土地流轉(zhuǎn)給工程施工企業(yè)臨時用地帶來的影響及應(yīng)對措施

摘要：本文闡述了土地流轉(zhuǎn)給工程施工企業(yè)臨時用地帶來的影響及應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn) 臨時用地 影響 應(yīng)對

1 土地流轉(zhuǎn)的背景介紹

2011年11月國土資源部等四部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，對農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)等土地權(quán)利的確權(quán)、登記、發(fā)證作出明確規(guī)定，這標(biāo)志著中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)邁出實質(zhì)性步伐。2012年1月農(nóng)業(yè)部透露，中央政府已經(jīng)批復(fù)在全國24個縣區(qū)設(shè)立新一輪農(nóng)村改革實驗區(qū)，農(nóng)村土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)是改革實驗的重要內(nèi)容之一，特別是怎么樣建立和完善土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場。2012年中央一號文件也指出將加快推進農(nóng)村地籍調(diào)查，2012年基本完成覆蓋農(nóng)村集體各類土地的所有權(quán)確權(quán)登記頒證，穩(wěn)步擴大農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點，加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度。

2 土地流轉(zhuǎn)

2.1 什么是土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)全稱是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，即擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，相當(dāng)于“三權(quán)分離”：經(jīng)營權(quán)歸受讓方，承包權(quán)還是歸承包農(nóng)戶，所有權(quán)也還是屬于集體。流轉(zhuǎn)后的土地，仍然只能用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，農(nóng)民依法享有土地流轉(zhuǎn)權(quán)益，如租金、股份分紅等。

2.2 土地流轉(zhuǎn)的方式

2.2.1 土地互換。指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進行的簡單交換。

2.2.2 出租。在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

2.2.3 入股。亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指承包戶將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立股份公司。在農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營，農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。

2.2.4 農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營，合作社掛靠龍頭企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營，合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式。

2.2.5 農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。農(nóng)戶以擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)做抵押，取得金融機構(gòu)的貸款。如果農(nóng)戶不能按期還貸，所抵押的土地由金融機構(gòu)接手，并進行尋租經(jīng)營，直至還貸結(jié)束。

2.3 土地流轉(zhuǎn)的原因

2.3.1 土地承包經(jīng)營成本高，收益低。農(nóng)民由于承包經(jīng)營土地的負擔(dān)重，收益相對較低，承包經(jīng)營土地的積極性不高。

2.3.2 農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動力的轉(zhuǎn)移。農(nóng)村人多地少的矛盾導(dǎo)致大量勞動力紛紛向本地農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或向外地轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的勞動力使得土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)。

2.3.3 鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項目的需要。因招商引資、工業(yè)園區(qū)等非農(nóng)建設(shè)項目用地需要，鎮(zhèn)、村將土地承包經(jīng)營權(quán)以租賃的方式從農(nóng)戶手中流轉(zhuǎn)出來。

2.3.4 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。村鎮(zhèn)為培植專業(yè)大戶、承包大戶，鼓勵農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給被培植對象或?qū)⑼恋貜霓r(nóng)戶手中以租賃或其他方式流轉(zhuǎn)出來再轉(zhuǎn)包給被培植對象。

2.3.5 政府一直在推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、集約化，這必然要求土地流轉(zhuǎn)。

2.3.6 土地流轉(zhuǎn)可以引導(dǎo)大量資本進入農(nóng)村土地市場，建成一個巨大的貨幣蓄水池，可以有效緩解通貨膨脹壓力，同時使得廣大農(nóng)民變成有產(chǎn)階級，為中國新的內(nèi)需啟動提供強勁支撐，繼而盤活經(jīng)濟。

3 土地流轉(zhuǎn)對工程施工企業(yè)臨時用地的影響

3.1 工程施工企業(yè)的臨時用地

工程施工企業(yè)的臨時用地通常指為工程建設(shè)的需要使用的臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預(yù)制場、材料堆放場地，臨時便道和其他臨時設(shè)施用地。土地管理法規(guī)定建設(shè)項目施工需要臨時使用農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地期限一般不超過二年。并應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定負責(zé)復(fù)墾，沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費。

3.2 土地流轉(zhuǎn)對工程施工企業(yè)臨時用地的影響

通過以上描述結(jié)合我們的分析，土地流轉(zhuǎn)將給工程施工企業(yè)臨時用地帶來以下幾個方面的影響：

3.2.1 臨時用地的補償標(biāo)準(zhǔn)和費用將明顯增加。原有臨時用地模式的土地補償費支付給土地流轉(zhuǎn)的承包農(nóng)戶，而現(xiàn)有模式的土地補償費支付給土地流轉(zhuǎn)的受讓方，無論以哪種模式流轉(zhuǎn)，受讓方與承包農(nóng)戶已經(jīng)發(fā)生了一次經(jīng)濟行為，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；透吒郊又缔r(nóng)產(chǎn)品的種植，土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)將大大提高。另外，由于土地流轉(zhuǎn)承擔(dān)著貨幣蓄水池角色的原因，土地流轉(zhuǎn)的價格也將不斷的被提高，無形中又增加了臨時用地的費用。

3.2.2 臨時用地的難度將顯著提高。原有模式下工程施工企業(yè)使用臨時用地一般委托村民委員會與承包農(nóng)戶商談，由于村委的特殊性和農(nóng)業(yè)的低產(chǎn)值，臨時用地使用相對比較容易。而以后使用臨時用地需委托村民委員會與受讓方商談，由于村委不直接管轄受讓方，受讓方實力又普遍比較雄厚，況且還要考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營、牽涉多方利益、土地再次流轉(zhuǎn)需承包農(nóng)戶同意等因素，因此，臨時用地使用流程更加復(fù)雜，受影響的因素增加，難度顯著提高。

3.2.3 臨時用地的要求將更加嚴格。今年中央一號文件要求將加快修改土地管理法，完善農(nóng)村集體土地征收有關(guān)條款，健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，可以看出在土地流轉(zhuǎn)的背景下，國家對于集體土地的使用將更加規(guī)范、嚴格，對臨時用地的使用限制也將更多。尤其是臨時用地使用完畢后的復(fù)墾，因為復(fù)墾后的土地要交還給受讓方進行經(jīng)營，為了使復(fù)墾后的土地能夠達到經(jīng)營之前的條件、狀況，對土地復(fù)墾的要求也將更加的嚴格和苛刻。

3.2.4 臨時用地涉及法律風(fēng)險的幾率將變高。在土地流轉(zhuǎn)后，土地有了三權(quán)，經(jīng)營權(quán)、承包權(quán)、所有權(quán)，而且土地經(jīng)營權(quán)可以再次流轉(zhuǎn)，由于農(nóng)民法律意識相對淡薄，現(xiàn)實中許多經(jīng)濟活動也不能完全按照法律法規(guī)進行，涉及法律風(fēng)險的因素、環(huán)節(jié)也在增加，工程施工企業(yè)使用臨時用地涉及法律風(fēng)險的幾率也將變高。

4 工程施工企業(yè)面對土地流轉(zhuǎn)的應(yīng)對措施

土地流轉(zhuǎn)是大勢所趨，它將對工程施工企業(yè)臨時用地在費用、難度、要求、風(fēng)險等各方面都將產(chǎn)生極大的影響，這也必將對工程施工企業(yè)臨時用地工作提出了更高的要求，那么面對土地流轉(zhuǎn)，我們應(yīng)該采取哪些應(yīng)對措施呢？

4.1 思想高度重視，加強宣傳

近些年來，工程施工企業(yè)臨時用地工作遲緩，嚴重制約項目施工組織生產(chǎn)的正常推進，是導(dǎo)致項目進度滯后和虧損的重要原因。在土地流轉(zhuǎn)的新背景和新形勢下，臨時用地工作又面臨著高費用、高難度、高要求、高風(fēng)險，怎樣才能讓工程施工企業(yè)適應(yīng)這種新的形勢和變化，就必須在思想上高度重視，加強宣傳。只有首先在思想上高度重視，我們才能未雨綢繆，積極謀變，廣泛、深入的宣傳會幫助大家對土地流轉(zhuǎn)有清晰地認識，繼而進行主動的學(xué)習(xí)，并對可能面對的困難和解決方法進行積極深入的分析和研究。

4.2 建立與工程施工企業(yè)現(xiàn)狀相適應(yīng)、行之有效的臨時用地工作管理制度

當(dāng)前工程施工企業(yè)臨時用地工作開展的模式各不相同，但無論采用哪種模式，都必須建立與現(xiàn)狀相適應(yīng)的工作管理制度，以確保足夠經(jīng)驗豐富的人員去從事臨時用地工作，并充分調(diào)動工作人員的積極性、主動性，通過一些工作方法的使用和管理制度的要求，在臨時用地成本和保障項目按計劃開展之間找尋最佳的結(jié)合點。以筆者所在企業(yè)為例：企業(yè)成立了征地拆遷管理部，對項目部成立的臨時征拆小組進行臨時用地的指導(dǎo)、服務(wù)、管理，確保企業(yè)臨時用地工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

4.3 規(guī)范和嚴格臨時用地的使用

4.3.1 項目部駐地和其他臨時設(shè)施用地應(yīng)結(jié)合施工組織生產(chǎn)的需要，盡可能租用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的房屋、廠房、場地等，減少使用農(nóng)業(yè)用地。

4.3.2 臨時用地應(yīng)盡可能節(jié)約，減小工程用地成本。施工組織設(shè)計與用地應(yīng)緊密結(jié)合，施工場地布置盡量合理、緊湊，縮小臨建的規(guī)模，減小用地面積。

4.3.3 多借用地方現(xiàn)有道路，少修施工便道，算好經(jīng)濟賬。并科學(xué)計算施工便道的寬度，杜絕便道過寬造成成本浪費。

4.3.4 不硬化或者降低場地硬化的標(biāo)準(zhǔn)，或是鋪設(shè)人行道磚、綠化，減小復(fù)墾的標(biāo)準(zhǔn)和難度。

4.3.5 不用或少用基本農(nóng)田、林地、水塘、綠化用地，少用耕地，多用荒地和差地。

4.4 臨時用地工作人員應(yīng)加強溝通、談判技巧的學(xué)習(xí)，熟悉、掌握并能靈活運用工作的策略及方法，尤其是良好的局勢掌握及把控能力，當(dāng)機立斷，及時抓住有利時機，有效降低工作難度。

4.5 建立多重風(fēng)險控制體系，嚴控臨時用地法律風(fēng)險

4.5.1 臨時用地工作人員應(yīng)加強對法律法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)，不斷提高自身的法律意識。

4.5.2 不用或少用土地產(chǎn)權(quán)錯綜復(fù)雜的土地，尤其是多次不規(guī)范流轉(zhuǎn)和抵押貸款的土地，使用這樣的土地最后吃虧的往往是工程施工企業(yè)。

4.5.3 制訂臨時用地合同條款應(yīng)嚴謹、縝密，并充分考慮各種情況，或采用規(guī)范的合同范本。

4.5.4 建立嚴格的合同評審制度，最好是有專業(yè)法律人士對合同可能面臨的風(fēng)險進行評估，評審后再簽合同。

5 結(jié)束語

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。當(dāng)土地流轉(zhuǎn)頻繁出現(xiàn)在人們的視線中，工程施工企業(yè)是否能夠敏感意識到它將給工程臨時用地帶來巨大的影響，如若能夠未雨綢繆，積極、主動進行學(xué)習(xí)、分析、研究并制訂應(yīng)對措施，不僅可以節(jié)約工程用地成本，更可以確保工程施工的正常開展，取得較好的經(jīng)濟效益，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。