樓市步入后兩會時代

樓市，曾經政府“心太軟”，如今開發(fā)商“很受傷”，老百姓更“傷不起”。一不小心，樓市被兩會撞了一下腰！

樓市，開年的慘淡景象或許只是一個開始，今年房價走低成為各方共識，龍年房價會下跌多少才是最終的期待？

兩會樓市無懸念

樓市，之前出過系列事件：龍湖退房門，樓市松綁令，公積金放寬，綠城資金鏈，房貸再收緊，土地遇冷……

正值召開的兩會又會聚焦樓市哪些懸念？樓市限購政策何時終結？雖然地產仍是全國兩會的熱點話題，但今年兩會上關于地產的提案、議案卻出現(xiàn)明顯的減少態(tài)勢。從年初佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到上海“舊政新解”“七日游”，地方蠢蠢欲動的心態(tài)表露無遺，中央對這些政策松綁舉動的叫停，則將堅持調控不動搖的態(tài)度明確傳達。

正是基于對中央態(tài)度的認識，開發(fā)商人大代表或者政協(xié)代表在此次兩會上表現(xiàn)“保守”“沉默”，雖然也有部分對調控不滿的情緒表達，但前提仍是支持樓市調控的表態(tài)。

對樓市來說，兩會雖是獲取政策動向的最佳時機，但今年兩會透露出的關于地產政策動向的信息十分有限，且基本沒有利好，失望而歸已成最大可能。

關于樓市限購何時終結這個話題，政協(xié)委員表示應該把行政干預的政策逐漸放松，比如“限購令”。從實際效果看，限購令對樓市成交量的殺傷力絕對是驚人的。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年1月全國70個大中城市房價首次全部止?jié)q，其中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有48個城市，持平的有22個城市，價格上漲完全停滯。人大代表也提出，目前房地產行業(yè)幾乎停滯發(fā)展，因此需要立即采取措施，放開限購令，讓有錢人去買，消化這部分房產。可關于樓市的提案中，有多份是討論保障性住房和房產稅，并無專門針對房地產市場的提案，可見，樓市被兩會撞了一下腰。上海更是在兩會期間表示今年上海樓市“限售令”不會松動。

關于樓市調控長效機制何時建立這個話題，總理早已多方說明要進一步鞏固房地產市場調控成果，促進房價合理回歸。業(yè)界從中嗅到了中央對2012年樓市調控將繼續(xù)從嚴的政策信號。以“房價合理回歸”為目的的調控政策，涉及土地、信貸、稅收、供給、需求等與房地產行業(yè)相關的方方面面。尤其是以限購、限貸為首的系列措施，牢牢鉗住了各地樓市的投資、投機需求。

辦法不僅僅是房產稅

關于房產稅今年是否在全國范圍推廣的問題無疑是兩會的熱點話題，因為總理在政府工作報告中稱要“加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產稅收制度”，而且，已有的上海和重慶的試點經驗已經為房產稅的推開創(chuàng)造了一定的條件。也就是可以預測，房產稅改革全面推開已“箭在弦上”，推廣或許只是個時間問題。

關于限貸政策難有實質松動，有位房產及跨界足球及實業(yè)的企業(yè)代表認為，這一輪宏觀調控，在政府、企業(yè)、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。在各級政府重申限購政策不放松的形勢下，備受爭議的房地產貸款政策今年年內是否會做出調整，成為各界關注的焦點。

關于住房保障制度是否是當前地產問題的“解毒劑”的問題，2012年兩會中的政府工作報告表示，今年我國保障房建設力度依然未減。從此前的2012年保障房開工1000萬套的原計劃，變?yōu)樾麻_工700萬套，竣工500萬套，保障房的建設目標愈發(fā)理性和實際。

有鑒于此，住建部聲明限購政策看不到取消期限。兩會期間，住建部多次重申將堅定地執(zhí)行限購政策，并表示“限購令”短期內不放松。對于這個期限指的是多長，姜偉新表示現(xiàn)在看不到期限。

不信你可以看看各地短命救市政策：2月9日，安徽省蕪湖市出臺房地產新政。新政規(guī)定，蕪湖市區(qū)購買新房、二手房全免契稅，且購房面積在90平米以下的均給予特定補貼。2月12日，安徽蕪湖市政府宣布，各項房地產新政暫緩執(zhí)行，這意味著，在是否算是“救市”的爭議尚未有定論之前，蕪湖的房地產新政策已被叫停。成都，2011年11月開發(fā)商一度代替房管局進行購房者資格審查；全款付清情況下，主城區(qū)可購房曾由兩套變?yōu)樗奶住ｊP于購房資格審查的新政在成都實行了約一周時間，隨后停止執(zhí)行。2011年10月11日中午佛山市住建局公布的《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》稱，符合條件的部分人群、部分住房的限購條件將有所放寬。當日23點24分佛山市住建局在官方網(wǎng)站發(fā)布公告，暫緩執(zhí)行當天中午公布的有關放寬住房限購的通知。公告稱，暫緩的原因是為了進一步征詢社會各界意見并綜合評估政策影響?？梢?，蕪湖等地“刺激”樓市的做法，反映出長時間嚴厲調控之下地方政府的兩難選擇，且選擇向前探一步。

房價會不會降？

既然如此，我們不禁要問：房價會不會降？有人曾直言“本輪樓市調控不會停止，房價降幅應該在30%”，倘若一語成讖，那么房地產市場又將經歷怎樣寒冷的“冬天”？房價走勢問題，因此成為眾多知名財經人士、房地產大佬爭論和預測的焦點。

調控是否應該繼續(xù)？2009年和2010年，我們見證了樓市的“急速奔跑”，而伴隨著“調結構、穩(wěn)物價”的大背景，2011年，中央政府開始進一步加強房地產調控。從“國八條”、房產稅試點改革的先后落地到一二三線城市限購令的頒布，再到保障房建設計劃的提前實現(xiàn)，房地產的調控大戲一直如火如荼地進行著，2012年，樓市調控又會有怎樣的氣象？是將愈演愈烈，還是將偃旗息鼓？

我們看到銀行業(yè)高管持的觀點如下：前銀監(jiān)會主席劉明康一直認為銀行業(yè)可承受房價下跌50%。銀監(jiān)會對商業(yè)銀行進行房價下跌壓力測試顯示，即使最壞的情況發(fā)生，房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍然能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。央行行長周小川認為金融機構可完全承擔風險。因為中國房地產價格不會大起大落，金融機構完全可以承擔和控制房地產調控帶來的風險。農行黨委書記蔣超良認為，調控有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)在這個房地產調控，他不認為是對房地產行業(yè)全面的打壓，這樣是有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展，實際上對銀行業(yè)資產的健康運行應該說還是有利的。建行黨委書記王洪章認為，房地產貸款的風險可控。房地產市場（價格）不會下降30%，不會下降這么大的幅度?，F(xiàn)在看我們房地產貸款的風險可控，不會有什么問題。工行行長楊凱生認為，銀行可抵御按揭貸款市場波動。整個按揭貸款抵御市場波動的能力，他相信還是具備的，我們開發(fā)貸款不良率還是在降低的。中行行長李禮輝認為崩盤風險不存在，銀行風險可控。即使房地產業(yè)會有進一步調整和變化，銀行風險還是可控的，到現(xiàn)在為止，房地產業(yè)的貸款質量還是良好的。

可見，兩會撞腰之后，樓市很受傷……