買房投資，你可能不知道的8件事

王丹丹

在買房投資這件事情上，由于市場政策和價格發(fā)生的急劇變化，幾年前看來正確的決策，現(xiàn)在可能是導致你虧錢的錯誤判斷。

堅信炒房還能賺錢

過去10年間，很多城市房價都漲了七八倍，所以現(xiàn)在購買一套房子來保值或投資，并不那么安全。作為投資和使用價值兼?zhèn)涞姆课?，最合理的居住與投資的比例是8:2。如果你在異地買了住宅，又不打算退休后去居住，接下來的問題就是：到哪里去找愿意出更高價錢的買家？是收入水平不及你的當?shù)鼐用?，還是一個和你一樣的投資客？

因此，即使是出于投資的目的，你也要充分考慮房子的宜居性，因為房子投資價值的實現(xiàn)仍然依附在居住價值上。在北上廣深核心地段的成熟板塊，例如上海的中環(huán)以內(nèi)，北京的三環(huán)以內(nèi)，以及可確定的地鐵沿線，都具備比較充足穩(wěn)定的市場需求。

買房，用于出租

租金比售價更能反映真實的居住需求。因此，衡量一個地區(qū)的房價是否偏離真實的居住需求，租金是一個重要標桿。目前，中國絕大部分城市的房屋租金售價比例，早已超過國際公認的警戒線。如果用靜態(tài)的月租金和房屋總價來計算，北上廣深很多房子要出租40年以上才能收回成本。這說明現(xiàn)在想靠買套房子來賺租金，在一線城市和不少二線城市幾乎都是虧本買賣。

有地鐵就能租高價

專家認為：只有離地鐵站點步行10分鐘之內(nèi)可到達的區(qū)域才算地鐵房。按這個標準，在北京和上海，地鐵房數(shù)量不可能超過總量的30%。

交通便利是決定房屋市場租金的最重要因素。以某一線城市2000元～3000元租金的價位段為基準，步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，前者的租金往往比后者高5%～7%。

寧愿空著房也不降租金

如果你有一套房子要出租，在談租金的時候要時刻記?。哼@房子有空置的機會成本。所以，在決定是否接受對方的出價之前，要先算好這筆賬。對方哪怕只是砍下來200元的月租金，對你來說就是每年少收了2400元。

一般來說，房子掛牌后平均一周多才能遇到合適的租客，這時你的年租金已經(jīng)少了2%，所以在拒絕對方的降價要求時，你面臨的最大可能就是再損失至少2%的年租金。除非你確定下周就有租客出更高的價格，否則最好在房子空到第三周之前接受8%以內(nèi)的還價。

擔心房齡太老影響租金

影響租金回報率的因素排序依次是：地段﹥價格﹥裝修﹥小區(qū)環(huán)境﹥房齡。即便是有30年房齡的老小區(qū)，只要房子有精致的裝修，租金通常都比同地區(qū)10年左右房齡的新建小區(qū)房租多200元。而且，比起硬裝修，租客們普遍更關心家具、窗簾、燈飾等軟裝修。

忘了把裝修款計入成本

不管是自住還是出租，裝修維護基本上是每隔10年就要重新來一次。目前普通房屋的裝修成本在每平方米1000元～2000元，70平方米的房子裝修一次花費大概是10萬元～15萬元，所以，不考慮通貨膨脹因素，你這一套房子每年大概有1萬元～1.5萬元的裝修支出。另外，如果是買新房，你還需要繳納總房款2%～3%的維修基金。

商住兩用房租金高

商住兩用房所處位置既不是寫字樓集中的商業(yè)圈，也不是周邊配有大超市、購物中心的住宅小區(qū)。一般只有新成立的小企業(yè)和個人工作室會選擇這樣的物業(yè)，此類公司失敗率高的事實又會導致頻繁退租，這讓你不得不考慮空置成本及中介成本。此外，這類房屋的物業(yè)費、水電費多按照商業(yè)辦公的標準收取，這會讓租客寧愿選擇其他房子來辦公或居住。

貸款投資新建商業(yè)物業(yè)

2010年之前，貸款購買住宅普遍享受以7.5折～8折利率貸款的待遇，貸款購買商業(yè)產(chǎn)權物業(yè)，首付至少五成，貸款利率是基準利率。根據(jù)2009年的利率水平和成熟商業(yè)物業(yè)8%以上的回報率估算，這個投資還比較劃算。

但是現(xiàn)在，銀行對不屬于限購范圍的商業(yè)產(chǎn)權物業(yè)的貸款要求至少支付50%的首付，貸款利率也上浮至1.1倍。按照現(xiàn)在的利率水平，每年的租金回報率至少要高于7.48%，才能抵消貸款利息成本。而新建商業(yè)物業(yè)的投資回報率至少要5年后才能穩(wěn)定在8%以上，即前面5年你一直在虧本。即使是投資成熟的商業(yè)物業(yè)，8%的回報率抵消掉利息成本以后，也所剩無幾。

（摘自《理財周刊》）