2001-2010年中國(guó)十大一線城市房?jī)r(jià)分析

王彥超，馮天忠

2001-2010年中國(guó)十大一線城市房?jī)r(jià)分析

王彥超，馮天忠

本文通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀的觀察，得出2001-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高與中國(guó)當(dāng)時(shí)土地政策的不完善、中國(guó)社會(huì)保障體系的不健全、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、中國(guó)房地產(chǎn)制度管理層面的缺失有著密切的聯(lián)系。中國(guó)宏觀調(diào)控政策由于未能與造成中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因完全匹配，使得中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，政策效果成效不大。針對(duì)這種狀況，本文對(duì)房地產(chǎn)提出了調(diào)控建議，以達(dá)到真正抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的目的。

房地產(chǎn)價(jià)格；宏觀調(diào)控；畸形房?jī)r(jià)；政策效果；抑制房?jī)r(jià)

一、2001-2010年房?jī)r(jià)過(guò)高的背景及分析對(duì)象說(shuō)明

（一）2001-2010年房?jī)r(jià)過(guò)高的背景

自進(jìn)入新世紀(jì)，中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，尤其是2001-2010年這十年里，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度趨于加快。盡管國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)政策，但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍在蔓延。2001-2010年間，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流之一，而過(guò)高的房?jī)r(jià)卻成為阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。

（二）分析對(duì)象說(shuō)明

1.本文選擇以90平米的城市新房為分析對(duì)象。世界銀行在對(duì)房?jī)r(jià)收入比的界定時(shí)，給出的房屋面積即以90平米為例，本文參照世界銀行給定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定位，有利于分析的進(jìn)一步展開；截止到2010年，中國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平米，在三口之家里，每戶家庭的住房面積一般為90平米，比較符合中國(guó)的國(guó)情。

2.本文選取的時(shí)間段為2001-2010年。盡管中國(guó)房?jī)r(jià)自20世紀(jì)90年代就開始上漲，但中國(guó)房?jī)r(jià)真正開始快速上漲的趨勢(shì)出現(xiàn)在中國(guó)進(jìn)入21世紀(jì)后，尤其是2001-2010年這10年間，房?jī)r(jià)不斷上漲。與此同時(shí)，進(jìn)入新世紀(jì)后的前十年，又是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的階段。本文對(duì)2001-2010年這一段時(shí)間中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行分析，對(duì)分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及今后中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)具有重要的借鑒意義。

3.本文選取的城市。本文選取了北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、武漢、重慶、天津、沈陽(yáng)等十大一線城市來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2001-2010年的變化情況，原因是：本文所選取的十大城市在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有十分突出的地位，易受國(guó)家房地產(chǎn)政策的影響。這些地區(qū)的房地產(chǎn)變化情況更能體現(xiàn)當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)變化情況。

二、2001-2010年中國(guó)房地產(chǎn)狀況分析

（一）2001-2010年房地產(chǎn)房?jī)r(jià)收入比狀況

房?jī)r(jià)收入比即家庭年均收入和平均房?jī)r(jià)的比值，用以評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的相對(duì)高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)上限是5：1[1]。進(jìn)入新世紀(jì)后中國(guó)各大城市的收入房?jī)r(jià)比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一指標(biāo)。以下是2001-2010年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比情況及各大城市具體的房?jī)r(jià)收入比。

圖1 2001-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比

由2001-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比變化圖，我們可以得出以下結(jié)論：自2003年以后我國(guó)房?jī)r(jià)收入比明顯收升，并呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，在2009年房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8.03的歷史新高。

從圖1可以看出：2001-2010年中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比不斷上升，尤其在2009-2010年間，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了高峰，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了10倍。這一數(shù)據(jù)表明，中國(guó)畸形房?jī)r(jià)正在形成。

（二）2001-2010年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格分析

自進(jìn)入新世紀(jì)中國(guó)實(shí)行扶植房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的政策以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，并在2010年達(dá)到新的高峰。以下為2001-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)圖。

圖2 2001-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)圖

由圖可知，中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，到2010年，中國(guó)城市平均房?jī)r(jià)已接近4000元人民幣。

（三）2001-2010年中國(guó)居民收入與購(gòu)房分析

與房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲形成明顯對(duì)比，中國(guó)居民人均收入的實(shí)際增速遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲速度。2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13786元；2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，2009年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17334元，2010年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19109元。[2]

中國(guó)各城市實(shí)際購(gòu)買房屋的年限均在27年左右，人均收入增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的不協(xié)調(diào)，讓中國(guó)廣大人民真正背上了“房奴”的負(fù)擔(dān)。

三、2001-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因分析

（一）社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

1.土地供給不足。從市場(chǎng)角度分析，商品的價(jià)格是由商品的供給關(guān)系決定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。2001-2010年中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因之一就是住房供給小于住房需求。眾所周知，中國(guó)是世界上人口大國(guó)，巨大的人口基數(shù)又使得人口增長(zhǎng)迅速。同時(shí)，國(guó)家實(shí)行保護(hù)耕地的政策，又使得建筑面積相對(duì)較小，從而導(dǎo)致土地供求不均衡。

2．城市化潮流及大城市的快速發(fā)展。進(jìn)入新世紀(jì)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，大批人員進(jìn)城務(wù)工、求學(xué)，使得城市化速度不斷加快。由于中國(guó)城市化發(fā)展存在眾多問題，又使得城市住房及公共服務(wù)發(fā)展滯后，住房供給不能滿足住房需求，房?jī)r(jià)上漲在所難免。

在城市化過(guò)程中，大城市的快速發(fā)展成為房?jī)r(jià)飛漲的重要原因。相對(duì)于二、三線城市，北京、上海、廣州等一線城市平均房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，嚴(yán)重超出了人們的購(gòu)房能力。

3．房地產(chǎn)行業(yè)投資和炒作的不斷增長(zhǎng)。在當(dāng)前內(nèi)需尚未充分拉動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)內(nèi)需的巨大動(dòng)力，成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的巨大發(fā)展，卻容易造成國(guó)內(nèi)的“荷蘭病”現(xiàn)象。而此時(shí)，人們?yōu)榱俗非筘泿诺谋Ｖ翟鲋?，紛紛把資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，以獲得利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)貨幣的增值。這又直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（二）政府政策因素

1．政府限制土地供給。政府有意識(shí)的限制土地供給，也是造成中國(guó)2001-2010年房?jī)r(jià)飛漲的原因。

雖然中國(guó)人口眾多，但是從人口密度來(lái)看，中國(guó)在全世界人口密度上排中等或中下等。拿中國(guó)人口密度最高的省份江蘇和浙江看，江蘇和浙江的人口密度跟臺(tái)灣差不多。[3]而臺(tái)灣沒有人為的限制土地，這使得臺(tái)灣房?jī)r(jià)普遍不高，其房?jī)r(jià)收入比并不高。而中國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于臺(tái)灣。

中國(guó)許多城市為搞形象工程，修建大型綠化區(qū)、娛樂區(qū)，并且對(duì)城區(qū)內(nèi)部部分土地禁止開放，占用了大量土地。政府對(duì)于城市土地的限制和利用，很大程度上造成了土地供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)飛漲。

2．對(duì)商業(yè)炒作及熱錢流入的監(jiān)管不利。部分房地產(chǎn)商鼓吹中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)迅猛增長(zhǎng)。大量商業(yè)人士參與到房地產(chǎn)買賣中，一次性購(gòu)入大批房產(chǎn)，繼而通過(guò)媒體等將房?jī)r(jià)炒高，從中牟利。而進(jìn)入新世紀(jì)后中國(guó)由于房地產(chǎn)發(fā)展還尚未健全，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)炒作的監(jiān)管力度不夠，只是出臺(tái)限購(gòu)令等，這對(duì)于一系列的不正當(dāng)購(gòu)房行為其實(shí)起不到太多的制約作用。

另外，由于人民幣不斷升值，熱錢大量流入，在中國(guó)熱錢監(jiān)管體系不完善的情況下，熱錢流入在所難免。熱錢又不斷涌入樓市，持續(xù)推動(dòng)著中國(guó)房?jī)r(jià)。

3．城市發(fā)展戰(zhàn)略上的誤區(qū)。中國(guó)城市化發(fā)展過(guò)程中存在的一個(gè)明顯的現(xiàn)象就是大城市發(fā)展迅速，中小城市發(fā)展相對(duì)滯緩，這與中國(guó)城市發(fā)展戰(zhàn)略是分不開的。各地政府在城市化發(fā)展中注重本地區(qū)省會(huì)城市及其它重要城市的發(fā)展，同時(shí)，中央政府也希望利用大城市的發(fā)展帶動(dòng)中小城市的發(fā)展。這些都拉大了一線城市與二、三線城市發(fā)展速度上的差距。大城市的過(guò)快發(fā)展需要過(guò)多的勞動(dòng)力參與到城市建設(shè)和發(fā)展中去，過(guò)多人群涌入大城市，不斷推高大城市的房?jī)r(jià)。

由于大城市良好的公共服務(wù)設(shè)施和工資待遇，大城市房?jī)r(jià)飛漲并沒有促使大量勞動(dòng)者離開大城市，反倒是高房?jī)r(jià)的信號(hào)不斷傳到周邊中小城市，引起中小城市房?jī)r(jià)上漲的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，城市化發(fā)展的不平衡，也會(huì)帶來(lái)貧富差距過(guò)大、地區(qū)發(fā)展不平衡等其它問題。

4．政府利益驅(qū)動(dòng)的土地買賣方式。1994年稅制改革以后，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政，全部留歸地方財(cái)政。這種變革，使得地方政府成為了買賣土地的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使地方政府最大限度地將國(guó)有土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)在土地出讓過(guò)程中不斷抬高土地價(jià)格，以追求最大利潤(rùn)。這種狀況使得高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序擴(kuò)張。

四、2001-2010年房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的問題

由以上分析我們可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高給中國(guó)社會(huì)帶來(lái)了一系列問題，主要表現(xiàn)為：第一，買房壓力的增加嚴(yán)重降低了群眾的購(gòu)買力，打壓了內(nèi)需；第二，過(guò)高的房?jī)r(jià)增加了中國(guó)廣大消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，同時(shí)也不利于社會(huì)的穩(wěn)定；第三，超高房?jī)r(jià)和地價(jià)是產(chǎn)生腐敗和賄賂的根源，影響公信力和政府形象；第四，超高房?jī)r(jià)必然影響購(gòu)房數(shù)量，從而造成房地產(chǎn)產(chǎn)量的萎縮，并且嚴(yán)重影響其相關(guān)的上下游企業(yè)發(fā)展。

從進(jìn)入新世紀(jì)后國(guó)內(nèi)最大的社會(huì)問題來(lái)看，就是社會(huì)財(cái)富兩極分化。調(diào)查我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，并找出對(duì)策，有利于我國(guó)居民的社會(huì)福祉、我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)和諧的構(gòu)建。

[1]郭佳.淺談房?jī)r(jià)收入比的研究意義[J].科技廣場(chǎng)，2011，（6）.

[2]中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2011[M].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2011，（9）.

[3]中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2006[M].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2006，（9）.

責(zé)任編輯：郭一鶴

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1671-6531（2012）04-0044-02

王彥超/德州學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與貿(mào)易專業(yè)學(xué)生（山東德州 253023）；馮天忠/德州學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與貿(mào)易專業(yè)講師（山東德州 253023）。