2011限購時代

政府的一紙限購，無疑是房地產(chǎn)業(yè)～個重磅炸彈，從業(yè)內(nèi)分析三四月份的“雷聲大雨點小”，延伸到房產(chǎn)行業(yè)首度經(jīng)歷“金九銀十”至“銅九鐵十”的轉(zhuǎn)變，長久占據(jù)中國經(jīng)濟市場半壁江山的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷巨變。

進入2011年下半年，隨之而來的是“土地市場成交冷淡”、“樓市量價齊跌”、“名牌房企旗下樓盤開始打折銷售”的接踵而至。波及到二手房市場，是各種規(guī)模房產(chǎn)中介的紛紛倒閉，這也成為此次“房產(chǎn)限購”的強力印記。

靜態(tài)分析，國人對房地產(chǎn)的激情早已消退，樓市的韶華也在政府調(diào)控的“限購軍令”中，消逝得跌宕起伏晾惶忐忑，當然，這分忐忑的“調(diào)控神曲”，應(yīng)算是政府調(diào)控政策初見成效的第一次鳴奏。

樓市進入“限購時代”

2011年，越來越高的房價已經(jīng)使房子離普通老百姓越來越遠，“限購”的恰時推行終于使房地產(chǎn)這個長期存有“健康狀況”的支柱行業(yè)面臨巨大的調(diào)整。

面對種種行業(yè)弊病，政府于2011年1月26日出臺以房產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控措施為主的“新國八條”，其中——“禁購”一詞悄然進入地產(chǎn)行業(yè)。值得一提的是，緊隨其后的是全國40多個城市先后出臺商品房限購措施。

政府要求，各省需在年初制定本地房價調(diào)控明確的、量化的定位目標，公諸于社會。達不到的需約談甚至問責。無疑，“落實地方政府責任”具體而明確，這讓新政效果有了可以預(yù)期的結(jié)果。與此對應(yīng)，當時間經(jīng)過“銅九鐵十”之后，2011年的11月份、12月份成為各房產(chǎn)商更難耐的日子。據(jù)記者調(diào)查，“現(xiàn)今一個房產(chǎn)商眼中真正的寒冬，不是降價賣不出房子，而是降了價更賣不出去”；“購房者趨向理智，投資客買漲不買跌的雪上加霜”，讓一場看不見的博弈暗地前行。

同時，記者發(fā)現(xiàn)更多的開發(fā)商更加相信“剛需者終有剛需，開發(fā)商則需要盡陜回籠資金”的行業(yè)說法。

面對這種“前者憋著等待抄底的最佳時機”、“后者苦撐不愿意讓利”的較量，中國房地產(chǎn)行業(yè)“拐點”終于開始出現(xiàn)。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院調(diào)查顯示，在限購范圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下，萬科、綠地等大型房企部分項目降幅潮超過20％，北京、深圳等熱點城市郊區(qū)商品住宅價格降幅同樣超過20％，二、三線房價也出現(xiàn)松動，因量價低迷，成都市舉行的秋季房交會，甚至都沒有公布成交數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計局2011年12月18日發(fā)布了11月份70個大中城市住宅銷，售價格變動情況。與上月相比，70大中城市中價格下降的城市有49個，持平的城市有16個。漲幅回落的城市有61個，比10月份增加了2個；11月份，同比漲幅在5.0％以內(nèi)的城市有61個，比10月份增加了4個；與10月份相比，11月份環(huán)比價格下降的城市增加了15個；環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2％。

北京中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國130個主要熱點城市土地出讓金收入為1.18萬億元人民幣，同比減少5200億元，下降近三成。這些數(shù)字今天看來可能已經(jīng)見怪不怪，可是聯(lián)想到近兩年房價瘋漲的局勢，實在是讓人不免感到一絲震撼。

SOHO中國董事長潘石屹說：“開發(fā)商聚在一起，大家開玩笑說，限購真是把企業(yè)弄得‘生不如死’?！北据喎康禺a(chǎn)調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)，部分城市房價開始出現(xiàn)明顯松動，房價下行拐點基本明確?；厮葸@近六年的樓市調(diào)控，“限購令”是一劑立竿見影的猛藥，讓房價真正走出了“越調(diào)越漲”的怪圈。

面對目前房產(chǎn)業(yè)久久不散的“限購副作用現(xiàn)象”，中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，因為“限購令”效果明顯，應(yīng)防止政府部門形成長期的“限購依賴癥”，從而忽視房地產(chǎn)改革的制度性建設(shè)。還有專家認為，“限購令”的作用是初步和短暫的，一些城市的房價只是穩(wěn)中有降，房價仍徘徊在高價區(qū)間。

無論如何，“限購令”是否持續(xù)將直接決定著樓市的走向。是否鞏固和擴大樓市宏觀調(diào)控成果，持續(xù)擠壓房地產(chǎn)泡沫，使樓價向合理價格回歸值得重視；若是取消，“熱錢”或?qū)⒃儆楷F(xiàn)，諸多“炒房客”將會卷土重來，樓價的強勢反彈毫無疑問，此前的所有調(diào)控努力或?qū)⑶肮ΡM棄。

限購成果初顯現(xiàn)

2011年11月6日，國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使得房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

隨后副總理也強調(diào)，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。中共中央政治局也于同年12月9日召開會議，提出：“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”北京市住建委有關(guān)人士在16日召開的新聞發(fā)布會上表示，北京市目前執(zhí)行的限購政策明年將會延續(xù)。

歲末年初，房地產(chǎn)政策走到了一個重要的節(jié)點上，可以看出，當前國家層面上對于房地產(chǎn)進行調(diào)控的主基調(diào)并未出現(xiàn)松動，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)也不會放松，至少在2012年上半年之前，樓市政策面主體將繼續(xù)維持現(xiàn)有的局面。

截止到去年12月中旬，?？凇⒏Ｖ?、廈門、長春、北京5個城市相關(guān)負責部門均表示將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市限購政策延續(xù)。

“限購令”能否持續(xù)，雖然取決于樓市的走勢，但也不可小覷各方利益博弈的后果。

眾所周知，不少地方政府對打壓虛高的樓價，態(tài)度一直暖昧，甚至從某種程度上說，樓市調(diào)控的博弈，實質(zhì)是地方政府、房產(chǎn)商與中央、公眾的博弈——地方政府，是高房價的直接“受益者”——地方GDP數(shù)字的增長，財政收入的增加，土地出讓金的多寡等，都與樓市是否“繁榮”、樓價的高低休戚相關(guān)。

很顯然，作為樓市臨時性調(diào)控政策手段的“限購令”，雖然是抑制樓價虛高的一把利劍，但樓市是個市場經(jīng)濟，硬性調(diào)控不是長久之計。

后限購時代到底有多遠

抑制房價，確保樓市健康發(fā)展，不能過度依賴“限購令”，能否探究新辦法，能一勞永逸地打壓樓市投機行為，才是房產(chǎn)市場長久的發(fā)展之道。但是，現(xiàn)在并沒到放松限購，甚至放松調(diào)控的時候。部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變，促使房價反彈的因素也依然存在。尤其是近期央行3年來首次下調(diào)存款準備金率，所釋放的流動性會有相當部分通過多種途徑流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)資金過度聚集的情況依然存在，行業(yè)本身的調(diào)整也還沒取得顯著進展。在這種情況下，放松限購，勢必有更多資金涌入房地產(chǎn)市場，造成房價反彈，使調(diào)控的成果前功盡棄。

那么，什么時候才能放松限購呢?專家表示，條件至少有兩個：一是能否有政策可以替代限購，即便限購取消，新的政策措施也能讓市場繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，讓調(diào)控繼續(xù)見效。二是建立起房地產(chǎn)市場健康運行的長效機制，住房制度改革大步跟上。

專家認為，作為房地產(chǎn)調(diào)控的手段，房產(chǎn)稅的效果要比限購好得多。房產(chǎn)稅是一個可以長期執(zhí)行的調(diào)控手段。從目前的實踐看，房產(chǎn)稅對引導(dǎo)購房需求、引導(dǎo)市場提供更多普通商品房，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)有顯著作用，實際上是在強化住房的居住屬性。在試點的基礎(chǔ)上，加快完善和推進房產(chǎn)稅改革，盡早建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住型需求的房地產(chǎn)稅收制度，用稅收這一經(jīng)濟杠桿逐漸取代限購這—行政手段，是可以期待的。

房產(chǎn)稅推出后，通過增加持有階段成本，降低房產(chǎn)投資收益，達到房地產(chǎn)調(diào)控的去投資化效果，因此，限購之后，房產(chǎn)稅是一種極大可能。

2011年12月14日，中央經(jīng)濟工作會議在北京落下帷幕，會議明確指出，將推進房產(chǎn)稅改革試點。至此，2012年房產(chǎn)稅征收范圍擴大已成定局。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康日前表示，房產(chǎn)稅試點擴大方案將出臺。他透露，今年年底將會對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點情況進行總結(jié)，屆時會出臺擴大試點的方案。業(yè)內(nèi)普遍認為，目前房產(chǎn)檔案聯(lián)網(wǎng)正在逐步完善，開征房產(chǎn)稅已具備了基礎(chǔ)條件。也有業(yè)內(nèi)人士表示，如何在保障公眾基本權(quán)益的基礎(chǔ)上遏制房價上漲，藝術(shù)地調(diào)控好房價，成了2012年宏觀調(diào)控的關(guān)鍵和難點。未能設(shè)計出合理征收方案的“房產(chǎn)稅”，也可能存在“一刀切”的誤傷危險。

效果是明顯的，結(jié)果是明朗的，但是降價不是房產(chǎn)調(diào)控的終極目的，穩(wěn)健發(fā)展才是。

所以，人們希望看到的結(jié)果，不僅是房價在短期內(nèi)穩(wěn)定甚至下降，更多的是房地產(chǎn)市場運行的內(nèi)在機制發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。到時候別說是限購，即便不再對房地產(chǎn)市場進行主動調(diào)控，市場也會在相當長的時間里穩(wěn)定健康地運行。