房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警的思考

沈妮

摘 要：房地產(chǎn)兼具實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟雙重特性，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康程度直接關(guān)系到各級政府部門、金融機構(gòu)、開發(fā)商、消費者等多群體利益相關(guān)者的生存興衰。因此，開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警的研究具有十分重要的現(xiàn)實意義。文章在分析建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警機制的必要性的基礎(chǔ)上提出了防范風險的對策與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù) 預警

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)危機表面上是由于資金支付壓力與支付能力相脫節(jié)而造成。深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)部滯后的管理理念、錯誤的決策行為、資源配置效率低下、對競爭的應(yīng)對不當?shù)榷紝е仑攧?wù)危機的發(fā)生；宏觀層面上，國際國內(nèi)的經(jīng)濟波動也會影響到企業(yè)的戰(zhàn)略布局，進而導致企業(yè)財務(wù)困境的產(chǎn)生。財務(wù)管理的失誤與偏差將導致企業(yè)目標偏離，并直接影響企業(yè)的財務(wù)管理目標，直至釀成財務(wù)危機。

財務(wù)預警是對可能造成企業(yè)財務(wù)危機的風險因素進行跟蹤、監(jiān)測、預測，當相關(guān)因素指標值超過閾值發(fā)出危機警報時，進而采取相應(yīng)對策將風險降到最低。財務(wù)預警系統(tǒng)應(yīng)貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，以企業(yè)的財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及其他相關(guān)財務(wù)信息為依據(jù)，利用財務(wù)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，結(jié)合比例分析、數(shù)學模型等方法，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險。財務(wù)預警預先告知企業(yè)所面臨的危險情況，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)運營體系中所隱藏的問題，同時分析其原因，及早做好防范措施，并提出相應(yīng)的排警對策，不斷提高企業(yè)抗御風險的“自組織”能力。

一、建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警機制的意義

企業(yè)財務(wù)預警機制集中體現(xiàn)了事前管理、事中控制、事后評估的管理思想，企業(yè)財務(wù)預警系統(tǒng)通過“風險分析”——“風險評估”——“風險處理”的循環(huán)機制來解決企業(yè)運營中存在的相關(guān)風險。財務(wù)危機預警在企業(yè)財務(wù)管理中作為一種風險控制機制，不僅為企業(yè)經(jīng)營者提供合理化建議，也對各利益相關(guān)者進行指導并幫助他們規(guī)避風險。

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，行業(yè)成熟度遠不及制造業(yè)等行業(yè)，但經(jīng)過短短20年左右時間的發(fā)展，迅速成為我國的先導性產(chǎn)業(yè)。尤其是90年代后期以來，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中占有舉足輕重的地位。由于自身投資大、建設(shè)周期長、不可移動性等特點，對房地產(chǎn)業(yè)的融資、投資、運營等也提出了更為嚴峻的要求；加上國際經(jīng)濟波動、國家宏觀調(diào)控等的影響，財務(wù)風險存在的隱患成為許多房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此結(jié)合我國的房地產(chǎn)行業(yè)實際，加大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預警的研究，對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有十分重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的對策與建議

1.成本內(nèi)控

成本內(nèi)控措施需落實到立項、規(guī)劃、招投標、施工、銷售、預決算等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵節(jié)點，需要予以高度重視。立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別，其基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)費用；規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重較大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，重點在于評標；施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。

2.多渠道融資

鑒于企業(yè)借貸資金成本的某些不可控性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在融資渠道上積極拓寬思路。具體包括上市融資、房地產(chǎn)信托融資、債券私募融資、銷售融資、采購融資、合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、期權(quán)融資等其他金融工具融資模式，這樣才能盡量避免由于銀行利率或是準備金率的調(diào)升而影響籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略應(yīng)由原來單純依賴銀行貸款，向依托私募和創(chuàng)新融資渠道為輔的融資安排，建立階段性組合融資，實現(xiàn)低成本融資，確保項目資金鏈的安全。

3.多項目運作

多樣項目運作模式主要是針對寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等而言，商業(yè)地產(chǎn)可采取只售不租、只租不售、又租又售、分割產(chǎn)權(quán)商鋪進行出售、自主聯(lián)營、同商家聯(lián)營等多種運作模式來分散風險。

4.現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等，其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。在房地產(chǎn)的運作模式中，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預收款當作企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈條，因而也就衍生出一次性支付、按揭支付、分期支付等多種?？紤]到資金成本與時間價值，等因素的協(xié)調(diào)，分期支付的方式逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所淘汰。企業(yè)需要信用政策、客戶資信等級、銷售責任制等方面制定相應(yīng)的措施，合理確定還款方式與還款期限，對未來現(xiàn)金的流入量與流出量進行平衡與統(tǒng)籌。在加快資金周轉(zhuǎn)的同時增大流動比率，使企業(yè)擁有更多的營運資金。

5.收益分配控制

企業(yè)留存收益同股息分配既相互聯(lián)系又相互矛盾，二者之間此消彼長。當企業(yè)處在高速發(fā)展期，項目擴張與資產(chǎn)配置需要大量的留存收益進行支撐，此時就需要相對減少股東股息的分配；如果企業(yè)處于相對穩(wěn)定和成熟階段，為了保障和增加企業(yè)股票價值，收益分配模式則應(yīng)適當向股息分配傾斜。如果企業(yè)在收益分配問題上把握不準，勢必會影響到企業(yè)規(guī)模的延伸與企業(yè)外部價值的提升。房地產(chǎn)上市企業(yè)尤其需要控制好這兩者之間的關(guān)系，根據(jù)企業(yè)所處不同階段制定計劃合理的收益分配政策。

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