高校物業(yè)管理市場(chǎng)化模式和對(duì)策研究

[摘要]市場(chǎng)化是我國(guó)高校物業(yè)管理的重要發(fā)展趨勢(shì)，在高校物業(yè)管理中推進(jìn)市場(chǎng)化模式，不僅可以促進(jìn)高校物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，而且有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范化。本文從高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了當(dāng)前高校物業(yè)管理市場(chǎng)化存在的問(wèn)題，并以此提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]高校；物業(yè)管理；市場(chǎng)化

一、高校物業(yè)管理市場(chǎng)化

高校物業(yè)管理市場(chǎng)化是指高校物業(yè)管理的運(yùn)作完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式。高效物業(yè)管理部門(mén)不再是高效的下屬行政組織，高效物業(yè)管理部門(mén)可以組建物業(yè)管理企業(yè)，并且可以通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則獲取一定的利潤(rùn)，利潤(rùn)大小由市場(chǎng)決定。高校物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)有償服務(wù)，高效物業(yè)管理公司可以根據(jù)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容，多層次、多元化的針對(duì)服務(wù)對(duì)象展開(kāi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。要建立完整的高校物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來(lái)的行政管理模式，從職能管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理，走市場(chǎng)化道路。這是高校物業(yè)管理發(fā)展的方向。

二、高校物業(yè)管理市場(chǎng)化存在的問(wèn)題

（1）缺乏完善的管理制度。物業(yè)轄區(qū)管理制度和物業(yè)管理單位管理制度是物業(yè)管理制度的兩種主要類(lèi)型。其中，物業(yè)轄區(qū)管理制度分為物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、物業(yè)管理公約以及用戶(hù)手冊(cè)等。而物業(yè)管理單位管理制度主要包過(guò)行政、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、綜合管理制度等內(nèi)容。對(duì)于高校物業(yè)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，雖然也有工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、行為規(guī)范等相關(guān)制度，但是并未形成完善的制度體系，管理的隨意性大，執(zhí)行不夠嚴(yán)格。因此，高校物業(yè)管理如要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化模式，就需要建立完善的物業(yè)管理制度。（2）缺乏專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍。高校中雖然有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理部門(mén)，也有物業(yè)管理隊(duì)伍，但是這支隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)化水平還無(wú)法滿(mǎn)足高校物業(yè)管理市場(chǎng)化的需要。物業(yè)管理隊(duì)伍中，保安、維修和綠化等相關(guān)人員均需要較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力。由于高校物業(yè)管理隊(duì)伍都由原來(lái)的后勤隊(duì)伍轉(zhuǎn)變而來(lái)，未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練，也很少引進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的優(yōu)秀畢業(yè)生。隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)化能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高校物業(yè)市場(chǎng)化的需要。（3）缺乏物業(yè)管理市場(chǎng)化意識(shí)。高校物業(yè)管理雖然具有物業(yè)管理的共性，但是其作為高校工作的一部分，具有自身的特殊性。高校物業(yè)管理是為學(xué)生和教師的生活工作而服務(wù)，教師和學(xué)生往往對(duì)高校物業(yè)的有償服務(wù)很不適應(yīng)，對(duì)這種市場(chǎng)化的消費(fèi)觀念認(rèn)識(shí)不夠，多年來(lái)習(xí)慣于傳統(tǒng)的帶有福利性質(zhì)的管理模式，導(dǎo)致廣大師生員工的物業(yè)管理市場(chǎng)化意識(shí)不夠。

三、高校物業(yè)管理市場(chǎng)化的對(duì)策

（1）轉(zhuǎn)變思想觀念，形成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)。高校物業(yè)管理要想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化模式，首先就要改變傳統(tǒng)的思想意識(shí)。首先，高校的領(lǐng)導(dǎo)層就應(yīng)該樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)理念，推動(dòng)高校物業(yè)管理的社會(huì)化、企業(yè)化和市場(chǎng)化，不僅可以減少學(xué)校對(duì)物業(yè)管理的投入，更能解決當(dāng)前高校物業(yè)管理的困局。其次，高校的教職工要改變觀念，教職工以?xún)?yōu)惠條件購(gòu)買(mǎi)了住房，就應(yīng)有義務(wù)對(duì)住所的物業(yè)管理承擔(dān)費(fèi)用，要建立有償服務(wù)的意識(shí)。最后，高校物業(yè)的管理人員也要樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，擺脫鐵飯碗意識(shí)。（2）建立完善的管理制度。高校物業(yè)管理若實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，則高校物業(yè)公司需要脫離母體學(xué)校，以前的行政化管理體制也將轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化體制。要實(shí)現(xiàn)這樣的市場(chǎng)化體制，急需要高校物業(yè)公司建立一系列符合市場(chǎng)化特點(diǎn)的管理制度。首先，建立有效的管理規(guī)程，包括崗位職責(zé)、人事管理制度、員工手冊(cè)、員工考核辦法等。其次，建立有效的控制制度，包括人力資源控制、文件控制、采購(gòu)控制、服務(wù)質(zhì)量控制、預(yù)防措施控制等。再者，建立完善的維修工作程序，包括基礎(chǔ)設(shè)施的維修和保養(yǎng)、顧客的報(bào)修處理程序、維修工程規(guī)程等。最后，制定完善的行政工作規(guī)程，比如：文件管理制度、培訓(xùn)管理制度、合同管理制度、會(huì)議制度等。（3）建立專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍。首先，建立良好的人才機(jī)制，有目的的引進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的優(yōu)秀人才和畢業(yè)大學(xué)生。其次，建立良好的培訓(xùn)機(jī)制，做好員工的培訓(xùn)工作，鼓勵(lì)員工通過(guò)培訓(xùn)進(jìn)一步發(fā)展，獲取物業(yè)管理方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。最后，加強(qiáng)與社會(huì)化的優(yōu)秀物流企業(yè)的交流，學(xué)習(xí)優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)，使得自身的經(jīng)營(yíng)和管理水平不斷得到提高。

高校物業(yè)管理的市場(chǎng)化是其未來(lái)的重要發(fā)展趨勢(shì)。高校物業(yè)公司應(yīng)并出傳統(tǒng)的行政化管理理念，樹(shù)立市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，建立現(xiàn)代化的管理制度和服務(wù)理念，在遵循為教育服務(wù)的基本目標(biāo)下，建立具有高效特色的物業(yè)管理模式，真正把高校物業(yè)管理做好。

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