樓市分化時代到來

樓市分化時代到來。核心城市、資金與人口導(dǎo)入的城市，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升;以往泡沫過高、目前仍未找到經(jīng)濟突破點的非核心城市房價下跌，人口與資金流出的城市，房價大幅下降。

高和資本《2012年民間資本與房地產(chǎn)研究報告》專刊指出，房地產(chǎn)區(qū)域分化明顯，溫州房價大幅下降，但成交量仍不理想;鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無市場成交。溫州和鄂爾多斯為民間資金本地積累型地區(qū)，民間借貸資金鏈斷裂后難以支撐虛高的房價;山西和陜北屬于民間資金外流型地區(qū)，本地房地產(chǎn)投資需求相對較少，市場調(diào)整有限。依此推測，市場上升空間也有限。

而其他一些地區(qū)房地產(chǎn)市場依然保持平穩(wěn)，如全國重點城市京滬等地，以及區(qū)域性核心城市鄭州、太原、武漢等地。從房租價格看，從2010年實行嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，以住宅為主的房租價格大幅上升，尤其以北京等地的核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹕蠞q速度最為迅猛，說明在通脹壓力與資源集聚效應(yīng)下，核心城市仍有房價穩(wěn)中有升的內(nèi)在動力。

房價下跌的地區(qū)具備共同點，民間信貸網(wǎng)絡(luò)遭到毀滅性打擊，當?shù)仄髽I(yè)主對于實體經(jīng)濟、未來幾年經(jīng)濟增長的信心嚴重低迷，無法集聚資源。

以溫州為例，在對溫州企業(yè)主的訪談過程中，對于經(jīng)濟恢復(fù)期的預(yù)判多數(shù)企業(yè)主驚人地一致:溫州實體經(jīng)濟恢復(fù)至少需要5年，民間信用關(guān)系恢復(fù)至少需要10年。而煤炭價格經(jīng)歷了黃金十年后，從去年年底大幅下挫，嚴重打擊了鄂爾多斯等地的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

民間資金不再成為房地產(chǎn)的源頭活水，今年上半年全國房地產(chǎn)信托新增1213億元，與去年同期同比減少42%。溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文在9月末指出，溫州今年民間借貸規(guī)模萎縮了約30%，而截至2012年3月，山西省企業(yè)參與民間融資余額比去年9月下降了約30%。

追求安全讓民間資金尋求內(nèi)外突圍之路，外部突圍主要指到境外投資或者直接移民到境外。境內(nèi)突圍主要指民間資金轉(zhuǎn)而流向銀行:截至2012年3月，山西企業(yè)參與民間融資余額約130.39億元，較去年9月下降了約60億元;鄂爾多斯大量民間資本回流銀行體系，今年1-5月鄂爾多斯城鄉(xiāng)儲蓄存款余額為546.7%，與去年同期同比增長34.8%。人口流出成為經(jīng)濟下行的直觀指標，從鄂爾多斯官方數(shù)據(jù)看，截至2011年年底，鄂爾多斯常住人口130萬，流失3萬。實際調(diào)研情況可能更嚴重，僅東勝區(qū)去年就流失了10萬人。

除非出現(xiàn)經(jīng)濟奇跡，否則，在5年內(nèi)，鄂爾多斯與溫州房地產(chǎn)市場大概很難復(fù)蘇。與此相反的是，由于人口與資金流入，中西部由軌道交通貫穿而成的核心城市房價在溫和反彈。根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)，今年上半年，鄭州市區(qū)商品房累計成交均價每平方米7260元，較去年同期下降了8.09%，2月份價格最低，此后觸底反彈，6月份反彈至每平方米7526元。雖然存在去庫存化難等矛盾，但人口大省的集聚效應(yīng)使得鄭州剛需上升，今年上半年80-90平方米的住宅供應(yīng)量150.45萬平方米，銷量109.21萬平方米，改善型需求保持平衡。

地方政府在暗中大力支持房價。如貴陽市日前公布的《關(guān)于推進保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設(shè)的若干措施(試行)》，規(guī)定凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。另一些城市已經(jīng)將限購的審核權(quán)下放給了房地產(chǎn)開發(fā)商，從根本上放松了限購。

這些做法短期有一定作用，但基本是徒勞的。地方政府不擁有做多房地產(chǎn)的根本手段——貨幣發(fā)行權(quán)與重要稅收政策制定權(quán)，地方政府也無法左右宏觀經(jīng)濟趨勢。