試析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施

【摘 要】作為資金量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其要想實現(xiàn)最大化的利潤，就要最大限度的降低成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，就是要做好成本控制工作。本文將圍繞該主題展開進一步的討論。首先簡要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成和特征，并具體分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中面臨的主要問題和困難，有針對性的提出了一些強化房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施，從縱深來挖掘出房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的最大化作用，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的正常高效運行，以房地產(chǎn)企業(yè)的最大化效益和長遠發(fā)展作為根本的評判標準，進一步推進房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理工作和發(fā)展前景。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；有效措施

隨著全球經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了大好的發(fā)展機會，并逐步成為了我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，成為了國家財政和地方經(jīng)濟收入的主要來源之一，對于我國整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。近些年來，由于高房價導(dǎo)致了民眾的普遍不滿，國際金融危機還甚囂塵上，都使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀。此外，我國也已經(jīng)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，加上一些外資的大量涌入，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭更為激烈。那么，在這種房地產(chǎn)行業(yè)日益走向成熟的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快改變當前粗放型的發(fā)展模式，適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，從成本控制入手，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的基本構(gòu)成

就字面意思而言，房地產(chǎn)應(yīng)該是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合性稱呼，其本質(zhì)就是房屋和土地共同組合而成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括了進行房屋和土地開發(fā)活動而付出的全部成本和費用。從廣義上來講，房地產(chǎn)企業(yè)指的就是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。根據(jù)不同的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式，我們可以把房地產(chǎn)企業(yè)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等，本文中主要指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不涉及后兩種房地產(chǎn)企業(yè)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用包含了直接成本、間接成本。從成本屬性來區(qū)分的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本包含了土地成本、管理費用及財務(wù)成本等。總括起來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用就是包含了產(chǎn)品的開發(fā)成本和工程項目開發(fā)期間的費用。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。期間費用又稱作期間成本，具體包含了管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。以上無論是何種分類方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用都是非常關(guān)鍵和重要的。我們不僅要做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用分類工作，以便加強我們對于房地產(chǎn)企業(yè)成本費用構(gòu)成有清晰把握，這有利于我們加強對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管理和控制工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制面臨的主要問題

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制一般來說包含了設(shè)計階段的成本控制、項目招標過程中的成本控制。應(yīng)該來說，設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的關(guān)鍵與重點之處，因為設(shè)計費雖然不占多少成本費用。但是，其卻會大大影響房地產(chǎn)項目人力、物力和財力投入的多少。因此，在進行設(shè)計的過程中，要推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，開展限額設(shè)計，有效控制造價。關(guān)于項目招標過程中的成本控制，一般來說包含了招標投標階段的成本控制，在進行成本控制的時候，要努力遵循公平、公開、公正、誠信的原則，做好招標文件的編制工作，合理低價者中標，還要做好合同的簽定工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制還包含了施工階段的成本控制，抓好合同管理，減少工程索賠，從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制，從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強竣工階段的成本控制。但是，實際情況卻不容樂觀。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面存在的問題如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制問題體現(xiàn)在工程成本方面?？傮w上來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)的造價管理模式是工程建設(shè)的全程管理模式，但是實際操作卻以辦理工程結(jié)算為目標，忽視決策階段的控制造價，這往往造成了工程材料的大量浪費，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成一整套有效的工程造價管理體系，不夠重視財務(wù)成本的控制工作，進一步加劇了資金的浪費行為。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目還存在著成本控制的脫節(jié)現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視施工階段的成本控制，不夠重視其他階段的成本控制。應(yīng)該來說，作為一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本會涉及到多個環(huán)節(jié)，一旦一個環(huán)節(jié)發(fā)生問題，都會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。而實際情況就是的確有不少房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目在成本控制方面存在誤區(qū)，使得成本控制無法做到全面合理科學(xué)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制還缺乏動態(tài)的控制理念。因為當前的會計核算控制只是重視對于過去的事情進行歸集和計算，屬于事后的控制，換句話說，這種項目就是缺乏事前和事中控制和管理，這顯然是片面的。這種做法明顯會使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益大打折扣，無法對成本信息實現(xiàn)準確有效的選擇和使用。在工程項目竣工階段，總結(jié)分析工作也欠周全，使得項目管理水平不夠高，管理經(jīng)驗不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制工作的具體措施

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀和存在的不少問題，筆者認為，我們必須盡快采取一定的措施來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期成本管理和控制目標，要盡快改變當前成本控制意識不強的現(xiàn)狀，改變當前成本控制只重視某些環(huán)節(jié)，沒有建立完善的成本控制體系的現(xiàn)狀，改變當前成本控制中的風險意識薄弱，應(yīng)對風險的能力較弱的現(xiàn)狀，實行多種措施來對房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本進行全過程的成本控制。具體來說，筆者認為我們可以從以下幾個方面來努力實施科學(xué)舉措：（1）我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的“國八條”等一系列政策出臺以后，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了較大的生存競爭壓力。在這種現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得競爭中的優(yōu)勢地位，就必須不僅關(guān)注高收入群體的需要，更要關(guān)注普通老百姓的需求，在保障工程質(zhì)量的前提之下，加強成本控制工作，實行全過程成本控制，構(gòu)建一套完善的成本控制體系。所謂全過程成本控制，指的就是要對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所有過程中發(fā)生的全部成本、成本形成中的全過程、企業(yè)內(nèi)所有員工參與的成本進行控制，實行全員成本控制。在對產(chǎn)品開發(fā)成本的控制方面，應(yīng)該加強項目策劃和投資決策階段的成本控制，設(shè)計階段的成本控制，動遷階段的成本控制，招投標與合同洽商階段的成本控制以及施工階段結(jié)算階段的成本控制。（2）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強對期間費用的成本控制工作。由于期間費用雖說不會直接形成產(chǎn)品的價值，但是，它卻是維持房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營活動所必不可少的部分。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好這個期間費用的有效控制，不能盲目的求低，而是要保持一定的支出作為前提條件來實現(xiàn)價值的最大化目標。這種期間費用的控制可以體現(xiàn)在管理費用方面，也可以體現(xiàn)在財務(wù)費用方面。這種做法的主要目的就是為了實現(xiàn)做好企業(yè)的成本控制工作。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好工程成本的管理工作，這是進行成本控制的前提條件之一。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理包含了項目前期階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)設(shè)計深度來做好成本控制目標。一旦確定好成本控制目標，成本管理部門就應(yīng)該及時進行成本測算，并堅持“貨比三家，最低價中標”的原則，加強對投標單位的議標制度，完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，做出合理的市場評估。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好營銷成本管理，管理成本控制，財務(wù)成本管理，科學(xué)合理配置項目部成員降低間接成本，加強項目竣工后的評估管理，抓好物業(yè)管理、提高物業(yè)管理水平。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)一定的成本控制原則，分步驟科學(xué)的實施各項措施來做好全過程的成本控制，實現(xiàn)事前、事中和事后的控制，動員全員參與進來，并進行動態(tài)的成本。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能有效建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，實現(xiàn)規(guī)范化管理，取得高效的管理效益。

參 考 文 獻

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