中國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑簡析

【摘要】本文簡述了中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和對(duì)資金的需求特點(diǎn)，并詳細(xì)分析了目前中國商業(yè)地產(chǎn)主要融資模式及存在的主要問題，在此基礎(chǔ)上提出了一些意見和建議。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；資金需求；融資途徑

一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)是具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和投資三方面的屬性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)定義比較寬泛，包括酒店、商場(chǎng)、寫字樓等都被納入到商業(yè)地產(chǎn)的范疇。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)物業(yè)，包括各種零售、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途的地產(chǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先興起于北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，并迅速蔓延到全國。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展趨勢(shì)，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長了41.9％，占房地產(chǎn)投資比重的29.8％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長了25.9％和35.2％，銷售額分別增長了48.4％和50.2％。

二、商業(yè)地產(chǎn)的資金需求特點(diǎn)

（1）資金需求量大，融資周期長。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金需求量大，且投資周期長，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量尤其突出。商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格高，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平要求高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜且廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修和陳設(shè)奢華，這些都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于普通住宅項(xiàng)目或廠房項(xiàng)目。（2）投資風(fēng)險(xiǎn)大，融資成本高。住宅地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價(jià)值補(bǔ)償和收益，而商業(yè)地產(chǎn)的回收期長，延續(xù)到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模大、融資周期長，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實(shí)現(xiàn)較高收益，一般要求非常高的投資回報(bào)率，對(duì)開發(fā)商而言融資成本非常大。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)主要的融資途徑及存在的問題

（1）銀行貸款。中國房地產(chǎn)開發(fā)一直以來對(duì)銀行貸款依賴程度比較高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外，這與我國的金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優(yōu)勢(shì)有關(guān)。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行股權(quán)融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會(huì)公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權(quán)融資會(huì)稀釋原有股東對(duì)公司的控制權(quán)，且融資成本較高。（3）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營的企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模小、融資期限短。（4）房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是指通過發(fā)行基金份額，將不確定多數(shù)投資者的小額資金匯集成大規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資機(jī)構(gòu)管理，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目。因受到國內(nèi)政策以及國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)要求較苛刻，而且當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展僅處于起步階段，尚且缺乏相關(guān)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及法律制度的支持。

四、中國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑建議

（1）合作開發(fā)融資。開發(fā)商尋找一家或幾家有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移融資負(fù)擔(dān)比較好的方法。這種方法對(duì)于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)大有益處。（2）商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資是指企業(yè)利用其商業(yè)信用，在銷售商品、提供服務(wù)的過程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付票據(jù)等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團(tuán)貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，通過銀團(tuán)貸款方式可分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)籌集資金方便快捷。（4）商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國的一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體做法是將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。（5）其他建議。中國的金融市場(chǎng)機(jī)制尚未規(guī)范和成熟，而房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障。房地產(chǎn)公司應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用。

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