淺析如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系

中國人民大學(xué)商學(xué)院 朱國榮

隨著各地房價(jià)的不斷攀升，我國政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策以調(diào)整我國房地產(chǎn)行業(yè)。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)如何適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要，在激烈的市場競爭中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，已成為實(shí)務(wù)界和理論界所廣泛關(guān)注的重大問題。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，財(cái)務(wù)管理工作有較多突出的特點(diǎn)，同時(shí)財(cái)務(wù)管理中也存在多種問題，有待進(jìn)一步完善和提高。在此，筆者結(jié)合工作實(shí)際，旨在對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系之構(gòu)建提供一些思路和參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（一）產(chǎn)品開發(fā)周期長，資金占用額大。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，這往往需要兩年甚至更長的時(shí)間。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，而且資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，因此相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析要求高。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多不穩(wěn)定、不確定因素，導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大。尤其是對經(jīng)營期內(nèi)的企業(yè)投資決策，一旦投資決策失誤將會給企業(yè)帶來不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策的準(zhǔn)確性，避免投資決策失誤，盡量分散或降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨(dú)特，成本管理工作繁雜。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)因地而變，使得房屋的成本構(gòu)成變得十分復(fù)雜。

（四）財(cái)務(wù)管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及政府部門、土地被征用人、被拆遷人、投資者、工程勘察設(shè)計(jì)和施工單位、建材和設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商、房屋購買者、物業(yè)管理等單位和個(gè)人。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)系對象與工作性質(zhì)的多樣性和復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的難度增大，企業(yè)需要協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，以確保其經(jīng)營活動能夠正常開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理薄弱。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作仍比較薄弱，財(cái)務(wù)功能較為欠缺，如不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理仍停留在基本會計(jì)核算的階段，在預(yù)測與控制分析等方面做得不夠，是一種被動反映型的財(cái)務(wù)管理； 有的在會計(jì)核算上還停留在記賬和出會計(jì)報(bào)表的階段，對企業(yè)管理和決策的信息支持不夠。有的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算制度不健全，財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制比較薄弱，存在財(cái)權(quán)分割、多頭開戶、資金分散、私設(shè)小金庫和資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象，甚至有的財(cái)務(wù)部門都不能掌握財(cái)務(wù)款項(xiàng)的來龍去脈，從而導(dǎo)致企業(yè)管理層無法掌握相關(guān)項(xiàng)目的資金運(yùn)作詳情。

（二）財(cái)務(wù)管理尤其是成本管理不到位。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員因其業(yè)務(wù)素質(zhì)較低、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識與技能，不熟悉企業(yè)內(nèi)部管理流程和財(cái)務(wù)工作規(guī)范，不熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，缺乏現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念等，致使企業(yè)財(cái)務(wù)管理處于較低的水平。尤其在成本管理方面，體現(xiàn)在成本控制上不到位，許多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過程中并沒有開展全員、全過程、全方位的管理，缺乏對企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識，認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)是在項(xiàng)目的前期階段，對項(xiàng)目實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。

（三）資產(chǎn)的流動性差導(dǎo)致短期償債壓力大。由于房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)存貨，而房地產(chǎn)的變現(xiàn)周期較長、變現(xiàn)能力差，而且多數(shù)房地產(chǎn)公司又有較多的長短期債務(wù)。對于長期債務(wù)來說可以通過長期的銷售來應(yīng)對債務(wù)的償還，而對于那些短期的債務(wù)來說，可能由于無法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金而導(dǎo)致較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易使公司陷入短期資金不足的危機(jī)中。

（四）資金管理欠佳。融資困難、盲目追逐高端產(chǎn)品、流動資金管理落后，這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的幾大通病。籌資活動上，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時(shí)遇到融資困難、金融服務(wù)滯后的發(fā)展瓶頸，尤其是中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)更是由于自有資金比例及財(cái)務(wù)管理規(guī)范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產(chǎn)企業(yè)較難找到合適的金融中介機(jī)構(gòu)及貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以及市場經(jīng)濟(jì)體系仍舊不甚完善，從而給企業(yè)貸款帶來了更大難題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)資金嚴(yán)重不足，企業(yè)便可能不惜代價(jià)、不計(jì)成本地向民間高息借款，這又進(jìn)一步地增加了企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用的壓力，項(xiàng)目開發(fā)也可能受到影響。投資活動上，不乏一些房地產(chǎn)企業(yè)不以市場為導(dǎo)向，投資缺乏科學(xué)性，盲目追求高端產(chǎn)品，無視房地產(chǎn)行業(yè)的市場所需，生產(chǎn)出一些滯銷產(chǎn)品或爛尾樓。在日常經(jīng)營活動中，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴(yán)重，比如出于加快資金回籠、產(chǎn)品促銷的目的，房地產(chǎn)企業(yè)往往會在缺乏市場調(diào)研的情況下，隨意為客戶提供購房擔(dān)保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業(yè)則不得不為此類客戶墊上歸還銀行的按揭款項(xiàng)，其結(jié)果便是企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量資金無法回籠，財(cái)務(wù)狀況堪憂。

（五）缺乏戰(zhàn)略性的企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)是客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)須具備財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的韜略，在籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤分配戰(zhàn)略上做足功課，以應(yīng)對企業(yè)面臨的各種挑戰(zhàn)。而目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理思想，尤其在籌資戰(zhàn)略和投資戰(zhàn)略方面，戰(zhàn)略理念的缺失和戰(zhàn)略措施的缺乏導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)融資困難、企業(yè)流動資金管理落后、企業(yè)無視房地產(chǎn)行業(yè)市場需求盲目投資的現(xiàn)象和問題，不僅使企業(yè)投資受到了損失，還大大降低了企業(yè)的綜合競爭能力。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的對策

（一）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心職能，房地產(chǎn)企業(yè)更需要運(yùn)用財(cái)務(wù)管理來提升企業(yè)競爭力，理順財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作是做好財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)和較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作較薄弱，財(cái)務(wù)功能較欠缺等問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理思想，利用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理工具和技術(shù)，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，在做好日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)處理、報(bào)表等具體工作的情況下，注重對企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測、控制和分析，及時(shí)準(zhǔn)確地為企業(yè)經(jīng)營者提供決策信息支持。同時(shí)，不斷完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控，建立健全有效的企業(yè)內(nèi)審制度，提升企業(yè)財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)將工作重點(diǎn)往對經(jīng)營管理的內(nèi)控系統(tǒng)進(jìn)行有效審計(jì)監(jiān)控方向轉(zhuǎn)移，及時(shí)進(jìn)行糾正和控制，使企業(yè)的監(jiān)督管控機(jī)制得到全面有效地落實(shí)。

（二）不斷提升財(cái)務(wù)管理尤其是成本管理水平。企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)高低決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的績效與成效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對企業(yè)員工進(jìn)行的培訓(xùn)和人力資源開發(fā)工作，通過對員工的專業(yè)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)管理水平，促進(jìn)員工綜合素質(zhì)的提高。在此基礎(chǔ)上，要對企業(yè)的成本管理有高度的認(rèn)識，實(shí)行全員、全過程、全方位的財(cái)務(wù)成本管理。在成本控制上，不僅要做好項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)成本控制，把好事前預(yù)算關(guān)，還要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)生命周期實(shí)施全過程的財(cái)務(wù)控制，特別要與工程管理部門協(xié)調(diào)處理好隱蔽工程項(xiàng)目的決算控制以及大的材料、設(shè)備等費(fèi)用開支的控制工作，把好工程進(jìn)度款支付關(guān)與工程竣工決算關(guān)，使工程投資得到合理的控制，最大限度地降低成本。

（三）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制。雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貸資金如果缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性增大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般融資環(huán)境較好，財(cái)務(wù)狀況相對穩(wěn)定，開發(fā)規(guī)模較大，項(xiàng)目市場需求大，銷售利潤率高的企業(yè)，權(quán)益資金比率可低一些，舉債比例可適當(dāng)高些，反之則應(yīng)降低舉債比率，增加權(quán)益資金比率。一般采用1/3 自有資金，1/3 銀行貸款，1/3 預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)是比較安全合理的。

（四）重點(diǎn)加強(qiáng)資金管理。資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)內(nèi)容，加強(qiáng)資金管理應(yīng)做到重視資金籌措管理，即強(qiáng)化企業(yè)信用管理，做好資金籌措計(jì)劃，知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，信用已成為企業(yè)興衰的主要標(biāo)志，企業(yè)信用狀態(tài)良好，則很可能獲取條件優(yōu)厚的長期性低息貸款，以保證企業(yè)能夠擁有開發(fā)經(jīng)營更多房地產(chǎn)項(xiàng)目的豐厚資金，同時(shí)還要根據(jù)資金籌措計(jì)劃，逐步有序地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目自有資金比例，實(shí)現(xiàn)大筆貸款利息支出向企業(yè)盈利的轉(zhuǎn)變；加快資金周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化資金運(yùn)用管理，關(guān)于資金流轉(zhuǎn)，由于受到多種外來因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目大多無法按時(shí)完工，大量資金被占用，在這種情況下，企業(yè)應(yīng)盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉(zhuǎn)；加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理，慎防企業(yè)過度預(yù)支資金，將應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款期限調(diào)至一致狀態(tài)，或者使應(yīng)收賬款回收期限短于應(yīng)付賬款交付期限，為按期支付應(yīng)付賬款提供可靠保證，同時(shí)還要盡可能規(guī)避企業(yè)過度預(yù)支資金現(xiàn)象，消除企業(yè)講面子、鋪張浪費(fèi)增加費(fèi)用開支的問題。

（五）積極拓展籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目籌資任務(wù)異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道才能很好地完成籌資任務(wù)。一是積極發(fā)展除銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式；二是尋找進(jìn)入資本市場的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營所需資金；三是由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資；四是企業(yè)實(shí)施并購、重組等措施，逐步擴(kuò)大市場份額，既增強(qiáng)、壯大了企業(yè)實(shí)力，又成功募集了所需資金；五是嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

（六）完善企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效的籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤分配戰(zhàn)略是企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的保障。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，企業(yè)自身應(yīng)構(gòu)建良好的管理文化，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要作用。根據(jù)本企業(yè)自身的發(fā)展實(shí)際，確立合適的企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在企業(yè)籌資戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，進(jìn)一步拓寬籌資渠道，為企業(yè)發(fā)展籌集足夠的發(fā)展資金，實(shí)施企業(yè)并購、重組等措施，壯大企業(yè)實(shí)力；在企業(yè)投資戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，做好項(xiàng)目可行性研究和決策，盡量避免決策失誤；利用現(xiàn)代投資組合理論，對企業(yè)投資組合進(jìn)行合理化調(diào)整，應(yīng)盡可能降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、確保取得預(yù)期的投資收益。在利潤分配戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，實(shí)施有效的分配方案，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，在對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理薄弱、財(cái)務(wù)管理尤其是成本管理不到位和短期償債壓力大、資金管理欠佳、缺乏戰(zhàn)略性的企業(yè)財(cái)務(wù)管理策略等主要問題進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的思路，供房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者參考。

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