關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量中若干問(wèn)題的探討

汪培德 蒲仕權(quán)

摘要：在房產(chǎn)開發(fā)中，房產(chǎn)測(cè)量是其中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)房產(chǎn)測(cè)量可以很好的采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，能夠?yàn)閷?lái)的房地產(chǎn)開發(fā)利用、產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等相關(guān)方面提供數(shù)據(jù)和資料。因此，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量容易出現(xiàn)的若干問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)的探討有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量測(cè)量技術(shù)測(cè)量?jī)?nèi)容探討

房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、 房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等，驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實(shí)現(xiàn)了商品化。房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個(gè)人財(cái)富。因此，房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)各方的利益。

一、房產(chǎn)測(cè)量的意義

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作，房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其使用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。因此，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資源開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測(cè)量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，與大家的生活息息相關(guān)，測(cè)繪成果的質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。

二、房產(chǎn)測(cè)量的基本工作流程

1、接受房產(chǎn)測(cè)量案件的申請(qǐng)，并對(duì)申請(qǐng)方提供的資料進(jìn)行審查。

2、測(cè)量前的準(zhǔn)備工作。通過(guò)閱讀分析申請(qǐng)方提供的資料，了解作業(yè)項(xiàng)目的基本位置和基本情況，制定測(cè)量計(jì)劃，檢查儀器設(shè)備。同時(shí)，與申請(qǐng)方預(yù)約測(cè)量時(shí)間，通知申請(qǐng)方做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

3、外業(yè)測(cè)量。利用GPS、電子全站儀、手持激光測(cè)距儀等測(cè)量設(shè)備完成房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的數(shù)據(jù)采集。

4、進(jìn)行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖，完成有關(guān)的面積計(jì)算。

5、進(jìn)行質(zhì)量檢查，開展各種測(cè)量資料的整理工作并建立檔案。

6、出具房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告，供申請(qǐng)方辦理房屋所有權(quán)證使用。

三、房產(chǎn)測(cè)量中易出現(xiàn)的問(wèn)題及其解決方法

1.檢定儀器和棱鏡常數(shù)問(wèn)題。由于房產(chǎn)測(cè)量精度要求高，目前開展的房產(chǎn)測(cè)量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過(guò)的儀器進(jìn)行測(cè)量，對(duì)于全站儀而言，主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)量碎部測(cè)圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮，以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應(yīng)設(shè)為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時(shí)，就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)，而且在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn)，通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上，這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo)" 而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對(duì)比直接測(cè)定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)（零）和棱鏡常數(shù)（至棱鏡后背位置的參數(shù)）就可以直接測(cè)出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。

2.共有面積和公用面積辨析問(wèn)題。在房產(chǎn)測(cè)量中，共有建筑面積和公用建筑面積是有一定得區(qū)別的，也是測(cè)量時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。“共有”是指兩個(gè)或多個(gè)依照法律規(guī)定，對(duì)該區(qū)域享有使用權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人可以按照合同或者依據(jù)法律共同處置該財(cái)產(chǎn)。而公用是指這些所有人可以一起享用該財(cái)產(chǎn)，但不允許個(gè)人或者其他幾個(gè)將此占為己有。國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》中就明文規(guī)定：買房人在購(gòu)買商品房時(shí)的建筑面積是指該商品房套內(nèi)的建筑面積和共有的建筑面積的總和。

3. 對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題。在對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量時(shí)，要對(duì)房屋的每一條邊進(jìn)行細(xì)致的測(cè)量，而在這時(shí)常會(huì)出現(xiàn)理論上要求對(duì)稱的兩條邊（如左右邊、前后墻）長(zhǎng)度不一致。致使本來(lái)規(guī)則有邊的圖形變成不規(guī)則的圖形，不僅影響視覺上的觀賞，嚴(yán)重的時(shí)候還可能導(dǎo)致一些問(wèn)題的產(chǎn)生。造成這種現(xiàn)象的原因可能是一些誤差的累積，也可能是一些工程上的失誤。這時(shí)候就需要對(duì)勘丈的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和分析，然后再繪圖，重新進(jìn)行面積計(jì)算。對(duì)于在誤差范圍內(nèi)造成的影響應(yīng)多次工作求其平均值，最大范圍的減少誤差的影響。

4.房屋測(cè)量中偏心測(cè)量問(wèn)題。普通的測(cè)量時(shí)要求在進(jìn)行數(shù)據(jù)采集的時(shí)候要把棱鏡放在房屋的角點(diǎn)上，并且棱鏡的方向要朝向儀器。但是在實(shí)際測(cè)量時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)各種不一致的問(wèn)題，使棱鏡的方向和儀器的方向產(chǎn)生偏差。這時(shí)候棱鏡就不能作為一個(gè)觀測(cè)點(diǎn)，對(duì)準(zhǔn)棱鏡所測(cè)出的坐標(biāo)也不是可以直接進(jìn)行計(jì)算的坐標(biāo)，而是需要采用一定得角度偏心來(lái)觀測(cè)。然后再將棱鏡和儀器放在同一水平上，測(cè)量其后背位置和儀器之間的距離，再用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)并做相應(yīng)的操作。

房產(chǎn)測(cè)量屬于房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障，是涉及到民生的大事，因此，在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。因此，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量探討具有重要意義?！?/p>

參考文獻(xiàn)

[1] 李向明，房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)探討[J]，大眾科學(xué)，2007（1）。

[2] 張勇，淺談房產(chǎn)測(cè)量中“幢”的劃分，中國(guó)科技信息[J]，2007（5）。