城市綜合體的商圈價(jià)值

城市綜合體這個(gè)在英文中被稱為HOPSCA，通俗被解讀為“城中之城”的多業(yè)態(tài)建筑集群，在鄭州西區(qū)正呈密集開發(fā)之勢。

家住在鄭州大學(xué)老校區(qū)附近的劉新是一名80后上班族，每天上班需要從西區(qū)跑到東區(qū)，堵車的痛苦讓他一直有這樣一個(gè)期待：在家門口上班，不必坐公交車、不必早出晚歸；隔壁就是大型超市，走路5分鐘；步行10分鐘就到電影院，可以第一時(shí)間欣賞國內(nèi)外新片。

劉新的期待可以很快實(shí)現(xiàn)，位于大學(xué)路和中原路交會(huì)處西北角，一座新的城市綜合體上上財(cái)富廣場項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè)。

“中國城市的升級(jí)變革，從城市綜合體開始。城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士都在闡述這樣的觀點(diǎn)。

上上財(cái)富廣場、中原萬達(dá)廣場、錦藝城、西元國際廣場等項(xiàng)目在西區(qū)的落地，都意味著，鄭州西區(qū)商業(yè)一步跨入“城市綜合體”時(shí)代。

同時(shí)，隨著西區(qū)的舊城改造及都市村莊改造，西區(qū)人流量將會(huì)增加，這是西區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。而眾多商業(yè)大鱷紛紛進(jìn)入西區(qū)，一個(gè)大商圈正在形成。

當(dāng)城市綜合體扎堆式布局西區(qū)的時(shí)候，城市綜合體到底能給西區(qū)商業(yè)帶來怎樣的催化作用？

城市綜合體核心在運(yùn)營

有數(shù)據(jù)顯示，鄭州在建和立項(xiàng)的城市綜合體已超過53座。有人預(yù)言：城市綜合體面臨過剩。

這個(gè)在英文中被稱為HOPSCA，通俗被解讀為“城中之城”、“高效之城”的多業(yè)態(tài)建筑集群，在中國正呈密集開發(fā)之勢。

在決定做城市綜合體之前，上上集團(tuán)董事局主席馮世翔就在思考這樣一個(gè)問題：在狂飆突進(jìn)的城市發(fā)展背景之下，城市綜合體現(xiàn)象只是商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個(gè)縮影，該以什么樣的心態(tài)來面對新一輪的商業(yè)地產(chǎn)形勢，使其與城市進(jìn)化的大趨勢兼容？

在浙商雜志舉辦的一次論壇上，馮世翔如此表達(dá)他的看法，“隨著樓市調(diào)控被推向縱深，住宅地產(chǎn)頹勢難改，各家房企切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，是主動(dòng)轉(zhuǎn)型、被動(dòng)轉(zhuǎn)型，還是盲目跟風(fēng)，其所產(chǎn)生的結(jié)果都是不一樣的。為什么要提心態(tài)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有一個(gè)成長期，當(dāng)你進(jìn)入后，能否守得了寂寞，耐得住煎熬，這很重要”。

馮世翔認(rèn)為，“如果一開始就抱著短期的、功利的心態(tài)而去，可能會(huì)直接輸在起點(diǎn)”。

如果說做住宅類似于在小河中游泳，那么做商業(yè)地產(chǎn)就如同在大海里游弋。在商業(yè)地產(chǎn)這場馬拉松比賽中，城市綜合體項(xiàng)目，不管是誰設(shè)計(jì)的，最終的目的是要盈利。而城市綜合體的盈利無疑是考量地產(chǎn)商的運(yùn)營能力、品牌支撐以及團(tuán)隊(duì)的最好方法。

“此處水深，泳者須謹(jǐn)慎”的基本觀點(diǎn)，代表了不少城市綜合體投資開發(fā)商共同的體會(huì)。

“因此，大家應(yīng)該把商業(yè)運(yùn)營放在核心位置，一切圍繞這個(gè)來展開?！瘪T世翔說。他認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)其實(shí)是替投資者、業(yè)主管理財(cái)富”。

而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、定勢與定量參照什么來評定？單以杭州為例，在建或已建有近100個(gè)城市綜合體，現(xiàn)階段的杭州，能否消化得下這些個(gè)商業(yè)綜合體的龐然大物，答案還是未知。

對此，馮世翔的看法是，從空間的概念來看，商業(yè)地產(chǎn)必須與城市兼容，不能不考慮城市這個(gè)母體與平臺(tái)，沒有對項(xiàng)目所在的城市深入研判，就不可能有準(zhǔn)確的定位。 從時(shí)間的概念來看，“一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，真正要培養(yǎng)成熟，至少需要八到十年的時(shí)間，如果沒這個(gè)心理預(yù)期，充其量你只能賦予商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一半的生命”。

歸結(jié)到一點(diǎn)，能否處理好城市性與商業(yè)性的共生關(guān)系，是馮世翔對商業(yè)地產(chǎn)能否做成功所持有的基本立場。

而上上財(cái)富廣場這個(gè)位于西區(qū)的城市綜合體項(xiàng)目，就是馮世翔關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目思考的一次實(shí)踐。

“錯(cuò)位”的經(jīng)營布局

上上財(cái)富廣場融合了國際先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和最新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，將建成由五星級(jí)涉外酒店、高端A類百貨、5A甲級(jí)寫字樓及精品公寓四大業(yè)態(tài)組成的綜合體項(xiàng)目。

上上財(cái)富廣場坐擁鄭州地鐵1號(hào)線中原路出站口。同時(shí)，因?yàn)榕c火車站西廣場相距非常近，亦可借勢聚集人流量。

然而，上上財(cái)富廣場規(guī)劃中的高端百貨體量是6.5萬平方米，離二七廣場只有兩個(gè)路口。它將如何與二七商圈現(xiàn)有和將有的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭、協(xié)同發(fā)展？這無疑是一次挑戰(zhàn)。

“要在同質(zhì)化的競爭中勝出，就需要尋求差異化的道路，而前期的定位則是基礎(chǔ)，如果前期沒有做好，靠后期的補(bǔ)救和重新調(diào)整定位，那就將會(huì)付出更大的努力和艱辛?！瘪T世翔認(rèn)為。

作為該項(xiàng)目聚客的重要一招，未來的商業(yè)項(xiàng)目，沒有停車位就沒有未來。

針對影響城市綜合體住宅物業(yè)持續(xù)升值的最大“病因”停車難的問題，上上財(cái)富廣場委托德國公司對項(xiàng)目進(jìn)行了專業(yè)的交通流量影響分析。最后的方案不單在規(guī)劃上將地下商業(yè)部分與地鐵口貫通，充分發(fā)揮地上立體停車與地下交通動(dòng)線結(jié)合的優(yōu)勢，以疏導(dǎo)、分流地面人流，更規(guī)劃有中原首家18層4901個(gè)大型立體停車樓來實(shí)現(xiàn)商業(yè)體與城市交通的血液流變。

二七區(qū)第一個(gè)超五星級(jí)酒店，中原第一大立體樓宇停車場和“MIGO”名品會(huì)所、全球時(shí)尚潮流集中營等標(biāo)簽，正在讓上上財(cái)富廣場成為大學(xué)路商圈的標(biāo)桿項(xiàng)目。