運(yùn)維管理系統(tǒng)在智能建筑中的應(yīng)用

文｜浙大網(wǎng)新系統(tǒng)工程有限公司 徐海長

1 運(yùn)維管理意義

運(yùn)維管理行業(yè)是在傳統(tǒng)的房屋管理基礎(chǔ)上演變而來的新興行業(yè)。近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)和城市化建設(shè)的飛速發(fā)展而產(chǎn)生了日新月異的變化，特別是隨著人們生活和工作環(huán)境水平的不斷提高，建筑實(shí)體功能多樣化的不斷發(fā)展，使得運(yùn)維管理作為一門科學(xué)的內(nèi)涵已經(jīng)超出了傳統(tǒng)定性描述和評價的范疇，發(fā)展成為集多種手段對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行綜合管理，為客戶提供規(guī)范化、個性化服務(wù)，并對有關(guān)物業(yè)的資料進(jìn)行歸類匯總、整理分析、定性與定量評價、發(fā)展預(yù)測等。這也充分表明了運(yùn)維管理行業(yè)正在朝著正規(guī)化、系統(tǒng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展。但在當(dāng)前的運(yùn)維管理實(shí)踐中，運(yùn)維管理涉及的專業(yè)和范圍較廣，管理內(nèi)容繁雜，不少企業(yè)仍還采用最原始的手工操作模式，已經(jīng)直接影響到了運(yùn)維管理企業(yè)的管理水平和持續(xù)發(fā)展。從長遠(yuǎn)來看，運(yùn)維管理必須采用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)管理手段，來進(jìn)一步提高管理的質(zhì)量和效率。

互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展為智能建筑中的企業(yè)帶來了便利，企業(yè)的運(yùn)行將更多的依賴于信息系統(tǒng)的支持，信息系統(tǒng)成為確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、運(yùn)行效率的重要手段，甚至成為企業(yè)盈利的直接手段。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的辦公方式效率低，工作強(qiáng)度大。人們需耗費(fèi)大量的時間和精力去手工處理那些繁雜、重復(fù)的工作，而手工處理的延時和差錯，正是現(xiàn)代化管理中應(yīng)該去除的弊端。

運(yùn)維管理系統(tǒng)通過制定有效的維護(hù)計(jì)劃，合理安排維護(hù)資源，促使維護(hù)人員高效快速的完成工作并對維護(hù)人員進(jìn)行有效的考評分析，提高了維護(hù)管理的工作效率。用戶針對不同設(shè)備制定相應(yīng)的維修計(jì)劃，提醒用戶對設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)，確保資產(chǎn)設(shè)備保持最佳運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，延長了使用期限，降低了維護(hù)成本。用戶可通過業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)和預(yù)警功能，實(shí)時查看設(shè)備統(tǒng)計(jì)信息和設(shè)備維護(hù)工作的執(zhí)行情況，為接下來的設(shè)備維護(hù)計(jì)劃做好準(zhǔn)備，控制維護(hù)成本，為企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作提供可參照的依據(jù)。

2 運(yùn)維管理規(guī)劃和建設(shè)目標(biāo)

運(yùn)維管理系統(tǒng)是對智能建筑物內(nèi)所有運(yùn)行設(shè)備的檔案、運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)進(jìn)行管理，主要包括設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備維修管理、設(shè)備保養(yǎng)管理、維修申請/工作單管理等方面。軟件系統(tǒng)可以實(shí)時地獲取大樓內(nèi)各種機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)和參數(shù)，以方便設(shè)備的維修保養(yǎng)等；同時提供技術(shù)手段為辦公樓的特殊性要求提供服務(wù)。

運(yùn)維管理系統(tǒng)充分采用智能化、網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化技術(shù)；充分利用網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)、軟件、數(shù)據(jù)庫等資源，搭建物業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)，系統(tǒng)不僅可以簡化、規(guī)范運(yùn)維管理公司的日常操作，全面管理企業(yè)的運(yùn)行狀況，提高企業(yè)的管理水平和工作效率，為企業(yè)提供決策的信息支持，為企業(yè)創(chuàng)造出理想的經(jīng)濟(jì)和社會效益，更促進(jìn)了物業(yè)公司向現(xiàn)代化的企業(yè)管理邁進(jìn)。

運(yùn)維管理系統(tǒng)是智能化樓宇集成系統(tǒng)的重要部分，它通過典型的分布式計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)將各子系統(tǒng)集成到同一個計(jì)算機(jī)支撐平臺上，建立起整個建筑的中央監(jiān)控與管理界面，通過一個可視化的統(tǒng)一的Web圖形窗口界面，系統(tǒng)管理員可以十分方便、快捷地實(shí)現(xiàn)建筑內(nèi)被集成的各功能子系統(tǒng)以及相應(yīng)更下層功能系統(tǒng)、實(shí)施、監(jiān)視、控制和管理等功能。實(shí)現(xiàn)安防與設(shè)備監(jiān)控的科學(xué)化管理，以及提升與之相適應(yīng)的物業(yè)管理的智能化。

系統(tǒng)基于成熟、先進(jìn)、實(shí)用的原則，把智能建筑使用的各智能化子系統(tǒng)的設(shè)備，由各自獨(dú)立分離的設(shè)備、功能和信息集成為一個相互關(guān)聯(lián)、完整和協(xié)調(diào)的綜合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使系統(tǒng)信息高度的共享和合理的分配。

建設(shè)目標(biāo)：

（1）通過建立完善的信息運(yùn)維管理系統(tǒng)，為物業(yè)管理活動中的各項(xiàng)管理與運(yùn)營提供現(xiàn)代化的管理手段，降低日常的管理和維護(hù)費(fèi)用。

（2）通過對信息處理、存儲、傳輸、檢索，為物業(yè)公司的管理者、業(yè)主及其他客戶提供有效的信息服務(wù)。

（3）滿足物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的管理需求。

（4）覆蓋整個物業(yè)公司的管理職能和業(yè)務(wù)處理職能。

（5）通過數(shù)據(jù)倉庫、數(shù)據(jù)挖掘和聯(lián)機(jī)分析處理（OLAP）技術(shù)，對收集的信息進(jìn)行加工處理，為物業(yè)管理公司的決策層提供咨詢決策信息。

（6）整合企業(yè)管理子系統(tǒng)、業(yè)務(wù)處理子系統(tǒng)、信息門戶子系統(tǒng)。

運(yùn)維管理系統(tǒng)主要還體現(xiàn)在信息化管理服務(wù)上，也是在常規(guī)的物業(yè)管理基礎(chǔ)上延伸和擴(kuò)展出來的。建設(shè)目標(biāo)具體可以細(xì)化為一站式客戶增值服務(wù)、共享數(shù)據(jù)中心管理、工作流定制管理、能耗管理、設(shè)備生命周期管理。

（1）一站式客戶增值服務(wù)

運(yùn)維管理系統(tǒng)的信息門戶網(wǎng)站、客戶服務(wù)IP呼叫中心共同提供基于Web和專門客戶端的物業(yè)服務(wù)，客戶可以用多種方式同時和物業(yè)管理部門進(jìn)行交互，包括投訴、保修、建議、查詢、申請等各項(xiàng)增值業(yè)務(wù)服務(wù)。

（2）共享數(shù)據(jù)中心管理

運(yùn)維管理系統(tǒng)和集成管理平臺以及其他第三方平臺共享數(shù)據(jù)中心管理，真正實(shí)現(xiàn)一個數(shù)據(jù)中心，多級數(shù)據(jù)庫管理。強(qiáng)調(diào)對智能建筑中的設(shè)備數(shù)據(jù)、客戶數(shù)據(jù)、運(yùn)營數(shù)據(jù)、能源數(shù)據(jù)的綜合性管理目標(biāo)。

（3）工作流定制管理

運(yùn)維管理系統(tǒng)集成了工作流管理系統(tǒng)的全部功能，是業(yè)務(wù)流程管理的標(biāo)準(zhǔn)平臺，包括工作流引擎和可視化流程設(shè)計(jì)器，完全支持業(yè)務(wù)流程自定義，支持復(fù)雜流程的配置管理。靈活適應(yīng)業(yè)務(wù)流程變革，顯著降低系統(tǒng)二次開發(fā)和維護(hù)成本。流程績效分析模塊包括年度工作績效分析、流程平均辦理周期分析、人員工作量統(tǒng)計(jì)分析、參與人員平均辦理周期分析。這有利于進(jìn)行量化的績效考核，發(fā)現(xiàn)工作問題所在，持續(xù)改善流程和提高工作效率。

（4）能源管理

運(yùn)維管理系統(tǒng)將對各種自帶能源控制設(shè)備集成，整合能源管理信息視圖，支持對數(shù)據(jù)中心和基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化。讓客戶了解能源使用情況。在遇到與能源相關(guān)的潛在問題時，它還會向能源物業(yè)管理人員發(fā)出告警，并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。利用該軟件所具備的歷史走向與預(yù)測功能可幫助客戶提高現(xiàn)有環(huán)境與能源規(guī)劃的精度。它還可以幫助客戶處理樓宇能源在空間、電源和制冷方面的物理限制；實(shí)現(xiàn)對能耗設(shè)備的計(jì)量，從而便于產(chǎn)品成本的精確核算。

（5）設(shè)備生命周期管理

運(yùn)維管理系統(tǒng)形成一整套對設(shè)施全生命周期進(jìn)行管理的方案，以提高設(shè)施運(yùn)行的穩(wěn)定性。強(qiáng)電、弱電、給排水、電梯、消防、暖通等樓宇設(shè)備的維護(hù)效果直接關(guān)系到物業(yè)管理的水平和客戶服務(wù)的滿意度，長遠(yuǎn)來看會對使用率產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

3 運(yùn)維組成和重點(diǎn)功能

根據(jù)建筑物規(guī)模的大小，一般考慮運(yùn)維系統(tǒng)主要由以下分類組成：

（1）物業(yè)業(yè)務(wù)管理：房產(chǎn)管理、物業(yè)維修及二次裝修管理、收費(fèi)管理、保潔管理、租賃管理、裙樓會議中心管理、停車場管理、來訪者管理。

（2）物業(yè)設(shè)施管理：設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理、設(shè)備保養(yǎng)管理、設(shè)施設(shè)備巡查、機(jī)電巡查功能、設(shè)備信息管理、綜合安防及機(jī)電設(shè)備監(jiān)控。

（3）運(yùn)維經(jīng)營活動及增值服務(wù) ：面向客戶的綜合信息服務(wù)，面向客戶的門戶網(wǎng)站、客戶投訴、客戶查詢、來訪者登記信息服務(wù)，自動計(jì)量、會議室預(yù)訂、輔助管理功能。

3.1 一站式綜合信息管理

提供運(yùn)維管理系統(tǒng)門戶網(wǎng)站，可以通過Web瀏覽器方式瀏覽、監(jiān)控、查詢物業(yè)管理的設(shè)施和增值服務(wù)的各功能模塊。物業(yè)設(shè)施管理系統(tǒng)提供來訪者管理、商務(wù)服務(wù)、辦公服務(wù)、電子商務(wù)等增值服務(wù)功能模塊。

實(shí)現(xiàn)對智能化系統(tǒng)的綜合管理功能，根據(jù)智能建筑設(shè)備管理的需求，提供相應(yīng)的管理模塊，如系統(tǒng)管理、報(bào)警管理、設(shè)施管理、節(jié)能管理、事件管理、信息管理、維護(hù)管理、文檔管理、報(bào)表管理、日志管理等。通過智能化系統(tǒng)綜合管理功能，提高工作人員的管理和工作的效率。

3.2 交互式信息管理

提供物業(yè)設(shè)施管理系統(tǒng)門戶網(wǎng)站，可以通過Web瀏覽器方式，瀏覽智能建筑企業(yè)內(nèi)網(wǎng)中的內(nèi)容和查詢各智能化應(yīng)用系統(tǒng)信息；同時提供C/S版的工程管理中心、消防監(jiān)控中心、客房服務(wù)辦公中心的操作臺工具。

帶有信息管理功能，能夠查詢、保存、維護(hù)設(shè)備檔案，能夠進(jìn)行能源計(jì)量，記錄設(shè)備運(yùn)行的歷史數(shù)據(jù)以便使用者查詢。系統(tǒng)可對建筑物內(nèi)部各種設(shè)備資料和圖紙、設(shè)備維護(hù)和維修記錄、易耗品和備件的庫存進(jìn)行電子化管理。同時，系統(tǒng)能夠在設(shè)備維護(hù)檢修到期前進(jìn)行預(yù)警，以聲音或閃爍提示，并給出實(shí)施地點(diǎn)、所需的準(zhǔn)備工作信息，自動生成設(shè)備維護(hù)檢修單。當(dāng)各系統(tǒng)設(shè)備工作出現(xiàn)異常情況時，系統(tǒng)可立即調(diào)出相應(yīng)位置的布防圖，顯示報(bào)警設(shè)備、位置的和狀態(tài)等，并用多種形式（如聲音、顏色、閃爍等）進(jìn)行報(bào)警，同時提示相應(yīng)的處理方法。

3.3 集中的監(jiān)視和管理

系統(tǒng)允許網(wǎng)絡(luò)上的任一工作站通過一致的軟件界面對各子系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)和運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行高性能的實(shí)時監(jiān)測、采集、整理、分析和儲存。同時，使用者可根據(jù)權(quán)限設(shè)置在電子地圖上實(shí)現(xiàn)對設(shè)備的操作管理。

物業(yè)設(shè)施管理及設(shè)備運(yùn)行監(jiān)視，與建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)頁面進(jìn)行超鏈接及顯示，只監(jiān)不控。建立設(shè)施及設(shè)備檔案，自動生成系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，對設(shè)施及設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行采集和記錄。主要設(shè)施及設(shè)備預(yù)防性監(jiān)測、設(shè)施及設(shè)備巡查到位跟蹤及巡查記錄、綜合節(jié)能管理和節(jié)能報(bào)表自動生成。設(shè)施及設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)自動提示、設(shè)施及設(shè)備維修單自動生成、設(shè)施及設(shè)備保養(yǎng)與維修記錄、設(shè)施及設(shè)備備品備件管理。

實(shí)現(xiàn)對智能物業(yè)設(shè)施管理系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、安全技術(shù)防范系統(tǒng)等集成。集成系統(tǒng)具有接管上述各智能化應(yīng)用系統(tǒng)操控的能力，具有對上述各應(yīng)用系統(tǒng)進(jìn)行操作、監(jiān)控、設(shè)置、修改、查詢等功能。

3.4 管理模式定制功能

物業(yè)設(shè)施管理系統(tǒng)內(nèi)嵌短信管理平臺、大屏統(tǒng)一控制平臺，將設(shè)備的報(bào)警信息、管理信息、售后維護(hù)信息能及時地傳播給使用人員、管理人員、企業(yè)維護(hù)人員和施工單位維護(hù)人員。完全集成了工作流管理系統(tǒng)的全部功能，是業(yè)務(wù)流程管理的標(biāo)準(zhǔn)平臺，包括工作流引擎和可視化流程設(shè)計(jì)器，完全支持業(yè)務(wù)流程自定義，支持復(fù)雜流程的配置管理。靈活適應(yīng)業(yè)務(wù)流程變革，顯著降低系統(tǒng)二次開發(fā)和維護(hù)成本。

4 運(yùn)維系統(tǒng)在項(xiàng)目中的優(yōu)化建議

為了加強(qiáng)智能化運(yùn)維系統(tǒng)信息的管理，使得設(shè)備的報(bào)警信息、管理信息、售后維護(hù)信息能及時地傳播給使用人員、管理人員、企業(yè)維護(hù)人員和施工單位維護(hù)人員，系統(tǒng)可以嵌入短信管理平臺，當(dāng)發(fā)生警情時（火警、盜警），智能化集成系統(tǒng)接收到各子系統(tǒng)的故障報(bào)警信號后，在進(jìn)行聯(lián)動的同時，分系統(tǒng)、分級別地通過短信平臺向相關(guān)人員的無線移動電話發(fā)送提示短信，自動快速將設(shè)備的報(bào)警信息、維護(hù)信息迅速地傳播給相關(guān)工程維修人員，工程維修人員在接收到故障報(bào)警信息后，須在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)并回復(fù)維修情況。系統(tǒng)在規(guī)定時間內(nèi)未接收到故障恢復(fù)信號且未有回復(fù)信息，將自動提升該信號的故障等級，再次向相關(guān)人員發(fā)送故障信息的同時，將向上一級主管的移動電話發(fā)送提示短信。同時可以對整個處理過程進(jìn)行監(jiān)視，并對不符合規(guī)定的操作進(jìn)行報(bào)警處理，這樣也進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了信息化管理。

5 結(jié)束語

隨著大樓越建越高，越來越復(fù)雜，這就使建筑物對智能化的要求也越來越高，從而使得運(yùn)維管理系統(tǒng)成為信息化的不可缺少的重要組成部分。