房地產(chǎn)限購(gòu)政策作用與效果分析

【摘 要】本文通過(guò)對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施背景的論述，分析限購(gòu)政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和恢復(fù)住宅消費(fèi)功能方面的作用和存在的一些不足。經(jīng)過(guò)分析，限購(gòu)政策應(yīng)該在一段時(shí)間內(nèi)存在，并且和保障房建設(shè)以及財(cái)稅政策、信貸政策等政策相互配合來(lái)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，達(dá)到促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；限購(gòu)政策；房?jī)r(jià)；宏觀調(diào)控

最近幾年，全國(guó)各大城市住宅價(jià)格出現(xiàn)快速上漲。房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為普通群眾最關(guān)心的問(wèn)題之一，也是當(dāng)前我們政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅關(guān)系普通民眾的切身利益，也關(guān)系到我們國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。近幾年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，特別是在2010年出臺(tái)了限購(gòu)政策，體現(xiàn)了政府堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心。本文通過(guò)對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施的背景，作用進(jìn)行分析，以探討限購(gòu)政策實(shí)施的效果。

一、限購(gòu)政策出臺(tái)的背景

2003年以來(lái)，許多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離了正常的發(fā)展軌道，導(dǎo)致普通群眾的購(gòu)買(mǎi)能力越來(lái)越弱，民眾普遍呼吁政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。政府部門(mén)根據(jù)形勢(shì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的調(diào)控措施?；仡櫸覀儑?guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和調(diào)控歷程，2003年后針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的投資過(guò)熱現(xiàn)象，政府通過(guò)嚴(yán)控土地供應(yīng)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例，控制信貸規(guī)模等措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給進(jìn)行調(diào)控。到了2005年，政策轉(zhuǎn)向以調(diào)控房地產(chǎn)需求為導(dǎo)向，實(shí)施了提高首付比例和貸款利率，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2008年年底，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橹С址康禺a(chǎn)發(fā)展，但這一政策僅實(shí)施了半年左右，到2009年下半年，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)較快上漲，政策立即轉(zhuǎn)向以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為導(dǎo)向。但是這些調(diào)控政策受到各方面因素的影響，調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，城市土地價(jià)格持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)不斷上漲。以北京市為例（見(jiàn)圖1），2006年之后，除了2008年底受金融危機(jī)的影響外，房?jī)r(jià)幾乎一直保持較快的漲幅，特別是在2007年年末和2010年的年初，均達(dá)到了15%的漲幅。在這個(gè)背景之下，2010年4月國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，截至目前已經(jīng)有47個(gè)城市先后出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則。

圖1 北京市2006～2011年的房?jī)r(jià)指數(shù)

二、限購(gòu)政策的作用和效果分析

（1）限購(gòu)政策減少了投資和投機(jī)需求，使得房地產(chǎn)業(yè)朝著滿(mǎn)足居民基本住房需求的目標(biāo)發(fā)展。我們大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并把它作為我們國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，根本的目的在于改善居民的住房需求，促進(jìn)城市化的進(jìn)程。但是近些年來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，房地產(chǎn)業(yè)的投資過(guò)熱，已經(jīng)使行業(yè)的發(fā)展偏離了原來(lái)的目的，成為了投資者實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)增值和獲利的工具。在當(dāng)前我國(guó)住房供求失衡、地少人多的基本國(guó)情下，住房的首要功能應(yīng)該是滿(mǎn)足民眾基本的居住需求，我們國(guó)家土地資源的稀缺決定了住房的供應(yīng)是有限的，對(duì)居民購(gòu)房進(jìn)行限購(gòu)具有現(xiàn)實(shí)的合理性。從這個(gè)角度來(lái)看，限購(gòu)政策的實(shí)施，抑制了投資性、投機(jī)性的購(gòu)房需求，為我們住房改革步入正常的軌道，恢復(fù)住房的消費(fèi)品角色具有重要的作用。（2）限購(gòu)政策能夠有效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是銀行信貸的重要部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)十個(gè)行業(yè)息息相關(guān)。目前部分地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，一旦房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)較大的波動(dòng)必然會(huì)對(duì)整個(gè)金融體系和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生劇烈的影響，這個(gè)方面日本的房地產(chǎn)泡沫和美國(guó)的次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都值得我們思考和警惕。限購(gòu)政策的實(shí)施，能夠引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，防止房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。（3）限購(gòu)政策的出臺(tái)能夠減少保障性住房建設(shè)的壓力，緩解貧富差距擴(kuò)大的趨勢(shì)。近幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民承受的范圍，給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定的因素，使得更多的居民只能通過(guò)保障性住房解決住房問(wèn)題，這也增大了地方政府建設(shè)保障性住房的困難。限購(gòu)政策的實(shí)施，能夠減少投資需求，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，讓更多的家庭可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房解決住房問(wèn)題，減少了保障房建設(shè)的壓力，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。（4）限購(gòu)政策是我們轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，控制通貨膨脹的重要途徑。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利潤(rùn)吸引了其他行業(yè)的企業(yè)和社會(huì)上的流動(dòng)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，過(guò)多的資源的投入對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展造成了影響，對(duì)于我們轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成了不利影響。從社會(huì)的角度來(lái)說(shuō)，住房還貸成本限制了其他消費(fèi)，抑制了其他行業(yè)的發(fā)展，阻礙了消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。同時(shí)，高房?jī)r(jià)也成為了某些地方吸引人才的阻礙，不利于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。限購(gòu)政策的實(shí)施，使得部分行業(yè)的資金退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，通過(guò)政府其他政策的支持和引導(dǎo)，增加其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資金的流入，促進(jìn)我們國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。限購(gòu)政策已經(jīng)成為了2011年房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律，限購(gòu)政策作為一種行政手段，主要目的在于直接抑制房地產(chǎn)投資或投機(jī)的需求，部分程度上改善了目前供不應(yīng)求的局面。在我國(guó)，投資、投機(jī)購(gòu)房占的比重，已經(jīng)高達(dá)30％至40％，限購(gòu)令出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量跌幅很大，平均達(dá)到50％以上，以北京市為例（圖2），2011年的房屋銷(xiāo)售面積（截止10月）幾乎是近10年來(lái)的最低量，房?jī)r(jià)指數(shù)也有一定下降，這也看出限購(gòu)令實(shí)施之后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊。這些數(shù)據(jù)表明，限購(gòu)政策出臺(tái)之后對(duì)房屋成交量產(chǎn)生了較大影響，同時(shí)房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)也得到了控制，房?jī)r(jià)漲幅逐漸放緩。

圖2 北京市歷年商品房銷(xiāo)售面積

三、限購(gòu)政策的不足

限購(gòu)政策是當(dāng)前政府調(diào)控高房?jī)r(jià)一種行政手段，主要是抑制投機(jī)或投資的需求，一定程度上改變了當(dāng)前供不應(yīng)求的局面，但是由于政策的滯后性和實(shí)施的時(shí)間比較短，對(duì)市場(chǎng)的影響還不明顯。限購(gòu)可能會(huì)帶來(lái)租房市場(chǎng)價(jià)格上漲、戶(hù)籍歧視等負(fù)面問(wèn)題。限購(gòu)政策還需結(jié)合房產(chǎn)稅、保障房的建設(shè)等措施共同來(lái)解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。限購(gòu)政策存在的不足主要有以下幾方面：（1）限購(gòu)的范圍和時(shí)間不明確。限購(gòu)政策目前主要集中在房?jī)r(jià)漲幅較快的大中城市，中小城市并未實(shí)行，這就可能會(huì)使投資和投機(jī)性購(gòu)房行為轉(zhuǎn)移至中小城市，推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，給未實(shí)施限購(gòu)政策的中小城市造成泡沫。目前一些地方的限購(gòu)政策沒(méi)有規(guī)定期限，導(dǎo)致市場(chǎng)上部分投資者觀望情緒強(qiáng)烈，一旦限購(gòu)政策取消，這些資金便會(huì)重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲。（2）限購(gòu)政策并未解決房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的問(wèn)題。限購(gòu)政策的出臺(tái)目前來(lái)看抑制了投機(jī)需求，在一定時(shí)間內(nèi)能夠改變目前的供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但是這些被抑制的需求是長(zhǎng)期存在的，加上我們國(guó)家積極推進(jìn)的城市化進(jìn)程，住房的供需矛盾仍將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在。限購(gòu)令并沒(méi)有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應(yīng)當(dāng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要措施，因此政府必須制定相應(yīng)的配套政策，加大住房的有效供給，從長(zhǎng)期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。（3）限購(gòu)政策執(zhí)行過(guò)程中的不一致性。地方政府作為政策的執(zhí)行者，承擔(dān)著具體落實(shí)政策和執(zhí)行政策的角色，但是由于受到土地財(cái)政因素的影響，地方政府調(diào)控高房?jī)r(jià)，真正落實(shí)限購(gòu)政策的動(dòng)力不足，因此地方政府在限購(gòu)政策的細(xì)則制定和實(shí)施中會(huì)和中央政府存在博弈，這導(dǎo)致限購(gòu)政策的實(shí)施效果受到影響。

四、結(jié)論和建議

近10年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控出臺(tái)了各種各樣的措施，但是效果卻不令人滿(mǎn)意，究其原因就在于政策缺乏一致性，缺乏對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)準(zhǔn)確的定位，導(dǎo)致調(diào)控只是根據(jù)當(dāng)時(shí)的具體形勢(shì)而進(jìn)行，而忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的深層因素。結(jié)合我們國(guó)家的具體國(guó)情，未來(lái)一段時(shí)間城市化進(jìn)程依然會(huì)快速推進(jìn)，建設(shè)用地日趨緊張，18億畝耕地紅線是堅(jiān)決不能突破的，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地會(huì)越來(lái)越緊張，因此我們必須明確我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)首先要滿(mǎn)足的就是民眾基本的居住需求。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題是多種因素造成的，僅僅依靠限購(gòu)政策來(lái)達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的是不現(xiàn)實(shí)的，也是不可能的。房地產(chǎn)調(diào)控需要信貸、稅收、行政、土地、保障供應(yīng)等多方面政策的相互配合，房?jī)r(jià)也不可能短期內(nèi)回歸理性，我們必須認(rèn)識(shí)到這個(gè)過(guò)程的長(zhǎng)期性。（1）取消歧視性的規(guī)定，將限購(gòu)政策落實(shí)為相對(duì)長(zhǎng)期的政策，并在全國(guó)推行。為了持續(xù)對(duì)投資性、投機(jī)性住房需求進(jìn)行限制，也為了達(dá)到限購(gòu)政策預(yù)期的效果，限購(gòu)政策必須在3年或更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)實(shí)施，這樣能避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。另外限購(gòu)政策在全國(guó)范圍內(nèi)的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和信息共享，對(duì)于防止炒房進(jìn)入三、四線城市，維持這些城市的房?jī)r(jià)的穩(wěn)定具有重要作用。（2）大力建設(shè)保障性住房和增加普通商品住房供應(yīng)是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本之策。完善保障性住房制度，通過(guò)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房滿(mǎn)足低收入居民對(duì)住房的消費(fèi)性需求，能夠影響投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，減少投資者的投資性需求，最大限度地促進(jìn)供需平衡的有效形成。加大保障房建設(shè)投入刻不容緩，這也是政府調(diào)控房?jī)r(jià)更加艱巨的任務(wù)。保障房不僅僅要注重建設(shè)規(guī)模，更要重視保障房分配的合理性和公平性，保證這些住房真正分配給那些低收入家庭。中央政府不僅僅要規(guī)定地方政府每年的建設(shè)任務(wù)，也要在資金來(lái)源上給予支持，可以規(guī)定地方政府將土地拍賣(mài)所得收入的一定百分比用來(lái)建設(shè)保障性住房。（3）加速推動(dòng)房產(chǎn)稅進(jìn)程，盡快在全國(guó)實(shí)施。房產(chǎn)稅的征收能夠提高房屋保有期間的維護(hù)和保養(yǎng)成本，減少投資者買(mǎi)房的收益，也增加了投資房產(chǎn)來(lái)保值增值的風(fēng)險(xiǎn)，抑制一部分投資者將房產(chǎn)作為財(cái)富保有形式的需求。目前房產(chǎn)稅已經(jīng)在部分地區(qū)試點(diǎn)，相信在不久的將來(lái)就能在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。

參 考 文 獻(xiàn)

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