淺談中小房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理

摘 要：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目的品質(zhì)和價格是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵；而追求利潤最大化，則是每個開發(fā)商的最終目的；開發(fā)項目的成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)商在項目實施過程中的一項重要工作，貫穿于項目實施的全過程；要保障開發(fā)項目取得良好的經(jīng)濟效益，就必須十分重視成本管理工作，切實提高成本管理水平。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn) 項目成本 管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）10（a）-0145-01

房地產(chǎn)項目投資控制，降低成本是根本要求。優(yōu)化成本治理模式，注重項目開發(fā)的全過程的主動控制，以事前動態(tài)管理的控制模式，設(shè)置科學的成本控制目標，采用技術(shù)與經(jīng)濟相互結(jié)合的手段，才能最終實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的有效控制。本文在這種情況下，首先對我國房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的意義進行了簡單的介紹，然后針對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理提出了自己的策略建議，具有一定的借鑒意義。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的意義

1.1 強化企業(yè)的管理水平

成本為展示公司生產(chǎn)經(jīng)營情況的系統(tǒng)標準，成本管理為檢驗公司經(jīng)營控制程度的關(guān)鍵指標，公司所有業(yè)務質(zhì)量一定要可以從成本標準方面進行展示。借助在項目成本進行管理，除了可以不斷調(diào)整成本，同時能夠推動公司科技控制、質(zhì)量控制、勞動控制、物資控制等角度獲得突破性發(fā)展，推動公司綜合控制程度提高。

1.2 提升企業(yè)利潤水平

現(xiàn)階段，絕大部分房地產(chǎn)公司工程成本控制借助的依舊為原來的方法。所以，借助高質(zhì)量的管理思想及手段，不斷提高房地產(chǎn)公司成本管理力度，能夠保證成本管理質(zhì)量，減少各項開支，提高公司盈利水平。房地產(chǎn)公司一定要從工程成本管理方面增強核心競爭力，從這一領(lǐng)域內(nèi)占據(jù)明顯優(yōu)勢，方可持續(xù)提高自身市場占有率，從市場競爭過程中不斷的謀求發(fā)展。

1.3 促進整體房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步

房地產(chǎn)往往和國民經(jīng)濟存在非常緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)變作了國民經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)。加強對房地產(chǎn)項目的成本管理，提高項目成本控制水平，可以促進整個房地產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，最大限度地利用有限資源，提高資源的利用效率，提高全行業(yè)的勞動生產(chǎn)率，最大限度的發(fā)揮社會效益。

2 我國中小房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理的策略建議

2.1 項目投資決策階段的管理

工程項目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項目前期的投資決策和設(shè)計階段。我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的項目管理和造價控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但不能從源頭上進行管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制，就必須堅持地把管理和控制的重點轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來，尤其要抓實、抓好設(shè)計這個關(guān)鍵步驟。

2.2 項目設(shè)計階段的管理

2.2.1 貫徹規(guī)劃方案招投標體系，在規(guī)劃方案內(nèi)開展合理調(diào)整

房地產(chǎn)公司從外包規(guī)劃過程中要有效借助競爭體系，提高控制力度。借助安排招投標發(fā)現(xiàn)高水平規(guī)劃公司，推動方案科學合理性水平不斷提高，防止由于項目自身質(zhì)量問題產(chǎn)生項目調(diào)整，避免產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟損失。

2.2.2 貫徹限額規(guī)劃

工程項目限額規(guī)劃為工程項目營造環(huán)節(jié)內(nèi)非常關(guān)鍵的管理手段，同時為管理投資規(guī)模非常合理的方法。工程項目規(guī)劃水平往往和營造成本高低還有建設(shè)周期存在緊密聯(lián)系，另外和工程未來的使用價值還有經(jīng)濟效益存在緊密聯(lián)系。

2.2.3 進行價值工程安排

價值工程（簡稱VE），同時能夠叫做價值分析（簡稱VA），為分析怎樣通過最少的代價創(chuàng)造相應的技術(shù)經(jīng)濟研究手段，關(guān)注的為產(chǎn)品自身功能研究還有調(diào)整。

2.3 項目采購階段的管理

招標還有采購工作為房地產(chǎn)挖掘環(huán)節(jié)內(nèi)成本管理非常關(guān)鍵的步驟。從招投標環(huán)節(jié)之內(nèi)相關(guān)機構(gòu)應當和招投標機構(gòu)協(xié)調(diào)，從出圖時間、部分機構(gòu)招標文件的檢驗、入圍單位判斷、還有具體現(xiàn)狀的合理對接進行協(xié)作，推動施工環(huán)節(jié)內(nèi)進行投資管理，在成本方面開展合理的管理。公司應當在招標公司內(nèi)開展甄選，確定恰當?shù)氖┕挝?，科學合理的控制公司資質(zhì)和成本彼此實際聯(lián)系，從維持質(zhì)量過程中最大限度降低費用。同時，特別強調(diào)招標文件編制工作還有審查工作，控制工作者要獲取與研究存在價值的信息，從整合不同因素的基礎(chǔ)之上制定招標文件，同時在標底價格進行科學合理的判斷，最大限度減少項目費用。

2.4 項目實施階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程的操作時期為此工程環(huán)節(jié)之內(nèi)資金投入最大，時間跨度非常突出的時期，為施工時期成本管理造成了明顯的阻礙。從施工時期應當特別強調(diào)下述角度的活動。首先，按照工程自身性質(zhì)，積極調(diào)整施工步驟，合理安排調(diào)度，有效保證設(shè)備有效利用水平，降低不必要的費用，找到科學合理的施工計劃，在項目成本方案開展科學合理的管理?？茖W合理的安排施工，不斷提高現(xiàn)場控制力度，有效利用不同角度的潛力，避免資源出現(xiàn)浪費情況。在施工時期開展資金管理要非常的關(guān)注，在不同角度制定相應的措施，有效管理投資費用。其次，提高合同控制力度，安排相應的合同控制機構(gòu)，掌握工程內(nèi)包括的關(guān)鍵合同聯(lián)系，在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)之內(nèi)開展相應的控制管理，對合同調(diào)整進行檢驗，合理的管理項目開支。同時，科學合理的解決項目索賠問題，公司應當特別強調(diào)風險管理措施，推動風險進行良好的管理，保證費用管理水平及質(zhì)量。

2.5 項目銷售階段的管理

由于房地產(chǎn)競爭越發(fā)白熱化，開發(fā)工程開支持續(xù)提高，營銷費用的管理在公司成本管理能夠發(fā)揮非常突出的作用。營銷成本通常涵蓋了廣告費、營銷活動推廣、樣板房裝修支出等開支。做好銷售的策劃是銷售階段成本控制的重要手段，根據(jù)項目的定位和內(nèi)涵，廣告切合項目定位，深入研究廣告費用投放的內(nèi)容、時間和投入量，廣告手段應富有針對性的，充分發(fā)揮推廣費用的作用，從根本上達到銷售費用成本控制的目的。企業(yè)還要選擇優(yōu)秀的營銷代理公司和專業(yè)營銷隊伍，使項目很快融入市場并取得領(lǐng)先的地位。

3 結(jié)論

項目成本投資控制不是孤立的，它反映了企業(yè)的管理水平。建立健全的、科學的管理體制，形成一種互相約束的機制，以期真正達到有效控制投資，提高建設(shè)項目的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益及社會效益的目的。上述途徑可結(jié)合使用，互相滲透。

參考文獻

[1]袁保平.淺議房地產(chǎn)項目全過程成本控制[J].科技資訊，2010（20）.

[2]鞏方泉.房地產(chǎn)項目目標成本管理[J].經(jīng)營管理者，2010（9）.

[3]田文新.房地產(chǎn)工程項目的成本管理探討[J].金融經(jīng)濟，2009（24）.

[4]申琪玉，張樹珺.房地產(chǎn)項目工程造價的全過程控制研究[J].建筑技術(shù)開發(fā).2008（9）.

[5]施中安.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2008（8）.

[6]姜言東.淺議建筑安裝工程項目成本的控制[J].建筑設(shè)計管理，2008（4）.