廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警研究

孫 宇，葉 青

(華僑大學(xué)土木工程學(xué)院，福建廈門(mén) 361021)

1 概述

地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系源于經(jīng)濟(jì)預(yù)警［1］，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警又是在經(jīng)濟(jì)預(yù)警基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。20世紀(jì)80年代末，由于美國(guó)一些地區(qū)產(chǎn)生房產(chǎn)被拋棄、遭遇火災(zāi)等社區(qū)問(wèn)題，美國(guó)芝加哥、紐約等地區(qū)開(kāi)始對(duì)社區(qū)房地產(chǎn)衰退預(yù)警體系進(jìn)行研究，并于20世紀(jì)90年代初期采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法，開(kāi)發(fā)了社區(qū)預(yù)警系統(tǒng)(neighbourhood early warning system，NEWS)與住宅預(yù)警系統(tǒng)(housing early warning system，HEWS)等社區(qū)房產(chǎn)預(yù)警體系并投入使用［2］。

我國(guó)在20世紀(jì)90年代也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究。目前比較成熟的房地產(chǎn)指數(shù)體系有［3］:國(guó)房指數(shù)、中房指數(shù)、上海市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系。近年來(lái)，我國(guó)一些學(xué)者將地價(jià)預(yù)警從房地產(chǎn)預(yù)警體系中細(xì)化出來(lái)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究。劉瑋娜等對(duì)地價(jià)預(yù)警的基本內(nèi)涵、理論和技術(shù)思路進(jìn)行了深入探討［4］;鄧新忠建立了湘潭市土地價(jià)格監(jiān)測(cè)體系并對(duì)其進(jìn)行預(yù)警［5］;楊小雄等結(jié)合GIS系統(tǒng)對(duì)城市土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)研究［6］。

筆者在以上學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，以廈門(mén)為對(duì)象建立住宅地價(jià)綜合預(yù)警模型并對(duì)廈門(mén)短期地價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。希望通過(guò)對(duì)該體系的不斷完善能夠?qū)崿F(xiàn)地價(jià)預(yù)警的全國(guó)化，從而保證我國(guó)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2 廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警體系

2.1 廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建

通過(guò)廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查閱《廈門(mén)特區(qū)年鑒》、《廈門(mén)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》等資料，結(jié)合廈門(mén)市的實(shí)際狀況，根據(jù)全面性、靈敏性、先行性和實(shí)效性原則，初選出對(duì)廈門(mén)住宅地價(jià)有影響的3大類(lèi)15個(gè)指標(biāo)，分別為:①反映增長(zhǎng)速度的指標(biāo)X1～X7;②與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性指標(biāo)X8～X11;③反映市場(chǎng)供求指標(biāo)X12～X15。如表1所示。

對(duì)住宅地價(jià)水平Y(jié)與所選住宅地價(jià)指標(biāo)，利用SPSS進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，取最大延遲階數(shù)L=4。選取GDP增長(zhǎng)率X9和住宅空置面積X14進(jìn)行分析，可以看出，當(dāng)L=0時(shí)，GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)與Y相關(guān)系數(shù)最大，為同步指標(biāo);當(dāng)L=2時(shí)，住宅空置面積指標(biāo)與Y相關(guān)系數(shù)最大，時(shí)滯期為2年。各警兆指標(biāo)時(shí)滯期如表2所示。

時(shí)差相關(guān)分析結(jié)論中先行或同步的指標(biāo)符合邏輯，而住宅空置面積對(duì)下一年的住宅地價(jià)也會(huì)產(chǎn)生影響，因此，將幾個(gè)滯后指標(biāo)均當(dāng)作同步指標(biāo)處理。

2.2 確定指標(biāo)權(quán)重

在建立了預(yù)警指標(biāo)體系之后，利用SPSS軟件通過(guò)主成分分析確定5個(gè)主成分，并將其作為因子，利用式(1)［7］分別計(jì)算各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重值，

表1 廈門(mén)住宅地價(jià)初選指標(biāo)體系

表2 各警兆指標(biāo)時(shí)滯期

結(jié)果如表3所示。

式中:fj為第j個(gè)指標(biāo)的權(quán)重系數(shù);Mij為第j個(gè)指標(biāo)第i個(gè)因子的系數(shù)。

2.3 劃分警界區(qū)間

對(duì)2000—2009年的住宅地價(jià)進(jìn)行單個(gè)樣本的K-S檢驗(yàn)，得出P=0.56＞0.05，判斷其符合正態(tài)分布，可以利用“3δ”［8-9］法確定警界，其中 E為指標(biāo)均值，δ為指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差。各指標(biāo)得分與權(quán)重乘積之和作為當(dāng)年警度的綜合分值。表4為部分指標(biāo)的警限區(qū)間。表5為廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警單指標(biāo)值及當(dāng)年綜合值。表6為廈門(mén)市2000—2009年住宅地價(jià)警度判定結(jié)果。

表3 各指標(biāo)權(quán)重值

表4 采用“3δ”法確定的警限區(qū)間

表5 廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警單指標(biāo)值及當(dāng)年綜合分值

表6 廈門(mén)市2000—2009年住宅地價(jià)警度判定結(jié)果

2.4 警度預(yù)測(cè)模型構(gòu)建

利用Matlab軟件進(jìn)行編程，實(shí)現(xiàn)GM(1，1)模型。原始序列為 x(0)=［1.6005，2.8650，2.5728，3.0603，3.2125，3.2777，3.2448，3.6877，2.7196，2.7082］，對(duì)x(0)做一次正向累加1-AGO得:x(1)=［1.6005，4.4655，7.0383，10.0986，13.3111，16.5888，19.8336，23.5213，26.2409，28.9491］，利用公式Z(1)(k)=0.5［x(1)(k)+x(1)(k-1)］(k=1，2，…，n)得:Z(1)(k)=(3.0330，5.7519，8.5685，11.7049，14.9500，18.2112，21.6775，24.8811，27.5950)，于是可得:

利用式(2)計(jì)算2010、2011、2012年的住宅地價(jià)綜合警度分別為3.14、3.17和3.18，均處于市場(chǎng)偏熱狀態(tài)。結(jié)合2010年地價(jià)現(xiàn)狀可知，預(yù)測(cè)結(jié)果符合實(shí)際情況。

3 結(jié)論與建議

通過(guò)構(gòu)建廈門(mén)市住宅地價(jià)預(yù)警體系，利用SPSS結(jié)合Matlab得到GM(1，1)短期預(yù)測(cè)模型，計(jì)算得知未來(lái)2年廈門(mén)住宅地價(jià)仍處于偏熱狀態(tài)。為此，提出如下預(yù)警對(duì)策:

(1)加強(qiáng)對(duì)廈門(mén)土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)披露市場(chǎng)信息，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)各方的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，穩(wěn)定投資者和消費(fèi)者的預(yù)期。

(2)規(guī)范土地管理制度，對(duì)市場(chǎng)漏洞對(duì)癥下藥，切實(shí)保障地價(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。

(3)平衡供求關(guān)系，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)普通住宅，限制非住宅和高檔住宅的比例，盤(pán)活存量土地，平衡供求關(guān)系，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓和出租。

(4)深化地價(jià)預(yù)警研究，使土地管理者能夠正確把握地價(jià)形勢(shì)和土地市場(chǎng)狀況，及時(shí)提供科學(xué)的地價(jià)政策，引導(dǎo)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

［1］CHRISTOPH P.The signals approach as an early warning system for currency crises:an application to transition economies:with special emphasis on Poland［R］.［S.l.］:WUSTL，2003.

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［4］劉瑋娜，吳群，胡立兵.城市土地市場(chǎng)地價(jià)預(yù)警研究［J］.國(guó)土資源，2005(3):35-37.

［5］鄧新忠.城市地價(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警研究:以湘潭市為例［D］.長(zhǎng)沙:湖南師范大學(xué)圖書(shū)館，2005.

［6］楊小雄，劉耀林，蘇夏.基于GIS的城市地價(jià)預(yù)警系統(tǒng)研究與實(shí)現(xiàn)［J］.計(jì)算機(jī)應(yīng)用研究，2006(7):132-134.

［7］蔡鵬.基于城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的城市地價(jià)預(yù)警研究［D］.長(zhǎng)春:吉林大學(xué)圖書(shū)館，2009.

［8］齊怒濤.基于城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的地價(jià)預(yù)警機(jī)制研究:以九江市為例［C］//中國(guó)土地學(xué)術(shù)年會(huì)論文集.［S.l.］:［s.n.］，2010:1-7.

［9］楊勇.城市住宅地價(jià)預(yù)警方法研究:以成都市為例［D］.貴陽(yáng):貴州師范大學(xué)圖書(shū)館，2008.