解析小產(chǎn)權(quán)房

本刊記者 李秋香

解析小產(chǎn)權(quán)房

本刊記者 李秋香

北京小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)有40多年的歷史。1978年后小產(chǎn)權(quán)房得到了快速發(fā)展，特別是最近的這幾年，全國(guó)各地都在鋪天蓋地地發(fā)展。發(fā)展的源頭最早可以追溯到20世紀(jì)70年代。例如，江蘇省江陰市的華西村，天津的大邱莊等地方。第一是由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，本地農(nóng)民收入增加后為提高生活品質(zhì)，村里分出一塊地讓他們自己蓋房子或者蓋好了之后分配；第二是企業(yè)需要引進(jìn)人才，員工有住房需求，這樣就產(chǎn)生了戶籍分離問(wèn)題；第三是解決了前面兩個(gè)群體的住房問(wèn)題后，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織或村組織發(fā)現(xiàn)可以利用農(nóng)村便宜的地價(jià)來(lái)蓋房向城里人銷售，獲得額外經(jīng)濟(jì)利益。

概括起來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或占用耕地違法建設(shè)的。

小產(chǎn)權(quán)房究竟住了哪些人？一類是本地打工者農(nóng)民；一類是外地來(lái)打工的農(nóng)民；第三類就是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展引進(jìn)的外來(lái)人才，是城市的技術(shù)專家和管理人員。大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房不在城市中心區(qū)，往往處在小城鎮(zhèn)，尤其是城市郊區(qū)的城鎮(zhèn)，離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)。住房也有兩種情況，一種是臨時(shí)搭建用于短期居住的很簡(jiǎn)陋的房屋。一種是很正規(guī)的住宅，各種標(biāo)準(zhǔn)和城市里面的住房一樣；第三種是別墅型住房。

由于小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)是以農(nóng)村為主，以農(nóng)業(yè)用地為主，公共設(shè)施非常不配套，所以價(jià)格便宜。購(gòu)買人主要是城市里面沒(méi)有住房或者是城市里面已經(jīng)有了較小的住房，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)條件購(gòu)買，購(gòu)買不了在城市里面的大產(chǎn)權(quán)房，于是到農(nóng)村里面購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。這是最主要的情況。也有一小部分是別墅房，供城市有錢人投資或休閑居住。

城市化的推動(dòng)

20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)工業(yè)化、城市化快速發(fā)展，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，有的已經(jīng)留在城市長(zhǎng)期在建筑、餐飲、家政、商業(yè)等行業(yè)務(wù)工。城鎮(zhèn)常住人口的快速增長(zhǎng)尤其是大量中低收入的農(nóng)民工進(jìn)城，大大增加了對(duì)價(jià)格相對(duì)低廉住宅的需求，從而也在一定程度上推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月1日我國(guó)居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開(kāi)戶口登記地半年以上的人口為26139萬(wàn)人，比2000年人口普查相比增加了11700萬(wàn)人，增長(zhǎng)81.03%，這反映出流動(dòng)人口大量增加與城市化快速發(fā)展、農(nóng)村勞動(dòng)力加速轉(zhuǎn)移有很大關(guān)系。從城市化水平看，近十多年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量快速擴(kuò)張，城市化率平均每年增加1～1.5個(gè)百分點(diǎn)。

伴隨著城市化快速發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)城市建成區(qū)面積快速擴(kuò)張，使得原先大量的城市遠(yuǎn)郊區(qū)逐步變成近郊區(qū)，近郊區(qū)逐步變成了城區(qū)，農(nóng)村地區(qū)變成了城中村。城市規(guī)模的快速擴(kuò)張，再加上交通和供水、排水、供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使得相關(guān)農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)利用價(jià)值也與城鎮(zhèn)國(guó)有土地一樣快速提升，而傳統(tǒng)的在農(nóng)村土地上從事種養(yǎng)殖業(yè)的收益，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言，不僅回報(bào)低、見(jiàn)效慢，而且風(fēng)險(xiǎn)大，這也是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房大量開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要原因之一。

高房?jī)r(jià)下的價(jià)格優(yōu)勢(shì)

小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這從另一個(gè)角度也說(shuō)明了現(xiàn)在全國(guó)許多大中城市高漲的房?jī)r(jià)正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。

2006年和2007年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)歷了一次全國(guó)性的上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲5.5%。北京、深圳是房?jī)r(jià)上漲最快的城市，分別達(dá)到 10.4%、10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開(kāi)盤整體均價(jià)10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。

2010年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格、土地交易價(jià)格累計(jì)分別比2000年上漲了1.77倍、2.32倍，分別比2005年累計(jì)上漲了1.35倍、1.64倍。其中大城市和特大城市住宅價(jià)格上漲尤為明顯。以北京市為例，2003年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)，2011年商品住宅成交均價(jià)每平方米21929元，比2003年上漲了3.92倍，其中2005～2007年分別比上年上漲38.21%、23.43%、41.00%，漲幅均超過(guò)20%，2009年房?jī)r(jià)漲勢(shì)更是迅猛，比2008年大幅上漲90.37%。

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群。

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生本身就反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀。一方面大量工薪階層等中低收入群體需要中低價(jià)住房，另一方面又因商品房?jī)r(jià)格高、上漲快，買不起房。當(dāng)購(gòu)房者在商品房市場(chǎng)上購(gòu)買不到價(jià)位合適的中低價(jià)位商品房時(shí)，就會(huì)把目光轉(zhuǎn)向手續(xù)不全但價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。而中低收入群體對(duì)低價(jià)房的需求也反過(guò)來(lái)進(jìn)一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至遠(yuǎn)郊農(nóng)村大量在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

二元土地所有制

我國(guó)存在著城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國(guó)家所有（城市土地）和集體所有（農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地）兩種土地所有制形式。土地市場(chǎng)政府二元身份、產(chǎn)權(quán)二元主體的疊加，形成了一個(gè)供地主體和一種交易產(chǎn)權(quán)的特殊制度。其中，政府二元身份一方面是指二元土地權(quán)力，即中央政府代表所有權(quán)、行使市場(chǎng)管制權(quán)；地方政府代理使用權(quán)、行使經(jīng)營(yíng)權(quán)：另一方面是指二元政府職能，即政府既具公共職能也具經(jīng)營(yíng)職能。

產(chǎn)權(quán)二元主體一方面是指國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的二元主體，即中央政府代表所有權(quán)，地方政府享有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)：另一方面是指集體土地產(chǎn)權(quán)的二元主體，即村民委員會(huì)代表所有權(quán)，村民享有土地使用權(quán)。在我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度下，集體土地所有者與國(guó)有土地所有者之間權(quán)利不對(duì)等，農(nóng)村集體組織并不擁有完全意義上的集體土地產(chǎn)權(quán)——農(nóng)民集體對(duì)土地的占有、使用、收益和處分權(quán)是有限的，尤其是缺乏對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的最終處分權(quán)，從而導(dǎo)致農(nóng)村集體所有土地?zé)o法直接進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

作為農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的農(nóng)村集體及農(nóng)民個(gè)人并不直接參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的利益分配，土地被征用的農(nóng)民和農(nóng)村集體組織只能以征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的方式從中獲取很小的一部分利益。在近年來(lái)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過(guò)程中，土地快速增值導(dǎo)致農(nóng)村集體所有土地的法定征收補(bǔ)償費(fèi)用與市場(chǎng)價(jià)值之間的差距不斷拉大。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，在很大程度上也是農(nóng)民和農(nóng)村集體組織參與土地資源優(yōu)化配置、分享工業(yè)化和城市化發(fā)展進(jìn)程中土地增值收益的必然結(jié)果。

小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)旗下REICO工作室的報(bào)告顯示，“十一五”期間(1995～2010)，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

北京郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集，高房?jī)r(jià)將大量剛需族逼向了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房；重慶屬西部大城市,外來(lái)人口多，郊區(qū)面積大,小產(chǎn)權(quán)房分布零散；鄭州小產(chǎn)權(quán)房的城中村問(wèn)題突出；?？诼糜味燃賲^(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

目前北京市小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%左右，涉及近30萬(wàn)戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區(qū)縣。通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園項(xiàng)目據(jù)稱是“全國(guó)最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)”，目前已建成144棟小產(chǎn)權(quán)樓房，總占地面積約2000畝，建筑面積240萬(wàn)平方米。其中有三分之二以上的小產(chǎn)權(quán)房賣給了城區(qū)居民。

鄭州市近年來(lái)面臨大規(guī)模城中村改造，而土地確權(quán)及規(guī)劃變性工作相對(duì)滯后，以致私搭濫建小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題失控。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)傳得最有“爆炸性”的說(shuō)法是“在售商品房中就有相當(dāng)比例是小產(chǎn)權(quán)”。

海口則是旅游度假區(qū)，在海南國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批后，一路上漲的房?jī)r(jià)給小產(chǎn)權(quán)房提供了市場(chǎng)。據(jù)海南省住建廳2010年底統(tǒng)計(jì)資料顯示，海口違建小產(chǎn)權(quán)房有11.5萬(wàn)平方米。

今年5月7日，廣州市國(guó)土房管局公布了首批違法銷售小產(chǎn)權(quán)房的清單，涉及13個(gè)項(xiàng)目。該清單包括鑫瑞大廈、維羅納新家園、溫泉花園、星城麗景、星城雅居、人和花園、太和花園、麓云谷8號(hào)、福泰閣、金山雅居、嘉怡園6期、盈富華庭、太和商貿(mào)新村6號(hào)樓等項(xiàng)目。這是廣州市今年以來(lái)首次曝光違法銷售小產(chǎn)權(quán)房清單。