淺談房產(chǎn)測繪面積的確定

張 青

（濮陽市宇達房地產(chǎn)測繪有限公司 河南 濮陽 457000）

1 第一章 面積差異問題

預(yù)測面積與實測面積存在差異的問題：

房屋竣工前預(yù)測建筑面積和竣工后實測建筑面積存在差異的原因是多方面的。 有可能出于規(guī)劃設(shè)計的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差和測量誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測面積與實測面積的不相符，這些面積差異的產(chǎn)生有時是不可避免的。

各開發(fā)企業(yè)、單位在預(yù)售房屋前，應(yīng)該委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位進行建筑面積的預(yù)測算。 在房屋建筑過程中，開發(fā)企業(yè)、單位應(yīng)委托有測繪資質(zhì)的單位，經(jīng)實地勘查后按設(shè)計圖紙尺寸對房屋進行建筑面積預(yù)測算， 繪制房屋分層分戶平面圖， 并將每套房的面積結(jié)果編制成預(yù)測房屋建筑面積結(jié)果通知書交給委托人， 作為申辦房屋預(yù)售登記和簽訂預(yù)購房合同的資料之一。 為避免預(yù)測房屋建筑面積結(jié)果與房屋竣工后實測的建筑面積不相等的情況， 測繪部門必須在預(yù)測房屋建筑面積結(jié)果通知書上注明： 上述各項房屋建筑面積是依據(jù)什么時候的圖紙進行預(yù)測的數(shù)據(jù)，不是實測建筑面積。

在房屋竣工驗收合格后，委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位對房屋進行實地勘丈， 測繪單位按委托要求對房屋進行丈量，把實測建筑面積成果編制成房屋測繪成果報告書，同時，注銷原先核發(fā)的預(yù)測房屋建筑面積結(jié)果報告書，把竣工后實測的房屋建筑面積測繪成果報告書發(fā)給委托人作為房屋登記的資料之一，從而保證房屋權(quán)屬登記、抵押登記、房屋交易等面積依據(jù)的唯一性，維護消費者的合法權(quán)益。

實測與預(yù)測房屋建筑面積報告書的措施，使消費者可依據(jù)測繪部門核發(fā)的預(yù)測面積報告書中， 將每棟房屋的各層、各單元、各戶平面圖和各套房套內(nèi)面積、公攤面積、建筑面積明細表等相關(guān)內(nèi)容作為合同附件，寫入購房合同中，這樣就可以大大減少消費者與開發(fā)商之間由于建筑面積短斤少兩的問題而產(chǎn)生的糾紛。 同時，預(yù)測房屋建筑面積結(jié)果報告書可為產(chǎn)權(quán)登記部門在進行房屋預(yù)售登記中提供了有效的面積依據(jù)。

2 第二章 房產(chǎn)面積的計算

2.1 房屋面積的概念

房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m 以上（含2.20m）的永久性建筑。

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

2.2 房屋面積的測算

房屋建筑面積有兩部分組成，套內(nèi)建筑面積和共有分攤面積。

外業(yè)測量數(shù)據(jù)經(jīng)整理配賦后進行面積計算。 房屋面積計算就是根據(jù)采集的房屋邊長數(shù)據(jù)或房角點坐標數(shù)據(jù)，計算出各類面積。 內(nèi)業(yè)計算方法包括幾何圖形解析法和坐標解析法兩種。

數(shù)據(jù)處理中的邊長和面積數(shù)據(jù)取位至0.001， 最終房屋面積取位至0.01m2，數(shù)據(jù)取位按“奇進偶不進”的原則。

1）確定分攤方案

現(xiàn)場數(shù)據(jù)采集完回來后，通過相關(guān)軟件繪出房屋各層平面圖，并在圖中顯示出各種功能區(qū)的劃分。

確定各個功能區(qū)的分攤級別，按“誰受益誰分攤”的原則， 采用一級分攤或多級分攤的方法按面積比例進行分攤，首先分攤幢，然后分攤各功能區(qū)，再分攤到層，最后把共有建筑面積分攤至層或戶。

2）計算建筑面積

房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共有分攤建筑面積

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

套（單元）內(nèi)使用面積：是指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。 其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）等。 屋內(nèi)坡屋頂層高小于2.20 米不算使用面積。

套內(nèi)墻體面積：是指商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。 商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 室內(nèi)的非共用墻墻體水平投影面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。

陽臺建筑面積： 每戶陽臺 （無論凹凸陽臺） 封閉的，按100%的建筑面積計算；不封閉的按建筑面積的一半計算。

共有分攤面積是產(chǎn)權(quán)主共有和共同使用的建筑面積，有為全幢服務(wù)的共有公用建筑面積： 例如全幢外墻的一半、樓頂?shù)碾娞輽C房等，此類共有建筑由全幢進行分攤，專為某一功能區(qū)服務(wù)的功能區(qū)共有公用建筑面積：例如專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的衛(wèi)生間、管理用房、過道等，此類共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)部分攤，專為某一層服務(wù)的共有公用建筑面積應(yīng)分層各自進行分攤，一般普通的住宅樓則以幢為單位進行一次共有建筑面積的分攤， 直接求出各套的分攤面積，而多功能的綜合樓或商住樓，要進行二級分攤或三級分攤甚至更多級分攤， 從上而下求出各功能區(qū)或各層的分攤面積。另處獨立使用的地下室、車棚、車庫等以及為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房，以及人防工程不計入共有建筑面積，應(yīng)獨立計算其面積。

3）面積計算公式

房屋建筑面積按比例分攤共有面積；面積單位為平方米（m2）

其公式：δSi＝K×Si

K＝ΣδSi/（ΣSi+δSi）

Sz= Si+δSi

式中：K——為面積分攤系數(shù)；

Si——為各套內(nèi)建筑面積；

δSi——為各套內(nèi)的分攤面積；

ΣδSi——為共用分攤面積總和；

Σsi——為各套內(nèi)建筑面積總和；

Sz——各套的建筑面積；

4）房產(chǎn)面積精度

測量過程應(yīng)遵循先整體、后局部，先外后內(nèi)的原則。 房屋面積精度一律以中誤差作為評定精度的標準，以2 倍中誤差作為房屋建筑面積測算的最大限差。

房產(chǎn)面積的精度分為三級，實踐中我們一般采用2 個精度等級及第二、第三精度標準，除有特殊要求的用戶或城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度，各級面積的限差和中誤差不超過下表計算的結(jié)果。

面積精度表（S 為房產(chǎn)面積, m2）

3 結(jié)束語

房產(chǎn)測繪一種法定測繪，這就要求從事此項工作的人員有高度的責任心，并受過專業(yè)的培訓(xùn)，測繪部門要搭建好為產(chǎn)權(quán)登記， 房地產(chǎn)開發(fā)單位以及用戶服務(wù)之間的橋梁作用，測繪人員必須嚴格尊重現(xiàn)場堪測的實事，合理進行共有建筑面積的分攤。 現(xiàn)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，是我們依法測繪的基礎(chǔ)，我們必須遵照該規(guī)定進行房地產(chǎn)測繪工作，然而，我們應(yīng)該以創(chuàng)新的眼光來看待測量規(guī)范的問題，同時建立房產(chǎn)測量市場準入制度。 不同的資質(zhì)等級所允許測繪的房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模也各不相同。 這樣做，一方面能確保房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量， 另一方面有利于房產(chǎn)測繪企業(yè)注重自身發(fā)展和培養(yǎng)，從而實現(xiàn)行業(yè)的全面進步。

［1］ 房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)： 房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明[S].中國標準出版社，2001.

［2］GB/T17986-2000 房產(chǎn)測量規(guī)范[S].中國標準出版社，2000.

［3］測繪內(nèi)參[Z].中國測繪報社，2002.

［4］侯方國，時東玉，等.房產(chǎn)測繪[M].黃河水利出版社，2007，9.

［5］郭玉社.房地產(chǎn)測繪[M].機械工業(yè)出版社，2005，7.