南京顧家營地塊囤地調查

王全寶

南京前“地王”——玄武區(qū)顧家營地塊，囤地達7年之久，明顯違反國土資源部關于土地開發(fā)的相關規(guī)定，但未見當?shù)乇O(jiān)管部門采取行動。

從南京市中心出發(fā)，坐地鐵2號線，徑直向東，大約一刻鐘時間，就來到南京東郊紫金山南麓的玄武區(qū)顧家營地塊。

12月2日中午，顧家營村的村民孫建軍拿著鏟子去整理門前的菜地——實際上就是在顧家營地塊邊緣開墾的小菜地。

2005年6月，顧家營這塊地被當?shù)卣馁u之后，一直沒有進行開發(fā)。于是有些村民在地塊上搭起絲瓜架子，種起了各種蔬菜。

7年來，顧家營地塊內雜草叢生，荒蕪空曠，與遠處不斷拔地而起的高樓相比，這里仿佛是被遺忘的角落。與此形成鮮明對比的是周邊不斷攀升的地價?！吨袊侣勚芸纷咴L了距顧家營地塊最近的宏圖上逸園樓盤，房屋均價在20000元/平方米。而顧家營地塊往東在售的招商紫金山1號和紫園，房屋均價已到22500元/平方米-25000元/平方米。

“今年8月中旬開始，這里來了兩臺推土機，干干停停的，快推到我們菜地了，所以我得抓緊把這些菜弄回去?！睂O建軍邊說邊向筐里扔菜葉。

《中國新聞周刊》記者發(fā)現(xiàn)除了有推土機在推土，顧家營地塊邊上還砌上了圍墻，上書“南京新浩寧房地產(chǎn)開發(fā)公司”字樣，但地塊仍有近一半面積在荒蕪，凸凹不平。

“我們只是被雇來推土的，具體什么時候開發(fā)，我們也不清楚?！爆F(xiàn)場施工人員對《中國新聞周刊》說。

競拍成功后就打官司

2005年前后，隨著房地產(chǎn)市場逐步升溫，中央開始加強了對房地產(chǎn)業(yè)的調控。亦是在此期間，作為外資企業(yè)的新加坡國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司（以下簡稱“國浩公司”）開始在南京市尋覓房地產(chǎn)項目。

2005年6月前后，南京市國土局以掛牌方式“凈地”出讓坐落于南京市東郊玄武區(qū)顧家營的編號為NO.2005G36的土地使用權（簡稱“顧家營地塊”）。

根據(jù)南京市國土局提供信息顯示：顧家營地塊東至鐘山學院，南接繞城公路，西至江蘇省農(nóng)科院，北至南京農(nóng)業(yè)機械化研究所，土地總面積42.5公頃，實際出讓面積29.6公頃，土地用途為二類居住用地。

2005年6月21日，國浩公司與南京福中信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司（以下簡稱“福中公司”）簽署《聯(lián)合競買協(xié)議》，協(xié)議約定雙方聯(lián)合競買顧家營地塊。

根據(jù)知情人透露，福中公司是一家以IT產(chǎn)業(yè)為主、集科工貿于一體的大型民營企業(yè)，也正是從顧家營項目開始，福中公司開始涉足房地產(chǎn)領域。

最終，國浩公司與福中公司以6.5億元人民幣的出讓價競買到顧家營地塊，并且成為當年“南京地王”。

據(jù)南京市國土資源局網(wǎng)站大事記記載：2005年7月6日，新加坡國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司以6.5億元人民幣競得玄武區(qū)顧家營地塊國有土地使用權。該企業(yè)屬于外資公司，且沒有在本地設立分公司，只能通過美金付款的方式直接競買地塊，成為我市首例使用外匯參與國有土地使用權競買的境外企業(yè)。

2005年7月13日，在競買成功后，國浩公司與福中公司作為共同受讓人，與出讓人南京市國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，取得了顧家營地塊的土地使用權。

8月19日，國浩公司與福中公司相繼設立南京新浩寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新浩寧公司”）、南京新浩玄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新浩玄公司”）。

根據(jù)雙方約定，福中公司主要負責項目的報審、協(xié)調，且不能干涉國浩公司對于合營公司的經(jīng)營管理。之后，國浩公司屢次請求福中公司配合將土地辦理至合資公司名下，以進行土地開發(fā)，但均遭拒絕。

2006年9月，國浩公司向中國國際經(jīng)濟貿易仲裁委員會（以下簡稱“仲裁委員會”）提出仲裁申請。2007年6月25日，仲裁委員會駁回國浩公司全部仲裁請求。

仲裁被駁回后，2009年9月1日，國浩公司向江蘇省高級法院提起訴訟。2009年12月17日，江蘇省高院認為，福中公司提出的其與國浩公司之間存在仲裁協(xié)議，該案不屬于人民法院受案范圍的抗辯事由成立，遂駁回原告國浩公司對被告福中公司的起訴。

隨后，國浩公司又上訴至最高人民法院。2010年6月10日，最高人民法院駁回國浩公司上訴。

值得玩味的是，在雙方訴訟間隙，2010年3月25日，南京市國土資源局向國浩公司和福中公司頒發(fā)了顧家營地塊的國有土地使用權證書。

《中國新聞周刊》獲知的一份關于出讓人南京市國土局與受讓人國浩公司、福中公司簽署的《國有土地使用權出讓合同》第12條約定：“受讓人同意在2006年6月1日之前動工建設。不能按期開工建設的。應提前30日向出讓人提出延建申請，但延建時間最長不得超過一年。”

按照國土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定：未動工開發(fā)滿兩年的……報經(jīng)有批準權的人民政府批準后……無償收回國有建設用地使用權。

即使以2010年3月25日南京市國土資源局向國浩公司和福中公司頒發(fā)顧家營地塊國有土地使用權證書頒發(fā)日期來計算，至今顧家營地塊沒有進行實質性開發(fā)也已超過兩年時間。

轉讓引起糾紛

由于顧家營地塊位置優(yōu)越，規(guī)模龐大具有良好商業(yè)前景，在國浩公司和福中公司產(chǎn)生糾紛、雙方聯(lián)合開發(fā)無望后，該項目便受到眾多大型房企的關注，先后有萬科、華潤、蘇寧等公司通過各種途徑找雙方洽商轉讓事宜，但均告失敗。

后經(jīng)江蘇東南國際拍賣有限公司（以下簡稱“東南國際”）努力，分別與雙方協(xié)調、各方達成轉讓共識后，初步確定轉讓顧家營地塊的相關權益。

2010年11月8日，東南國際分別與國浩公司委托的耀陽集團有限公司以及福中公司正式簽訂“委托拍賣合同”，國浩公司及福中公司均委托東南國際拍賣其擁有的顧家營地塊相關開發(fā)權益。

11月19日，北京巖石資產(chǎn)管理公司（以下簡稱“巖石管理公司”）填寫了有關“南京顧家營項目股權及權益”的競買登記表，成為顧家營地塊相關權益的競買人。

11月23日，巖石管理公司與東南國際簽署了“成交確認書”，確認書中約定成交總價為23億元，加上1.15億元傭金，“南京顧家營項目股權及權益”拍賣總額為24.15億元。

2010年12月初，巖石管理公司持成交確認書找到江蘇高成房地產(chǎn)投資集團有限公司（以下簡稱“高成公司”）尋求合作。

看到顧家營項目還有利潤空間，同年12月24日，高成公司與巖石管理公司簽署了“合作協(xié)議書”，雙方約定各出資13億元，共計26億元收購并全面開發(fā)南京顧家營項目。

2011年1月5日、3月14日，高成公司作為巖石公司合作方兩次共向福中公司支付了6500萬元款項。

在高成公司向福中公司付完第一筆款后不久，2011年1月26日，國務院辦公廳就發(fā)布了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》（以下簡稱“國辦發(fā)[2011]1號文件”）。

該文件強調，要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

“國辦發(fā)[2011]1號文件的規(guī)定，對于合作開發(fā)顧家營地塊的高成公司來說，存在很大法律風險?！备叱晒径麻L錢忠秀對《中國新聞周刊》說。

此時，高成公司經(jīng)詢問相關部門得知，國浩公司以及福中公司名下顧家營項目地塊拿地已長達六年，但項目至今未開發(fā)，二者的行為已嚴重違反國家關于房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)定，面臨重大政策和法律風險。

高成公司遂要求福中公司復函作出項目安全保證承諾。同時，高成公司發(fā)現(xiàn)，隨著合作項目不斷推進，合作方巖石管理公司日益暴露出諸多問題，其對項目進行的陳述多與事實存在出入，其對項目的承諾也多難以兌現(xiàn)。

據(jù)知情人透露，高成公司拒絕繼續(xù)合作開發(fā)的另外一個原因是因為收購國浩公司權益沒有成功。錢忠秀也向本刊承認了此點。

在多次索要6500萬元預付款無果的情況下，2012年5月2日，高成公司將福中公司和巖石管理公司起訴到南京市中級人民法院，請求返還其已付款項6500萬元。

涉嫌非法買賣土地？

2011年7月后，高成公司向巖石公司、東南拍賣公司、福中公司、耀陽集團有限公司（該公司稱系受新加坡國浩公司全權委托）等單位及人員多次提出：因顧家營地塊項目的開發(fā)建設投資未達成25%以上，溢價17億余元拍賣或協(xié)議方式轉讓項目公司股權和股權所含地塊及權益的行為已違反“國辦發(fā)[2011]1號文件”規(guī)定，屬非法轉讓土地使用權行為，并涉嫌非法轉讓土地使用權犯罪。

錢忠秀認為，因涉嫌以股權轉讓形式非法買賣土地，從目前來看，顧家營地塊所有拍賣、轉讓行為均無效，福中公司應返還高成公司在不知情下支付的6500萬元，同時還應接受相關部門的依法處理。

據(jù)高成公司透露，福中公司于2012年3月以股權轉讓形式將其持有的新浩寧公司的股權轉讓給了南京嘉豐投資管理有限公司（以下簡稱“嘉豐投資”）。

為求證轉讓事實，《中國新聞周刊》在南京市工商局調檔顯示：新浩寧公司股東已更改為國浩公司和南京嘉豐投資管理公司。

《中國新聞周刊》記者又查詢嘉豐投資工商信息顯示：該公司設立日期為2011年12月27日，兩個自然人股東分別為張延春出資100萬，袁琳春出資400萬。

《中國新聞周刊》記者聯(lián)系到嘉豐投資的自然人股東之一袁琳春，但袁琳春拒絕提供任何有關轉讓顧家營項目的信息。

為求證顧家營項目是否已轉讓，《中國新聞周刊》亦聯(lián)系了福中公司負責人。在電話里，福中公司總裁楊宗義告訴《中國新聞周刊》，他身在國外，暫無法接受采訪。

在東南國際公司辦公室，公司總經(jīng)理郭巖向《中國新聞周刊》記者表示，該公司只負責拍賣事宜，其他情況不方便介紹，并稱其拍賣的是項目公司股權，而不是買賣土地。

同樣，在國浩公司的關聯(lián)企業(yè)南京市馬會置業(yè)有限公司，該司工作人員向《中國新聞周刊》記者表示，顧家營項目開發(fā)事項現(xiàn)均由北京國浩總部直接負責。

巖石公司副總經(jīng)理楊光先是答應接受采訪，后電話始終處于不接聽狀態(tài)。

至此，除高成公司外，其他參與顧家營地塊轉讓的企業(yè)均保持沉默。

“這個地塊太敏感！”

《中國新聞周刊》獲取的一份“2005年南京市土地公開出讓成交情況一覽表”資料顯示，在“供地方式”一欄中清楚顯示著顧家營地塊在當年是以“凈地”形式完成出讓的。

這幅原本所謂的“凈地”，為何長達7年之久仍沒動工開發(fā)？造成顧家營地塊“囤積”7年，究竟是由于開發(fā)商自身原因還是地塊遺留問題所致？

為了解顧家營地塊長達7年時間不動工開發(fā)以及進行股權轉讓的相關情況，《中國新聞周刊》記者多次聯(lián)系南京市國土資源局局長陳光，但陳光始終未答應接受采訪。

南京市國土資源局辦公室工作人員以“這土地太敏感”為由不接受采訪。12月4日，南京市國土資源局土地利用處陳姓工作人員給《中國新聞周刊》發(fā)了一份不到400字的“關于顧家營地塊有關情況的說明”。

該說明稱：因地塊內現(xiàn)狀桿線遷移等原因，土地未能按合同約定時間交付受讓人使用，直至2009年12月才向受讓方正式交付土地。土地交付后，我局多次督促受讓人盡快對地塊進行開發(fā)建設，但該地塊聯(lián)合受讓人國浩公司和福中公司又因土地開發(fā)等問題產(chǎn)生糾紛，并訴諸法院，訴訟期間該地塊土地使用權被數(shù)次查封。

“根據(jù)上述情況，該地塊未能按期開工建設，主要是存在交地以及司法糾紛查封土地等方面的原因。目前，受讓人內部糾紛已基本解決，正在辦理開工有關手續(xù)，我局也將實時跟蹤和督促該地塊的開發(fā)進展情況?！鄙鲜稣f明稱。

12月5日，國浩房地產(chǎn)（中國）有限公司也向《中國新聞周刊》發(fā)了一份關于“南京顧家營項目”的聲明稱：2005年7月13日，我司與南京福中信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司聯(lián)合競買顧家營地塊，雙方就顧家營地塊股權產(chǎn)生糾紛，在南京市委、市政府相關領導的高度重視和大力支持下，經(jīng)政府部門多方協(xié)調，股權糾紛已妥善解決。

針對南京市國土資源局的回復，《中國新聞周刊》再次向南京市國土資源局發(fā)去采訪函，提出問題：受讓人自身的矛盾糾紛是否可作為不動工建設的免責事由？其是否可歸結為“政府原因”造成的？國浩公司、福中公司轉讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目是否合法？

針對上述問題，至《中國新聞周刊》截稿日（2012年12月25日晚8點）為止，南京市國土資源局沒有回復。

《中國新聞周刊》記者獲知的南京市國土資源局與國浩、福中簽訂的《國有土地使用權出讓合同》第32條規(guī)定，受讓人應當按照合同約定進行開發(fā)建設，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權成交價款20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權。

隨著城市房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范，直接轉讓土地使用權存在諸多法律規(guī)定及限制，故通過轉讓擁有土地使用權的項目公司之股權的方式實際轉讓土地項目的情況時有發(fā)生，甚至成為行業(yè)內的通行做法?！吨袊侣勚芸吠ㄟ^法院系統(tǒng)查詢案件得知，現(xiàn)在已有法院將此類操作方式認定為違法行為甚至犯罪行為。

例如，2009年11月，南京市下關區(qū)法院判處南京安隆房地產(chǎn)公司法人劉有貴犯非法倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑4年6個月。判決書稱，2007年4月，南京安隆房地產(chǎn)公司以牟利為目的，以股權平價轉讓的方式，將764畝土地使用權進行轉讓。

2010年2月8日，國土資源部部長徐紹史在“2009年度土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作部署電視電話會議”上表示，違法用地有一些新的變化?！案鼑乐氐?，就是以工商變更登記的方式來倒賣土地，房地產(chǎn)公司招拍掛拿到土地之后，他不開發(fā)，等到市場轉好的時候，他把股份轉讓給下家，而且變更法定代表人”。

2012年12月19日，國土資源部要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項目，進行清查處置。國土資源部選擇首個公開調查的典型地塊也在南京市——下關區(qū)濱江2號地塊，這宗地塊以56.2億元成為2012年全國范圍內的總價地王。