租房補貼各國有妙招

公共租賃住房投入使用后，政府資金的投入重點就是對低收入家庭的租金補貼。4月27日，北京市住建委、市財政局正式發(fā)布《關于公共租賃住房租金補貼對象及租金補貼標準有關問題的通知》。補貼標準的出臺或?qū)㈩A示著北京市公租房市場“春天”的到來。實際上，很多發(fā)達國家從上世紀開始即對低收入家庭實行住房租金補貼政策，經(jīng)過長時間的檢驗，他們的政策也愈加成熟和完善。

德國：政府負擔家庭實際交納租金與可以承受租金之間的差額

德國對低收入家庭的住房保障可以追溯到二戰(zhàn)之后，主要采取補貼公共租賃住房建設資金和補貼低收入家庭租金兩種方式，在不同的時期采取不同的補貼措施。在20世紀50年代至80年代期間，德國建設了大量的公共租賃住房，對其建設過程提供了大幅度的資金和政策補貼。20世紀90年代之后，德國住房緊張的局面得以緩解，政府每年新建或者購買的公共租賃住房數(shù)量漸漸減少，其政策逐漸傾向于補貼中低收入家庭的租金。

為保證低收入家庭都能夠有足夠的房租支付能力，政府根據(jù)家庭人口、收入及房屋需求情況（見表1）給予家庭適當?shù)难a貼。德國《住宅補貼法》規(guī)定，家庭實際交納租金與可以承受租金之間的差額由政府負擔，低收入家庭可承受的租金水平一般按照家庭收入的25%確定，房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府分別承擔50%。一般來說，低收入家庭申請房租補貼，經(jīng)審核通過后，政府就予以發(fā)放房租補貼。公共租賃住房不任由市場供求關系確定房租水平，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個“房租合理價格表”，每套房屋的租金都要參考該價格表。

美國：公租房的租金標準逐步與市場化租金水平一致

美國對公共租賃住房的補貼政策也是從補貼住房建設計劃慢慢過渡到住房租金補貼計劃的。20世紀60年代到70年代之前以補貼住房建設計劃為主，70年代以后政府不斷強化市場作用，補貼政策全部是住房租金補貼計劃。

住房租金補貼計劃分為租金證明計劃和租金優(yōu)惠券計劃，兩者的區(qū)別在于：當持租金優(yōu)惠券的家庭在市場上租住低于市場租金的住房時，沒有花完的優(yōu)惠券可留做下次使用。同時，參與租金優(yōu)惠券計劃的家庭也可租住高于市場租金的住房，多出的費用需自行解決。但參加租金證明計劃的家庭選擇余地則要小許多，他們只能在市場上租住不高于政府規(guī)定標準、固定區(qū)位范圍內(nèi)的住房，政府再根據(jù)其住房總租金的實際情況補貼差價。由于租金證明計劃明顯地限制了中低收入家庭選擇居住地的權力，從而使住房市場的資源配置效率難以達到最大化。20世紀90年代后，克林頓政府完全取消了“租金證明計劃”，而僅僅保留“租金優(yōu)惠券計劃”。

“租金優(yōu)惠券計劃”主要包括以下幾個內(nèi)容：一是公共租賃住房的租金標準逐步與市場化租金水平一致。美國早期公共住房的租金水平遠低于市場租金，這一方面有失市場公平，另一方面不利于吸引社會資金參與公共住房領域。20世紀70年代開始，政府的“住房租金補貼計劃”將低收入家庭租賃房的租金水平與市場化租金水平接軌，這樣既有利鼓勵市場主體提供租賃房，拓寬租賃房房源，又有利于保證住房租賃市場的租金穩(wěn)定。二是租金補貼方式與家庭收入水平掛鉤，并不斷調(diào)整。1974年美國住房與社區(qū)發(fā)展法案的第8條款規(guī)定對低收入租房者采取直接補貼，補貼額度為“標準租金”與租戶收入的25%（80年代早期該比例增至30%）之間的差額。三是“標準租金”由地方住房管理機構(gòu)設置，代表當?shù)氐氖袌龌饨鹚?。美國政府早期采取住房補貼券的形式進行補貼，保證該補貼專項用于房租支出，對接受補貼的租戶起市場監(jiān)督作用，后來逐步將補貼方式調(diào)整為更為靈活的現(xiàn)金補貼，給予低收入家庭更多人性化的選擇。

日本：直接對不同收入家庭收取不同標準租金

日本對于低收入家庭租房保障的做法與上述兩國略有不同，政府針對低收入家庭提供的公營住宅，不是收取統(tǒng)一租金后再給予租金補貼，而是對不同收入家庭直接收取不同標準租金。具體租金收取標準額計算公式為：

公共租賃住房租金價格＝房屋租金的基準價格×租金的調(diào)整系數(shù)

租金的調(diào)整系數(shù)＝房屋的面積系數(shù)×城市的區(qū)位系數(shù)×居住的方便性系數(shù)×房屋的使用年限系數(shù)

房屋租金的基準價根據(jù)家庭收入狀況來確定，原則上為低收入家庭納稅收入的8%。具體操作時，房屋租金基準價可對應家庭收入分類表來確定，表2給出了2006年大阪市房屋租金基準價。

房屋的面積系數(shù)由地板面積除以70m2得到；城市的區(qū)位系數(shù)一般由國土交通大臣以市鎮(zhèn)村為單位確定，例如大阪市為1.25；居住的方便性系數(shù)主要根據(jù)房屋本身進行衡量，首先對房屋在0.7～1.0之間確定一個數(shù)值，如果是無浴室、無電梯的4～5層且土地價格相對比較低的住房，則根據(jù)情況適當降低；房屋的使用年限系數(shù)是新建筑為1，根據(jù)之后經(jīng)過的年數(shù)、結(jié)構(gòu)區(qū)分、地域區(qū)分，每年遞減一定的比率而最終得到數(shù)值。

運用上述方法，我們假設大阪市Ⅰ類收入家庭租用的公共租賃住房為77m2，居住的方便性系數(shù)為0.8的新房子，那么其每月應付租金為，

相當于同檔次家庭收入的24.4%。

兩點啟發(fā)

公共租賃住房租金補貼標準應與收入直接掛鉤。從發(fā)達國家的實踐看，租金補貼都以中低收入家庭可支配收入為直接依據(jù)。德國是按照家庭收入的25%來確定可承受的租金水平，美國是按照家庭收入的30%來確定補貼水平，日本則直接將房屋租金的基準價與家庭收入聯(lián)系起來。從長遠看來，完善的補貼方式首先應確定與收入掛鉤的固定保障標準，例如60m2以內(nèi)房屋租金支出不超過家庭可支配收入的30%等，以方便對不同收入家庭實行差額補貼。

公共租賃住房的配套政策需要盡快完善。發(fā)達國家公共租賃住房的平穩(wěn)發(fā)展與各國完善的法律及收入信用系統(tǒng)密切相關。德國有《住宅補貼法》，美國有較為全面的《合眾國住房法》、指導住房市場管理的《國民住房法》和被稱為“20世紀第一個住房公平法令”的《開放住房法案》等，日本關于住房供應和保障的法律更是達到了40多部。要想讓保障落在實處，使政府資金高效、規(guī)范地運轉(zhuǎn)，法律的健全與個人信用體系的完善必不可少，否則，公共租賃住房租金補貼標準的制定與執(zhí)行也將大打折扣。