國內(nèi)限購,美國買房

外國的月亮比中國的圓，這是很多人對崇洋媚外的一種諷刺，外國的月亮到底是不是比中國的圓，我們不知道，但是，外國的房子確實(shí)比中國的便宜，這個(gè)倒是實(shí)情。據(jù)說，北京有個(gè)時(shí)髦的說法是，住在北京三環(huán)以內(nèi)的人，只要把自家的廁所賣了，在美國洛杉磯就能買個(gè)洋樓?？鋸埖某煞钟?，但是，可見房價(jià)的差別也是大的。被中國的高房價(jià)和限購政策苦苦折磨的中國人，怎么會放過這樣的大好機(jī)會?于是，去美國買房成了一種潮流，成了擋不住的誘惑。

抄底美國樓市

從2007年到2011年美國房價(jià)已經(jīng)下跌超過26％，新的銷售數(shù)據(jù)顯示，有投資者認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)觸底，開始入市。

在美國，2010年3月至2011年3月，美國房地產(chǎn)買主中有9％來自中國，比2007年增加近一倍，在外國買主中居第二位；

標(biāo)準(zhǔn)普爾／凱斯席勒房屋價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，今年3月份美國20大城市房屋價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)第八個(gè)月下跌，表明美國房屋市場已經(jīng)陷入雙重衰退。而高力國際東北區(qū)董事總經(jīng)理、美國評估部部長PatrickT.Craig也表示，現(xiàn)在很難說是不是抄底美國的好時(shí)機(jī)，但在采訪中，我們見到，位于曼哈頓的頂級豪宅w公寓、曼哈頓最受歡迎的居住區(qū)SOHO區(qū)的TRUMP SOHO酒店式公寓都在極力招攬中國客戶，洛杉磯的在售房屋中中國看樓客絡(luò)繹不絕，看來在有初步回暖跡象的美國樓市中中國客已起到不小的作用。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)數(shù)據(jù)更顯示，來自中國內(nèi)地和香港的買家近年有所增加。2010年全美住宅市場總銷售額為9070億美元。其中，國外投資者購買總額約占4.45％(410億)，亞洲投資者人數(shù)約占國外投資者總?cè)藬?shù)的8％，且購房地點(diǎn)多在西岸。2008年和2010年來自中國內(nèi)地和香港的買家約占國外買家總數(shù)的8％，而在2007年和2009年此數(shù)字接近5％。

為了振興美國經(jīng)濟(jì)，拯救房地產(chǎn)業(yè)，今年11月3日，美國聯(lián)邦參議員舒默和李麥克正式向國會提交了“振興旅游投資簽證法案”。根據(jù)該議案，對于在美國購屋50萬美元以上的外籍人士給予3年居留簽證。3年期滿，這些外國居民只要還擁有其購買的房子，其簽證即可獲得延長，而這種簽證持有人的未成年子女可以進(jìn)入美國公立中小學(xué)讀書。該議案得到了股神巴菲特、以及美國奧委會、美國旅游協(xié)會、美國酒店協(xié)會和美國商會的支持。雖然議案面向所有非美籍人士，但外界普遍認(rèn)為主要是針對中國人的。

事實(shí)上，不管議案能否通過，中國已經(jīng)有不少早起的“鳥兒”，悄悄踏上了美國置業(yè)之路。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2010年3月至今年3月，海外購房者在美國房地產(chǎn)市場上投資了大約820億美元。美國房地產(chǎn)外籍人士買主中，如果按交易金額算，9％的金額來自中國居民，達(dá)到了73.8億美元，僅次于加拿大，位居第二。

中國人的熱情，其實(shí)，面對的不僅僅是美國……

在英國，在最近兩個(gè)月內(nèi)，中國人在倫敦買房的投資就高達(dá)1.2億英鎊(12.7億元人民幣)。2010年倫敦一成新房被中國人買走；

在加拿大，華人聚集地的溫哥華，今年一季度，華人購買新房的比例占到了當(dāng)?shù)厥袌龅?9％；

在韓國，今年1至3月，中國人在韓國購買的房產(chǎn)總價(jià)值為749億韓元(約合4.48億元人民幣)，比去年同期的156億韓元增加了近4倍。

“中國制造”名揚(yáng)世界，如今“中國購買”也不可小覷。面對高燒的房價(jià)和嚴(yán)厲的“限”字令，還有投資渠道日趨狹窄、通貨膨脹壓力日高的困境，不少原本專注投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場的國人，正將投資熱情轉(zhuǎn)向海外房地產(chǎn)市場。一份研究報(bào)告顯示，國內(nèi)資金對海外房產(chǎn)的投資熱情已達(dá)到前所未有的高點(diǎn)，約有50％的高資產(chǎn)人士表示將逐步撤回國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的資金而轉(zhuǎn)向海外。

美國買房，謹(jǐn)慎慢行

路邊的李子少人摘，那李子一定是酸的，這是國人盡知的道理，同樣，如果美國置業(yè)如此美好，中國人早就把美國房價(jià)炒高了，那么，任何事情，都是鮮花和陷阱并存的，美國置業(yè)，也不例外。

購房手續(xù)相當(dāng)繁瑣

專業(yè)經(jīng)紀(jì)人朱玉女士告訴記者，在美國申請貸款不僅繁復(fù)而且難度比較大，通常美國的貸款機(jī)構(gòu)及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民。當(dāng)海外其他身份買家想要申請貸款買房時(shí)，首付得增加，獲批率才會增加。但究竟增加到多少，并沒硬性要求。也并不是每家機(jī)構(gòu)都會提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機(jī)構(gòu)。

靠出租獲利碰到賴租租客損失巨大

不過，美國比較高昂的房租還是會讓投資者有較穩(wěn)定的收入。據(jù)了解，洛杉磯地區(qū)一些新興的住宅區(qū)，總價(jià)30萬美金左右的能租到2000美元左右，在除去各種相關(guān)費(fèi)用后，租金回報(bào)率大約能達(dá)到5％?！爱?dāng)然租房給人也有風(fēng)險(xiǎn)，如果租戶夫妻倆都失業(yè)而無力負(fù)擔(dān)房租的話，我們會幫助屋主驅(qū)趕租客，律師費(fèi)大約要1250元美金，警察來到驅(qū)逐租客又得用大約45～90天。所以如果遇到這種租客，屋主

就會有比較大損失。所以通過經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人找到合適的租客也很重要?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)ANDY認(rèn)為投資房產(chǎn)肯定會有各種風(fēng)險(xiǎn)存在。

勿輕信購房可獲綠卡

中國人在美國買房的熱潮成為當(dāng)下的熱門話題，當(dāng)然也有專業(yè)人士提醒中方置業(yè)者須做足功課，不要被騙。對于有業(yè)者宣稱，只要購房400萬美元就得以申辦美國綠卡，移民律師對此指出，利用購買不動產(chǎn)來申辦移民身份是沒有可能的。

目前美國房市，是40年來僅見的低房價(jià)時(shí)間，又適逢人民幣匯率上升，在目前美國失業(yè)率攀升、房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)下滑的情況下，許多人希望美國空置的房產(chǎn)能更多地被購買力極強(qiáng)的中國市場消化。

專家提醒，對賣房團(tuán)中一些宣傳的內(nèi)容，置業(yè)者還是要相當(dāng)小心。首先，買房者不可能在美國得到貸款，一切都要以現(xiàn)金的方式進(jìn)行。交易過程應(yīng)當(dāng)慎重。在取得房產(chǎn)的過程當(dāng)中，不要上當(dāng)受騙。對海外的一些經(jīng)紀(jì)人，也要通過法律程序，進(jìn)行小心的選擇。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，利用購買不動產(chǎn)來申辦移民身份是沒有可能的。投資移民一定要投資實(shí)業(yè)且創(chuàng)造工作機(jī)會。買房屋屬自住，無論是價(jià)值多少，都不可能僅依此申辦綠卡。

但是他表示，有一種可能通過房地產(chǎn)來辦綠卡，就是購買商業(yè)辦公樓或者倉庫，并在其中進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。當(dāng)達(dá)到投資移民的條件，就可申請投資移民。

買房之后，精彩背面

外面的世界很精彩，外面的世界很無奈，這句話的主語換成美國買房同樣適用。置業(yè)美國也并非像不少前來國內(nèi)拉客的項(xiàng)目宣傳的那樣容易，置業(yè)的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)如同陷阱，隨時(shí)可能等在路上。

“很多人都對海外買房躍躍欲試，但只有真正在美國生活過，才明白是什么滋味?！币呀?jīng)在美國置業(yè)的李芬感慨萬千。

她說，首先，房子定期要翻修和維護(hù)。美國很多房子是木質(zhì)的，雖然環(huán)保、成本也低，但總會出現(xiàn)很多問題。買下房子后，還要購買名目繁多的保險(xiǎn)。美中貿(mào)易發(fā)展協(xié)會副會長RobEmerick表示，像房屋結(jié)構(gòu)保險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)相對便宜，幾百到幾千美金，有效期在三到五年左右。而房主保險(xiǎn)(Homeowner’s Insurance)，這種復(fù)雜的險(xiǎn)種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷，在中國人根本想不到的細(xì)微地方都需要買保險(xiǎn)。

根據(jù)美國各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子總價(jià)的0.5％～3％不等。如果出租，還要繳納租金的5％～10％作為管理費(fèi)。中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價(jià)，因?yàn)榈禺a(chǎn)稅會隨著房價(jià)漲跌。

如果房子要脫手，手續(xù)和稅費(fèi)都不少。以賣出一棟50萬美元的獨(dú)棟房子為例，通常由賣方支付的主要費(fèi)用包括，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司費(fèi)用、賣方的過戶公證費(fèi)、屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費(fèi)、白蟻檢查費(fèi)、屋契文件準(zhǔn)備費(fèi)、文件公證費(fèi)、經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費(fèi)等等，另外還需還清所有尚未支付的地產(chǎn)稅、社區(qū)費(fèi)等。以上費(fèi)用合計(jì)約為34410美元，約為房價(jià)的7％。

“賣房開支最大的一筆費(fèi)用是請經(jīng)紀(jì)人，占房價(jià)的6％，連我們自己都覺得很貴，”李芬說，“唐人街很多人擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照，就是專門為了在買賣房子時(shí)，可以省掉經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用。”

另外，無論你投資房產(chǎn)是賺了還是賠了，外國人賣房必須要向美國稅務(wù)局繳納所得稅，由產(chǎn)權(quán)公司在過戶時(shí)就扣除房價(jià)的10％?！八匀绻銢]有移民需要，單單到美國去做投資，我并不建議(買房)?！睂＜疫@樣說。

鏈接：現(xiàn)金買房力介步驟

根據(jù)職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的介紹，記者了解到海外買家現(xiàn)金買房主要有以下幾個(gè)步驟：

1.到美國找當(dāng)?shù)劂y行，咨詢開戶，設(shè)法快速匯入足夠資金。

2.找到合意房屋后，簽署意向合同(sales binder or offer)，由經(jīng)紀(jì)馬上遞交賣家。上面會有買方的出價(jià)(offer price)，簽正式合同(contract of sale)時(shí)需付定金(cashdeposit)，正常是10％。房屋成交日支付的余款(cash at closing)。意向合同上還有一些附屬內(nèi)容，比如買方希望的交房日期，買方的律師聯(lián)系方式等。簽這份意向合同時(shí)，買家需交幾百美元至幾千美元的支票表示出價(jià)誠意(good faith deposit)，有時(shí)甚至達(dá)到房屋總價(jià)的2％～5％。談價(jià)失敗后支票會由經(jīng)紀(jì)退還。有些房主還會要求提供買方的付款能力證明(proo fo ffilnds)。

3.買賣雙方達(dá)成共識后(短至一天內(nèi)，長達(dá)逾月)，屋主會在最終的意向合同上簽字確認(rèn)價(jià)格。

4.建議馬上聯(lián)系執(zhí)照工程師或執(zhí)照驗(yàn)屋人員，在屋主同意的日期驗(yàn)屋。驗(yàn)屋費(fèi)用在紐約一般是幾百元至一千多美元。檢驗(yàn)過程需要幾個(gè)小時(shí)，一般1～3天之后得出報(bào)告。專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人一般都會建議買家驗(yàn)屋，驗(yàn)后沒有問題自然最好；驗(yàn)后有問題，也可有理有據(jù)再與屋主協(xié)商，或修繕或減價(jià)或中止交易。

5.驗(yàn)屋結(jié)果無爭議后，雙方律師開始準(zhǔn)備合同直至買賣雙方對合同文本各項(xiàng)條款無異議后，買方簽合同并支付10％定金，這筆錢通常會送至賣方律師放入第三方保管賬戶(escrow account)內(nèi)。如果買家無正當(dāng)理由單方中止合同，將會失去這筆定金。

6.買方律師會在賣方簽合同后馬上委托產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查(titleresearch)，調(diào)查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調(diào)查費(fèi)用由買方支付，通常幾百元美金，需2～4個(gè)星期。有時(shí)買方律師也會在買方授權(quán)下提前開始產(chǎn)權(quán)調(diào)查以節(jié)省時(shí)間。

7.在以上步驟都沒有問題的情況下，在過戶前兩天或最好前24小時(shí)，經(jīng)紀(jì)人帶著買方再次查看房屋(final walk-through)。確定自上次看房到現(xiàn)在房屋無大的變化及損壞。

8.如果一切順利，在過戶日大家會面辦交房手續(xù)。通常會在賣方律師的辦公地點(diǎn)(若貸款則可能是銀行律師指定地點(diǎn))。買家需帶好自己有效身份證明(如駕照、護(hù)照或綠卡等)及現(xiàn)金支票。買方需在這時(shí)付清剩余房款和房屋過戶費(fèi)(closing cost)。相對貸款買家，現(xiàn)金買家所付房屋過戶費(fèi)用很少，不同情況不同數(shù)目。

9.過戶手續(xù)結(jié)束?？蛻艨梢詮脑葜魇种薪舆^鑰匙成為房屋的新主人，并會在1～3個(gè)星期內(nèi)收到正式房契(originalRecorded Deed)。

購買一手物業(yè)濟(jì)程

購買一手物業(yè)與二手房又有不同，流程如下：

1.進(jìn)定物業(yè)，通過書面offer(出價(jià))的形式議定價(jià)格并通過現(xiàn)金支票或電匯支付10000美元左右的誠意金；

2.律師審核交易相關(guān)的文件，確認(rèn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰可售；

3.簽署購買協(xié)議，支付10％左右的定金至律師的信托賬戶；

4.準(zhǔn)備業(yè)主委員會要求填寫的購買申請并完成審批；

5.確認(rèn)過戶日期和過戶費(fèi)用清單；

6.支付交易余款至律師信托賬戶；

7.在過戶日由本人或授權(quán)律師(POA)出席并簽署相關(guān)文件完成過戶。