淺談房地產(chǎn)工程管理的模式和方法

孫紅兵

（天豐置業(yè)（泰州）有限公司，江蘇 泰州 225300）

工程管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)中不可缺少的重要組成環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)單位在完成房地產(chǎn)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地征用、住戶拆遷工作之后，接著就應(yīng)請專業(yè)的施工單位進(jìn)入現(xiàn)場，進(jìn)行工程的施工建設(shè)過程，完成房地產(chǎn)建設(shè)的物理實(shí)現(xiàn)。工程管理的主要目的就是按照制定的規(guī)劃方案，根據(jù)計(jì)劃而合理的管理工程建設(shè)任務(wù)，最終或按區(qū)域、按時間、按批次交付使用。現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)是-個具有多道步驟和多項(xiàng)程序的綜合性系統(tǒng)工程。在這樣的綜合性系統(tǒng)工程中，每-個步驟或程序都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最后成功。

1 工程管理的主要內(nèi)容

項(xiàng)目工程管理是開發(fā)建設(shè)單位在項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的全面管理。項(xiàng)目的建設(shè)期是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要階段，集中了基本建設(shè)過程中的各項(xiàng)實(shí)務(wù)操作，項(xiàng)目工程管理就是在這一階段中，對工程施工建設(shè)過程中各項(xiàng)具體的作業(yè)和事件所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及與社會各有關(guān)方面的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理主要內(nèi)容包括工程建設(shè)總設(shè)計(jì)、施工單位招標(biāo)、工程建設(shè)過程配合協(xié)作、工程質(zhì)量監(jiān)督檢查以及工程的竣工驗(yàn)收。

1.1 工程建設(shè)組織總設(shè)計(jì)

工程建設(shè)組織總設(shè)計(jì)，是全面安排開發(fā)建設(shè)工作的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。編制和報批工程組織總設(shè)計(jì)是開發(fā)區(qū)建設(shè)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作，其基本內(nèi)容包括：1)開發(fā)區(qū)的概、兄及工程特點(diǎn)。2)開發(fā)建設(shè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃。3)工程建設(shè)部署和總平面布置圖。4)主要技木經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括開發(fā)周期、總投資額、建筑工程單方造價及投資節(jié)約等。

1.2 工程建設(shè)中配合協(xié)作開發(fā)區(qū)工程建設(shè)范圍大、工程項(xiàng)目多，施工周期長，配合單位多，在建設(shè)過程中經(jīng)常產(chǎn)生一些矛盾，需要及時疏通，以保證建設(shè)的順利進(jìn)行，在工程建設(shè)配合協(xié)作中，應(yīng)做好這幾個方面的工作：

實(shí)行開發(fā)建設(shè)總包制。組織好有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位之間的配合協(xié)作。加強(qiáng)調(diào)度工作。要定期召開調(diào)度會議，調(diào)度會議應(yīng)有規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位、市政公用單位等有關(guān)部門參加。

1.3 工程質(zhì)量監(jiān)督檢查

工程質(zhì)量是勘察質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量，原材料、半成品質(zhì)量，施工質(zhì)量以及使用維護(hù)質(zhì)量的綜合反映，所以對整個開發(fā)建設(shè)過程都要進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。除依靠政府工程質(zhì)量監(jiān)督站和施工單位質(zhì)量自檢外，開發(fā)公司也要重初工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，深入施工現(xiàn)場、開展工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。

1.4 工程竣工驗(yàn)收

組織工程驗(yàn)收小組，施工單位在完成合同規(guī)定的內(nèi)容，達(dá)到竣工使用條件后，要發(fā)出竣工驗(yàn)收通知，由開發(fā)公司組織驗(yàn)收小組參加驗(yàn)收。檢查工程質(zhì)量，施工單位要向驗(yàn)收小組提供施工過程中有關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)、檢查的資料和數(shù)據(jù)，按國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行鑒定驗(yàn)收。檢查使用條件。對所驗(yàn)收的工程；除質(zhì)量合格外，必須達(dá)到使用條件，方可竣工。辦理工程移交和結(jié)算。

2 房地產(chǎn)工程管理的意義

項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容廣泛，事務(wù)繁多，又具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，必須有系統(tǒng)、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設(shè)按時、保質(zhì)順利竣工。項(xiàng)目工程管理是整個開發(fā)建設(shè)過程中的重要環(huán)節(jié)。

2.1 它是整個項(xiàng)目建設(shè)過程中主要的職能工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)的整個過程，在前期研究決策階段、施工建造階段、后期交付使用和營運(yùn)階段中，所有工作，都可納入項(xiàng)目工程管理的范圍，包括了項(xiàng)目在其正式實(shí)施過程中的全部職能活動。因此，項(xiàng)目工程管理是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中主要的，也是工作量最多的職能工作。

2.2 它是疏通項(xiàng)目建設(shè)過程中-切社會關(guān)系的樞紐

在項(xiàng)目建設(shè)期間，必須要與社會各有關(guān)企業(yè)或部門發(fā)生聯(lián)系，以取得各方面的配合與支持。各個方面在項(xiàng)目建設(shè)過程中都要發(fā)揮不同的作用，不能缺少任何一個個環(huán)節(jié)，它們都是建設(shè)整體的一個組成部分。而所有方方面面的關(guān)系，都要由項(xiàng)目工程管理人員去疏通聯(lián)絡(luò)，以保持與各方面良好合作關(guān)系，保證項(xiàng)目建設(shè)的完整性。

2.3 它是整個項(xiàng)目建設(shè)過程中的綜合性基礎(chǔ)管理工作

項(xiàng)目工程管理是項(xiàng)目建設(shè)過程中第一線的現(xiàn)場管理，與項(xiàng)目工程施工建造的每一道工序、每-個環(huán)節(jié)、每-件作業(yè)相聯(lián)系。第一線的管理工作具有極強(qiáng)的復(fù)雜性、綜合性，要求管理員監(jiān)督、檢查和掌握現(xiàn)場施工作業(yè)的每一個過程，以保證項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量和效率。

3 房地產(chǎn)工程管理的方式

3.1 選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確地對土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約工程的造價。一個優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確地對房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少并且避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約了工程造價并加快了工程進(jìn)度。

3.2 選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應(yīng)當(dāng)有一個整套的組織架構(gòu)，如:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽(yù)。

3.3 建立高效合理的管理模式。高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類。如:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理。

4 房地產(chǎn)工程管理的改善措施

4.1 房地產(chǎn)工程管理的基本模式

職能制管理模式：職能制管理模式是按照專業(yè)分工的原則，把相應(yīng)的管理職責(zé)交給這些職能機(jī)構(gòu)，不同專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)有權(quán)向下級單位下達(dá)命令和進(jìn)行指揮，其專業(yè)業(yè)務(wù)管理應(yīng)向企業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)并匯報。項(xiàng)目經(jīng)理制管理模式：項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理模式是目前在項(xiàng)目工程管理中采用較普通的-種方式。它是按照項(xiàng)目分工的原則，在企業(yè)經(jīng)理下面設(shè)立一個或數(shù)個以項(xiàng)目經(jīng)理為首的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目實(shí)施的全過程進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程指揮部管理模式：對于較大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)常采取工程指揮部的形式對項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)行全面管理。工程指揮部是項(xiàng)目工程管理的特別機(jī)構(gòu)，由項(xiàng)目建設(shè)的合資各方共同協(xié)商參與組建。

4.2 項(xiàng)目工程管理模式的選擇

任何一種工程管理模式及其機(jī)構(gòu)的設(shè)置，都不可能是十全十美的，對于某個特定的項(xiàng)目來說，究競選取-個怎樣的管理模式，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和所處的環(huán)境來取舍。因此，對某項(xiàng)目工程選取一種管理模式時，關(guān)鍵在于這種模式對于項(xiàng)目工程本身的適應(yīng)程度。例如一家公司在同一時期內(nèi)進(jìn)行很多項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的規(guī)模都比較小，所采用的技術(shù)又多是標(biāo)難化的，可以考慮采用職能制管理模式。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)施工周期長，技術(shù)含量高的綜合性工程.在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個階段.都必須對其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。房地產(chǎn)工程管理工作是一個系統(tǒng)工程，它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。

[1]周鴻.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理全案[M].人民郵電出版社.2008.

[2]王慶謄房地產(chǎn)開發(fā)概論[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.