基于灰色理論的城市商品住宅價格波動分析*
——以長沙市為例

趙煜明，朱紅梅，陳 云，袁露影，黃 河

(湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院，湖南長沙410128)

基于灰色理論的城市商品住宅價格波動分析*
——以長沙市為例

趙煜明，朱紅梅，陳 云，袁露影，黃 河

(湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院，湖南長沙410128)

以灰色系統(tǒng)理論為主要研究方法，對1999—2010年長沙市商品住宅價格波動情況進(jìn)行分析。通過對長沙市商品住宅價格進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)分析，確定影響長沙市近年來商品住宅價格變動的主要因素，并將影響因素按程度的大小進(jìn)行了排序，從而得到相應(yīng)結(jié)論。

住宅價格;灰色理論;長沙市

房地產(chǎn)市場化以來，城市住宅作為商品，處于受政府相關(guān)政策影響的供需市場體系中。從需求因素角度來說，有學(xué)者認(rèn)為影響住宅價格波動的因素主要是經(jīng)濟(jì)水平的提高和城市人口的增長。從供給因素角度來說，一方面土地作為房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的重要組成部分，直接影響住宅價格;另一方面土地的稀缺性和固定性導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)品的不完全競爭性，也間接影響住宅價格。此外，還有學(xué)者認(rèn)為金融因素(利率、貨幣政策)以及宏觀調(diào)控因素對住宅價格也有一定影響。

近年來長沙市較快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺，本文以灰色理論為指導(dǎo)，對長沙市住宅價格進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析，得出影響長沙市住宅價格的主要因素，為促進(jìn)長沙市居民住房理性消費以及長沙市住房市場健康發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。

一、灰色系統(tǒng)理論與商品住宅價格

(一)灰色系統(tǒng)理論

灰色系統(tǒng)理論(Grey System Theory)，亦稱灰色理論，是由我國學(xué)者鄧聚龍教授于上世紀(jì)70年代末、80年代初創(chuàng)立并發(fā)展的理論。所謂灰色系統(tǒng)就是指一部分信息明確，但其他部分不明確的系統(tǒng)。灰色理論就是從系統(tǒng)的角度入手，允許所研究的系統(tǒng)內(nèi)存在灰色數(shù)，灰色關(guān)系等［1］?；疑碚摼哂兄恍枭倭繑?shù)據(jù)就可作系統(tǒng)分析，模型建立，未來預(yù)測，行為決策和過程控制的特點［2］。解決了以往由于數(shù)據(jù)少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學(xué)與技術(shù)科學(xué)的問題。

(二)商品住宅價格的灰色性

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品住宅市場也在不斷的完善。按照其發(fā)展規(guī)律來看商品住宅市場是一個復(fù)雜的市場，其中有很多不確定的特定因素，例如:政策性、區(qū)域性、受周邊環(huán)境影響性等［3］。這些特性決定了商品住宅價格的復(fù)雜性和不確定性。因此，可以將商品住宅價格看成一個系統(tǒng)，這個系統(tǒng)中有已知信息和未知信息，可將其視為一個典型的灰色系統(tǒng)進(jìn)行研究分析。

二、構(gòu)建灰色關(guān)聯(lián)模型實證研究

(一)模型數(shù)據(jù)

對影響長沙市商品住宅價格波動的相關(guān)因素數(shù)據(jù)(1999年—2010年)進(jìn)行整理，其結(jié)果統(tǒng)計如表1。

表1 1999—2010年長沙市住宅價格相關(guān)數(shù)據(jù)

(二)數(shù)據(jù)計算

(1)無量鋼化處理

為了避免單位不一致對分析結(jié)果產(chǎn)生影響，需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行無量鋼化處理。

表2 對原始數(shù)據(jù)無量鋼處理結(jié)果

(2)求差序列

表3 求差序列結(jié)果

(3)求最大絕對差及最小絕對差

(3)求關(guān)聯(lián)系數(shù)

表4 關(guān)聯(lián)系數(shù)表

2003 1 0.6892 0.7793 0.9361 0.5732 0.6121 0.91

(4)計算關(guān)聯(lián)度

由上表數(shù)據(jù)取平均值可得出各因素與商品住宅價格的關(guān)聯(lián)度:

δ1=0.7021;δ2=0.7573;δ3=0.8699;δ4=0.5513;δ5=0.6208;δ6=0.7157

關(guān)聯(lián)度排序結(jié)果為:δ3＞δ2＞δ6＞δ1＞δ5＞δ4

三、結(jié)論分析

根據(jù)灰色系統(tǒng)理論的研究，關(guān)聯(lián)度δ0i越大，則意味著對參考因素的影響越大［4］。一般認(rèn)為，δ0i＞0.7才有影響。由上述結(jié)果可知，各因素對長沙市住宅房地產(chǎn)價格的影響排序為:δ3＞δ2＞ δ6＞ δ1＞δ5＞ δ4，在所列出的長沙市的6 個比較因素中，城市居民人均可支配收入、市區(qū)人口數(shù)及住宅竣工面積是主要影響因素，其中居民人均可支配收入對長沙市住宅房地產(chǎn)價格的影響最大，而住宅投資完成額對長沙市住宅價格的影響最小。即:城市居民人均可支配收入＞市區(qū)人口數(shù)＞住宅竣工面積＞GDP＞住宅施工面積＞住宅投資完成額。

從上述關(guān)聯(lián)分析的結(jié)果來看，長沙市近年住宅房地產(chǎn)價格的上漲波動主要是受需求拉動的影響，這種需求一方面是隨著城市居民人均可支配收入的提高所帶來的改善居住條件以及投資性的主動需求。另一方面則是由于城市化進(jìn)程加快過程中人口數(shù)量的增長，使得人們對住宅的剛性需求增加而帶來的被動需求。

［1］鄧聚龍.灰色理論基礎(chǔ)［M］.武漢:華中科技大學(xué)出版社，2002.

［2］崔新明.城市住宅價格的動力因素及其實證研究［M］.北京:北京經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005.

［3］一種新型的灰色相似關(guān)聯(lián)度模型及其應(yīng)用［J］.統(tǒng)計與決策，2010，(7):7 －9.

［4］基于灰色理論的溫州房價預(yù)測模型［J］.數(shù)學(xué)的實踐與認(rèn)識，2011，41(20):10 －16.

2012－01－06

湖南省科技廳基金項目(2011F3222)。

趙煜明(1987－)，女，湖南長沙人，碩士研究生。