旅游地產(chǎn)投資

起步較晚但發(fā)展迅猛的旅游地產(chǎn)

所謂旅游地產(chǎn)，是指依托周邊豐富的旅游資源而建的，有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國(guó)地中海沿岸，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，一時(shí)間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶(hù)。而今天，分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。

在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)，馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國(guó)際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目接踵而至。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到上百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過(guò)80家。其投資商除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于房地產(chǎn)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。其中，以別墅開(kāi)發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來(lái)大規(guī)模推廣的時(shí)期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂(lè)街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂(lè)及購(gòu)物的主力消費(fèi)場(chǎng)所；而旅游小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及旅游城市開(kāi)發(fā)——這種將旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)并逐漸走向流行。

當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來(lái)補(bǔ)充旅游投資的長(zhǎng)期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力地構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來(lái)說(shuō)，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營(yíng)，投資周期長(zhǎng)而被稱(chēng)為難度最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊(duì)具有極高的專(zhuān)業(yè)性，并保有較大的資金儲(chǔ)備或完備的再融資渠道。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào)，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷(xiāo)售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢(shì)。實(shí)際上，低成本的土地是與高門(mén)檻的旅游開(kāi)發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會(huì)并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂(lè)、娛樂(lè)、景觀、接待等等的開(kāi)發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間的互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：景觀設(shè)計(jì)：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，我國(guó)的景觀評(píng)價(jià)、景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)具備非常成熟的專(zhuān)業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境景觀的理解，還長(zhǎng)期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，將形成新的提升。主題定位：旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，非常講究主題定位，這對(duì)提升附加價(jià)值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠借鑒的內(nèi)容。游憩方式設(shè)計(jì)：游憩方式設(shè)計(jì)中的很多理念與技術(shù)，在旅游開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是通用的。比如情景設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂(lè)化設(shè)計(jì)等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有實(shí)際的借鑒價(jià)值；居住、辦公等房產(chǎn)的過(guò)程化設(shè)計(jì)，休閑空間與功能設(shè)計(jì)，景觀與觀賞方式設(shè)計(jì)，對(duì)旅游開(kāi)發(fā)有借鑒價(jià)值。通過(guò)塑造吸引力、增加游客量、延長(zhǎng)滯留時(shí)間、提升消費(fèi)水平等游憩方式設(shè)計(jì)和分析方法，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是別具意義。

調(diào)控政策下旅游地產(chǎn)受到熱捧

隨著國(guó)家對(duì)旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨(dú)具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢(shì)即在于其對(duì)自然的占有。

2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了嚴(yán)厲的調(diào)控，普通住宅地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控影響量?jī)r(jià)齊跌，而商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)不在政策調(diào)控范圍之內(nèi)，獲得了巨大的發(fā)展空間，備受置業(yè)者關(guān)注。部分高端旅游度假項(xiàng)目的高投資回報(bào)率，更是吸引了開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的雙重關(guān)注。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過(guò)15年，但可持續(xù)回報(bào)的時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項(xiàng)目，但是，旅游地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)，管理、運(yùn)營(yíng)過(guò)程復(fù)雜，維護(hù)費(fèi)用高，正是這些開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的巨大難度將這一領(lǐng)域過(guò)濾成了大房企的逐鹿場(chǎng)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模逾2600億元。今年1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬(wàn)億元，旅游地產(chǎn)占了其中近1/5，預(yù)計(jì)全年旅游地產(chǎn)計(jì)劃投資總額將超萬(wàn)億元。在百?gòu)?qiáng)房企中，至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，主要企業(yè)包括萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、恒大等。

旅游地產(chǎn)為何在今年這么火爆呢？業(yè)內(nèi)人士表示，住宅地產(chǎn)這兩年來(lái)受到比較嚴(yán)厲的調(diào)控和打壓，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，必須要尋找出路，那么就開(kāi)始轉(zhuǎn)向，去年主要轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，今年主要轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)。未來(lái)會(huì)迎來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)的黃金十年，但并不意味著旅游地產(chǎn)也會(huì)迎來(lái)黃金十年，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)一哄而上，很容易一敗涂地。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀指出，“如果做旅游地產(chǎn)的人，能通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)做大公司，那么這個(gè)行業(yè)未來(lái)一定有前景。但是如果這些旅游公司的老板都不務(wù)正業(yè) ，忙著去圈地，恐怕中國(guó)的旅游行業(yè)就會(huì)變味?！?/p>

廣西北海、海南“天涯海角”等很多在地產(chǎn)圈里聞名遐邇的項(xiàng)目，讓我們對(duì)上世紀(jì)90年代旅游城市的樓市泡沫記憶猶新。當(dāng)泡沫破裂時(shí)，出現(xiàn)的大量“爛尾樓”讓當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)業(yè)從此一蹶不振。現(xiàn)在，在樓市調(diào)控大背景下，新一輪的旅游地產(chǎn)泡沫又開(kāi)始漸隱漸現(xiàn)。從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島，再到云南西雙版納，如今隨處可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商以旅游地產(chǎn)之名跑馬圈地的影子。

盲目投資導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增大

近年來(lái)，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)打壓，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，使得旅游地產(chǎn)投資收益出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。港中旅去年年報(bào)顯示，位于珠海的海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目2011年業(yè)務(wù)收入達(dá)到4.55億港元，但是凈利潤(rùn)虧損卻達(dá)到2000萬(wàn)港元，而2010年則虧損了3.28億元。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，之所以會(huì)虧損，主要是在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品定位方面，投資者沒(méi)有充分考慮到旅游產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)比例。如果持有型物業(yè)面積較大，資金就很難在短時(shí)間內(nèi)回流，再加上有高昂的財(cái)務(wù)成本，使得旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難上加難。同時(shí)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了面臨國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)外，還面臨更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)知是否準(zhǔn)確。如果開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求有差異，那么旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，相對(duì)于近年來(lái)開(kāi)發(fā)商一哄而上的旅游地產(chǎn)熱潮，業(yè)界人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)正處于起步階段，盲目投資或面臨一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。與住宅相比，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，投資占比高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，面臨一定的運(yùn)營(yíng)管理難題。

旅游地產(chǎn)在艱難中前行

為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都將可銷(xiāo)售房地產(chǎn)物業(yè)時(shí)間提前，以確保后期開(kāi)發(fā)資金的安全。實(shí)際上，除了在運(yùn)營(yíng)資金安全方面面臨風(fēng)險(xiǎn)外，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目管理上也有風(fēng)險(xiǎn)，甚至運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)增加。

目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)不是很好，后期物業(yè)管理也不是很到位，尤其是濱海物業(yè)。由于在海邊長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有人居住，海風(fēng)對(duì)房屋的腐蝕性很強(qiáng)，會(huì)相應(yīng)增加房屋的維修率，這對(duì)濱海度假產(chǎn)品的使用和管理提出了更多的要求。

對(duì)于旅游地產(chǎn)有一種說(shuō)法是：真房地產(chǎn)假旅游。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)現(xiàn)在并不是很規(guī)范，這么多年旅游地產(chǎn)做得不好的原因之一在于旅游地產(chǎn)融資比較難。在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還未找到成熟的融資模式，在傳統(tǒng)融資領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資回報(bào)期較長(zhǎng)，獲得融資的難度較大。

前期的投資由于地價(jià)比較低，所以投入的成本也比較低。隨著旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增多，其開(kāi)發(fā)成本要求也越來(lái)越高，動(dòng)輒數(shù)十億、上百億的開(kāi)發(fā)投資，使得旅游地產(chǎn)融資需求越來(lái)越大。業(yè)內(nèi)人士建議，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)最好是跟有相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，這將成為未來(lái)旅游地產(chǎn)的一種趨勢(shì)。