• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    基于期權(quán)博弈的房產(chǎn)稅推廣問題探析

    2012-09-04 08:45:36蔣蘇健
    關(guān)鍵詞:投機(jī)者中央政府期權(quán)

    蔣蘇健

    (浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理工程學(xué)院,浙江 金華 322100)

    基于期權(quán)博弈的房產(chǎn)稅推廣問題探析

    蔣蘇健

    (浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理工程學(xué)院,浙江 金華 322100)

    通過對(duì)投資投機(jī)者、地方政府、中央政府之間的期權(quán)博弈分析,探究我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的全面推廣問題.若想成功推廣房產(chǎn)稅,須在房產(chǎn)稅的稅率、計(jì)稅依據(jù)、免征面積及課稅對(duì)象方面進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì),且房產(chǎn)稅應(yīng)歸屬于地方政府,而土地出讓金則應(yīng)在地方政府與中央政府之間按一定比例分配.

    房產(chǎn)稅推廣;期權(quán)博弈分析;投資投機(jī)者;地方政府;中央政府

    2011年5月,中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)指出:十二五期間,要改革土地財(cái)政,全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收.而土地財(cái)政和房產(chǎn)稅(本文特指對(duì)個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅)的改革涉及中央政府、地方政府、投資投機(jī)者(俗稱“炒房者”,本文特指?jìng)€(gè)人住房投資投機(jī)者)、消費(fèi)者以及金融機(jī)構(gòu)等不同利益主體之間的(期權(quán))博弈.期權(quán)博弈理論是在博弈論及實(shí)物期權(quán)理論基礎(chǔ)上發(fā)展起來的對(duì)不確定性、不可逆性和競(jìng)爭(zhēng)性條件下相關(guān)投資(或決策)問題進(jìn)行評(píng)價(jià)分析的新工具.

    Smit & Trigeorgis[1]通過對(duì)典型投資項(xiàng)目的期權(quán)博弈分析,給出了間斷時(shí)點(diǎn)假設(shè)下的期權(quán)博弈評(píng)價(jià)的離散型表達(dá)式:擴(kuò)展的凈現(xiàn)值ENPV=傳統(tǒng)凈現(xiàn)值+期權(quán)價(jià)值+(-)博弈價(jià)值;洪開榮[2-3]研究了特大型工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)的期權(quán)博弈模型應(yīng)用,并從期權(quán)博弈均衡分析和項(xiàng)目評(píng)價(jià)思維相結(jié)合的角度,提出了期權(quán)博弈評(píng)價(jià)方法體系.其指出,使用期權(quán)博弈理論評(píng)價(jià)體系可以充分考慮管理柔性價(jià)值和策略互動(dòng)價(jià)值,進(jìn)而可以從效率增進(jìn)原則、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避原則和互動(dòng)公平原則的角度重新審視三峽項(xiàng)目的價(jià)值內(nèi)涵和可行性結(jié)論;丁銳夫[4]利用政府、開發(fā)商和消費(fèi)者三者之間期權(quán)博弈,研究分析了我國(guó)商品房高空置率現(xiàn)象的根本原因及對(duì)策;馬強(qiáng)[5]利用期權(quán)博弈理論及離散型模型研究了城市邊緣區(qū)土地的利用.

    房產(chǎn)稅的改革雖涉及多方利益,但主要利益博弈主體為中央政府、地方政府和投資投機(jī)者以及房地產(chǎn)開發(fā)商.本文擬從期權(quán)博弈的角度,對(duì)上述博弈主體進(jìn)行期權(quán)博弈分析,并根據(jù)各行為主體在不同情況下的均衡結(jié)果來探討房產(chǎn)稅的全面推廣的條件和意義.

    1 投資投機(jī)者和地方政府之期權(quán)博弈

    投資投機(jī)者和地方政府作為相互博弈的主體,分別采用“立即”和“延遲”策略下各自的凈現(xiàn)值收益表示如下(文中各收益和支出都是指考慮資金時(shí)間價(jià)值后的現(xiàn)值)為:①投資投機(jī)者的房產(chǎn)在未被征收房產(chǎn)稅情況下,采取“立即出售”策略下所獲得的凈現(xiàn)值收益NPV1=Q(Pi-P0);②投資投機(jī)者采用“延遲出售”策略,即繼續(xù)持有至未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)再出售所獲得的凈現(xiàn)值收益R1=Q(Pj-P0)+E-C-T.上兩式中:Q為建筑面積;P0為投資投機(jī)者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的單價(jià);Pi和Pj表示投資投機(jī)者在不同時(shí)點(diǎn)上出售房地產(chǎn)時(shí)的單價(jià);E為房地產(chǎn)持有期間租金收益;C為房產(chǎn)稅開征前持有房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(主要包括管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、修繕費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附加以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等);T為房產(chǎn)稅稅額(當(dāng)前只有上海和重慶兩市開征了個(gè)人住房房產(chǎn)稅),房產(chǎn)稅開征之前T為0.③地方政府采用“立即開征”(房產(chǎn)稅)策略下所獲得的來自房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)值收益NPV2=T+Ll+S,式中:T為房產(chǎn)稅稅額;Ll為較低的土地出讓金;S為其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收(假定房產(chǎn)稅開征后原有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收不變);④地方政府采取“延遲開征”策略下所能獲得的來自房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)值收益R2=Lh+S,式中:Lh為房產(chǎn)稅開征前較高的土地出讓金Lh;S為開征前房地產(chǎn)相關(guān)稅收.

    R1和R2實(shí)際上是擴(kuò)展性凈現(xiàn)值(ENPV),Ri=傳統(tǒng)的NPV+延遲期權(quán)價(jià)值+(-)博弈價(jià)值.這里的延遲期權(quán)價(jià)值的內(nèi)涵為:對(duì)于地方政府來說,實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)各種相關(guān)稅收收入和土地出讓收入的總額在房產(chǎn)稅開征前后之差;對(duì)投資投機(jī)者來說,實(shí)質(zhì)上是在房產(chǎn)稅開征前后出售房地產(chǎn)所獲凈收益之差.地方政府與投資投機(jī)者之間的博弈策略選擇如下:

    1) 對(duì)于投資投機(jī)者來說,只要NPV1<R1,就會(huì)采取“延遲出售”策略,否則“立即出售”.該表達(dá)式的經(jīng)濟(jì)含義為:如果投資投機(jī)者“延遲出售”能獲取暴利,則會(huì)漠視現(xiàn)有的抑制投資投機(jī)的政策而繼續(xù)持有待售;如果投資投機(jī)者“延遲出售”導(dǎo)致獲利下降或者虧損,則會(huì)選擇在被征收房產(chǎn)稅前“立即出售”持有的房地產(chǎn).

    2) 對(duì)于地方政府來說,只要NPV2<R2,即T+Ll<Lh(即房產(chǎn)稅與較低的土地出讓收益之和低于開征前較高的土地出讓收益),此時(shí)地方政府開征房產(chǎn)稅后的收益低于開征前的收益,因此其會(huì)選擇“延遲開征”策略.

    1.1 未要求推廣房產(chǎn)稅下的期權(quán)博弈

    在中央政府未要求全面推廣房產(chǎn)稅的情況下,地方政府和投資投機(jī)者都具有延遲期權(quán)價(jià)值,即未來不確定性(如土地價(jià)格上漲、房?jī)r(jià)上漲、政策優(yōu)惠等)使得雙方的“延遲”策略都具有看漲期權(quán)價(jià)值.此時(shí),雙方(期權(quán))博弈的得益矩陣[6]如表1所示.

    表1中假設(shè)雙方采取“立即”行動(dòng)策略各自獲得NPVi(i=1,2)為4個(gè)單位、雙方的延遲期權(quán)價(jià)值都為2個(gè)單位.由于開征房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)活動(dòng)減少、市場(chǎng)降溫、土地出讓收入下降,對(duì)“土地財(cái)政”的依賴性很高的地方政府會(huì)因存在延遲期權(quán)價(jià)值使R2>NPV2,繼而采取“延遲開征”策略.當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資投機(jī)者趨于追求高額利潤(rùn),且認(rèn)為地方政府由于存在“土地財(cái)政”這一軟肋而不會(huì)立即開征房產(chǎn)稅,即便開征,稅收的力度也是很小的,此時(shí)R1>NPV1,所以投資投機(jī)者傾向于選擇“延遲出售”策略.

    而當(dāng)雙方都采取“延遲”策略時(shí),最終只能獲得較少的收益(1個(gè)單位),這是由于雙方博弈帶來5個(gè)單位的損失.因?yàn)殡p方一直只顧短期市場(chǎng)利益,而忽視了當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格虛高下的“泡沫”現(xiàn)象和中低收入者“蝸居”下的民生現(xiàn)象,該現(xiàn)象的最終結(jié)果將是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅或?qū)е赂鼑?yán)重的社會(huì)問題,繼而地方政府和投資投機(jī)者長(zhǎng)期利益急劇下降,甚至得不償失.該博弈的唯一納什均衡為(延遲開征,延遲出售),這種均衡是一個(gè)“囚徒困境”,均衡結(jié)果雙方各得1個(gè)單位收益,而帕累托最優(yōu)均衡結(jié)果(4,4)未能達(dá)到,即地方政府立即開征房產(chǎn)稅、投資投機(jī)者立即出售持有的房地產(chǎn)(或不進(jìn)行投資投機(jī))的理想目標(biāo)達(dá)不到.

    表1 期權(quán)博弈之“囚徒困境”情形

    將表1中“囚徒困境”置于期權(quán)博弈思想之下,這種低效的均衡結(jié)果卻有一定的現(xiàn)實(shí)合理性.因?yàn)殡p方都認(rèn)為在當(dāng)前雖未達(dá)到合意的收益,但在未來不確定的條件下或許能得到大于1的收益,如地方政府可以在未來某個(gè)時(shí)候才開始開展房產(chǎn)稅,而投資投機(jī)者認(rèn)為地方政府不會(huì)立即開征房產(chǎn)稅,或即使開征,力度也會(huì)很小.

    目前全國(guó)空置率已高達(dá)20%以上,至少是美國(guó)的4倍、香港的8倍[7].這種情況導(dǎo)致社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)的同時(shí)也令太多的中低收入者被排除在“能享受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展”之外.同時(shí),投資投機(jī)者炒房謀“暴利”而不去投資其他更需要資金投入的社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目,這就與“和諧社會(huì)”目標(biāo)相背離了.如果地方政府“立即開征”房產(chǎn)稅(力度較小)后,投資投機(jī)者仍然“延遲出售”,則對(duì)其采取“懲罰”措施(如限貸、限購(gòu)、限價(jià)等)使投資投機(jī)者損失收益2個(gè)單位,其他情況不變時(shí),表1情形就變成表2非對(duì)稱的博弈得益矩陣情形.

    表2所示的期權(quán)博弈均衡結(jié)果為(2,4),可以看到此結(jié)果仍然不是最合意的均衡.可見這種企圖僅從投資投機(jī)者單方面約束和懲罰的政策措施是難以達(dá)到預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo).進(jìn)一步,當(dāng)采取更嚴(yán)厲的懲罰措施使投資投機(jī)者損失收益3個(gè)單位,該情況下的期權(quán)博弈將得不到穩(wěn)定的納什均衡,仍然達(dá)不到調(diào)控效果.表2所示情況的經(jīng)濟(jì)含義是:僅靠地方政府采取懲罰措施是難以達(dá)到期權(quán)博弈的帕累托最優(yōu)均衡的.

    表2 期權(quán)博弈之“懲罰措施”情形

    1.2 要求推廣房產(chǎn)稅下的期權(quán)博弈

    分析與表1情況相反的情況:中央政府要求地方政府推廣實(shí)施房產(chǎn)稅政策.如要達(dá)到帕累托最優(yōu)的博弈均衡,雙方都采取“立即”的策略,就需要減少、消除博弈雙方的延遲期權(quán)價(jià)值(甚至減少到致使博弈者凈收益為負(fù)),使得博弈雙方分別在“立即開征”和“立即出售”的策略下獲益最大,即Ri>NPVi(i=1,2).表3~5的情形是減少延遲期權(quán)價(jià)值(相應(yīng)的措施詳述于后)情況下的博弈矩陣,假定在房產(chǎn)稅開征情況下,博弈雙方都各自減少了延遲期權(quán)價(jià)值θ個(gè)單位,而其他情況不變,表1情形就變成表3~5中的各種博弈得益矩陣情形.

    表3 當(dāng)延遲期權(quán)價(jià)值減少θ時(shí)的期權(quán)博弈

    表4 當(dāng)θ=0.5時(shí)的期權(quán)博弈

    表5 當(dāng)θ=3時(shí)的期權(quán)博弈

    當(dāng)θ=0.5時(shí),如表4所示,博弈雙方都各自減少延遲期權(quán)價(jià)值(0.5個(gè)單位)情況下的均衡結(jié)果為(0.5,0.5),此結(jié)果仍是一種“囚徒困境”.可見在這種房產(chǎn)稅征收力度較小的政策情況下,其延遲期權(quán)價(jià)值下降也較小,結(jié)果依然難以達(dá)到合意的均衡策略目標(biāo).

    若再進(jìn)一步增加房產(chǎn)稅征收力度,即當(dāng)θ=3時(shí),如表5所示,博弈雙方都各自減少延遲期權(quán)價(jià)值(3個(gè)單位)情況下的期權(quán)博弈均衡結(jié)果為(4,4),該博弈唯一的納什均衡為(立即開征,立即出售),達(dá)到了“帕累托最優(yōu)”均衡.對(duì)表3~5所示博弈情況的經(jīng)濟(jì)含義,分別從投資投機(jī)者和地方政府兩方面進(jìn)行詳細(xì)討論.

    對(duì)投資投機(jī)者而言,若要讓其采取“立即出售”策略,必須NPV1=Q(Pi-P0)>R1=Q(Pj-P0)+E-C-T成立,即“立即出售”策略下的利益NPV1相對(duì)較大,而“延遲出售”策略下的利益R1較小,可采取以下措施來減少這種延遲期權(quán)價(jià)值:

    1) 推廣的房產(chǎn)稅征收力度(稅額T)要足夠大,這樣才能使得投資投機(jī)者陸續(xù)離場(chǎng),同時(shí),由于市場(chǎng)“看跌”的預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致售價(jià)Pj下降.當(dāng)前國(guó)內(nèi)上海和重慶兩市已經(jīng)開征房產(chǎn)稅,但政策效果似乎并不顯著.截至2011年4月底,重慶房產(chǎn)稅稅收收入70余萬元,上海房產(chǎn)稅入庫(kù)百萬元左右,顯然試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收規(guī)模和力度過小.當(dāng)前重慶和上海兩市開征的房產(chǎn)稅有如下特點(diǎn):第一,只按照住房?jī)r(jià)格高低采用幾檔不同稅率,而未按照家庭擁有的住宅面積不同采用累進(jìn)稅率;第二,稅率較低.重慶市最高為1.2%,上海市最高為0.6%;第三,計(jì)稅依據(jù)偏低.重慶市計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)、上海市按交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納;第四,征收范圍過窄.兩市都是對(duì)新購(gòu)住房征收,對(duì)于存量住宅幾乎不征收,雖然重慶市2011年10月1日已開始對(duì)主城區(qū)存量獨(dú)棟商品住宅征收房產(chǎn)稅.具有上述特點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策,實(shí)難抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)活動(dòng),因?yàn)閲?guó)內(nèi)當(dāng)前房產(chǎn)持有收益遠(yuǎn)高于1.2%,幾年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格就翻倍了,從而房產(chǎn)持有者不會(huì)“立即出售”.房產(chǎn)稅最理想的情況是使投資預(yù)期收益等于所繳納的房產(chǎn)稅稅額,即凈收益幾乎為零.如果實(shí)行累進(jìn)稅率(從占用的公共資源多少和調(diào)節(jié)收入分配上來說,實(shí)行累進(jìn)稅率也是合理的),稅率將隨著持有房產(chǎn)面積的增加迅速上升,繼而會(huì)使投資投機(jī)的收益明顯下降,抑制投資投機(jī)的效果將顯著提升.另外,不對(duì)存量住宅征收房產(chǎn)稅,已投資投機(jī)的房地產(chǎn)就不會(huì)因其持有成本過大而被立即出售,那么促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和為地方政府提供穩(wěn)定稅源的房產(chǎn)稅政策的重要目標(biāo)將難以達(dá)到.

    2) 增加成本 .對(duì)于二套房采取提高貸款利率及取消其公積金貸款,可增加持有期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用成本,進(jìn)而也可減少延遲期權(quán)價(jià)值.但在房產(chǎn)稅推廣后,這些較為繁雜的措施可以由力度較大的房產(chǎn)稅制度替代,從而使宏觀調(diào)控的管理工作更簡(jiǎn)化但更有效.

    對(duì)地方政府而言,若要其采取“立即開征”策略,必須NPV2=T+Ll+S>R2=Lh+S成立.鑒于此,可采取的措施為:增加房產(chǎn)稅稅收T,使T+Ll>Lh,即房產(chǎn)稅與其開征后較低的土地出讓收益之和大于其開征前較高的土地出讓收益.如果推廣房產(chǎn)稅后出讓收入降到一半,即使加上房產(chǎn)稅,暫時(shí)看似乎地方政府“得不償失”,但如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,可出讓的土地是有限的,而房產(chǎn)稅收入是永續(xù)的收益流,所以暫時(shí)的土地收益下降將獲得持久、穩(wěn)定的房產(chǎn)稅收益,一定會(huì)使得T+Ll>Lh.另外,未來持續(xù)的房產(chǎn)稅收益流還可以讓地方政府未來能逐漸增加各類保障房的供給,讓低收入者居有其所.這樣的社會(huì)民生工程能增加政府的信用和威望,可獲取巨大的社會(huì)效益,也能促使NPV2>R2.

    同樣用上述分析方法,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府之間期權(quán)博弈,在增加房產(chǎn)稅征收力度的措施下,其期權(quán)博弈唯一的“帕累托最優(yōu)”納什均衡為(立即開發(fā),立即開征).

    綜合上述分析,房產(chǎn)稅若想在“十二五”期間成功推廣,必須要有房產(chǎn)稅政策的顯著效果及來自地方政府內(nèi)生性的積極響應(yīng).因此,房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)需考慮以下4方面:

    1) 稅率方面,實(shí)行累進(jìn)稅率,按照房?jī)r(jià)的高低(反映不同檔次)和住房面積的大小采用累進(jìn)稅率.這既達(dá)到收入調(diào)節(jié)功能,又可使社會(huì)資源公平使用.當(dāng)然,各省(直轄市、自治區(qū))可以根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況制定相應(yīng)的累進(jìn)稅率.值得注意的是,投資投機(jī)性的房地產(chǎn)的稅率設(shè)計(jì),應(yīng)能使其預(yù)期收益等于應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額.

    2) 計(jì)稅依據(jù)方面,房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,其市場(chǎng)價(jià)值可由當(dāng)?shù)貥I(yè)主推選的房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估(可先評(píng)估出片區(qū)單價(jià)),并在一定年限后重新估價(jià).

    3) 免征面積方面,當(dāng)前重慶市規(guī)定,一個(gè)家庭可對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積,存量獨(dú)棟住宅為180 m2,新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房為100 m2.這種免征面積顯然過大,不利于抑制外地投資投機(jī)者,且難以達(dá)到“取代土地財(cái)政”的最終目標(biāo).合理的免征面積可根據(jù)家庭基本住房需求面積(一般認(rèn)為是60 m2)來確定,家庭超過60 m2的部分應(yīng)征稅.

    4) 課稅對(duì)象方面,所有的存量個(gè)人居住商品房都應(yīng)納入課稅對(duì)象.當(dāng)前很多人認(rèn)為房產(chǎn)稅不應(yīng)對(duì)第一套房開征,這固然是從消費(fèi)性需求方面考慮的,但是這恰恰給外地投資者可乘之機(jī).雖然“限購(gòu)”政策對(duì)外地投資者有所限制,但是“限購(gòu)”政策畢竟是行政干預(yù)的權(quán)宜之計(jì),不可長(zhǎng)期替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為.為使用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段限制異地投資,在個(gè)人住房全國(guó)聯(lián)網(wǎng)登記之前,也須首套房征收房產(chǎn)稅,以免外地投資投機(jī)者鉆空子,同時(shí)也會(huì)對(duì)投資投機(jī)者形成一種預(yù)期性的威懾.所幸的是,住建部在2011年底把包括以“炒房團(tuán)”名動(dòng)江湖的溫州等40個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),這更有利于增加投資投機(jī)者的持有成本.

    2 中央政府和地方政府之期權(quán)博弈

    中央政府作為宏觀調(diào)控(包括房產(chǎn)稅全面推廣)的決策者,可選擇的策略包括“立即調(diào)控”和“延遲調(diào)控”;地方政府作為宏觀調(diào)控的執(zhí)行者(包括執(zhí)行房產(chǎn)稅政策),可選擇的策略包括“立即執(zhí)行”和“延遲執(zhí)行”.作為獨(dú)立的行為主體,二者在各種策略下都有各自的社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益.下面用期權(quán)博弈分析方法來討論分析中央政府和地方政府之間“土地財(cái)政”情形下和“房產(chǎn)稅推廣”情形下的期權(quán)博弈.

    2.1 “土地財(cái)政”情形下的期權(quán)博弈

    在“土地財(cái)政”情形下,中央政府和地方政府之間的期權(quán)博弈得益矩陣如表6所示.表6中,假設(shè)雙方采取“立即”行動(dòng)策略各自獲得的收益為2個(gè)單位、延遲期權(quán)價(jià)值都為1個(gè)單位.當(dāng)前中央政府分配給地方政府的任務(wù)是“事權(quán)大、財(cái)權(quán)小”,造成地方政府在此情況下對(duì)“土地財(cái)政”的依賴程度很高,而地方政府若積極實(shí)行限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策將導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷,繼而土地出讓收入下降.在沒有其他收入能替代的情況下,地方政府為了自身利益(政績(jī))需要,自然無積極性“立即執(zhí)行”這些調(diào)控政策.2011年下半年連續(xù)出現(xiàn)的廣東佛山“限購(gòu)松綁烏龍”和四川成都“甄別購(gòu)買資質(zhì)的起始點(diǎn)向后推遲”兩事件,雖該兩項(xiàng)“松綁試探”最終在中央政府的高壓態(tài)勢(shì)之下均告失利,然可見一斑.

    而中央政府因?yàn)榉峙淞舜罅康氖聶?quán)給地方政府,也存在延遲期權(quán)價(jià)值,所以傾向于“延遲調(diào)控”.而當(dāng)雙方都采取“延遲”策略時(shí)會(huì)由于博弈各自損失3個(gè)單位而只能獲得較少的機(jī)會(huì)價(jià)值1個(gè)單位,因?yàn)殡p方忽視了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“火熱”景象下逐漸滋生出的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)隱患.該博弈唯一的納什均衡為(延遲調(diào)控,延遲執(zhí)行),這種均衡結(jié)果(1,1)也是一個(gè)“囚徒困境”.

    表6 期權(quán)博弈之“土地財(cái)政”情形

    2.2 “房產(chǎn)稅推廣”情形下的期權(quán)博弈

    如要達(dá)到帕累托最優(yōu)均衡,使雙方都采取“立即”的策略,就需要減少或消除雙方的延遲期權(quán)價(jià)值,使得博弈雙方分別在“立即調(diào)控”和“立即執(zhí)行”的策略下獲益最大.

    吳其倫認(rèn)為,全面開征房產(chǎn)稅則會(huì)表明中央試圖從根本上改變地方政府的“土地財(cái)政”思維.一直以來,地方政府的土地財(cái)政思維不僅在很大程度上助推了房?jī)r(jià)的瘋漲,也令中央調(diào)控方略屢成“空調(diào)”[8].而房產(chǎn)稅的推廣實(shí)施可為地方政府增加一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源,引導(dǎo)地方政府?dāng)P棄“土地財(cái)政”思維,可減少延遲期權(quán)價(jià)值.

    表7所示情況是在表6基礎(chǔ)上演變而來的,如果在全國(guó)推廣上述房產(chǎn)稅制度,且房產(chǎn)稅歸屬于地方政府,而土地收入由地方政府與中央政府按一定比例分配(下文按1:1的比例作分析).假設(shè)房產(chǎn)稅稅收為2個(gè)單位、土地出讓金總額為2個(gè)單位,那么雙方采取“立即”策略,則都獲得3個(gè)單位收益(中央政府分配到1個(gè)單位土地出讓金收益;地方政府獲房產(chǎn)稅收入2個(gè)單位,但減少了1個(gè)單位土地出讓金);中央政府采取“延遲調(diào)控”策略和地方政府采取“立即執(zhí)行”策略下,會(huì)因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制的缺失(制度的經(jīng)濟(jì)性)導(dǎo)致二者比“立即”策略下各損失1個(gè)單位收益最終獲得2個(gè)單位的收益;同理,地方政府“延遲執(zhí)行”而中央政府“立即調(diào)控”下各自獲得1個(gè)單位收益;中央政府和地方政府都采取“延遲”策略下,將各自獲得負(fù)的收益.由此,在上述房產(chǎn)稅及土地出讓金分配的制度下,博弈均衡為(立即調(diào)控,立即執(zhí)行).

    可見,全面推廣房產(chǎn)稅制度,還需要重新考慮相關(guān)財(cái)稅分配制度.將房產(chǎn)稅歸屬于地方政府,而土地收入由地方政府與中央政府按一定比例分配,這種分配將有利于促進(jìn)房產(chǎn)稅的全面推廣.

    表7 期權(quán)博弈之“房產(chǎn)稅推廣”情形

    3 結(jié)論

    本文分別建立了房地產(chǎn)投資投機(jī)者和地方政府之間的期權(quán)博弈模型、中央政府和地方政府之間的期權(quán)博弈模型,以探究房產(chǎn)稅全面推廣的問題.房產(chǎn)稅全面推廣的前提應(yīng)是房產(chǎn)稅政策的顯著效果以及來自地方政府內(nèi)生性的積極響應(yīng),而要達(dá)到此條件,應(yīng)在房產(chǎn)稅的稅率、計(jì)稅依據(jù)、免征面積以及課稅對(duì)象等方面重新進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì).同時(shí),房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)歸屬地方政府,而土地出讓收入則應(yīng)在地方政府與中央政府之間進(jìn)行合理分配.

    房產(chǎn)稅的全面推廣不僅有助于從根本上取代“土地財(cái)政”,而且也是當(dāng)前限購(gòu)限價(jià)等“權(quán)宜之計(jì)”退出后的“承繼式”政策.另外,其還會(huì)給市場(chǎng)參與者一個(gè)重要信息,即政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的定位上是以消費(fèi)而非投資投機(jī)為主導(dǎo),反過來該信息導(dǎo)向也會(huì)促使房產(chǎn)稅制度成為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的一種長(zhǎng)效機(jī)制.

    [1]SMIT T J H,TRIGEORGIS L.Real options and games:Competition,alliances and other applications of valuation and strategy[J].RFE,2006(6):166-182.

    [2]洪開榮. 期權(quán)博弈評(píng)價(jià):基于主體和項(xiàng)目視角的理論模型[J]. 科技進(jìn)步與對(duì)策,2008(10):33-36.

    [3]洪開榮,馬強(qiáng). 三峽工程項(xiàng)目的期權(quán)博弈評(píng)價(jià)[J]. 延安大學(xué)學(xué)報(bào),2007(5):81-83.

    [4]丁銳夫. 我國(guó)商品房高空置率現(xiàn)象的期權(quán)博弈分析[D]. 湖南:中南大學(xué),2008:1-45.

    [5]馬 強(qiáng). 城市邊緣區(qū)土地利用的期權(quán)博弈分析[D]. 湖南:中南大學(xué),2007:1-53.

    [6]謝識(shí)予. 經(jīng)濟(jì)博弈論[M]. 上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2005:100-110.

    [7]戴雙興. 開征累進(jìn)物業(yè)稅的戰(zhàn)略構(gòu)想[J]. 財(cái)經(jīng)科學(xué),2010(2) :33-40.

    [8]吳其倫. 重慶開征存量房地產(chǎn)稅的四大影響[EB/OL](2011-09-27)[2012-08-06].http://blog.qq.com/qzone.

    Analysis on Popularization of House Property Tax Based on Option Game

    JIANG Su-jian

    (Project Management Institute,Guangsha College of Applied Construction Technology,Jinhua,322100,China)

    We study the overall popularization of house property tax based on Option Game Analysis of investors and speculators,the local government and the central government. The tax rate,tax basis,the area exempted from and the subject to taxation should be scientifically designed if we want to popularize house property tax.The house property tax revenue should belong to the local government,and the land transfer rent should be allocated between the local government and the central government according to a certain ratio.

    popularization of house property tax;option game analysis;investor and speculators;local government;central government

    F293.3

    A

    1008-5475(2012)04-0041-06

    2012-09-02;

    2012-10-03

    蔣蘇健(1974-),男,安徽池州人,講師,房地產(chǎn)估價(jià)師,土地估價(jià)師,主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論、期權(quán)博弈理論研究.

    (責(zé)任編輯:沈鳳英)

    猜你喜歡
    投機(jī)者中央政府期權(quán)
    淺析證券市場(chǎng)個(gè)人投機(jī)者心理
    因時(shí)制宜發(fā)展外匯期權(quán)
    中央政府將首次在澳門發(fā)行人民幣國(guó)債
    人民幣外匯期權(quán)擇善而從
    徐和誼:拒做投機(jī)者
    汽車觀察(2019年2期)2019-03-15 06:00:26
    新能源汽車:新規(guī)發(fā)布 投機(jī)者、攪局者終迎洗牌局
    能源(2018年6期)2018-08-01 03:41:50
    元明中央政府治藏宗教政策不同特點(diǎn)成因分析
    西藏研究(2017年3期)2017-09-05 09:45:14
    初探原油二元期權(quán)
    能源(2016年2期)2016-12-01 05:10:43
    清朝中央政府的籌藏方略與西藏宗教事務(wù)管理基本經(jīng)驗(yàn)
    西藏研究(2016年3期)2016-06-13 05:37:44
    不讓“投機(jī)者”有機(jī)可乘
    美女xxoo啪啪120秒动态图| av卡一久久| 国产精品一及| 成人特级黄色片久久久久久久| 人妻制服诱惑在线中文字幕| 男女啪啪激烈高潮av片| 久久久久精品国产欧美久久久| a级毛片a级免费在线| 九九在线视频观看精品| 亚洲av电影不卡..在线观看| 女人十人毛片免费观看3o分钟| 男女做爰动态图高潮gif福利片| 亚洲中文字幕日韩| 97超碰精品成人国产| 级片在线观看| av女优亚洲男人天堂| 亚洲自拍偷在线| 久久久欧美国产精品| av女优亚洲男人天堂| 日韩中字成人| 欧美国产日韩亚洲一区| 久久久精品94久久精品| 国内精品美女久久久久久| 搡老熟女国产l中国老女人| 日韩强制内射视频| 在线观看66精品国产| 中文字幕精品亚洲无线码一区| 日本五十路高清| 高清毛片免费看| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 亚洲欧美精品自产自拍| 精品国内亚洲2022精品成人| av在线播放精品| av在线蜜桃| 成熟少妇高潮喷水视频| 亚洲av免费在线观看| 国产亚洲精品av在线| 简卡轻食公司| 成人特级av手机在线观看| 精华霜和精华液先用哪个| 国产精品电影一区二区三区| 日日干狠狠操夜夜爽| 欧美日韩综合久久久久久| 国产日本99.免费观看| 日产精品乱码卡一卡2卡三| av专区在线播放| 能在线免费观看的黄片| 亚洲精品国产av成人精品 | 亚洲精品日韩在线中文字幕 | 麻豆国产av国片精品| 亚洲精品日韩av片在线观看| 亚洲欧美日韩高清专用| 精品午夜福利在线看| 男人舔奶头视频| 亚洲av二区三区四区| 国产综合懂色| 午夜老司机福利剧场| 少妇人妻一区二区三区视频| 波多野结衣巨乳人妻| 一进一出抽搐动态| 久久国产乱子免费精品| 大香蕉久久网| 成人综合一区亚洲| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| videossex国产| 天堂√8在线中文| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 免费人成视频x8x8入口观看| 成人特级av手机在线观看| 九色成人免费人妻av| 亚洲美女黄片视频| 中文资源天堂在线| 欧美丝袜亚洲另类| 有码 亚洲区| 婷婷精品国产亚洲av| 亚洲av电影不卡..在线观看| 国产精品人妻久久久影院| 免费看光身美女| 少妇的逼水好多| 十八禁国产超污无遮挡网站| 好男人在线观看高清免费视频| 久久久精品94久久精品| 亚洲精品成人久久久久久| 在线播放无遮挡| 欧美丝袜亚洲另类| 日日干狠狠操夜夜爽| 国产一区二区三区av在线 | 麻豆乱淫一区二区| 乱人视频在线观看| 精品乱码久久久久久99久播| 久久99热这里只有精品18| 嫩草影视91久久| 久久久欧美国产精品| 精品无人区乱码1区二区| 观看免费一级毛片| 最近中文字幕高清免费大全6| 日本免费一区二区三区高清不卡| 国产伦一二天堂av在线观看| 精品一区二区三区av网在线观看| 欧美极品一区二区三区四区| 国产精品伦人一区二区| 嫩草影院精品99| 精品久久久久久久久亚洲| 亚洲色图av天堂| 老师上课跳d突然被开到最大视频| 精品人妻熟女av久视频| 天堂√8在线中文| 亚洲成人av在线免费| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 国产精品久久电影中文字幕| 久久99热6这里只有精品| 麻豆成人午夜福利视频| 亚洲av熟女| 国产高清激情床上av| 久久精品91蜜桃| 国产成人一区二区在线| 99久国产av精品| av在线天堂中文字幕| 亚洲乱码一区二区免费版| 大型黄色视频在线免费观看| 精品熟女少妇av免费看| 国产亚洲精品久久久久久毛片| 亚洲欧美日韩高清在线视频| 好男人在线观看高清免费视频| 日本爱情动作片www.在线观看 | 久久午夜福利片| 香蕉av资源在线| 精品一区二区三区视频在线观看免费| 看黄色毛片网站| 男女那种视频在线观看| 成熟少妇高潮喷水视频| 在线免费十八禁| 欧美成人a在线观看| 美女免费视频网站| 国产女主播在线喷水免费视频网站 | 亚洲专区国产一区二区| 国产色婷婷99| 国产在线男女| 日本一本二区三区精品| 国产91av在线免费观看| 精品久久久久久久末码| 成人漫画全彩无遮挡| 国产不卡一卡二| 日本成人三级电影网站| 国产大屁股一区二区在线视频| 欧美色欧美亚洲另类二区| 成人av在线播放网站| 亚洲成人久久爱视频| 最近在线观看免费完整版| 亚洲精品久久国产高清桃花| 亚洲国产欧美人成| 国产三级在线视频| 内射极品少妇av片p| 亚洲人成网站在线播| 老司机影院成人| 在线免费观看不下载黄p国产| 干丝袜人妻中文字幕| 午夜精品一区二区三区免费看| 午夜日韩欧美国产| 国产熟女欧美一区二区| av在线观看视频网站免费| 九九久久精品国产亚洲av麻豆| 菩萨蛮人人尽说江南好唐韦庄 | 久久6这里有精品| 一本久久中文字幕| 亚洲成a人片在线一区二区| 色尼玛亚洲综合影院| 国产探花在线观看一区二区| 在线观看66精品国产| 久久久午夜欧美精品| 3wmmmm亚洲av在线观看| 日韩制服骚丝袜av| 精品一区二区免费观看| 精品久久久久久久久av| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频 | 欧美日韩在线观看h| 免费av毛片视频| 久久天躁狠狠躁夜夜2o2o| 麻豆乱淫一区二区| 国产成人a区在线观看| 中文在线观看免费www的网站| 中文字幕免费在线视频6| 免费观看精品视频网站| av天堂中文字幕网| 日日啪夜夜撸| 在线观看一区二区三区| 偷拍熟女少妇极品色| 日韩高清综合在线| 级片在线观看| 亚洲欧美精品自产自拍| 91麻豆精品激情在线观看国产| 国产精品三级大全| 国内精品宾馆在线| 亚洲图色成人| 欧美不卡视频在线免费观看| 男女下面进入的视频免费午夜| 色播亚洲综合网| 欧美中文日本在线观看视频| 精品久久久久久久人妻蜜臀av| 亚洲中文字幕日韩| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 国产高清激情床上av| 舔av片在线| 最近手机中文字幕大全| 老司机福利观看| 波多野结衣巨乳人妻| 国产精品1区2区在线观看.| av天堂在线播放| 亚洲av免费在线观看| 欧美xxxx黑人xx丫x性爽| 欧美中文日本在线观看视频| 国内精品久久久久精免费| 国产精品国产高清国产av| 精品午夜福利在线看| 亚洲精品456在线播放app| 免费观看在线日韩| 男女之事视频高清在线观看| 成人美女网站在线观看视频| 精品久久久久久久久亚洲| 好男人在线观看高清免费视频| 久久鲁丝午夜福利片| АⅤ资源中文在线天堂| 久久精品国产亚洲av天美| 男女啪啪激烈高潮av片| 春色校园在线视频观看| 日韩,欧美,国产一区二区三区 | 精品久久久久久久久亚洲| 亚洲欧美日韩高清专用| 婷婷精品国产亚洲av| 露出奶头的视频| 一本精品99久久精品77| 精华霜和精华液先用哪个| 久久久国产成人免费| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 免费看av在线观看网站| 身体一侧抽搐| 美女内射精品一级片tv| 亚洲无线观看免费| 亚洲av成人av| 观看免费一级毛片| 欧美日韩精品成人综合77777| 成人性生交大片免费视频hd| 成年女人看的毛片在线观看| 美女内射精品一级片tv| 伦精品一区二区三区| 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 99久久成人亚洲精品观看| 午夜福利18| 国内精品宾馆在线| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜 | 亚洲在线自拍视频| 热99在线观看视频| 又爽又黄无遮挡网站| 国内精品美女久久久久久| 两个人视频免费观看高清| 麻豆一二三区av精品| 国产成人91sexporn| 99热这里只有是精品在线观看| 成人特级黄色片久久久久久久| 精品免费久久久久久久清纯| av在线亚洲专区| 久久精品影院6| 久久久久久久久久久丰满| 亚洲乱码一区二区免费版| 久久久色成人| 插逼视频在线观看| 69av精品久久久久久| 97超碰精品成人国产| 亚洲国产欧洲综合997久久,| 国产又黄又爽又无遮挡在线| 亚洲美女视频黄频| 免费在线观看成人毛片| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 国产精品伦人一区二区| 国产精品人妻久久久久久| 久久国产乱子免费精品| 日日干狠狠操夜夜爽| 中文在线观看免费www的网站| 欧美人与善性xxx| 蜜臀久久99精品久久宅男| 黄色视频,在线免费观看| 卡戴珊不雅视频在线播放| 狠狠狠狠99中文字幕| 国产av不卡久久| 国产男人的电影天堂91| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 久久久久性生活片| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 婷婷精品国产亚洲av| 久久久久久九九精品二区国产| 日本五十路高清| a级毛片a级免费在线| 老司机午夜福利在线观看视频| 久久久久国产网址| 亚洲精品一区av在线观看| 日本精品一区二区三区蜜桃| 国产麻豆成人av免费视频| 欧美潮喷喷水| 日韩一本色道免费dvd| 亚洲美女视频黄频| 久久6这里有精品| 内地一区二区视频在线| 亚洲国产高清在线一区二区三| 国产蜜桃级精品一区二区三区| 国产精品爽爽va在线观看网站| 欧美成人精品欧美一级黄| 日本熟妇午夜| 国产一区二区在线观看日韩| 欧美xxxx黑人xx丫x性爽| 国产乱人偷精品视频| 成人特级黄色片久久久久久久| 午夜影院日韩av| 校园人妻丝袜中文字幕| 亚洲不卡免费看| 国产高潮美女av| 成人漫画全彩无遮挡| 国产v大片淫在线免费观看| 搞女人的毛片| 看非洲黑人一级黄片| 嫩草影院入口| 97超级碰碰碰精品色视频在线观看| 特大巨黑吊av在线直播| 不卡视频在线观看欧美| 国产三级在线视频| 国产成人福利小说| 午夜老司机福利剧场| 热99re8久久精品国产| 中文字幕久久专区| 国产三级中文精品| 亚洲综合色惰| 男插女下体视频免费在线播放| 男女那种视频在线观看| 97碰自拍视频| 18禁在线播放成人免费| 女人被狂操c到高潮| 真实男女啪啪啪动态图| 色综合色国产| 婷婷精品国产亚洲av在线| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 天堂影院成人在线观看| 一进一出抽搐gif免费好疼| 成人漫画全彩无遮挡| 99热6这里只有精品| 国产在线精品亚洲第一网站| 成人毛片a级毛片在线播放| 精品久久久久久久久亚洲| 亚洲性夜色夜夜综合| 欧美色欧美亚洲另类二区| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 国产精品av视频在线免费观看| 欧美xxxx黑人xx丫x性爽| 国产精品电影一区二区三区| 男人舔奶头视频| 日韩欧美免费精品| 亚洲欧美精品综合久久99| 日本成人三级电影网站| 激情 狠狠 欧美| 久久草成人影院| 亚洲欧美日韩东京热| 国产精品免费一区二区三区在线| 男人和女人高潮做爰伦理| 成人精品一区二区免费| 日产精品乱码卡一卡2卡三| 九九热线精品视视频播放| 成人av在线播放网站| 少妇的逼水好多| 精品一区二区免费观看| 成年免费大片在线观看| 高清午夜精品一区二区三区 | 亚洲国产高清在线一区二区三| 91久久精品国产一区二区三区| 欧美极品一区二区三区四区| 精品熟女少妇av免费看| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 丝袜美腿在线中文| 国产亚洲精品av在线| 99热只有精品国产| 欧美中文日本在线观看视频| 精品熟女少妇av免费看| 偷拍熟女少妇极品色| 国产在线精品亚洲第一网站| 美女大奶头视频| 免费观看的影片在线观看| 国产精品乱码一区二三区的特点| 婷婷六月久久综合丁香| 亚洲精品影视一区二区三区av| 成人美女网站在线观看视频| 日韩av在线大香蕉| 最近的中文字幕免费完整| 日韩精品中文字幕看吧| 久久久久久久久久黄片| 麻豆乱淫一区二区| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 别揉我奶头 嗯啊视频| 在线天堂最新版资源| 九色成人免费人妻av| 韩国av在线不卡| 日韩,欧美,国产一区二区三区 | 精品午夜福利视频在线观看一区| 国产黄片美女视频| 99热只有精品国产| 亚洲人与动物交配视频| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看| 国产真实伦视频高清在线观看| 久久国产乱子免费精品| 亚洲av第一区精品v没综合| 免费黄网站久久成人精品| 你懂的网址亚洲精品在线观看 | 老女人水多毛片| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区 | 久久久午夜欧美精品| 少妇的逼好多水| 韩国av在线不卡| 日韩国内少妇激情av| 热99在线观看视频| 美女cb高潮喷水在线观看| 免费人成在线观看视频色| 亚洲精品亚洲一区二区| 男女之事视频高清在线观看| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 插逼视频在线观看| 99在线人妻在线中文字幕| aaaaa片日本免费| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| 久久这里只有精品中国| 99久国产av精品国产电影| 国产av麻豆久久久久久久| 最好的美女福利视频网| 亚洲欧美日韩卡通动漫| 亚洲国产精品国产精品| av.在线天堂| 舔av片在线| 中文字幕免费在线视频6| 国产亚洲精品久久久久久毛片| 99在线人妻在线中文字幕| 久久久国产成人精品二区| 看免费成人av毛片| 亚洲av免费在线观看| 午夜激情欧美在线| 黄色配什么色好看| 亚洲精品色激情综合| 非洲黑人性xxxx精品又粗又长| 国内精品一区二区在线观看| 国产一区亚洲一区在线观看| aaaaa片日本免费| 国语自产精品视频在线第100页| 亚洲色图av天堂| www日本黄色视频网| 午夜福利视频1000在线观看| 久久久欧美国产精品| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区 | 亚洲精品色激情综合| 久久精品国产亚洲网站| 日韩,欧美,国产一区二区三区 | 亚洲精品乱码久久久v下载方式| 亚洲成人久久性| 狠狠狠狠99中文字幕| 久久久精品大字幕| 无遮挡黄片免费观看| 日韩高清综合在线| 少妇的逼水好多| 精品久久久久久久久亚洲| 毛片女人毛片| 欧美+日韩+精品| 菩萨蛮人人尽说江南好唐韦庄 | 国产色婷婷99| 色噜噜av男人的天堂激情| 好男人在线观看高清免费视频| 两性午夜刺激爽爽歪歪视频在线观看| 天堂动漫精品| 老司机午夜福利在线观看视频| 亚洲第一区二区三区不卡| 免费观看人在逋| 成人美女网站在线观看视频| 搡老岳熟女国产| 久久久国产成人免费| 少妇熟女aⅴ在线视频| 免费高清视频大片| 精品午夜福利视频在线观看一区| 国内精品美女久久久久久| 听说在线观看完整版免费高清| 亚洲天堂国产精品一区在线| 日本五十路高清| 男人的好看免费观看在线视频| 国产精品亚洲美女久久久| 国产精品免费一区二区三区在线| 久久99热6这里只有精品| 你懂的网址亚洲精品在线观看 | 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 国产真实伦视频高清在线观看| 国产亚洲精品久久久com| 一个人看视频在线观看www免费| 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 精品久久久久久成人av| 22中文网久久字幕| 精品久久久久久久末码| 99热精品在线国产| 国产不卡一卡二| 国产精品一区www在线观看| 国产黄片美女视频| 激情 狠狠 欧美| 精品久久久噜噜| 一区福利在线观看| 最近的中文字幕免费完整| 小说图片视频综合网站| 日本爱情动作片www.在线观看 | 我的女老师完整版在线观看| 欧美丝袜亚洲另类| 国产亚洲精品久久久久久毛片| 超碰av人人做人人爽久久| 国产精品一区二区免费欧美| 亚洲真实伦在线观看| 精品欧美国产一区二区三| 黄色一级大片看看| or卡值多少钱| 久久久精品大字幕| 一进一出好大好爽视频| 又爽又黄无遮挡网站| 欧美一区二区精品小视频在线| 亚洲高清免费不卡视频| 搞女人的毛片| 欧美一区二区国产精品久久精品| 久久久久久国产a免费观看| 中文字幕免费在线视频6| 亚洲欧美日韩无卡精品| 免费在线观看成人毛片| 99久久久亚洲精品蜜臀av| 俺也久久电影网| 婷婷亚洲欧美| 免费大片18禁| 成人精品一区二区免费| 波多野结衣高清作品| 亚洲国产精品国产精品| 五月伊人婷婷丁香| 国产精品伦人一区二区| 亚洲精品一区av在线观看| 久久99热6这里只有精品| 嫩草影视91久久| 久久午夜亚洲精品久久| 九九在线视频观看精品| 卡戴珊不雅视频在线播放| 亚洲,欧美,日韩| or卡值多少钱| av专区在线播放| 久久久久久久久久黄片| 直男gayav资源| 亚洲精品成人久久久久久| 在线看三级毛片| 日韩精品青青久久久久久| 国产精品美女特级片免费视频播放器| 日本黄色视频三级网站网址| 精品久久久久久久末码| 国产毛片a区久久久久| 狠狠狠狠99中文字幕| 人妻制服诱惑在线中文字幕| 亚洲av一区综合| 亚洲成av人片在线播放无| 免费高清视频大片| 国产高清三级在线| 香蕉av资源在线| 亚洲图色成人| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆| 老司机福利观看| 婷婷色综合大香蕉| 九九爱精品视频在线观看| 日韩欧美一区二区三区在线观看| 国产精品一区二区免费欧美| 床上黄色一级片| 91在线观看av| а√天堂www在线а√下载| 亚洲色图av天堂| 午夜免费激情av| 成人毛片a级毛片在线播放| 国产精品一区www在线观看| 国内少妇人妻偷人精品xxx网站| 久久久色成人| 亚洲精品亚洲一区二区| 99热这里只有是精品在线观看| 久久人人精品亚洲av| 国产91av在线免费观看| 日日撸夜夜添| 啦啦啦观看免费观看视频高清| 久久精品综合一区二区三区| 亚洲人成网站在线观看播放| 国产精品爽爽va在线观看网站| 亚洲无线观看免费| 日日摸夜夜添夜夜爱| 欧美日韩综合久久久久久| 国内精品宾馆在线| 22中文网久久字幕| 久久精品国产99精品国产亚洲性色| 男人舔女人下体高潮全视频| 国产乱人偷精品视频| 国产精品国产三级国产av玫瑰| 亚洲欧美日韩高清在线视频| 精品久久久久久久久av| 看黄色毛片网站| 校园人妻丝袜中文字幕| 少妇高潮的动态图| 春色校园在线视频观看| 国产爱豆传媒在线观看| 在线看三级毛片| 午夜a级毛片| 国产久久久一区二区三区| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 亚洲天堂国产精品一区在线| 久久精品国产清高在天天线| 成人美女网站在线观看视频| 97在线视频观看| 亚洲性久久影院|