小心預(yù)售資金監(jiān)管制度瘋狂來(lái)襲

初秋來(lái)臨，濟(jì)南街頭多了幾許涼意，對(duì)于生活在自然界的人們來(lái)說(shuō)，也許這只是步入落葉繽紛季節(jié)的開(kāi)端，多少有點(diǎn)凄涼。但是，對(duì)于房產(chǎn)界的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員來(lái)說(shuō)，秋季本就是碩果累累的收獲季節(jié)，樓市也應(yīng)該進(jìn)入銷(xiāo)售旺季。在秋風(fēng)中打了個(gè)寒戰(zhàn)，他們即刻變得精神起來(lái)，立馬投入到售房的戰(zhàn)斗中。

只是今年的金九銀十似乎不再如傳說(shuō)中的備受青睞，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策依然興趣盎然，調(diào)控勢(shì)頭不減反增。山東省要求，9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目和預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高的商品住房項(xiàng)目，一律不得核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。目前濟(jì)南市已經(jīng)實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度，9月1日后繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。

預(yù)售制來(lái)襲撞了樓市小蠻腰

商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

為降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抑制房?jī)r(jià)上漲，我省做出預(yù)售資金監(jiān)管制度的明確規(guī)定。凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目和預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高的商品住房項(xiàng)目，一律不得核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。這對(duì)盼望被稱為樓市“金九銀十”的九、十月份給他們帶來(lái)銷(xiāo)售佳績(jī)的樓盤(pán)銷(xiāo)售者們而言，無(wú)疑是當(dāng)頭一棒。

按照近期我省關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，要全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，為防止資金挪用和抽逃，自今年9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)商品住房預(yù)售方案審核，預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門(mén)指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，一律不得核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。開(kāi)發(fā)企業(yè)本希望在這個(gè)“金九銀十”加快房源的銷(xiāo)售量，而這一預(yù)售資金監(jiān)管政策勢(shì)必對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)影響。

對(duì)于這一政策執(zhí)行情況，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，我省要求的預(yù)售資金監(jiān)管這一政策，濟(jì)南市目前已經(jīng)實(shí)行，自9月1日繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。省城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，從9月1日起開(kāi)始執(zhí)行預(yù)售監(jiān)管“新政”，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定產(chǎn)生影響。我省一家房企的經(jīng)理認(rèn)為，對(duì)于預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高和隨意調(diào)價(jià)的，一律不得核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)，“這樣可以有效控制漲價(jià)，但是報(bào)價(jià)過(guò)高不好把握，有可能影響政策的效果?！睂?duì)于這一說(shuō)法，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，這種擔(dān)心從濟(jì)南的情況看應(yīng)該不會(huì)有什么問(wèn)題。并說(shuō)，現(xiàn)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是穩(wěn)定的，開(kāi)發(fā)商目前考慮的是如何盡快銷(xiāo)售房源，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)隨意漲價(jià)和調(diào)價(jià)。

濟(jì)南市對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管制度的嚴(yán)格執(zhí)行，一方面符合國(guó)家和省里的調(diào)控政策和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。另一方面，也對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，“金九銀十”的美麗語(yǔ)言被預(yù)售資金監(jiān)管制度撞了一下。

無(wú)獨(dú)有偶預(yù)售制多地同行

9月的房地產(chǎn)市場(chǎng)注定難以平靜。當(dāng)房產(chǎn)稅擴(kuò)容還在猜測(cè)之時(shí)，多地陸續(xù)加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)樓市加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管后，開(kāi)發(fā)商將再次選擇降價(jià)出貨、加速回籠資金。

在籌備1年多后，武漢市房管局日前宣布，將于10月啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。

根據(jù)監(jiān)管協(xié)議，開(kāi)發(fā)商可在工程結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等重大施工節(jié)點(diǎn)，向房管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)崛≠Y金。房管部門(mén)將組織確認(rèn)施工進(jìn)度，批準(zhǔn)后通知銀行向開(kāi)發(fā)商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處處長(zhǎng)劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開(kāi)發(fā)商非法挪用購(gòu)房款，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，山東省也出臺(tái)規(guī)定，對(duì)不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售報(bào)價(jià)過(guò)高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門(mén)指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，不得核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)；預(yù)售資金監(jiān)管制度的調(diào)整一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。南寧不久前也頒發(fā)了《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，將于2012年12月1日起實(shí)行，上海、杭州等地也在研究商品房預(yù)售資金監(jiān)管方案……

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)售款已占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)售款收緊的情形下，資金實(shí)力一般的中小房企很可能被淘汰。

在預(yù)售款受限的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的資金困境，無(wú)奈之下必將采取降價(jià)促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)還會(huì)掀起新一輪推盤(pán)熱潮，“金九銀十”的漲價(jià)狂風(fēng)或許難以再起。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)售款已占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)售款收緊的情形下，資金實(shí)力一般的中小房企很可能被淘汰。

是廢是立預(yù)售制前景如何

對(duì)于多地紛紛實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管制度的現(xiàn)狀，許多購(gòu)房者紛紛叫好，一些房企則坦言“壓力大”。預(yù)售資金監(jiān)管制度真的能如人所愿治療樓市爛尾盤(pán)、質(zhì)量差等頑疾嗎？處于“金九銀十”關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又會(huì)因此增加怎樣的變數(shù)？

“對(duì)購(gòu)房者而言，在允許期房銷(xiāo)售的情況下，預(yù)售資金監(jiān)管無(wú)疑是對(duì)他們的有力保護(hù)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華中分院總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，這一制度最直接的受益者是購(gòu)房者，可以避免開(kāi)發(fā)商因“跑路”或挪用資金給購(gòu)房者帶來(lái)的損失。還有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管能確保房子按期完工。即便開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，政府仍然能用這筆錢(qián)來(lái)保障項(xiàng)目進(jìn)行下去，大大減少購(gòu)房糾紛和欠薪事件的發(fā)生。

在購(gòu)房者對(duì)預(yù)售款監(jiān)管拍手稱好之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)卻感到了“寒風(fēng)瑟瑟、秋意漸濃”，紛紛開(kāi)始降價(jià)跑量，盡快儲(chǔ)備資金，以防止即將到來(lái)的資金短缺。有開(kāi)發(fā)商表示，預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)需要大量資金調(diào)度的房企來(lái)說(shuō)壓力非常大。據(jù)了解，目前，許多開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)盤(pán)前將尚未完工的樓房抵押給銀行，以套現(xiàn)資金維持工程進(jìn)度。樓房開(kāi)盤(pán)后開(kāi)始銷(xiāo)售，再用預(yù)售款償還銀行貸款。

“另外，一些大中型開(kāi)發(fā)商還會(huì)將上一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款用來(lái)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目或者進(jìn)入土地市場(chǎng)拿地。如果對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)難度就會(huì)很大?！崩顕?guó)政認(rèn)為。

在預(yù)售款受限的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的資金困境，無(wú)奈之下必將采取降價(jià)促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)還會(huì)掀起新一輪推盤(pán)熱潮，“金九銀十”的漲價(jià)狂風(fēng)或許難以再起。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要想真正達(dá)到預(yù)期效果還需嚴(yán)格執(zhí)行制度，并配以期房轉(zhuǎn)讓等配套制度。

預(yù)售資金監(jiān)管制度的前路如何，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，時(shí)間論斷。但是就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，預(yù)售資金監(jiān)管制度的確在控制房?jī)r(jià)方面發(fā)揮了積極有效的作用。對(duì)于其未來(lái)的發(fā)展空間，還需拭目以待。