限購(gòu)令落地，幾家歡喜幾家憂

中國(guó)的近幾年，可是多事之秋，而房?jī)r(jià)是多事之秋中的大事。自2005年之后，房屋價(jià)格出現(xiàn)瘋漲勢(shì)頭，即使在中央不斷出臺(tái)各項(xiàng)樓市調(diào)控措施的情況下，房?jī)r(jià)仍舊一路飆升。而這一高房?jī)r(jià)導(dǎo)致百姓無(wú)力購(gòu)房的現(xiàn)象恰好與中國(guó)傳統(tǒng)的生活幸福安定的首要條件——居者有其所、居者有其屋，安居才能樂(lè)業(yè)的觀念背道而馳。因而，面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)和越加濃厚的抱怨，政府部門堅(jiān)持著各種調(diào)控政策，而限購(gòu)，就是這眾多調(diào)控政策中的一種。

像其他對(duì)樓市的調(diào)控政策一樣，限購(gòu)政策也沒(méi)有逃過(guò)紛紛爭(zhēng)議。限購(gòu)政策自出臺(tái)以來(lái)，對(duì)其發(fā)揮的作用，業(yè)內(nèi)人士也沒(méi)有相對(duì)統(tǒng)一的觀點(diǎn)，依舊褒貶不一。

聚焦地產(chǎn)“限”字當(dāng)頭

2010年初，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸向好發(fā)展，房?jī)r(jià)暴漲趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)飆升指數(shù)也在不斷挑戰(zhàn)公眾心理承受能力的極限。4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，由此開(kāi)啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。

新“國(guó)十條”出臺(tái)不久，4月30日北京出臺(tái)了樓市限購(gòu)令，規(guī)定一個(gè)家庭只能新購(gòu)買一套商品住房，對(duì)于限購(gòu)其他城市應(yīng)者寥寥。隨后幾個(gè)月，各地對(duì)新“國(guó)十條”的執(zhí)行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房?jī)r(jià)又有“抬頭”。9月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部、監(jiān)察部、國(guó)稅總局等部委聯(lián)合出臺(tái)了系列政策，對(duì)樓市實(shí)施第二輪調(diào)控。9月29日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺(tái)了《對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知提出四項(xiàng)要求》，其中指出“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任?！?/p>

“限購(gòu)”又一次出現(xiàn)在調(diào)控的諸多措施當(dāng)中，在中央帶動(dòng)的背景下，各地限購(gòu)令紛紛出臺(tái)。然而“限購(gòu)令”的風(fēng)靡并不是一呼百應(yīng)，而是幾家歡喜幾家憂。一方面，對(duì)于購(gòu)房者而言，限購(gòu)令的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)扼殺房?jī)r(jià)上漲空間，從而抑制房?jī)r(jià)。對(duì)于尚無(wú)房產(chǎn)的本地人而言，無(wú)疑他們是限購(gòu)令最大的受益者。但是基于“限購(gòu)令”與戶籍掛鉤，所以并不是所有的尚未購(gòu)房者都是限購(gòu)令的受益者。因?yàn)橄拶?gòu)或許真能一定程度上扼制房?jī)r(jià)的快速上漲，但是與戶籍掛鉤，類似搞一刀切，只能說(shuō)這是一個(gè)有用的笨辦法，看來(lái)限購(gòu)也會(huì)“誤傷”不少群體。另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，樓市限購(gòu)令強(qiáng)化了行政手段對(duì)住宅市場(chǎng)的干預(yù)。我國(guó)的住宅市場(chǎng)本來(lái)就是一個(gè)不充分的市場(chǎng)，土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和各種審批制的存在，使得行政力量對(duì)住宅市場(chǎng)形成了強(qiáng)有力的影響力和直接干預(yù)的可能。而且，樓市限購(gòu)令可能會(huì)對(duì)一些二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成抑制，對(duì)城市化進(jìn)程產(chǎn)生負(fù)面影響。

由此來(lái)看，只有從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，采取靈活多樣而非一刀切的限購(gòu)措施，同時(shí)盡快培育地方財(cái)政新的穩(wěn)定的收入來(lái)源，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，才能實(shí)現(xiàn)樓市限購(gòu)政策保增長(zhǎng)、抑房?jī)r(jià)的最終目的。

樓市有限購(gòu)，抗限需謹(jǐn)慎

面對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策，依然有不少購(gòu)房者尋找應(yīng)對(duì)招數(shù)“曲線購(gòu)房”。限購(gòu)令一出，嘩然聲還未停歇，網(wǎng)上就爆出了一則強(qiáng)勁的應(yīng)對(duì)措施，讓人看了哭笑不得。

一年輕女網(wǎng)友，自稱有一套產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)證上有自己和老公的名字。想把房子過(guò)戶給爸媽，并把過(guò)戶費(fèi)降到最低。其解決方法是這樣的，自己先與老公離婚，房子給老公，去掉自己的名字；同時(shí)爸媽離婚，老公與老媽結(jié)婚，房子加上老媽的名字；老公再與老媽離婚，房子給老媽，去掉老公的名字，然后兩代人復(fù)婚，房子加上老爸的名字，同時(shí)自己還可享受“首套房”政策。這樣的方式雖然從法律角度講并不違法，但嚴(yán)重違背了倫理道德。

限購(gòu)令一出臺(tái)，各種有才人士立馬涌現(xiàn)，應(yīng)對(duì)調(diào)控細(xì)則各地頻出。俗話說(shuō)：“上有政策，下有對(duì)策”，在新的調(diào)控背景下，這些頻出的應(yīng)對(duì)措施也衍生出了種種新政過(guò)渡期的亂象。為了應(yīng)對(duì)“限購(gòu)令”，有人用假離婚騙取購(gòu)房資格，更有花錢辦假證走后門，甚至出現(xiàn)上述提到的雷人怪招：女婿跟丈母娘結(jié)婚……

不可否認(rèn)，限購(gòu)令固然有其考慮不周之處，但是在沒(méi)有更好的政策出臺(tái)之前，限購(gòu)政策的確為抑制房?jī)r(jià)做出了巨大貢獻(xiàn)。限購(gòu)政策出臺(tái)后，既不違背現(xiàn)有法律，又符合道德倫理的，限購(gòu)政策的空白地帶——商鋪受到投資熱客的廣泛追捧。隨著對(duì)住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，買房如買白菜的現(xiàn)象已經(jīng)成為過(guò)去式，眾多住宅投資者及二次置業(yè)者逐漸將目光轉(zhuǎn)向商鋪投資，“一鋪養(yǎng)三代”的口號(hào)再次風(fēng)行?？v觀商鋪市場(chǎng)，多個(gè)傳統(tǒng)商圈日漸飽和，社區(qū)商鋪投資價(jià)值水漲船高，而處于新區(qū)的新生商圈強(qiáng)勢(shì)崛起。限購(gòu)走向二、三線城市的同時(shí)，商鋪成了限購(gòu)政策外的投資首選。

限購(gòu)這記大棒揮下，開(kāi)發(fā)商頓受打擊。兩年來(lái)，已有不少業(yè)界專家曾公開(kāi)表示限購(gòu)令讓開(kāi)發(fā)商“最痛苦”。在“略顯殘酷”的規(guī)定面前，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)大佬們轉(zhuǎn)移騰挪，以對(duì)策應(yīng)政策，志在存活，有野心者甚至覬覦逆市翻身，一舉成為行業(yè)龍頭?；仡欉@兩年各地開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作，宏觀戰(zhàn)略改革者有之，微觀銷售促進(jìn)者有之，合法變通者有之，違法冒險(xiǎn)者亦有之。盲目對(duì)抗限購(gòu)并不是一種理性作為，輕信商家的某些限購(gòu)應(yīng)對(duì)措施，違背法律法規(guī)，有可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)房?jī)煽铡?/p>

限購(gòu)也好，調(diào)控也罷，并不是抑制房?jī)r(jià)的長(zhǎng)久之計(jì)，限制性措施只能夠作為一項(xiàng)臨時(shí)調(diào)控政策存在。不管是購(gòu)房者還是房地產(chǎn)商，都應(yīng)該理性面對(duì)限購(gòu)政策，拒絕歪招規(guī)避限購(gòu)令，防止陷入高風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)保障，甚至引發(fā)法律糾紛的抗限誤區(qū)。

限購(gòu)疑無(wú)路，換手又一村

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、江蘇省城市發(fā)展研究院研究員胡志剛針對(duì)限購(gòu)令連發(fā)六評(píng)，評(píng)評(píng)犀利。他認(rèn)為限購(gòu)這項(xiàng)高壓政策已經(jīng)實(shí)行兩年多，眼下正面臨何去何從的困境。空置房的大量存在與買房、租房困難的矛盾也確實(shí)存在，資源配置錯(cuò)位的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。因此，單一的限購(gòu)不能解決問(wèn)題。

但是胡志剛認(rèn)為，雖然限購(gòu)發(fā)展中存在頗多問(wèn)題，但是并不是無(wú)藥可治。他認(rèn)為限購(gòu)?fù)耆梢酝ㄟ^(guò)“換手”，即將稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段與法律制度相結(jié)合，綜合配套，獎(jiǎng)懲并重，賞罰分明，在重點(diǎn)抑制投機(jī)、暴利的同時(shí)消化存量，減少資源閑置，疏堵結(jié)合，從而讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性的運(yùn)作軌道。

首先，疏堵結(jié)合。就空置房而言，在“堵”的同時(shí)要結(jié)合“疏，這樣才不會(huì)造成資源的浪費(fèi)，并且有利于市場(chǎng)良性發(fā)展?？罩梅?，包括已出售的購(gòu)房人手中的“空關(guān)房”，也包括開(kāi)發(fā)商手中未出售的積壓房。在運(yùn)用“堵”的手段時(shí)要更加具有針對(duì)性，要有的放矢。對(duì)于靠住房交易獲取暴利的一是制定法律法規(guī)，設(shè)定允許一般性獲利的幅度和獲取暴利的警戒線，限制突破暴利警戒線炒房囤地的行為，違者處罰，重者用刑。二是要通過(guò)市場(chǎng)的途徑想辦法予以疏導(dǎo)與分流，讓其從炒房囤房者手里閑置轉(zhuǎn)入承租人手里使用。因此，如果能做到“疏堵結(jié)合”，提高調(diào)控的針對(duì)性，就能夠充分抑制投資、投機(jī)，在不刺破泡沫的同時(shí)稀釋泡沫、轉(zhuǎn)化泡沫、盤活泡沫、利用泡沫。

其次，用稅收杠桿疏導(dǎo)市場(chǎng)。在房產(chǎn)稅的征收方面要注重差別化。市場(chǎng)總是有梯度的、差別化的，有人富有可以持有房產(chǎn)，有人不富有只能承租別人的房產(chǎn)。我們可以通過(guò)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和調(diào)整贈(zèng)于稅有效減弱人們長(zhǎng)期過(guò)度持有和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的預(yù)期，減少市場(chǎng)中的不合理持有和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為。我們可以出臺(tái)一些地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法律制度，如醫(yī)治地方財(cái)政，制止囤房囤地、炒房炒地，規(guī)范開(kāi)發(fā)模式和市場(chǎng)行為等，為租賃市場(chǎng)形成良好的外部環(huán)境和政策空間。將空置房引向租賃市場(chǎng)是“疏”的一大原則。因此，在總的制度設(shè)計(jì)時(shí)可以將凈化市場(chǎng)、遏制投機(jī)、保障居住、鼓勵(lì)出租作為出發(fā)點(diǎn)。

胡志剛表示，希望包括信息聯(lián)網(wǎng)在內(nèi)的一系列替換限購(gòu)的條件能早日形成與完善，能早日實(shí)現(xiàn)“換手”。限購(gòu)已經(jīng)“山窮水盡”了，目前只有通過(guò)稅收、法律等一系列組合拳出擊來(lái)穩(wěn)住市場(chǎng)，建立起長(zhǎng)效機(jī)制讓房地產(chǎn)在回歸市場(chǎng)的同時(shí)能進(jìn)入一個(gè)正常的運(yùn)行軌道。