小產(chǎn)權(quán)房：剿滅還是招安

文/魏雅華

小產(chǎn)權(quán)房：剿滅還是招安

文/魏雅華

2012年的開年，國土部宣布，今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題。中國數(shù)量驚人的小產(chǎn)權(quán)房，又一次走到了十字路口。中國所獨有的小產(chǎn)權(quán)房問題，又一次發(fā)出“哈姆雷特之問”：生存還是滅亡？這是個問題。

國土部今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題

2012年2月19日《京華時報》刊登了這樣一條新聞：《國土部今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題》。文中說：“在近日召開的全國推進(jìn)構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年全國將開始選擇試點城市，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。”

國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，國家明確規(guī)定城里居民不可買宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護(hù)。

初讀此文，似乎沒有什么新的內(nèi)容，僅僅是重申了國家對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策，特別是禁止性條款。

但細(xì)讀此文，有五個字很有嚼頭，那就是：“妥善處理好”現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房，顯然像濟(jì)南那樣，出動武警，出動裝甲車，大掀“強(qiáng)拆風(fēng)暴”，這樣的事是不會再發(fā)生了?！巴咨铺幚砗谩憋@然是排除“強(qiáng)拆風(fēng)暴”的。

我們再接著看刊發(fā)在人民網(wǎng)2012年2月21日上的另一條新聞：《國土部:規(guī)范開展農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃房試點》。其實，這件事在一年前便已經(jīng)開始了。這兩條新聞放在一起讀，似乎您能夠?qū)Α巴咨铺幚砗谩爆F(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房，會有所悟。

一問：開放“在集體的土地上建公租房”意味著什么

2011年1月25日，中央電視臺在晚七點的《新聞聯(lián)播》中，播出了一條看似平常的，時長不過一兩分鐘的短新聞：《上海：在集體的土地上建公租房》。

該新聞中說：“中國要建公租房，可建設(shè)公租房也并非易事，一要地，二要錢。投資大，利潤低，回收資金慢。很難吸引企業(yè)來投資?！?/p>

今年中國要建1000萬套公租房，需要資金1.3萬億元，占到我國銀行全年貸款總額的1/7?？上攵?，這對各地地方政府的資金壓力有多大。

上海市閔行區(qū)聯(lián)明村利用村里閑置的集體土地，建起了2.75萬平方米的公租房。聯(lián)明村村委會以每年7%的利息，向村民每戶集資15萬元，自籌資金8500萬，每戶每年可以分紅1萬多元。

用閑置的集體土地建公租房，似乎并沒有多少新意?？山鉀Q了困擾公租房建設(shè)的兩大難題：土地和資金。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長張學(xué)勤說，我們希望社會資金能夠投資公租房建設(shè)，這個想法可以通過一定的政策支持得到解決。在剛剛閉幕的北京市的兩會上，北京市住建委明確表示，鼓勵農(nóng)村在閑置的集體土地上建公租房。

新聞播出后，沒有看到多少網(wǎng)評，真的很平常。像中國新聞網(wǎng)每天都要播出的海量新聞一樣，被信息爆炸的天量新聞所淹沒。

然而，這著實是條包含著多么巨大的信息量的新聞，包含著異乎尋常的價值：

第一，農(nóng)民第一次被允許可以在自己擁有的集體的土地上建房，并從中受益；

第二，農(nóng)民第一次被允許對自己擁有的集體土地有了處分權(quán)，中國房地產(chǎn)市場不再是國有土地的單一模式。

這兩個“第一次”意義重大。

二問：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的民意調(diào)查說明了什么

這是一家大型門戶網(wǎng)站上的網(wǎng)上調(diào)查：

您認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是否是違法建筑？回答“不是”的為2466人，所占比例為57%，回答“是”的為1268人，所占比例為29.6%，回答“說不好”的為547人，所占比例為12.8%。

而問您贊成給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)房產(chǎn)證嗎？

回答“贊成”的為2950人，所占比例為68.9%，回答“反對”的為1144人，所占比例為26.7%，回答“不好說”的為187人，所占比例為4.4%。

比率如此之大，著實讓人震驚。人心向背，政府決策能不考慮嗎？

網(wǎng)上調(diào)查問：在低價與風(fēng)險之間，你會選擇什么?有45%的人認(rèn)為：雖然有風(fēng)險，但是價格低，還是會選擇購買。38%的人認(rèn)為，只要是自住，其實沒有什么風(fēng)險。3%是猶豫不決，14%考慮到風(fēng)險。不會購買小產(chǎn)權(quán)房子。

不要小看了這個調(diào)查，這就是在最寬松的語言環(huán)境下，自由表達(dá)的民意。

網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果直讓人嘆息：誰能抗拒小產(chǎn)權(quán)房的誘惑?

三問：小產(chǎn)權(quán)房是一道禁令便封殺得了的嗎

讓我們回顧一段舊事：2009年5月30日，深圳市人大通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。

許多媒體對這個《決定》是這樣解讀的：這個《決定》標(biāo)志著深圳為小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)了第一張“準(zhǔn)生證”，小產(chǎn)權(quán)房法化的大門從深圳開啟。買不起商品房的工薪們，眼里有了希望。但此決定才剛宣布，立即又被封殺了。

可中國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實，是一道禁令便能封殺得了的嗎？

如何處置小產(chǎn)權(quán)房，我們不能不先調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀。只有摸清了小產(chǎn)權(quán)房的生存現(xiàn)狀，才有可能作出正確的處置。

對于這一點，CCTV的評論員白延松說：有關(guān)部門對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的問題比原先預(yù)想的要嚴(yán)重得多。究竟有多嚴(yán)重？

深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局2008年初完成的一項全市住宅狀況調(diào)查顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房，占71%。

僅僅一個深圳，我們姑且將單位自建房、政策性住房排除在外，僅農(nóng)民建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房便多達(dá)“33萬棟，3億平方米，占住宅總量一半?！笔虑槭侨绱藝?yán)重，真如白巖松所說，“問題比原先預(yù)想的要嚴(yán)重得多?！?/p>

如此驚人的、天量的小產(chǎn)權(quán)房，如果剿滅，那不是要滅掉半個深圳嗎？

小產(chǎn)權(quán)房，鏟了幾十年了，在濟(jì)南、青島等城市，連武警、公安、刑警、法警，連裝甲車都出動了，鏟干凈了嗎？不鏟還罷，越鏟越多。絕不是只有深圳，小產(chǎn)權(quán)房占到了城市房產(chǎn)的一半還多。

四問：農(nóng)民有權(quán)在自有的土地上蓋房并出售嗎

說白了，小產(chǎn)權(quán)房問題是非常中國的土地問題。首先，靠賣地來維持地方財政本身的合法性便很可疑。

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：

“城市的土地歸國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定歸國家所有的以外，屬于集體所有?！?/p>

所以，農(nóng)村的土地是法定的農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)民享有對土地完整的的產(chǎn)權(quán)，即不受侵犯的財產(chǎn)權(quán)，財富權(quán)，處置權(quán)。

2009年6月6日，中國最權(quán)威的聲音，中央電視臺以《房改，別遺留新的歷史問題》為題，對深圳的《決定》所作出了一段非常精彩的評論。

國嘴白巖松評論說，農(nóng)民們發(fā)現(xiàn)，政府低價征收了農(nóng)民的地，高價賣出，發(fā)了大財。那么，農(nóng)民自己為什么不能用自己的地蓋房賺錢呢？

白巖松的話符合《憲法》精神，既符合法律，又符合法理。

幾天后，6月13日，CCTV的經(jīng)濟(jì)半小時又播出了《小產(chǎn)權(quán)房：一碗必須端平的水》的專題評論，說：

從目前來看，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售、交易、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)處于無政府狀態(tài)，在這種狀態(tài)中，政府損失大量的稅收、以及土地出讓金；開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的各方，在火爆的銷售中，賺到了大把的利潤。

這話說反了。

政府低價征地，使農(nóng)民的利益蒙受了巨大的損失，農(nóng)民的地，一經(jīng)政府的手，便十倍幾十倍地增值，政府發(fā)賣地之財，農(nóng)民遭失地之災(zāi)，公平嗎？政府用農(nóng)民的地來搞房地產(chǎn)開發(fā)賺錢，是為了“公共的利益的需要”嗎？若不是，又憑什么動用公權(quán)力來征地？

說“政府損失大量的稅收、以及土地出讓金”稅收應(yīng)該按規(guī)定補(bǔ)繳，而土地出讓金本身便是不義之財。

說“開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的各方在火爆的銷售中賺到了大把的利潤”；又讓人貽笑大方了。如此便宜的小產(chǎn)權(quán)房還能“賺到了大把的利潤”，那么，就不怕聽話的人反問一句：您的商品房又賺了多少？

五問：城鎮(zhèn)居民為什么不能在農(nóng)村購置宅基地

有人說，小產(chǎn)權(quán)房入市不合法，是因為它違犯了“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定。

中國城市的居民憑什么不能選擇定居農(nóng)村？這不是在以法律的形式，明確禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村定居嗎?這不是在以法律的形式，加深加固中國農(nóng)村和城市之間的二元結(jié)構(gòu)嗎?這不是在以法律的形式，加深加固中國農(nóng)村和城市之間，本來便已經(jīng)太高太深的城墻城壕嗎?這不是在以法律的形式，剝奪公民的自由遷徙權(quán)嗎？

現(xiàn)在農(nóng)村人可以進(jìn)城，并在城市落戶，買房定居，而城鎮(zhèn)居民卻不能到農(nóng)村落戶，買房定居，這對于城鎮(zhèn)居民是否公平，是否是一種歧視。

顯然，它違背了《憲法》所規(guī)定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的精神，它侵犯公民在中華人民共和國境內(nèi)的自由遷徙權(quán)。這一規(guī)定的謬誤，竟嚴(yán)重如斯。

六問：國外為什么沒有小產(chǎn)權(quán)房

改革開放三十多年以來，中國人逐漸形成了一個好習(xí)慣。那就是如果對哪件事有了疑問，便看看人家外國人是怎么處理這件事的，特別是市場經(jīng)濟(jì)程度較高、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的、成熟的國家，是怎么處理這件事的。

說這是一個好習(xí)慣，是因為這里蘊(yùn)涵著一個樸素的道理：它山之石，可以攻玉。

于是，人們便自然而然地將目光轉(zhuǎn)向國外，想知道同樣有著城市化要求、同樣在經(jīng)歷著或已經(jīng)歷過城市化過程的發(fā)達(dá)國家或發(fā)展中國家，是怎么處理小產(chǎn)權(quán)房這件事的。

可巡視的結(jié)果是：國外根本就沒有小產(chǎn)權(quán)房問題。

如果你就此詢問一位藍(lán)眼睛黃頭發(fā)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們會一臉的茫然，會反問你，什么叫小產(chǎn)權(quán)房呀?你得費(fèi)好大勁解說，說得口干舌燥，他們還是沒聽懂。

小產(chǎn)權(quán)房問題是一個中國獨有的，充滿了中國特色的中國式的問題。

在國外，大多數(shù)國家的土地是私有的，或是分作國有與私有的，個別國家或地區(qū)是國有的，唯獨中國，土地分成國有的和農(nóng)民集體所有的。

如此獨特的土地制度制造了中國社會的二元結(jié)構(gòu)，制造了新中國成立以來半個多世紀(jì)的中國式的三農(nóng)問題，中國農(nóng)村的貧困問題，已經(jīng)嚴(yán)重到非解決不可的時候。因為它嚴(yán)重地阻礙了中國經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的步伐，成了中國經(jīng)濟(jì)的瓶頸。

盡管年年中共中央的頭號文件都是農(nóng)業(yè)問題，可農(nóng)業(yè)問題還是會年復(fù)一年地成為中國的頭號問題。

這是因為我們始終不敢觸動中國的土地制度。建國五十多年來，中國的變化滄海桑田，可中國的土地制度紋絲不動。

現(xiàn)在，小產(chǎn)權(quán)房問題又一次碰上了這個問題。小產(chǎn)權(quán)房問題說到底，是農(nóng)村的土地能不能合法地進(jìn)入房地產(chǎn)市場的問題。

七問：為什么不允許小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入房市

說白了，不允許小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入房市，是因為小產(chǎn)權(quán)房的售價明顯低于市場價。小產(chǎn)權(quán)房的入市，會顛覆中國房地產(chǎn)市場的價格體系。所以，它才會被地方政府和房地產(chǎn)商們?nèi)绱藬骋暋?/p>

沒錯，小產(chǎn)權(quán)房入市的確會顛覆中國房地產(chǎn)市場的價格體系，會顛覆中國房地產(chǎn)市場的正常秩序。可問題是中國房地產(chǎn)市場的秩序正常嗎？

小產(chǎn)權(quán)房“侵害了”地方政府對土地買賣的專營權(quán)。

農(nóng)民的土地就沒有成本嗎?

土地對農(nóng)民意味著什么?土地，那是農(nóng)民的命哪。農(nóng)民最難割舍的，農(nóng)民最不愿意賣的，便是土地哪?！白约业耐恋亍笨刹皇亲约业乩锏木虏?，割了一茬還會再長出一茬來。“自家的土地”只能賣一次，這一次賣了，便永遠(yuǎn)地沒有了。

對于農(nóng)民來說，建設(shè)和買賣“村證房”是樁一錘子的買賣，是樁今生今世永遠(yuǎn)不可能再有第二次的買賣。那是剖宮產(chǎn)，是連子宮都被切除了的剖宮產(chǎn)。我們的法律就不能依據(jù)法理的“善良原則”，而網(wǎng)開一面嗎？

八問：“小產(chǎn)權(quán)房”如何合法化

其實，解決的辦法很簡單，《城市房地產(chǎn)管理法》中已有現(xiàn)成的辦法。

即：對“城市規(guī)劃區(qū)”內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳土地出讓金。而國家征用農(nóng)村集體土地的出讓金是非常低廉的，即征地補(bǔ)償費(fèi)，（并非市內(nèi)土地的掛牌價），所以，一平方頂多幾百元，這樣“小產(chǎn)權(quán)”房仍非常之便宜。

而城市規(guī)劃區(qū)外的“小產(chǎn)權(quán)”房，連土地出讓金都不必補(bǔ)繳。便可發(fā)給產(chǎn)權(quán)證。讓“小產(chǎn)權(quán)”房變成“大產(chǎn)權(quán)”房。

什么是“城市規(guī)劃區(qū)”?該法并未給出定義。我們只好按“城市規(guī)劃局轄區(qū)”來理解吧。若不妥，請權(quán)威機(jī)關(guān)作權(quán)威解釋。

還有，由政府收購“小產(chǎn)權(quán)”房，用于“保障房”，“公租房”，不也是一條很好的出路嗎?

不要以為這是對“小產(chǎn)權(quán)”房既成事實的無奈之舉，“小產(chǎn)權(quán)”房是構(gòu)建房地產(chǎn)市場的多極化的一枚棋子，是打破高度壟斷的房地產(chǎn)市場的一個有效缺口。

九問：小產(chǎn)權(quán)房合法化會給中國帶來什么

中國需要多極化的房地產(chǎn)市場，中國的房地產(chǎn)市場原本就不該是大一統(tǒng)的。這就像大海，深水魚、淺水魚、中海魚，各得其所，各行其道。

這又像今天的世界格局，只有在多極化的格局中，才有世界的和平、繁榮和進(jìn)步。

別把小產(chǎn)權(quán)房不當(dāng)回事兒，別放過這個大話題，對小產(chǎn)權(quán)房的討論涉及中國的土地制度，涉及中國的三農(nóng)問題，涉及中國房地產(chǎn)市場的制度設(shè)計。

“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化將會為徹底解決中國的“三農(nóng)問題”打開一條新路?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的合法化毫無疑義將會平抑中國畸高的房價?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的合法化將會給貧窮的農(nóng)村打開一條發(fā)財致富的高速公路，難道這不是我們多年來所夢寐以求嗎？

從這個意義上說，“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化將給中國帶來的變化，可以用“劃時代的”、“里程碑式的”等最夸張的形容詞來形容。

十問：該不該給“小產(chǎn)權(quán)房”私生子上戶口

嚴(yán)格審查城中村農(nóng)民建房售房的所有環(huán)節(jié)，未見什么不合法之處?！胺ㄋ唤?，即為合法”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”在手續(xù)上也許有些欠缺之處，應(yīng)該允許他們補(bǔ)辦，并繳納該繳納的稅費(fèi)。在這件事上，“堵”莫如“導(dǎo)”。正如深圳所作的那樣。

2009年6月10日，國土資源部針對深圳的小產(chǎn)權(quán)房新政，緊急發(fā)表的聲明中說，深圳市人大作出的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，處理的是國有土地上的違法建筑，這與其他地區(qū)在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)的，向社會公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)的區(qū)別。有關(guān)媒體報道深圳將發(fā)首個“小產(chǎn)權(quán)房”準(zhǔn)生證，是對《決定》的誤解。

深圳市人大出臺《決定》，一攬子解決深圳市歷史遺留的土地利用中的違法違規(guī)問題，符合深圳市發(fā)展實際，國土資源部應(yīng)予支持。深圳市依法妥善處理歷史遺留的各類違法用地問題，對全國其他地區(qū)解決城鄉(xiāng)違法建筑，也具有一定的借鑒意義。

無論事態(tài)會如何發(fā)展，“小產(chǎn)權(quán)房”不但會大量存在，還會越建越多，昂貴的房價會為“小產(chǎn)權(quán)房”帶來無限商機(jī)，現(xiàn)在，許多房地產(chǎn)的加盟已使“小產(chǎn)權(quán)房”如虎添翼，登堂入室。無視“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，會讓我們犯下一個絕大的錯誤。

而且“小產(chǎn)權(quán)房”的確會對構(gòu)建和諧社會，平抑房價，實現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻(xiàn)。

編輯：靳偉華 jinweihua1014@sohu.com