淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

孫巍巖 王彩俠

一、成本管理的基本原理

1、目標(biāo)成本的設(shè)立。通常要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行目標(biāo)成本的編制工作。即根據(jù)建設(shè)程序的各個(gè)階段所發(fā)生的費(fèi)用情況，將各項(xiàng)費(fèi)用采用一定的方法和措施進(jìn)行分解，最終將分解的結(jié)果匯總在一起形成完整的數(shù)據(jù)鏈條，這一數(shù)據(jù)就是通常所說的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本可以將工程成本的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額以內(nèi)。具體地說，就是使用成熟的手段設(shè)立工程建設(shè)各階段的成本目標(biāo)并通過有效管理手段使該目標(biāo)控制實(shí)際成本的發(fā)生，從而使工程總成本始終保持在可控范圍之內(nèi)。

2、成本控制的全面性。目標(biāo)成本的管理包含了目標(biāo)成本的分解、設(shè)定、下達(dá)、過程控制、分析考核、結(jié)果評(píng)價(jià)等一系列工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日常控制和事后考核，從而形成一個(gè)全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本管理體系，以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。目標(biāo)成本管理是從建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段開始介入，直到工程實(shí)際造價(jià)確定和經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)完成為止的整個(gè)建設(shè)期間的全過程成本控制管理。并要求管理過程中各相關(guān)部門、各相關(guān)責(zé)任人深入貫徹目標(biāo)管理精神、樹立目標(biāo)管理意識(shí)，掌握目標(biāo)管理方法，從而保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。這也是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要方式，目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)與否能夠深刻體現(xiàn)出企業(yè)的整體管理水平的高低。

3、成本控制的動(dòng)態(tài)性。任何一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工交付使用，都有一個(gè)較長的建設(shè)周期，在此期間，許多影響工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)因素會(huì)發(fā)生變化，這些變化使得工程造價(jià)在整個(gè)建設(shè)期中處于不確定的狀態(tài)，直到竣工決算后才能最終確定工程的實(shí)際造價(jià)。這就要求目標(biāo)控制的手段也是動(dòng)態(tài)的，并且要貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的始終。只有動(dòng)態(tài)的控制才能保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。在這一動(dòng)態(tài)控制過程中，應(yīng)著重注意以下幾個(gè)方面：

①對(duì)已設(shè)定目標(biāo)成本值的論證和分析。由于各種主觀和客觀因素的制約，目標(biāo)成本值有可能是難以實(shí)現(xiàn)或不盡合理的，需要在項(xiàng)目實(shí)施過程中，或合理調(diào)整，或細(xì)化和精確計(jì)算。只有項(xiàng)目目標(biāo)成本是正確合理的，目標(biāo)成本的控制才是有效的。

②及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的各階段做出評(píng)估，搜集有效基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，就無法掌握工程的實(shí)際進(jìn)展情況，也不能判斷各實(shí)施階段的成本是否與目標(biāo)成本存在偏差。因此，數(shù)據(jù)的及時(shí)、完整和正確是階段性評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的依據(jù)。

③根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況及需要，不斷完善企業(yè)內(nèi)部的各種流程與體制，從而確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、成本控制的主要階段及方法

在工程項(xiàng)目建設(shè)的過程中，工程造價(jià)控制貫穿各個(gè)階段。要有效的控制工程成本，應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施。其中技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最有效的手段。以下幾方面是工程建設(shè)過程中各階段工程造價(jià)控制的主要方法：

1、可行性研究階段。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)可行性研究報(bào)告的編制與應(yīng)用應(yīng)作為成本控制的第一重點(diǎn)?？尚行匝芯渴沁\(yùn)用多學(xué)科手段綜合論證一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利、對(duì)環(huán)境影響是否可控等的重要手段，是對(duì)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合分析與評(píng)價(jià)，即工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力的結(jié)論。它為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)往往因項(xiàng)目的匆忙上馬忽略了該項(xiàng)工作重要性，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的往往是經(jīng)濟(jì)上的快速收益、房屋的樣式是否美觀、戶型是否大眾化等。但如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確而導(dǎo)致成本無謂增加、市場(chǎng)定價(jià)不合理而導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力下降或滯銷等將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可彌補(bǔ)的損失。所以在各項(xiàng)工作中可研工作應(yīng)作為重中之重來對(duì)待。

2、設(shè)計(jì)階段。

在工程項(xiàng)目建設(shè)中經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)成果是有效控制費(fèi)用支出、高效使用建設(shè)資金的有力手段，可以從根本上杜絕浪費(fèi)，從而保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。通常情況下，成熟的開發(fā)企業(yè)多采用兩種手段保證設(shè)計(jì)的合理性。

①限額設(shè)計(jì)，所謂限額設(shè)計(jì)一方面是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。另一方面是項(xiàng)目局部按設(shè)定投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求，比如對(duì)主要材料如鋼筋、混凝土含量等的指標(biāo)要求。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以保證總投資額不被突破。限額設(shè)計(jì)并不是只考慮節(jié)約，它可以處理好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對(duì)立的關(guān)系，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，杜絕投資失控的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)往往考慮設(shè)計(jì)方面的節(jié)約，一味的壓縮設(shè)計(jì)費(fèi)、縮短設(shè)計(jì)周期，從而極有可能降低設(shè)計(jì)質(zhì)量，造成工程成本不可逆轉(zhuǎn)的浪費(fèi)，這種行為是極不可取的。

②除限額設(shè)計(jì)外，開發(fā)企業(yè)往往聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)優(yōu)化公司對(duì)即將投入實(shí)施的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行優(yōu)化，此手段可有效提高設(shè)計(jì)水平、減少設(shè)計(jì)浪費(fèi)，是降低投資成本的有效措施之一。

設(shè)計(jì)階段工作是否完善對(duì)于目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)有著極為重要的意義，此階段對(duì)于成本控制來說是僅次于可研的重要階段，設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響是不可逆的。

3、施工階段成本控制的幾個(gè)要點(diǎn)。

①現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制?，F(xiàn)場(chǎng)簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包方簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。雖然簽證費(fèi)用的高低對(duì)工程建設(shè)成本的影響比例不大，但是有效控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的發(fā)生對(duì)階段成本的控制及避免不必要的費(fèi)用發(fā)生也有著重要意義。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)制定完善的工程簽證管理辦法及設(shè)置合理的審批流程，以保證簽證的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、規(guī)范性。使合同外的不合理費(fèi)用不會(huì)額外發(fā)生。

②招投標(biāo)。工程招標(biāo)投標(biāo)制度是業(yè)主在建設(shè)市場(chǎng)上擇優(yōu)購買活動(dòng)的總稱。是建筑市場(chǎng)上建筑產(chǎn)品、建筑物資的交易方式，因此它也成為建筑經(jīng)濟(jì)和投資的微觀運(yùn)行活動(dòng)在建筑市場(chǎng)上的交匯。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，工程招投標(biāo)作為一種交易方式具有兩大功能：一是解決業(yè)主和承包商之間信息不對(duì)稱問題，即通過招投標(biāo)的方式使業(yè)主和承包商獲得相互的信息；二是能夠解決資源優(yōu)化配置問題，即為業(yè)主和承包商相互選擇創(chuàng)造條件，使業(yè)主和承包商獲得雙贏。通過招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來擇優(yōu)選定承包商，不僅有利于確保工程質(zhì)量和縮短工期，更有利于降低工程造價(jià)，是造價(jià)控制的重要手段之一。

③合同管理。合同確定了工程項(xiàng)目的價(jià)格、工期和質(zhì)量等目標(biāo)，規(guī)定了雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，所以合同管理必然成為工程項(xiàng)目管理的核心。由于工程合同周期長，工程價(jià)值大、工程變更、干擾因素多，合同管理是工程成本控制與管理的核心和提高管理水平、經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。工程合同管理工作貫穿于工程實(shí)施的全過程和各個(gè)方面，合同必須遵循公平合理、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則。合同是在雙方誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上簽訂的，合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須依靠合同各方的真誠合作，如果房地產(chǎn)企業(yè)一味利用買方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)壓低合同價(jià)格，那么合同的履行則會(huì)出現(xiàn)“信任危機(jī)”和“信用危機(jī)”。合同不可能順利實(shí)施。成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也就無從談起。

4、結(jié)算階段。

工程結(jié)算階段，工程建設(shè)的各項(xiàng)任務(wù)基本完成，成本的發(fā)生也基本結(jié)束，此階段對(duì)于成本的影響已經(jīng)不大。但對(duì)于結(jié)算的審核及復(fù)核工作應(yīng)注意一下幾個(gè)方面

①審核結(jié)算資料的準(zhǔn)確性。結(jié)算資料是工程結(jié)算的基礎(chǔ)，包括竣工圖、圖紙會(huì)審記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證、合同、批價(jià)等等，結(jié)算審核之前應(yīng)對(duì)結(jié)算資料進(jìn)行審核，包括審核竣工圖與現(xiàn)場(chǎng)是否相符、現(xiàn)場(chǎng)簽證是否依據(jù)明確或已按照相關(guān)流程及權(quán)限進(jìn)行審批、合同清單價(jià)格與商務(wù)標(biāo)書報(bào)價(jià)是否一致等等。結(jié)算資料合格完整才能保證工程結(jié)算的準(zhǔn)確無誤。

②加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的分析比較，包括工程預(yù)算與結(jié)算的縱向比較、類似工程項(xiàng)目之間的橫向比較，對(duì)于異常指標(biāo)進(jìn)行著重分析與復(fù)核。結(jié)算完成后應(yīng)對(duì)工程的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行再次匯總以作為后期項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的參考依據(jù)。

三、關(guān)于成本控制的其他方式

1、采用成本管理軟件

近幾年隨著電子信息技術(shù)的普及，成本管理也逐步向電子化管理過渡，利用軟件管理使得成本管理效率大大提高，準(zhǔn)確率大幅提升，從而使管理成本有了下降空間。

2、采用新材料、新技術(shù)、新工藝。

隨著科技發(fā)展的日新月異，建筑領(lǐng)域的新材料新工藝新技術(shù)也層出不窮，有效合理的加以利用，對(duì)于降低工程建設(shè)成本有著積極的意義。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開視野，加強(qiáng)視聽，派專人對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行采集和管理，對(duì)于有效內(nèi)容可在建設(shè)項(xiàng)目中進(jìn)行試點(diǎn)，確認(rèn)性價(jià)比相對(duì)較高的可以推廣使用。

總之，房地產(chǎn)成本控制是一門極有研究?jī)r(jià)值的學(xué)科，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是至關(guān)重要的。只有做到控制與計(jì)劃并舉，監(jiān)督與實(shí)施并存，才能使房地產(chǎn)的成本控制落到實(shí)處。隨著房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)凸現(xiàn)。節(jié)約成本，給利潤讓出足夠的上升空間，也有利于企業(yè)在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下參與競(jìng)爭(zhēng)。使房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)受各種風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。