當(dāng)前我國物業(yè)管理模式與風(fēng)險分析

【摘 要】作為伴隨著改革開放逐漸發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在住宅商品化進(jìn)程不斷加快的同時，獲得了前所未有的發(fā)展。完善的物業(yè)管理還能夠在很大程度上改善人們的居住環(huán)境和居住條件，這對促進(jìn)城市管理水平的提高和資產(chǎn)的保值增值以及構(gòu)建和諧社會是有著十分重要的現(xiàn)實意義的?；诖?，本文首先對物業(yè)管理的內(nèi)涵及社會功能意義進(jìn)行了討論，然后從多個不同的角度對當(dāng)前我國物業(yè)管理模式與風(fēng)險問題進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；管理模式；管理風(fēng)險；風(fēng)險防范

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分之一，物業(yè)管理因其具備低能耗、低成本的特征，在人們生活水平改善、區(qū)域經(jīng)濟增長等方面表現(xiàn)出了良好的功能，并因此成為國家層面上進(jìn)行大力扶持的重點行業(yè)。但是，不可否認(rèn)，物業(yè)管理在獲得發(fā)展的同時，在行業(yè)中間也存在著一定的（甚至是嚴(yán)重的）需要亟待解決的問題，這些問題的存在已經(jīng)在一定程度上影響到了人們的正常生活和社會的穩(wěn)定。其中的原因是多方面的，有的與物業(yè)公司的運作體系和市場結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)，有的與行業(yè)的整體運作模式有關(guān)。因此，我國的物業(yè)管理領(lǐng)域已經(jīng)處于一個需要對其進(jìn)行重新審視的發(fā)展階段。本文首先對物業(yè)管理的內(nèi)涵及社會功能意義進(jìn)行了討論，然后從多個不同的角度對當(dāng)前我國物業(yè)管理模式與風(fēng)險問題進(jìn)行分析。旨在通過本文的工作，為物業(yè)管理公司或者物業(yè)管理行業(yè)提供可供借鑒的管理信息，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵及其社會功能解析

（1）物業(yè)管理的內(nèi)涵。作為與房屋、住宅等的所有與使用相關(guān)的概念，物業(yè)管理指的是從事物業(yè)管理的企業(yè)所進(jìn)行的對房屋、住宅及其相關(guān)物的管理，物業(yè)管理的運作與房產(chǎn)的租賃、出售、維修與維護以及治安、環(huán)保等有直接的關(guān)聯(lián)，有的也會將其直接交給專業(yè)的市場去運作，物業(yè)管理企業(yè)也就因此產(chǎn)生，后者主要向住戶提供具有一定的內(nèi)容的有償服務(wù)，法律手段與經(jīng)濟手段是其最為主要的管理模式，管理的范圍極其廣泛，幾乎覆蓋到了與房產(chǎn)有關(guān)的所有。因此，與傳統(tǒng)的通過行政手段對房屋及其相關(guān)物進(jìn)行管理的模式不同，物業(yè)管理不但能夠避免房管部門長時間的提供無償服務(wù)的尷尬，該能夠因此降低費用和開支，當(dāng)然，更為實際的是，它能夠有效的彌補以往“自建自管”式的房屋管理模式的不足。（2）物業(yè)管理的社會功能解析。對現(xiàn)代的物業(yè)管理而言，其社會功能是極為廣泛和直接的。同我國的傳統(tǒng)社區(qū)管理體制相比，物業(yè)管理以房屋產(chǎn)權(quán)的私有化為運作依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上完成了一定的制度創(chuàng)新，因此，物業(yè)管理在這些方面具備明顯的優(yōu)勢。物業(yè)管理從一整套專業(yè)化的管理體系出發(fā)，將與房屋有關(guān)的、分散的社會分工集中于企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行統(tǒng)一處理。因此，消費者或者業(yè)主只需要面對物業(yè)管理企業(yè)即可，就能夠在其幫助下獲得預(yù)期的服務(wù)。另外，現(xiàn)代物業(yè)管理實際上又形成了一個新的聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)的個人、社會群體和社會組織能夠在物業(yè)的感召下形成一種橫向的聯(lián)合，這對促進(jìn)社區(qū)內(nèi)部的整合與維系，促進(jìn)社會的和諧與進(jìn)步是有一定的現(xiàn)實意義的。

二、現(xiàn)階段我國物業(yè)管理可供選擇的模式

（1）創(chuàng)新物業(yè)管理的服務(wù)觀念，從源頭上重塑物業(yè)管理模式。需要動用企業(yè)文化的作用，以此為基礎(chǔ)去創(chuàng)造更多的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。此外，還需要合理的運用創(chuàng)新服務(wù)觀念，通過觀念上的改變來構(gòu)建物業(yè)管理公司的心的愿景和使命，以期更好的為消費者或者業(yè)主服務(wù)。比如，可以考慮建立針對特色業(yè)主的特殊服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的實際情況，為其提供符合其需求的服務(wù)。在這方面，私人化健康保健服務(wù)、報紙雜志的收取服務(wù)等都可以考慮為消費者。（2）建立關(guān)愛型和一站式的物業(yè)管理模式。在現(xiàn)代社會中，物業(yè)服務(wù)的重點已經(jīng)不僅局限于向消費者提供物質(zhì)上的享受，與此同等重要的還有精神上的服務(wù)，這在市場經(jīng)濟條件下表現(xiàn)的更為明顯，并且有超過物質(zhì)享受的趨勢。從這個角度講，物業(yè)管理已經(jīng)成為了時代的產(chǎn)物和時代的特殊要求，要想獲得發(fā)展和進(jìn)步，就必須要不斷的提高與完善自身的服務(wù)。因此，對物業(yè)管理企業(yè)來講，需要對開展的每一項工作和提供的每一項服務(wù)制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)，規(guī)范其服務(wù)。使得每一種工作、每一項服務(wù)都執(zhí)行的有理有據(jù)。（3）細(xì)分物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域，將該行業(yè)真正的推向市場。要促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企實現(xiàn)價值的回歸，使其回到能夠體現(xiàn)其核心價值的服務(wù)方面。也就是說，要將對房屋本體與設(shè)施設(shè)備的管理作為管理的重點，同時，要通過強制性的標(biāo)準(zhǔn)和社會監(jiān)督機制的建立，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)和管理水平，全方面的促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的升級與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。只有這樣，才能將物業(yè)管理行業(yè)打造成專業(yè)性強較、技術(shù)高度密集的行業(yè)，并有可能使其進(jìn)一步的邁向高端。為了實現(xiàn)這一點，需要鼓勵一些專業(yè)化的服務(wù)企業(yè)進(jìn)入到這一行業(yè)，形成物業(yè)管理的社會化發(fā)展的大局面。

三、在物業(yè)管理模式的實施過程中存在的風(fēng)險及其防范措施

（1）物業(yè)管理中的成本風(fēng)險。對物業(yè)管理而言，成本風(fēng)險是所有風(fēng)險之中最為重要也最為直接的，也是物業(yè)管理企業(yè)的核心風(fēng)險之一。因此，在探討物業(yè)管理風(fēng)險的問題上，服務(wù)的提供應(yīng)該與成本的控制置于同等重要的地位。為此，需要從以下幾個方面出發(fā)降低成本、增加收入：當(dāng)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)時，需要優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營項目，并對其結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，努力改善現(xiàn)有的業(yè)務(wù)項目，或者舍棄一些價值較低的項目；同時，還要在價格方面考慮業(yè)主的承受能力，確定業(yè)主的需求層次，以此來控制開支，降低物業(yè)管理的成本風(fēng)險。（2）物業(yè)管理中的市場風(fēng)險。從發(fā)展的角度講，物業(yè)管理中形成的風(fēng)險一般可以劃分為兩個不同的階段：第一階段，物業(yè)管理的風(fēng)險主要表現(xiàn)為物業(yè)管理的競標(biāo)合同風(fēng)險、物業(yè)管理的硬件運作風(fēng)險、來自于業(yè)主的風(fēng)險，以及物業(yè)管理強企業(yè)和業(yè)主在購銷過程中因信息缺乏或者信息的不對稱而產(chǎn)生的風(fēng)險。在這種情況下，如果物業(yè)管理企業(yè)對相關(guān)的情況掌握不周，對相關(guān)的信息掌握不全，就極有可能給物業(yè)管理企業(yè)帶來一定的市場風(fēng)險。在第二階段，物業(yè)管理的程序風(fēng)險。有物業(yè)管理員工的失誤造成的風(fēng)險以及由于市場競爭而產(chǎn)生的風(fēng)險。這些風(fēng)險的成因來自于以下兩個方面：物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理水平的低下和激烈的市場競爭。（3）物業(yè)管理的風(fēng)險防范措施選擇。對物業(yè)管理而言，其風(fēng)險防范可從以下幾個方面進(jìn)行：首先，引入現(xiàn)代的管理理念和機制，優(yōu)化企業(yè)管理的程序和結(jié)構(gòu)，同時要加強制度建設(shè)，強化為業(yè)主服務(wù)的意識，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建起卓越的企業(yè)文化；其次，注重對企業(yè)員工的培訓(xùn)和教育，最大限度的提高員工的素質(zhì)，使其樹立起強烈的風(fēng)險意識。此外，還需要建立風(fēng)險快速補償機制，從內(nèi)部增強企業(yè)自身的市場競爭能力和抵御風(fēng)險的能力，尊重業(yè)主和保護業(yè)主的合法權(quán)益，加強與業(yè)主的聯(lián)系與溝通，提高物業(yè)公司整體管理效率和風(fēng)險控制能力等。

四、結(jié)語

在我國，物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展已經(jīng)經(jīng)過了30多個年頭，在這一過程中，物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)一方面順應(yīng)了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，還在一定程度上填補了在單位制解體以后住宅區(qū)管理的空白，逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，使人們知道了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，初步培育了人們的物業(yè)服務(wù)消費意識。但是，即便如此，物業(yè)管理的發(fā)展仍處于初級發(fā)展階段，還有諸多的問題需要面對，有大量的風(fēng)險需要分析和防范，只有如此，才能使這一行業(yè)獲得可持續(xù)的發(fā)展。

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