小產(chǎn)權房

近日，國土資源召開新聞發(fā)布會宣布，今年我國將在部分地區(qū)進行試點，為全面清理“小產(chǎn)權房”做制度和政策準備。一時間，將久爭而未決的“小產(chǎn)權房”話題又一次推向了風口浪尖。

“小產(chǎn)權房”這個概念是相對于“大產(chǎn)權房”而言，是指建設在農村集體土地上、由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。房產(chǎn)權本來不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了“小產(chǎn)權房”這一約定俗成的說法。

STEP 01成本和價格較為低廉

小產(chǎn)權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對較為偏遠，一般位于城市郊區(qū)，本身土地價值比較低。特別是，小產(chǎn)權房是直接在集體土地上開發(fā)建設，在建設過程中沒有經(jīng)過集體土地征用為國有土地和國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，也不用繳納國有土地出讓金和相關稅費，因此小產(chǎn)權房建設的土地成本幾乎為零，其開發(fā)建設成本主要就是直接的建筑安裝成本，與相近區(qū)域的有產(chǎn)權的房產(chǎn)相比，小產(chǎn)權房開發(fā)成本僅為其1/3左右，甚至更低，而銷售價格一般也只有前者的1/2。

STEP 02小產(chǎn)權房身份從未得到正式承認

小產(chǎn)權房的市場地位從未得到政策承認。除了國家層面的一再重申，地方政府對小產(chǎn)權房也始終保持一種政策高壓態(tài)勢。在數(shù)年前，濟南的職能部門就對小產(chǎn)權房作出明確規(guī)定，舊村(居)改造建設的房屋只能用于安置本村(居)民，不得作為商品房對外出售。法人單位及其他組織和個人不得購買以舊村(居)改造名義違法開發(fā)建設的房屋，擅自購買的，自行承擔由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟和法律后果。

但一個客觀存在的事實是，小產(chǎn)權房在各大城市周邊普遍存在，盡管國土部曾坦言目前還沒有完整統(tǒng)計全國小產(chǎn)權房的數(shù)據(jù)，但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2月29日發(fā)布的數(shù)據(jù)卻顯示:1995年—2010年間全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米。顯然，如何妥善處置龐大規(guī)模的小產(chǎn)權房，僅有紙面文件遠遠不夠。

STEP 03買小產(chǎn)權房存過多隱患

利用國有土地從事商品房開發(fā)建設，需要具備“五證”，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證和商品房預售許可證。而小產(chǎn)權房開發(fā)建設很多是村民個人、村集體或是一些不具有開發(fā)資質的房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設的，沒有經(jīng)過規(guī)劃、國土、建設等主管部門審批，在房屋質量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題。更重要的是，由于缺乏房屋產(chǎn)權證和土地使用權證，小產(chǎn)權房購買者的權益得不到法律的有效保護。

濟南市一戶小產(chǎn)權房的業(yè)主趙先生說，2005年的時候，自己以2300元左右的價格購買了水園小區(qū)北區(qū)的一套房屋。當時購房的時候，開發(fā)商董某聲稱商品房預售許可證暫時沒有辦下來，簽署協(xié)議前，董某承諾將在720個工作日之內發(fā)放房屋產(chǎn)權證，而購房的價格也按照當時的市場價，每個平方為自己減免了600元錢。但是直到現(xiàn)在，自己卻連一個房屋產(chǎn)權證的封皮都沒有見到，開發(fā)商董某也聯(lián)系不上了。

面對價格偏高的商品房，小產(chǎn)權房的的盛行則依賴它低廉的價格，低房款、大面積是眾多購房者選擇小產(chǎn)權房的主要原因，當這種“優(yōu)勢”被人們的從眾心理所認可接受，小產(chǎn)權的盛行也就在情理之中。盡管誘人的價格造成了小產(chǎn)權房的趨之若鶩，但熱銷的背后卻難掩其后續(xù)的危害與弊端。目前，全國由小產(chǎn)權房引起的糾紛越來越多，不得轉讓、不得買賣、戶口遷移、孩子入學等諸多問題都得不到解決。

STEP 04試點城市即將清理小產(chǎn)權房濟南可能納入首批試點

2月21日，國土部表示:“小產(chǎn)權房”試點清理即將開展。但同時明確，試點方案正在研究中。由于復雜的歷史原因，在城市化過程中，集體土地上涌現(xiàn)出大批量的小產(chǎn)權房，在一定程度上解決了城市低收入者和外來務工人員的居住難題。有數(shù)據(jù)顯示，目前全國小產(chǎn)權房的建設面積達60多億平方米。由于擔心小產(chǎn)權房處理不當會引發(fā)更大的泛濫或帶來政治風險，國土部對試點城市的篩選并非一帆風順。

雖然小產(chǎn)權房是違法行為，是要進行查處的，但是我們面對現(xiàn)實情況時，不管是從情感角度還是從執(zhí)法難度來看，把所有小產(chǎn)權房都完全清理并不是一件容易的事。毋庸置疑，小產(chǎn)權房面臨清理上的困難重重，但是它是在集體土地上建立起來的商品房，擾亂了正常的商品房銷售秩序和國家對土地開發(fā)利用的規(guī)劃，因此，清理小產(chǎn)權房勢在必行。

STEP 05專家支招合情合理合法的處理小產(chǎn)權房問題

在接受采訪時，山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海教授明確地闡述了自己對于小產(chǎn)權的態(tài)度：“對待小產(chǎn)權房的問題，應合情合理合法地進行處理。我們知道，小產(chǎn)權房的產(chǎn)生，有著多方面的原因。中國的小產(chǎn)權房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人趕走，肯定是不現(xiàn)實的。房屋產(chǎn)權無所謂“大小”之分，集體土地所有權應當與國有土地所有權在憲法上具有平等性。”在處理小產(chǎn)權房的問題上，郭教授建議“對于在農村建設用地上開發(fā)的小產(chǎn)權房理應分門別類，逐步合法化。對在原建設用地上開發(fā)的小產(chǎn)權房，除可在當?shù)剞r村辦理集體土地使用權登記外，也可依據(jù)一定程序辦理城鎮(zhèn)房產(chǎn)土地登記。對符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，在農村集體建設用地和宅基地上建設的房地產(chǎn)，屬于一般住宅建筑項目的，經(jīng)合法程序，可將其納入住房保障體系之中。在農村購買小產(chǎn)權房的，多是城市里買不起高價房的中低收入家庭，為此，可參照城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用房、限價房的政策，將這類小產(chǎn)權房轉為社會保障住房，并對購房人通過核準身份，補辦手續(xù)，補繳土地出讓金、稅費等。”

郭教授還建議：“對在農村集體建設土地上開發(fā)的房地產(chǎn)項目，必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地規(guī)劃，應仿照城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)程序進行報批。對占用耕地開發(fā)房地產(chǎn)的，要堅決予以取締。所謂小產(chǎn)權房，是特殊時期出現(xiàn)的特殊社會經(jīng)濟現(xiàn)象，在對待小產(chǎn)權房的問題上，牽扯到各方面的情況，加上小產(chǎn)權房的存量也很大，僅靠單一部門的執(zhí)行能力是不夠的，需要多個部門共同執(zhí)行。

STEP 06“嚴打”小產(chǎn)權房大事記

2008年1月 國務院下發(fā)通知，指出任何涉及土地管理制度的試驗，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2009年6月 國土資源部要求各地嚴查“小產(chǎn)權房”等違法用地、違法建筑行為。

2009年9月1日 國土部下發(fā)通知，再次叫停小產(chǎn)權房。

2010年2月 國土部官員表示，爭取年內出臺解決小產(chǎn)權房方案。

2011年1月 國土資源部部長徐紹史表示，國土資源系統(tǒng)堅決推進“小產(chǎn)權房”問題清理工作。

2012年2月 國土資源部宣布，今年將選擇部分城市開展小產(chǎn)權房清理試點工作。