大型公租房社區(qū)商業(yè)配套的三大功能及其實(shí)現(xiàn)障礙與解決思路

○ 孫宏志

（本文作者系重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究部主任、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）

某公租房建設(shè)業(yè)主單位，日前主動(dòng)派員到筆者所在的重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)聯(lián)系工作，希望推薦若干招商策劃和運(yùn)作方面實(shí)力強(qiáng)的會(huì)員。筆者綜合考慮有關(guān)情況，隨即組織了一個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商為主，覆蓋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、投融資、整體宣傳方面專(zhuān)業(yè)人士在內(nèi)的中小型專(zhuān)家組，前往該單位進(jìn)行對(duì)接會(huì)。綜合對(duì)接會(huì)情況，和筆者平時(shí)對(duì)公租房情況的一些了解，筆者認(rèn)為，大中型公租房社區(qū)實(shí)際上都普遍具有或潛在著三大功能，但目前的運(yùn)行機(jī)制在這三大功能的實(shí)現(xiàn)方面存在一系列障礙。筆者對(duì)此做簡(jiǎn)要分析，并進(jìn)一步提出若干初步解決思路，供相關(guān)政策、學(xué)術(shù)和實(shí)際工作層面的人士參考。

大中型公租房社區(qū)配套商業(yè)的三大功能

綜合有關(guān)情況看，大中型公租房社區(qū)配套商業(yè)實(shí)際上存在著或者說(shuō)潛在著三大功能：1、公租房項(xiàng)目本身社區(qū)的生活配套功能，簡(jiǎn)稱(chēng)社區(qū)商配功能；2、公租房項(xiàng)目建設(shè)或可持續(xù)發(fā)展的融資功能，簡(jiǎn)稱(chēng)融資功能；3、城市副中心先行區(qū)商業(yè)配套服務(wù)功能，簡(jiǎn)稱(chēng)副中心先行區(qū)商配功能。

其中，社區(qū)商配功能指的是，對(duì)各公租房具體項(xiàng)目所形成的社區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)公租房社區(qū)）提供商業(yè)配套的功能。主要是解決社區(qū)日常的、基本的、主要的衣食住行相關(guān)商業(yè)需要問(wèn)題，屬于典型的社區(qū)商業(yè)功能范疇。

關(guān)于融資功能。公租房建設(shè)的資金來(lái)源，是全國(guó)普遍關(guān)注的一個(gè)基礎(chǔ)性問(wèn)題和焦點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，商業(yè)配套是公租房建設(shè)資金和運(yùn)行資金的一個(gè)重要來(lái)源。例如重慶市的預(yù)算是，公租房的商配板塊收入約占整個(gè)建設(shè)資金的30%。由此可見(jiàn)，公租房商配的融資功能，對(duì)整個(gè)公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理機(jī)制事關(guān)重大，是目前我國(guó)公租房建管工作最重要的、基礎(chǔ)性功能之一。

關(guān)于副中心先行區(qū)商配功能。作為一個(gè)國(guó)家規(guī)劃將在中長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)規(guī)模、人口規(guī)模全面倍增的全國(guó)五大中心城市之一，重慶市對(duì)于公租房社區(qū)的選址，有著比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃考量。目前看似偏遠(yuǎn)甚至有些荒涼的公租房社區(qū)，實(shí)際上基本都選址于未來(lái)的城市副中心地區(qū)的較核心位置。這使得重慶的公租房社區(qū)實(shí)際上具備著未來(lái)城市副中心建設(shè)發(fā)展先行區(qū)的功能。其商業(yè)配套，在對(duì)應(yīng)的副中心形成過(guò)程中和成熟后，都肩負(fù)著為副中心提供相當(dāng)程度的商業(yè)配套的功能。這一功能，估計(jì)在全國(guó)各地情況大同小異，有相當(dāng)一部分大中型公租房項(xiàng)目具有或者潛在著相近的功能。

三大功能實(shí)現(xiàn)障礙及隱憂

綜合相關(guān)情況看，重慶及全國(guó)目前在實(shí)現(xiàn)中大型公租房商配三大功能方面存在著一些明顯的和潛在的理念、機(jī)制障礙，如果不及時(shí)發(fā)現(xiàn)并有效解決，輕則使公租房這一重要民心工程出現(xiàn)種種瑕疵，重則可能?chē)?yán)重影響三大功能的實(shí)現(xiàn)，甚至導(dǎo)致整個(gè)公租房建管機(jī)制的制度設(shè)計(jì)性失敗和整個(gè)政策失敗，并留下一系列后遺癥，重蹈經(jīng)濟(jì)適用房政策設(shè)計(jì)和執(zhí)行異化的覆轍。下面將以上三大功能的實(shí)現(xiàn)障礙和潛在隱憂做一個(gè)簡(jiǎn)要梳理如下：

1、任務(wù)緊迫、上馬倉(cāng)促導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃和建管機(jī)制障礙。眾所周知，目前全國(guó)各地的公租房建設(shè)項(xiàng)目由于任務(wù)緊迫，很多都上馬倉(cāng)促，相當(dāng)一部分甚至連一般建設(shè)項(xiàng)目必須的基本的規(guī)劃選址、用地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招投標(biāo)方面的法定程序都沒(méi)有履行，就已經(jīng)開(kāi)工，甚至完工并投入使用了，甚至完成了配套商業(yè)的招商工作，并進(jìn)入營(yíng)業(yè)狀態(tài)。這種建管機(jī)制，存在著一系列或輕或重的問(wèn)題，已引起多方面的關(guān)注和疑慮。上馬倉(cāng)促，對(duì)于商配工作有多方面的不利影響，是最基礎(chǔ)、最主要的障礙或者說(shuō)難題之一，導(dǎo)致了一系列問(wèn)題。例如：公租房項(xiàng)目選址不夠科學(xué)合理，導(dǎo)致對(duì)應(yīng)的商配定位和運(yùn)管困難；導(dǎo)致業(yè)主單位的配套商業(yè)建管部門(mén)的團(tuán)隊(duì)組建倉(cāng)促，基礎(chǔ)團(tuán)隊(duì)缺乏相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和水平，商業(yè)運(yùn)管部門(mén)對(duì)策劃招商代理機(jī)構(gòu)物色和確定很倉(cāng)促，代理機(jī)構(gòu)本身未必勝任工作，代理機(jī)構(gòu)缺乏應(yīng)有的工作周期進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)研、理念集成和方案優(yōu)化工作，招商倉(cāng)促并導(dǎo)致一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和隱憂。

2、業(yè)主單位缺乏大中型住宅社區(qū)建設(shè)，特別是商業(yè)配套建設(shè)管理相關(guān)一系列經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致具體項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)管理念、機(jī)制障礙。由于是一項(xiàng)探索開(kāi)拓性事業(yè)，且前期墊資巨額，重慶市的公租房建設(shè)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的“公租房姓公”、“公事公辦公建公管”原則，具體項(xiàng)目的建設(shè)和管理工作都主要由從事基礎(chǔ)設(shè)施投融資和建設(shè)工作的、大型泛城投類(lèi)政府融資和建設(shè)平臺(tái)公司承擔(dān)。這些公司由于以前職能定位，比較缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺陷，導(dǎo)致在整個(gè)配套商業(yè)的建管理念、代理公司擇優(yōu)、方案優(yōu)劣鑒別、問(wèn)題解決辦法等一系列方面都存在或多或少的理念和機(jī)制欠缺，招商合約存在種種缺陷，導(dǎo)致一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和隱憂。

部分租戶(hù)的日常生活配套的合理需求不能有效滿足

3、由于對(duì)配套商業(yè)策劃招商和運(yùn)管機(jī)構(gòu)（簡(jiǎn)稱(chēng)代理機(jī)構(gòu)）擇優(yōu)倉(cāng)促，代理機(jī)構(gòu)因能力局限和具體操作時(shí)間倉(cāng)促，導(dǎo)致政策策劃運(yùn)營(yíng)的理念、招商、運(yùn)管工作粗放。導(dǎo)致一系列問(wèn)題和隱憂。由于代理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)水平所限和市場(chǎng)調(diào)研、策劃時(shí)間不夠，業(yè)態(tài)配置不合理，一部分租戶(hù)日常生活配套的合理需求不能得到有效滿足。另外，要么由于某些商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)不足或缺失，要么由于某些具體業(yè)態(tài)的準(zhǔn)壟斷經(jīng)營(yíng)等原因，導(dǎo)致商品和服務(wù)的價(jià)格偏高。這很容易引起不必要的投訴，對(duì)公租房項(xiàng)目的形象和工作造成不利影響。

4、相關(guān)融資功能難以實(shí)現(xiàn)。雖然重慶市將出售配套商業(yè)的收益作為公租房建設(shè)資金的最重要來(lái)源之一，但重慶現(xiàn)行公租房社區(qū)配套商業(yè)暫時(shí)采取的是自持產(chǎn)權(quán)、招商經(jīng)營(yíng)的出租模式。由于考慮到租戶(hù)的經(jīng)濟(jì)和心理承受能力，雖然具體租金各項(xiàng)目、各商鋪有所差異，但總體上采取的是低租金并且一次性繳納周期較短的模式。這種運(yùn)行模式下，只能維持基本運(yùn)營(yíng)，甚至還反而需要政策面提供直接或變相的財(cái)政扶持，對(duì)于公租房建設(shè)管理機(jī)制所設(shè)計(jì)和急需的融資功能，還看不到實(shí)現(xiàn)的希望。另外，從商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)角度講，將公租房社區(qū)的商業(yè)出售，不利于日常運(yùn)行管理，也不利于資產(chǎn)的保值增值。這一點(diǎn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾有深刻教訓(xùn)，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士的一個(gè)重要共識(shí)。

5、對(duì)相關(guān)問(wèn)題和隱憂，缺乏專(zhuān)業(yè)化的敏感性、前瞻性、解決經(jīng)驗(yàn)和解決機(jī)制。筆者以兼職身份負(fù)責(zé)重慶房協(xié)商專(zhuān)委秘書(shū)處管理協(xié)調(diào)工作，雖然對(duì)這個(gè)行業(yè)見(jiàn)識(shí)較廣，略有綜合研判功底，但嚴(yán)格地說(shuō)只不過(guò)是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)人士，僅僅通過(guò)個(gè)人隨緣接觸的公租房相關(guān)新聞報(bào)道、因曾打算申請(qǐng)公租房擠時(shí)間到兩大公租房社區(qū)項(xiàng)目外面共進(jìn)行過(guò)三次浮光掠影式的觀察、參加過(guò)一次公租房條例立法研討會(huì)，和這次相當(dāng)倉(cāng)促的對(duì)接會(huì)等非專(zhuān)門(mén)性研究，就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)公租房商配方面存在和潛在著一系列問(wèn)題和隱憂，并將在下面進(jìn)一步提出若干解決思路。想必水平更高的專(zhuān)業(yè)的人士和機(jī)構(gòu)，能發(fā)現(xiàn)和前瞻的問(wèn)題更多、更深透，提出的解決思路和方案也更專(zhuān)業(yè)。但遺憾的是，目前具體負(fù)責(zé)公租房商配建設(shè)和運(yùn)管的主要業(yè)主單位和代理機(jī)構(gòu)，由于以上種種原因，對(duì)相關(guān)問(wèn)題缺乏必要的專(zhuān)業(yè)化的敏感性、前瞻性、解決經(jīng)驗(yàn)和解決機(jī)制。

6、富有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)缺乏參與公租房商配事業(yè)的應(yīng)有機(jī)會(huì)和公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)人才資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，抑制專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的良性發(fā)展，同時(shí)也抑制了公租房建管工作本身取得更好的資金平衡、社會(huì)效益和綜合效益，使三大功能的實(shí)現(xiàn)和整個(gè)公租房事業(yè)潛在隱憂。

對(duì)若干現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和隱憂的解決思路

以上一系列問(wèn)題使公租房社區(qū)商配工作相關(guān)多方面都危機(jī)并存，這些問(wèn)題的標(biāo)本兼治，顯然需要不止一個(gè)足夠水平的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行很敬業(yè)的研究，并且絕不是一兩個(gè)快速調(diào)研課題或者方案就能徹底解決的。本文僅僅基于個(gè)人的理解和思考，就其中部分問(wèn)題提出一些解決思路，供相關(guān)各方研究和決策參考。

1、遵從大中型住宅社區(qū)建設(shè)的內(nèi)需要求，迅速提升、改善公租房商配相關(guān)工作的建管理念和機(jī)制。包括公租房總量規(guī)劃、布局選址、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等項(xiàng)目層面的建管理念和機(jī)制；商配項(xiàng)目建管團(tuán)隊(duì)工作理念、機(jī)制和經(jīng)驗(yàn)的建立健全和人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)提升機(jī)制；整體策劃、工程設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)管、宣傳方面的理念和機(jī)制等等。

2、對(duì)公租房商配工作相關(guān)建管層進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，迅速提升建管隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。即進(jìn)行我們商業(yè)地產(chǎn)界常說(shuō)的“企業(yè)內(nèi)訓(xùn)”。

3、積極建立公租房商配建管專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)和廣泛征集建設(shè)性意見(jiàn)的機(jī)制。這個(gè)團(tuán)隊(duì)，可以也應(yīng)當(dāng)有一個(gè)緊密的核心團(tuán)隊(duì)，以確保團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定和工作效率。同時(shí)具有一定的開(kāi)放性，有足夠的胸襟和機(jī)制吸納對(duì)相關(guān)工作感興趣、有見(jiàn)識(shí)和能力的專(zhuān)業(yè)和非專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)、人士參與建言獻(xiàn)策。

4、兼顧公平和效率，采取以專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)扶助、支持下的公開(kāi)競(jìng)標(biāo)模式或較大范圍的邀標(biāo)模式來(lái)優(yōu)選管理機(jī)構(gòu)，并優(yōu)化實(shí)操方案。我國(guó)現(xiàn)行的招投標(biāo)法和模式，實(shí)際上廣泛存在著內(nèi)定中標(biāo)者的問(wèn)題，導(dǎo)致其他競(jìng)標(biāo)者浪費(fèi)大量時(shí)間精力研制標(biāo)書(shū)，并且勞動(dòng)成果被公然、合法無(wú)償竊取。這已經(jīng)不是什么秘密，而是全國(guó)各行各業(yè)都普遍存在、嚴(yán)重的時(shí)弊。由于相關(guān)政治缺位和治理能力局限，該問(wèn)題長(zhǎng)期未受到足夠重視和有效解決，早已惡化到了國(guó)有資產(chǎn)損失、貧富懸殊、政治腐敗、民心散失的地步。若重要民心工程之公租房建管工作也不能正視并擺脫這種時(shí)弊，不僅是一種缺憾，還必然會(huì)導(dǎo)致一系列問(wèn)題和隱患。要規(guī)避這個(gè)問(wèn)題，必須進(jìn)行一些理論和制度性創(chuàng)新。至少在筆者看來(lái)，在這方面進(jìn)行一些學(xué)術(shù)創(chuàng)新和創(chuàng)制絕非不能有所作為，而相關(guān)理論和制度創(chuàng)新無(wú)疑具有多方面的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和歷史意義。

5、站在尊重科學(xué)、尊重專(zhuān)業(yè)知識(shí)價(jià)值和廣義文化產(chǎn)業(yè)政策的高度，充分重視商業(yè)地產(chǎn)策劃運(yùn)管相關(guān)軟科學(xué)的重要價(jià)值。重建設(shè)輕管理，盲目建設(shè)、粗放管理，以至于虎頭蛇尾，進(jìn)退兩難，好事變壞事，弄得啼笑皆非，甚至狼狽不堪，是我國(guó)建設(shè)領(lǐng)域普遍存在的問(wèn)題，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅僅是建設(shè)領(lǐng)域的問(wèn)題，是又一大時(shí)弊。種種跡象顯示，公租房建管工作已經(jīng)表現(xiàn)出一些可能墜入這種時(shí)弊的隱憂。具體到公租房商配方面，如何避免因低級(jí)錯(cuò)誤重蹈覆轍，如何在矯正這種時(shí)弊方面也做些力所能及的探索呢？筆者認(rèn)為最重要的是要尊重軟科學(xué)。所謂尊重，一是要重視和請(qǐng)教，二是要合理付費(fèi)。訂制和購(gòu)買(mǎi)相關(guān)智力服務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)綜合兼顧社會(huì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格。因?yàn)椋袌?chǎng)機(jī)制的基本公平性和科學(xué)性相對(duì)而言是非常明顯的。實(shí)際上，智力咨詢(xún)、策劃工作也是一種廣義的文化產(chǎn)業(yè)，非常符合當(dāng)前中央大力發(fā)展社會(huì)主義文化事業(yè)的政策方向。對(duì)文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行其本身具有的廣義解讀，使產(chǎn)業(yè)文化、軟科學(xué)躋身其中，不僅有利于各類(lèi)知識(shí)經(jīng)濟(jì)享受文化產(chǎn)業(yè)的扶助政策，也有利于文化產(chǎn)業(yè)政策本身超越狹義文化范疇，在更廣泛的文化領(lǐng)域落地開(kāi)花、健康發(fā)展。

具體到商配工作而言，就是要解放思想，充分尊重商配策劃、建管專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人士的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，不要在專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)的酬勞問(wèn)題上畏首畏尾、扭扭捏捏、能躲就躲、裝糊涂。以公租房商配綜合管理、業(yè)主單位商配工作管理和具體商配項(xiàng)目三個(gè)層面為例，相關(guān)資訊、調(diào)研、策劃等軟科學(xué)工作，都應(yīng)當(dāng)按社會(huì)經(jīng)濟(jì)原理和市場(chǎng)機(jī)制尋求有償服務(wù)。比如，重慶市政府或公租局方面，可以也應(yīng)當(dāng)慷慨的甚至大張旗鼓的向房協(xié)商專(zhuān)委或者其它足以勝任的機(jī)構(gòu)訂制、購(gòu)買(mǎi)政府層面實(shí)際上很急需的公租房商配建管理念、模式、機(jī)制研究課題。公租房商配項(xiàng)目建管業(yè)主方面，可以也應(yīng)當(dāng)向商專(zhuān)委會(huì)員，或者其它足夠?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，訂制、購(gòu)買(mǎi)業(yè)主單位商配工作的建管理念和機(jī)制；具體項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)管方案，當(dāng)然更應(yīng)當(dāng)按勞付酬了。訂制購(gòu)買(mǎi)相關(guān)智力服務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)按照社會(huì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。如果簡(jiǎn)單認(rèn)為公租房是民心工程、積德工程，并以此為由實(shí)質(zhì)性甚至長(zhǎng)期性要求專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、人士提供免費(fèi)服務(wù)，顯然是不合理的，是以為一部分中低收入服務(wù)為名剝削另一批中低收入的腦力勞動(dòng)者。蔑視專(zhuān)業(yè)價(jià)值的理念和做法，實(shí)際上是對(duì)高級(jí)知識(shí)價(jià)值的不尊重甚至變相竊取知識(shí)產(chǎn)權(quán)，這顯然是與經(jīng)濟(jì)規(guī)律、德政甚至法律背道而馳的。我相信，有關(guān)方面如果足夠尊重“知本家”，將不難明白商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和資源的積累成本是多么昂貴，人才使用價(jià)值是多么低廉，人才效能是多么巨大。

6、積極進(jìn)行公租房商配建管模式探索和創(chuàng)新。超越公租房商配項(xiàng)目工作層面，立足于與公租房社區(qū)商配工作密切相關(guān)的整個(gè)公租房事業(yè)、社區(qū)商業(yè)發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)發(fā)展、城市綜合發(fā)展的更高級(jí)、更廣闊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)層面，積極探索建立健全科學(xué)、高效、多方共贏的公租房商配建管機(jī)制。這無(wú)疑是一個(gè)光榮而堅(jiān)決的任務(wù)。我們重慶房協(xié)商專(zhuān)委雖然還很年輕，雖然自身很多內(nèi)部機(jī)制都還急需建立健全，但由于專(zhuān)業(yè)性質(zhì)和職能定位，我們已經(jīng)有一個(gè)基礎(chǔ)團(tuán)隊(duì)，并且已經(jīng)隨緣在不同層級(jí)的專(zhuān)業(yè)會(huì)員的積極支持下，邁出了深度參與公租房商配相關(guān)事業(yè)第一步，站在了相關(guān)事業(yè)的前線邊緣，并決心在力所能及的范圍內(nèi)，盡力完善內(nèi)部機(jī)制、爭(zhēng)取外部條件，進(jìn)行一些力所能及的、富有開(kāi)創(chuàng)性的探索，與公租房商配工作一起促進(jìn)自身事業(yè)和相關(guān)事業(yè)的健康發(fā)展。

最后，由于本文結(jié)合近期工作，惟愿它能有幸為重慶和全國(guó)公租房商配工作及相關(guān)事業(yè)方面增添、激蕩一些富有新意的思想力，促成一些基本共識(shí)和實(shí)際行動(dòng)，為公租房商配建管工作基本功能的實(shí)現(xiàn)和提升，以及相關(guān)事業(yè)工作境界和效能的實(shí)現(xiàn)和提升拋磚引玉，成為一個(gè)最底層的鋪路石。