中美房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征的比較研究

夏程波，曹智輝，莊媛媛

（四川大學(xué)a.經(jīng)濟(jì)學(xué)院，b.工商管理學(xué)院，成都610064）

0 引言

在世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越來越緊密的情況下，房地產(chǎn)業(yè)可通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)、資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)、金融穩(wěn)定效應(yīng)影響本國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)。大量理論和實(shí)證研究表明房地產(chǎn)運(yùn)行周期往往領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期，通過研究不同國(guó)家間房地產(chǎn)周期波動(dòng)的互動(dòng)規(guī)律有助于提高對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的預(yù)測(cè)性，及時(shí)采取有效措施“燙平”經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，實(shí)現(xiàn)本國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高效、穩(wěn)健發(fā)展。

本文采用H-P濾波過濾出中美房地產(chǎn)周期中的周期波動(dòng)成分，對(duì)中美房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征進(jìn)行比較研究，發(fā)現(xiàn)兩國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的協(xié)同性關(guān)系和各自特點(diǎn)，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究框架的完善有所貢獻(xiàn)。

1 研究方法與數(shù)據(jù)說明

目前，理論界衡量房地產(chǎn)周期的指標(biāo)方法有三種，分別是合成指數(shù)法、擴(kuò)散指數(shù)法和單指標(biāo)法，本文擬采用單指標(biāo)研究中美房地產(chǎn)波動(dòng)情況。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)采用由中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心編制的房屋銷售價(jià)格指數(shù)，美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)采用由美國(guó)聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室編制的住房銷售價(jià)格指數(shù)。考慮到1998年下半年，隨著住房制度的改革，我國(guó)發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，逐漸取消了福利分房、單位投資建房等，啟動(dòng)了住房市場(chǎng)消費(fèi)，真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)化才開始，所以時(shí)間序列樣本期選取1998～2010年季度數(shù)據(jù)。利用X12-ARIMA模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整消除季節(jié)影響，得到趨勢(shì)循環(huán)時(shí)間序列，然后將數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)以消除異方差，用CN_HPI代表調(diào)整后的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，用US_HPI代表調(diào)整后的美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

H-P濾波主要用于將時(shí)間序列的趨勢(shì)成分和波動(dòng)成分分解出來，該方法在Hodrick和Prescott（1980）分析戰(zhàn)后美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的論文中首次使用。其原理為：

其中：λ是平滑參數(shù)，一般年度時(shí)間序列值為100，季度數(shù)據(jù)取值為1600，月度數(shù)據(jù)取值為14400，c（L）是滯后算子多項(xiàng)式

將（3）代入到（2）式，則H-P濾波的趨勢(shì)部分是使下面的損失函數(shù)最小的解，即：

H-P濾波的運(yùn)用比較靈活，它不像階段平均法那樣依賴于對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波峰和波谷的確定，它把經(jīng)濟(jì)周期看成是宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)某一緩慢變量路徑的一種偏離，該路徑在期間內(nèi)是單調(diào)的，所以稱為趨勢(shì)。在得到后，周期波動(dòng)成分為：

運(yùn)用H-P濾波將CN_HPI分解為趨勢(shì)項(xiàng)CN_HPI_TREND和波動(dòng)項(xiàng)CH_HPI_CYCLE，將US_HPI分解為趨勢(shì)項(xiàng)US_HPI_TREND和波動(dòng)項(xiàng)US_HPI_CYCLE。

2 中美房地產(chǎn)周期波動(dòng)的協(xié)同性比較

2.1 H-P濾波比較

本文對(duì)1998～2010年中美兩國(guó)季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共52個(gè)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，并通過H-P濾波分解出了趨勢(shì)項(xiàng)和波動(dòng)項(xiàng)。圖1顯示中美兩國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)呈現(xiàn)一定的協(xié)同性關(guān)系。1998年第一季度到2003年第四季度，中美兩國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)較平緩，從2004年第一季度開始中美兩國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)幅度加大，波動(dòng)頻率逐漸頻繁；中國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)基本與美國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)同步：當(dāng)美國(guó)房地產(chǎn)從2004年第一季度開始啟動(dòng)，并在2005年第四季度達(dá)到波峰時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)從2004年第一季度開始進(jìn)入擴(kuò)張階段，并快速達(dá)到與美國(guó)房地產(chǎn)同幅度的波峰，達(dá)到波峰的時(shí)間比美國(guó)快一年；2008年第四季度美國(guó)房地產(chǎn)達(dá)到谷底，2009年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)也達(dá)到谷底；2010年第一季度美國(guó)房地產(chǎn)達(dá)到第二次波峰，隨后第二季度我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到新的波峰。從形態(tài)上看，中國(guó)房地產(chǎn)基本是圍繞美國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)行波動(dòng)，中美兩國(guó)房地產(chǎn)表現(xiàn)出一定的協(xié)同性。

圖1 中美房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)項(xiàng)

圖2 中美房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)項(xiàng)

2.2 皮爾遜相關(guān)系數(shù)比較

為定量研究這種協(xié)同性程度，本文引入皮爾遜相關(guān)系數(shù)進(jìn)行研究。皮爾遜相關(guān)系數(shù)的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

當(dāng)0＜γxy≤1時(shí)為正相關(guān)關(guān)系，-1≤γxy＜0時(shí)為負(fù)相關(guān)關(guān)系，γxy=0時(shí)為不存在相關(guān)關(guān)系。一般γxy=0.8～1.0時(shí)為極強(qiáng)相關(guān)；γxy=0.6～0.8時(shí)為強(qiáng)相關(guān)，γxy=0.4～0.6時(shí)為中等程度相關(guān)，γxy=0.2～0.4時(shí)為弱相關(guān)，γxy=0.0～0.2時(shí)為極弱相關(guān)或不相關(guān)。本文分別計(jì)算了1998～2010年中美房地產(chǎn)周期波動(dòng)的皮爾遜相關(guān)系數(shù)，和以中國(guó)房地產(chǎn)周期為基準(zhǔn)的周期相關(guān)系數(shù)。本文將中國(guó)1998年第一季度至2010年第四季度的房地產(chǎn)波動(dòng)周期劃分為：1998第一季度～1999第二季度周期，1999第三季度～2003年三季度周期，2003年第四季度～2006年第二季度周期，2006年第三季度～2009年第一季度周期，2009年第二季度至今，共5個(gè)周期。計(jì)算的分周期皮爾遜相關(guān)系數(shù)如表1所示。

表1 中美房地產(chǎn)周期皮爾遜相關(guān)系數(shù)及協(xié)同性

從表1可知，1998Q1至2004Q4的皮爾遜相關(guān)系數(shù)為0.404，p值為0.003，說明中美兩國(guó)房地產(chǎn)周期總體上呈現(xiàn)出一定程度的協(xié)同關(guān)系，0.404位于0.4和0.6之間，表明二者具有中等程度的相關(guān)關(guān)系，按各周期計(jì)算的皮爾遜相關(guān)系數(shù)則呈現(xiàn)出逐步增大的趨勢(shì)。

2.3 中美房地產(chǎn)周期波動(dòng)的測(cè)度指標(biāo)比較

反映房地產(chǎn)周期特點(diǎn)的測(cè)度指標(biāo)包括：房地產(chǎn)周期頻率、房地產(chǎn)周期平均長(zhǎng)度、房地產(chǎn)周期波動(dòng)振幅和房地產(chǎn)周期平均漲落比等指標(biāo)。

房地產(chǎn)周期波動(dòng)頻率是指單位期間內(nèi)波動(dòng)所經(jīng)歷的周期次數(shù)，該指標(biāo)可以衡量房地產(chǎn)波動(dòng)的穩(wěn)定程度。頻率越高說明房地產(chǎn)發(fā)展越不穩(wěn)定，越低說明在該時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較穩(wěn)定。由表2可知，我國(guó)房地產(chǎn)周期每季度波動(dòng)0.096次，而美國(guó)為0.076次，波動(dòng)頻率小于我國(guó)。

房地產(chǎn)周期平均長(zhǎng)度是指一定時(shí)期內(nèi)每個(gè)房地產(chǎn)周期平均持續(xù)或經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)度，也反映了房地產(chǎn)周期的波動(dòng)穩(wěn)定性。該指標(biāo)用時(shí)間長(zhǎng)度除以波動(dòng)次數(shù)來衡量。我國(guó)房地產(chǎn)平均周期長(zhǎng)度為10.4個(gè)季度，美國(guó)房地產(chǎn)平均周期長(zhǎng)度為13個(gè)季度，比我國(guó)長(zhǎng)2.6個(gè)季度。

房地產(chǎn)波動(dòng)系數(shù)是一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)增長(zhǎng)情況對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的變動(dòng)值，反映了房地產(chǎn)周期波動(dòng)幅度對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)的偏離程度，用波動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)差除以平均值來衡量。該指標(biāo)越大說明偏離長(zhǎng)期趨勢(shì)程度越大，反之則反是。我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)系數(shù)達(dá)到0.0537，高于美國(guó)的0.0405。

房地產(chǎn)周期平均漲落比反映了房地產(chǎn)行業(yè)目前所處的總體發(fā)展趨勢(shì)，該指標(biāo)越大表明房地產(chǎn)中擴(kuò)張因素的力量大于收縮性因素的力量，整個(gè)房地產(chǎn)處于上升趨勢(shì)，用擴(kuò)張階段的波動(dòng)振幅平均長(zhǎng)度與收縮階段的波動(dòng)振幅平均長(zhǎng)度之比來計(jì)算。計(jì)算結(jié)果顯示（表2）中國(guó)房地產(chǎn)周期平均漲落比為1.12，明顯高于美國(guó)的0.8745，與H-P濾波得到的中美房地產(chǎn)趨勢(shì)圖（圖2）顯示的情況相符。

表2 中美房地產(chǎn)周期測(cè)度指標(biāo)

3 結(jié)論及其解釋

3.1 中美房地產(chǎn)周期總體上具有中等強(qiáng)度協(xié)同性，且呈現(xiàn)出逐步增強(qiáng)的趨勢(shì)

通過分析可知，反映中美房地產(chǎn)周期波動(dòng)協(xié)同性的皮爾遜相關(guān)系數(shù)為0.404，并且以中國(guó)房地產(chǎn)周期為基準(zhǔn)劃分的各階段的相關(guān)系數(shù)也逐步變大，由最初的-0.880逐步增大到0.293，這說明中美房地產(chǎn)周期總體上呈現(xiàn)出中等強(qiáng)度的協(xié)同性，并且逐步增強(qiáng)，這與我國(guó)快速融入世界經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度不斷提高極為相關(guān)。特別是中美作為世界的第一、二位經(jīng)濟(jì)體，兩國(guó)之間的經(jīng)濟(jì)合作交流日趨緊密，不僅總體經(jīng)濟(jì)有不斷趨同的趨勢(shì)，組成經(jīng)濟(jì)總量的各個(gè)產(chǎn)業(yè)也逐步同步變動(dòng)。

不同國(guó)家間房地產(chǎn)周期波動(dòng)的協(xié)同性可以解釋為引起房地產(chǎn)周期波動(dòng)的外部沖擊-內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的協(xié)同性效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)周期的沖擊-傳導(dǎo)機(jī)制是解釋經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的經(jīng)典理論框架，該理論認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)體系受到隨機(jī)性的外部沖擊之后，經(jīng)由一定的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制而引發(fā)的周期性反應(yīng)。我國(guó)學(xué)者譚剛運(yùn)用該理論解釋了房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制，即把房地產(chǎn)周期波動(dòng)視為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制與外部沖擊機(jī)制相互作用的綜合結(jié)果。外部沖擊主要包括實(shí)際供給沖擊、實(shí)際需求沖擊、政策性沖擊、國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)等沖擊，內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制主要有乘數(shù)與加速數(shù)機(jī)制、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機(jī)制和房地產(chǎn)市場(chǎng)等機(jī)制。

3.2 中國(guó)房地產(chǎn)處于上行發(fā)展階段，穩(wěn)定性弱于美國(guó)

衡量房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定性的房地產(chǎn)周期頻率、周期平均長(zhǎng)度、周期波動(dòng)振幅這幾項(xiàng)指標(biāo)，我國(guó)均弱于美國(guó)，說明我國(guó)目前房地產(chǎn)波動(dòng)穩(wěn)定性弱于美國(guó)。另外，房地產(chǎn)周期平均漲落比指標(biāo)大于1，表明我國(guó)房地產(chǎn)正處于上行發(fā)展階段，而美國(guó)的該指標(biāo)小于1，說明美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于下行階段。中美兩國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的不同特征說明一國(guó)房地產(chǎn)在面對(duì)外部沖擊后所做出的反應(yīng)是不一樣的，其原因：在于決定經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以何種方式對(duì)外部沖擊做出回應(yīng)的內(nèi)部條件，正是由于內(nèi)部條件不同，才出現(xiàn)在相似外部沖擊后會(huì)形成不同長(zhǎng)度、振幅和運(yùn)行特點(diǎn)的周期波動(dòng)（庇古，1927）。

中美兩國(guó)在諸多方面存在差異，特別是經(jīng)濟(jì)方面的差異，必然導(dǎo)致兩國(guó)房地產(chǎn)在面對(duì)沖擊，甚至是相同沖擊時(shí)，產(chǎn)生不同波動(dòng)反應(yīng)。從外部沖擊—內(nèi)部傳導(dǎo)模型角度進(jìn)行分析，波動(dòng)的差異性主要是由于內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的不同條件引起的。乘數(shù)—加速數(shù)模型是主要的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，該機(jī)制反映房地產(chǎn)投資和消費(fèi)與產(chǎn)出間的關(guān)系，影響機(jī)制運(yùn)行的因素包括邊際消費(fèi)傾向，加速數(shù)，房地產(chǎn)波動(dòng)上限和下限。影響邊際消費(fèi)傾向和加速數(shù)的因素主要是邊際消費(fèi)傾向，相關(guān)研究表明我國(guó)城鎮(zhèn)居民邊際消費(fèi)傾向處于很低水平，而美國(guó)居民邊際消費(fèi)傾向水平較高，這主要與我國(guó)社會(huì)保障、教育、醫(yī)療等制度不健全和文化差異有關(guān)，居民的預(yù)防性貨幣需求較高，可支配收入主要用于儲(chǔ)蓄，2009年我國(guó)人均儲(chǔ)蓄占可支配收入的比率為0.285，美國(guó)為0.0425，約為美國(guó)的7倍。房地產(chǎn)波動(dòng)上限是指在房地產(chǎn)不可能無限制擴(kuò)張，必然要受到要素條件的制約，包括土地、資金、市場(chǎng)需求總量等條件，顯然中美兩國(guó)的資源要素稟賦條件會(huì)影響兩國(guó)的房地產(chǎn)波動(dòng)上限水平。下限因素主要是指房地產(chǎn)折舊后更新需求以及剛性需求會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)的支撐線，使處于下行的房地產(chǎn)不會(huì)無限制下滑。其中剛性需求是最主要因素。這里以城市化率（用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒嚷时硎荆┲笜?biāo)來表示兩國(guó)剛性需求的差異，2009年我國(guó)城市化率為46.59%，美國(guó)為80%，另外加上城鎮(zhèn)居民的改善型購(gòu)房需求和新增家庭的住房需求，我國(guó)房地產(chǎn)的剛性需求水平非常高，發(fā)展的空間還很大。通過對(duì)影響乘數(shù)——加速內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的不同條件分析，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)周期實(shí)際波動(dòng)情況可知，我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)總體情況較美國(guó)活躍，說明我國(guó)的乘數(shù)與加速數(shù)機(jī)制的綜合數(shù)值大于美國(guó)，并且我國(guó)具有較高的房地產(chǎn)發(fā)展下限作支撐，這也解釋了我國(guó)房地產(chǎn)的向上發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

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