城市地下空間土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估

林國(guó)斌，蔡為民，郝 爍，劉虹吾

（1.天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部，天津 300072；2.天津工業(yè)大學(xué)土地利用工程研究中心，天津 300387）

地下空間土地使用權(quán)在城市開發(fā)過程中具有巨大的資源資產(chǎn)價(jià)值，已經(jīng)成為城市發(fā)展的一種寶貴財(cái)富.目前，我國(guó)各地越來越重視城市地下空間的開發(fā)利用，呈現(xiàn)出大規(guī)模、超常規(guī)發(fā)展態(tài)勢(shì).據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市和上海市地下空間開發(fā)利用總量現(xiàn)已超過3000萬m2，并正以每年10%的速度增長(zhǎng)[1].隨著天津市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口數(shù)量日益增長(zhǎng)，城市用地越加緊張，城市地下空間資源作為城市的自然資源在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、民防建設(shè)、環(huán)境建設(shè)等方面具有重要意義.為此，天津市十分重視城市地下空間的開發(fā)，《天津市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》中就明確提出“合理開發(fā)利用城市地下空間”，近年來，相繼制定了《天津市地下空間規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《天津市地下空間信息管理辦法》、《天津市城市地下空間國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)管理辦法》等政策法規(guī)，引導(dǎo)土地開發(fā)利用轉(zhuǎn)向地下空間開發(fā)，促進(jìn)土地節(jié)約利用.目前天津市地下空間越來越多地被開發(fā)利用，而對(duì)地下空間土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)價(jià)方法卻尚未明確，因此建立一套行之有效的價(jià)格體系和評(píng)估方法成為目前急需解決的問題.

1 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格

1.1 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵

合理開發(fā)利用地下空間，可以有效拓展城市發(fā)展空間、節(jié)約利用土地、提升城市綜合功能.地下空間的開發(fā)利用作為城市空間立體開發(fā)的重要組成部分，越來越得到國(guó)家及各級(jí)政府的重視.

為此，為了增加土地利用效益，適應(yīng)土地利用的多元化，促進(jìn)土地利用由平面向立體發(fā)展，我國(guó)在2007年頒布的《物權(quán)法》中首次提出可以在地下設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán).《物權(quán)法》指出，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立.新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán).”這為管理地下空間土地使用權(quán)奠定了法律基礎(chǔ).

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》指出，土地使用權(quán)價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來收益的現(xiàn)值總和.由于《物權(quán)法》將建設(shè)用地表述成一個(gè)空間的概念，因此，可以通過類推的方法來定義地下空間土地使用權(quán)價(jià)格:在正常市場(chǎng)條件下一定年期的地下空間土地使用權(quán)未來收益的現(xiàn)值總和.地下空間土地使用權(quán)是指在地表以下的地下空間所擁有的使用權(quán)，可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，能夠獨(dú)立占有，具有收益和處分的地下空間權(quán)益.

1.2 地下空間土地使用權(quán)的價(jià)格體系

參照目前的土地使用權(quán)價(jià)格體系，從應(yīng)用和管理角度可將地下空間土地使用權(quán)價(jià)格體系分為宗地地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)兩個(gè)層次[2]:

（1）宗地地價(jià)，主要反映特定地下空間土地使用權(quán)的價(jià)格水平.地下空間土地使用權(quán)宗地地價(jià)是一個(gè)特定價(jià)格，宗地的區(qū)位條件、市場(chǎng)行情、宗地開發(fā)成本、形狀、與地上權(quán)相連或單獨(dú)使用等因素直接影響宗地地價(jià)的高低.對(duì)于地下空間土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，可以依據(jù)特定的評(píng)估目的，結(jié)合待估地下空間所在區(qū)域的地上、地下土地使用權(quán)平均價(jià)格水平及地下空間的個(gè)別因素，選擇多種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估.地下空間土地使用權(quán)宗地地價(jià)具有時(shí)效性，是特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，在估價(jià)中一定要有明確估價(jià)基準(zhǔn)日，時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同.

（2）基準(zhǔn)地價(jià)，主要反映土地市場(chǎng)中地下空間土地使用權(quán)的平均地價(jià)水平和變動(dòng)趨勢(shì).基準(zhǔn)地價(jià)可以起到指導(dǎo)和控制宗地地價(jià)、規(guī)范地下空間土地使用權(quán)市場(chǎng)交易的作用，也能夠?yàn)檎{(diào)控地下空間土地使用權(quán)地價(jià)以及制訂相關(guān)地下空間土地使用權(quán)地價(jià)管理措施提供科學(xué)依據(jù).專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)受政府的委托對(duì)地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果須廣泛征求公眾意見，由市縣人民政府定期公布.

2 國(guó)內(nèi)外地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

2.1 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的國(guó)外實(shí)踐

掌握土地價(jià)值在立體空間上的分布規(guī)律，對(duì)于土地空間使用權(quán)的評(píng)估有重要意義[3].包括德國(guó)和日本在內(nèi)的很多國(guó)家開展的關(guān)于立體地價(jià)評(píng)估的研究值得借鑒.

（1）德國(guó).德國(guó)在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值的時(shí)候采用了立體空間的概念，稱為史基墨滾動(dòng)法.方法是首先收集每個(gè)樓層的售價(jià)，求出其每平方米的單價(jià)，用單價(jià)代表各樓層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值.但樓面單價(jià)并不能直接應(yīng)用于評(píng)估樓層經(jīng)濟(jì)價(jià)值，土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)還需進(jìn)一步依據(jù)估價(jià)目的、待估宗地區(qū)位、土地用途、地上建筑物等因素，對(duì)待估宗地進(jìn)行系數(shù)修正，將價(jià)格調(diào)整到與實(shí)際情況相符合.史基墨滾動(dòng)法模型把建筑空間分為3個(gè)類型，分別為混合商業(yè)地帶、繁華商業(yè)地帶和辦公場(chǎng)地.通過測(cè)算，認(rèn)為一樓一般具有最高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其效用比率高于其他樓層，因此，3種空間類型都將一樓的效用比率設(shè)定為1，其它樓層的相應(yīng)效用比率如表1所示.

表1 史基墨樓層效用比率Tab.1 Schirmer floor utility ratio

（2）日本.日本評(píng)估土地立體利用價(jià)值時(shí)采用樓層效用比率作為依據(jù)，如表2所示.

表2 樓層效率比Tab.2 Floor utility ratio

假定建筑物價(jià)格的立體分布和土地價(jià)格的立體分布一致，表2中指數(shù)為各層單位面積的指數(shù)，該指數(shù)與同一樓層的樓地板面積相乘得到該層的有效指數(shù)，該有效指數(shù)可以近似代表該樓層的效用比率.表2中各樓層單位面積指數(shù)應(yīng)根據(jù)區(qū)位、用途、建筑物外觀等的不同而作相應(yīng)修正.把一樓的效用比率設(shè)為1，以一樓為基準(zhǔn)，向下和向上均逐層遞減[4].

從德國(guó)和日本的研究可以看出:①總體樓層效益比率呈現(xiàn)相同趨勢(shì)，即地上1層利用效益最大，地上空間利用效益隨高度增加而遞減，地下空間的利用效益隨深度增加遞減，可以作為我國(guó)制定立體地價(jià)的參考.②地下空間土地使用權(quán)的價(jià)值及地價(jià)分配率隨其深度、用途、區(qū)位的不同而不同.因此，國(guó)土部門不但要定期開展地下空間土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)工作，而且要建立區(qū)域的地下空間土地使用權(quán)價(jià)格變化數(shù)據(jù)庫，并定期進(jìn)行更新.③制定立體地價(jià)方案時(shí)，必須首先做大量的價(jià)格調(diào)查，了解高層建筑物各樓層價(jià)格的差異.

2.2 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的國(guó)內(nèi)實(shí)踐

國(guó)內(nèi)主要是借鑒土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的理論和方法，提出了一些對(duì)地下空間土地使用權(quán)評(píng)估的思路.例如對(duì)于有收益的地下空間，可采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估，主要思路是預(yù)測(cè)地下空間土地使用權(quán)未來一定年期的純收益，并按照一定的土地還原利率將預(yù)期純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即可求出地下空間土地使用權(quán)的價(jià)格；對(duì)于待建的地下空間土地使用權(quán)，可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估，主要思路是預(yù)測(cè)新增加地下空間所帶來的收入，扣除各類建設(shè)成本及利息、利潤(rùn)、稅收后，以價(jià)格余額來確定新增地下空間的地價(jià).

目前，國(guó)內(nèi)部分城市出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，按照基準(zhǔn)地價(jià)的某個(gè)比例來確定地下空間土地使用權(quán)價(jià)格.例如紹興市規(guī)定“地下空間為一層的，按照紹興市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)用途價(jià)格（折算為樓面地價(jià)）的40%收取，用途為停車場(chǎng)的按25%收取，地下空間為二層以上（含二層）的按25%收取，停車場(chǎng)的按20%收取”.福州市規(guī)定“凡通過有償方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)的，根據(jù)地下建設(shè)所在地塊相對(duì)應(yīng)用途的基準(zhǔn)地價(jià)折算為樓面地價(jià)的一定比例收取出讓金.具體為:地下一層，用途為商業(yè)、辦公、娛樂等的，按50%收??；地下二層、三層，用途為經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)（庫）的，分別按20%、10%收取”.以上規(guī)定可操作性較強(qiáng)，但統(tǒng)一的比例系數(shù)無法體現(xiàn)不同區(qū)域地價(jià)的差異.

3 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估模型

3.1 地價(jià)的地面—地下空間分配理論與方法

由于地下空間土地使用權(quán)價(jià)值的空間分布與地上土地使用權(quán)價(jià)值具有相對(duì)一致性，從簡(jiǎn)潔、有效、實(shí)用的角度考慮，地下空間土地使用權(quán)價(jià)格可以在地上土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的基礎(chǔ)上，以地下空間土地使用權(quán)利用用途、預(yù)期收益、開發(fā)成本等為修正因素，結(jié)合地上土地利用與地下土地利用的效益費(fèi)用比率，通過地價(jià)分配率系數(shù)進(jìn)行修正評(píng)估，形成地下空間土地使用權(quán)價(jià)格.

參照國(guó)外實(shí)踐，地面-地下土地使用權(quán)價(jià)格可以通過假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行計(jì)算，公式為:

式中:PL為地價(jià)；P為房地產(chǎn)銷售價(jià)格；C為建筑成本；π為利潤(rùn)；i為利息；T為稅費(fèi).

建筑物的房地產(chǎn)售價(jià)可以通過市場(chǎng)調(diào)查取得，同時(shí)可以假定同一座建筑物中同一用途的房地產(chǎn)，不同樓層的建筑成本、利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)等相同，因此可以根據(jù)不同的房地產(chǎn)售價(jià)求得不同的地價(jià)，這種地價(jià)差異體現(xiàn)了各樓層分持土地的空間價(jià)格差異[5].地價(jià)的空間分配可通過地價(jià)分配率實(shí)現(xiàn).地價(jià)分配率是指將土地價(jià)格進(jìn)行立體分割后分配給各樓層的比例，總和為100%，計(jì)算的基本方法是用上述公式求得的各層地價(jià)分別除以地價(jià)總和，從而得到各層地價(jià)分配率.這是一種簡(jiǎn)便易行的分割地價(jià)的方法.

3.2 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估模型及測(cè)算步驟

3.2.1 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估模型

首先，根據(jù)假設(shè)開發(fā)法，從投資的角度來考慮，可以得出[4]:

式中:P為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；V為地下空間土地使用權(quán)價(jià)格；C為地下空間建設(shè)成本；a為不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)；t為相關(guān)稅費(fèi)；π為利潤(rùn).

整理可得:

由（3）式可以看出，在 t、π、a一定的情況下，平均售價(jià)P越高，地下空間土地使用權(quán)價(jià)格V越高；地下建設(shè)成本C越高，地下空間土地使用權(quán)價(jià)格V越低.

其次，建立地面—地下土地使用權(quán)價(jià)格對(duì)應(yīng)模型.根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金力求獲取等量收益的投資原理，假設(shè)地面、地下空間土地用途相同，當(dāng)具有相同的投資收益率時(shí)，投資者就會(huì)去開發(fā)地下空間.設(shè)G為地面土地使用權(quán)，i為地下空間第i層的土地使用權(quán)，根據(jù)公式（2）、公式（3），可以建立以下地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估模型.

在正常情況下，投資收益率相等，即

經(jīng)簡(jiǎn)化后可得:

綜上所述，通過公式（6），可以測(cè)算某一區(qū)域地下空間土地使用權(quán)價(jià)格對(duì)應(yīng)于地面土地使用權(quán)價(jià)格的地價(jià)分配率，在已知地價(jià)分配率和地表土地使用權(quán)價(jià)格的基礎(chǔ)上，求取地下空間土地使用權(quán)價(jià)格；也可在已知地表宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，直接計(jì)算該宗地地下空間地使用權(quán)價(jià)格.

3.2.2 地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估測(cè)算步驟

地下空間土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估是一個(gè)完整的體系.根據(jù)公式（6），可以按以下步驟測(cè)算地下空間土地使用權(quán)價(jià)格:

（1）確定評(píng)估目的，是地下空間土地使用權(quán)的出讓評(píng)估、轉(zhuǎn)讓評(píng)估還是抵押貸款評(píng)估或其他目的評(píng)估；

（2）根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)地表土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，在該階段評(píng)估中，要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，遵循替代、需求與供給、變動(dòng)、預(yù)期收益、協(xié)調(diào)、合法、最有效使用等原則，選擇市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等對(duì)地表土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估；

（3）通過市場(chǎng)比較、成本測(cè)算等確定待估地下空間土地使用權(quán)的地價(jià)分配率，計(jì)算地下空間土地使用權(quán)價(jià)格.

4 案例研究

本次評(píng)估對(duì)象為地下商業(yè)部分，位于地下一層，建筑面積為16348 m2，建筑高度為6 m.地下一層商業(yè)部分建成后，將以餐飲為主，兼顧零售業(yè)，并設(shè)有溜冰場(chǎng).

4.1 估價(jià)目的

天津某投資有限公司擬受讓天津市南開區(qū)紅旗南路北側(cè)2號(hào)地塊地下建筑面積16348 m2的地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán).估價(jià)目的是對(duì)該地下建筑面積16348 m2涉及的地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為辦理相關(guān)土地出讓手續(xù)、顯化土地資產(chǎn)提供土地價(jià)格參考依據(jù).

根據(jù)《土地出讓項(xiàng)目地價(jià)評(píng)估條件》、《天津房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，待估宗地坐落于天津市南開區(qū)紅旗路北側(cè)，證載土地用途為商業(yè)用地.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，設(shè)定估價(jià)對(duì)象的土地用途為商業(yè)用地.本次評(píng)估的標(biāo)的物為地下建筑面積為16348 m2的地下空間國(guó)有土地使用權(quán)，涉及地塊的地上建筑面積為59421.38 m2，土地面積為42801.5 m2.

4.2 測(cè)算過程

4.2.1 測(cè)算地面土地使用權(quán)價(jià)格

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及待估宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)確定評(píng)估值.主要基于以下考慮:估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為近期受讓的待開發(fā)用地，符合假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用假設(shè)開發(fā)法為估價(jià)方法之一；同時(shí)掌握了估價(jià)對(duì)象周圍房地產(chǎn)的收益價(jià)格和房屋建造成本，因此選用收益還原法作為估價(jià)方法之二.

（1）假設(shè)開發(fā)法:首先測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)，然后扣除建安費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，以此確定土地使用權(quán)價(jià)格.測(cè)算公式為:

式中:VG為土地使用權(quán)價(jià)格；A為房地產(chǎn)總價(jià)；B為房地產(chǎn)開發(fā)成本；C為利潤(rùn).

（2）收益還原法:首先測(cè)算土地使用權(quán)在未來一定年期的純收益，然后按照一定的土地還原利率將純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn).測(cè)算公式為:

式中:VG為土地使用權(quán)價(jià)格；a為土地純收益；r為土地還原利率；n為土地使用年期.

根據(jù)公式（7）、公式（8），本著公正、公平、公開的原則，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法和假設(shè)開發(fā)法，經(jīng)測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象地面土地使用權(quán)價(jià)格為:

4.2.2 測(cè)算地下空間土地使用權(quán)價(jià)格

（1）通過調(diào)查市場(chǎng)資料，采用市場(chǎng)比較法確定PG、Pi.市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將在同一供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價(jià)對(duì)象的交易情況、日期、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值.由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)與其用途和現(xiàn)狀相同或相似的交易案例較多，所以可以采用市場(chǎng)比較法測(cè)算PG和Pi，基本公式為:

式中:P為待估房地產(chǎn)價(jià)格；Pn為比較實(shí)例價(jià)格；A為交易狀況修正系數(shù)；B為交易日期修正系數(shù)；C為區(qū)域因素修正系數(shù)；D為個(gè)別因素修正系數(shù).根據(jù)公式（9），在同類供需圈選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行修正，得出:

（2）依據(jù)《天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)》，參考同類建筑的建安費(fèi)用，可測(cè)算出CG和Ci.

（3）根據(jù)公式（6），計(jì)算地下空間土地使用權(quán)價(jià)格，Vi（樓面地價(jià)）=3197元/m2

由此，該建筑物于估價(jià)基準(zhǔn)日在滿足價(jià)格定義和全部假設(shè)條件下的地下空間土地使用權(quán)價(jià)格為:

樓面地價(jià):3197元/m2；土地總價(jià)格:52264556元

5 結(jié)束語

（1）地下空間土地使用權(quán)評(píng)估是土地估價(jià)領(lǐng)域里的一個(gè)新內(nèi)容，探索建立科學(xué)的地下空間土地使用權(quán)評(píng)估模型、估價(jià)方法和價(jià)格體系，可為地下空間土地使用權(quán)交易提供價(jià)格依據(jù)，促進(jìn)土地交易依法有序地進(jìn)行，是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)體系的有益補(bǔ)充.

（2）關(guān)于地價(jià)分配率，可分為宗地地價(jià)分配率和區(qū)域地價(jià)分配率.對(duì)于區(qū)域地價(jià)分配率，地價(jià)管理部門通過建立地價(jià)數(shù)據(jù)資料庫及數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，測(cè)算不同區(qū)域、不同土地級(jí)別、不同土地用途的區(qū)域地價(jià)分配率，指導(dǎo)區(qū)域地下空間土地使用權(quán)價(jià)格平均水平，確保宗地地下空間地價(jià)分配的準(zhǔn)確性.

（3）地下空間土地使用權(quán)評(píng)估必須依據(jù)現(xiàn)有地價(jià)評(píng)估理論與方法.地下空間土地使用權(quán)利用效益主要取決于地表土地區(qū)位及其地上土地使用權(quán)用途，因此，地下空間土地使用權(quán)利用效益及空間收益與地面土地使用權(quán)的價(jià)值趨勢(shì)基本一致.由此，可建立一套地面——地下土地使用權(quán)價(jià)格對(duì)應(yīng)模型，在運(yùn)用現(xiàn)有估價(jià)評(píng)估理論與方法得到地面土地使用權(quán)價(jià)格的基礎(chǔ)上，通過修正快速得到地下空間土地使用權(quán)價(jià)格.

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