展資金不足。在這樣一個(gè)融資體系中，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都實(shí)現(xiàn)了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調(diào)節(jié)和平衡機(jī)制，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)因?yàn)殂y行信貸政策的調(diào)整而對(duì)自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生太大的沖擊，同時(shí)由于房地產(chǎn)資金來(lái)源的多元化與公眾化，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也得到了保證。

4 發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

4.1 建立多層次的房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資當(dāng)中存在的主要問(wèn)題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對(duì)這種情況，應(yīng)該根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，有針對(duì)性性的豐富房地產(chǎn)的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個(gè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要，有針對(duì)性的進(jìn)行金融創(chuàng)新，開(kāi)放出相對(duì)應(yīng)的金融產(chǎn)品，為其提供便利。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行,缺少專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高,中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類(lèi)型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。筆者認(rèn)為可以通過(guò)以下方式進(jìn)行嘗試一是擴(kuò)大權(quán)益融資比例，降低行業(yè)整體債務(wù)依存度；二是對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，可發(fā)行短期債券融資，對(duì)于中小型企業(yè)，則可以大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等方式。

4.2 完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國(guó)家、地方和部門(mén)頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，做出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

4.3 加強(qiáng)對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金的引導(dǎo)

外資銀行以及境外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是中國(guó)房地產(chǎn)金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產(chǎn)品和房地產(chǎn)融資渠道會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)，外資資金的進(jìn)入會(huì)加速中國(guó)金融體系的建設(shè)。但同時(shí)，由于外資的逐利性，特別是游資更強(qiáng)的投機(jī)性，它們的大量進(jìn)入或流出會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可估量的影響，因此有關(guān)部門(mén)必須密切關(guān)注國(guó)際“熱錢(qián)”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，防止其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大的沖擊。

總結(jié)

綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元合理的、符合我國(guó)國(guó)情的融資渠道，除了不斷克服現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的金融調(diào)控政策給傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來(lái)的消極影響外，下階段我國(guó)應(yīng)重點(diǎn)培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠。總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。

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