武漢中心城區(qū)近十年商品房價格波動調(diào)查分析

摘要：本文統(tǒng)計了武漢市各中心城區(qū)近十年的商品房價格銷售數(shù)據(jù)，進行比較分析，并結(jié)合相關(guān)社會、經(jīng)濟因素分析武漢中心城區(qū)商品房價格波動原因，以期對武漢市未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展有所借鑒。

關(guān)鍵詞：中心城區(qū) 商品房 價格

按照行政區(qū)域劃分，武漢市由七大中心城區(qū)和六個遠城區(qū)組成，包括：武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)。截止2010年，中心城區(qū)面積863平方公里，占全市總面積的10.2%；常住人口559.9萬，占全市總?cè)丝诘?7.7%；生產(chǎn)總值3054.64億元，占全市生產(chǎn)總值的54.9%。

1 武漢中心城區(qū)商品房價格近十年調(diào)查

武漢市國民經(jīng)濟在2001~2005年“十五”規(guī)劃和2006~2010年“十一五”規(guī)劃期間GDP從2001年的1335億元增長到2010年的5291億元，位居中部地區(qū)首位。期間，武漢市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟同步發(fā)展，商品房價格隨著經(jīng)濟快速增長一路高漲，均價從2001年的1745元/平方米上漲到2010年的6561元/平方米，均價翻了近四番，年均增長率達16.1%。

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圖1 2001—2010年武漢商品房均價

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圖2 2001—2010年武漢商品房價格增長率

此外，2001年到2010年，武漢市房地產(chǎn)市場逐步擴大，開發(fā)投資規(guī)模逐年增加，銷售面積由2001年的380.1萬平方米增長到2010年的1429.17萬平方米；商品房均價由2001年的1745.33元/平方米漲到2010年的6184元/平方米。武漢市商品房市場總體呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但是各區(qū)的發(fā)展又呈現(xiàn)各自不同的特點，下面對七大中心城區(qū)分別闡述：

1.1 江岸區(qū)

江岸區(qū)位于長江北岸，武漢三鎮(zhèn)漢口一方的東部，東鄰黃陂區(qū)，西與江漢區(qū)接壤，南臨長江與武昌區(qū)和洪山區(qū)隔江相望，北接東西湖區(qū)，是中共武漢市委、武漢市人民政府所在地和武漢市政治、金融、信息、文化中心，發(fā)展環(huán)境良好。先天地利加上后期規(guī)劃，十年的全面發(fā)展，使江岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)始終保持迅猛發(fā)展態(tài)勢，該區(qū)商品房價格在近十年中逐年上漲，均價從2001年2226元/平方米上漲到2010年6642元/平方米，年均增長率13%。

1.2 江漢區(qū)

江漢區(qū)因地處長江與漢水交匯處而得名，是武漢人口密度最大、最繁華的中心城區(qū)，擁有以武漢廣場為核心的現(xiàn)代商業(yè)中心和以建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈為標志的商務金融中心。如今，該區(qū)正以王家墩中央商務區(qū)建設(shè)為契機，建設(shè)以金融、保險、貿(mào)易、信息、物流、咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務業(yè)中心區(qū)。2001—2010年，江漢區(qū)商品房價格呈逐年上漲趨勢，均價從2001年2287元/平方米漲至2010年9914元/平方米，年均增長率18.3%。

1.3 硚口區(qū)

硚口區(qū)位于武漢市漢口西部，東與江漢區(qū)毗鄰，南與漢陽區(qū)隔水相望，西、北與東西湖區(qū)接壤，擁有漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、寶豐商務區(qū)、漢西中央采購區(qū)、古田商圈、濱水發(fā)展帶等重點功能區(qū)。硚口西部區(qū)域是武漢市老工業(yè)基地，以老廠區(qū)改造和新園區(qū)建設(shè)并舉的“漢正街都市工業(yè)區(qū)”是武漢市制造業(yè)五大板塊之一。近幾年，硚口區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)迅猛發(fā)展：2500余家商貿(mào)企業(yè)、3000余家總代理總經(jīng)銷、近20家公司總部、14個世界500強分支機構(gòu)、10家星級賓館酒店、近30家金融機構(gòu)。2001—2005年，硚口區(qū)商品房價格不斷上漲，由2139元/平方米漲到3753元/平方米，但2008年和2010年略有下降，尤其是2010年，出現(xiàn)大幅度下降，從2009年5414元/平方米降至2010年的5088元/平方米，降幅達9.4%。從2008年開始，硚口區(qū)房價已經(jīng)開始低于武漢市均價。

1.4 漢陽區(qū)

漢陽區(qū)位于武漢西南部，東瀕長江，北帶漢水，南抵沌口，西接蔡甸，呈三角形地帶。2001—2010年，漢陽商品房價格都保持高速增長，年均增長速率達16.9%，從1847元/平米漲到7281元/平米。特別是2010年，房價第一次超過武漢市均價。

1.5 武昌區(qū)

武昌區(qū)東、南與洪山區(qū)接壤，西與江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)毗鄰，北與青山區(qū)相接。是湖北省委、省政府所在地，全省政治、經(jīng)濟、文化和信息中心?！段錆h市城市總體規(guī)劃（1996—2020年）》確定：武昌將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路—水果湖省級商貿(mào)行政區(qū)、東湖風景名勝旅游區(qū)、南湖居住風景旅游區(qū)、街道口大學城、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲—武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。武昌區(qū)商品房價格由2001年的2237元/平方米漲到2010年9173元/平方米，離突破萬元大關(guān)咫尺之遙。

1.6 青山區(qū)

青山區(qū)東與洪山區(qū)接壤，西與武昌區(qū)毗鄰，南倚東湖風景區(qū)，北瀕萬里長江。境內(nèi)駐有武漢鋼鐵公司、中國第一冶金建設(shè)公司、武漢石油化工廠、中冶集團武漢鋼鐵設(shè)計研究總院、武漢科技大學等10多個大型企業(yè)和科研機構(gòu)。青山區(qū)商品房價格在“十五”期間，由1219元/平方米漲到了2862元/平方米，翻了兩番；“十一五”期間，房價仍然保持上漲，但從2008年開始增幅逐漸放緩，后三年增幅不大，基本持平。

1.7 洪山區(qū)

洪山區(qū)位于長江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心城區(qū)。近年來，洪山區(qū)積極推進先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，社會經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展欣欣向榮，從2001年到2010年，年平均增長率為16.0%，2010年達到歷史高點6781元/平方米。

2 商品房價格波動原因分析

2.1 經(jīng)濟原因

2.1.1 市場供求失衡。①城市化快速發(fā)展必然形成強大的住房需求，伴隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展與工業(yè)化進程的不斷推進，我國正處于城市化進程加快發(fā)展的階段，城市化率的提高必然會引發(fā)大規(guī)模的居住需求。對于武漢市來說，截止2010年，武漢城鎮(zhèn)人口978萬，再加上武漢“1+8”城市圈對周邊的人口吸引，城市化發(fā)展水平比較快，對房屋的需求規(guī)模亦較大。②房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國大部分地區(qū)住房供應體系不夠完善。高檔住房比重過高，中低價位普通商品房、經(jīng)濟適用房和保障房開發(fā)量不足。在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系狀況，造成價格虛高的高檔商品房供過于求，而中低價位的普通商品房、經(jīng)濟適用房供不應求，還導致了經(jīng)濟適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。從市場發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴重違背了需求結(jié)構(gòu)，在一些檔次住房供應量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫現(xiàn)象。③投資需求。一般來說，過熱增長的行業(yè)是由高需求和高價格所推動。高價格帶來這些行業(yè)的巨額利潤，巨額利潤刺激投資需求，投資需求進一步抬高價格。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，居民可支配資金數(shù)額提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，在股票、黃金、藝術(shù)品等投資市場還不完善、收益率不穩(wěn)定的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)投資成為主要投資領(lǐng)域，吸引了大量資金進入。從2004年的63.24億元到2010年的100.67億元，增幅達159%。

2.1.2 建安成本的增加。面對通脹壓力，包括水泥、鋼材、磚石等原材料價格上漲帶來的成本增加、拆遷成本提高，都會直接增加建筑成本；農(nóng)民工工資、管理人員工資上調(diào)等導致管理成本增加.根據(jù)有關(guān)調(diào)查報告的數(shù)據(jù)， 2005年，普通高層住宅的建安成本為每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年上漲至每平方米1524.1元。2008年春節(jié)過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元，三年多上漲幅度達35％。

2.1.3 高地價催生高房價。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，因此在商品房價格中，地價占有相當大的比例，通常能占30%左右。土地儲備和“招拍掛”制度實施以來，對增加土地出讓透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高的抬高地價。2010年，武漢市共成交土地226宗，累計成交25824畝，超過2007年全年土地出讓面積3倍多，創(chuàng)歷史新高，全市土地金額達792億元，同比增加122.9%。

2.2 社會原因

2.2.1 心理預期。房價有區(qū)別與一般商品的價格特點，簡單的按照成本或供求關(guān)系來認識房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大的脫離實物層面的供求關(guān)系。在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者是居民要消費多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟預期。以香港房地產(chǎn)價格為例，亞洲金融危機以來，香港房價6年間跌了65%。在這個過程中，無論是房子需求人口還是收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經(jīng)濟預期發(fā)生了改變，房價就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會預期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大的多。

2.2.2 消費文化。家庭擁有房產(chǎn)是在中國歷代秉承下來的傳統(tǒng)，“有產(chǎn)斯有財”的觀念幾千年深入人心，認為家財萬貫終會耗盡，只有房子是可以父傳子，子傳孫，代代相傳的資產(chǎn)，沒有房子就沒有家，成為流離失所的人，就像是沒有根的樹。家是中華民族心中穩(wěn)定、溫暖、和諧、團圓的象征，房子是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個遮風擋雨的住處，一個休息的地方，更被賦予了精神層面上的意義，“家”在中國人的眼里是任何物品都替代不了的。也正是因為如此，無論政府和輿論如何宣傳引導租房概念，但大多數(shù)中國人對個人住房的追求從未停歇過，擁有住房是很多人的畢生追求。

2.2.3 丈母娘需求。改革開放初期出生的人現(xiàn)在逐漸步入婚育階段。在傳統(tǒng)觀念的影響下，男方籌錢買房結(jié)婚已成為一種普遍現(xiàn)象。在大多數(shù)人眼中，擁有自己的住房將是婚后生活的可靠保障。因此在一定程度上推動了婚房的剛性需求，帶動了房價的上漲。電視連續(xù)劇《蝸居》的熱播，反映了房子在當今年輕人婚戀階段的重要性。

2.3 政策原因

隨著近五年來國內(nèi)一線、二線城市商品房價格逐年攀升，漲幅已超過大多數(shù)城市居民的消費能力，控制房價已不單純是個經(jīng)濟問題，也成為影響社會穩(wěn)定的政治問題。在“十一五”規(guī)劃期間，國務院先后頒布了“國八條”、“國六條”。尤其是2011年年初，實行嚴格的限購令，以企穩(wěn)定房價，控制漲幅，使房價回歸到合理價位，但具體情況如何，還有待進一步觀察。有人說“房價總理說了不算，總經(jīng)理說了算”，由此可見，我國政府在對穩(wěn)定和降低房價上任重道遠。無論是國家出臺的政策還是武漢市政府出臺的政策，江岸區(qū)的房價在近十年來都沒有跌過，反而一路上漲，而且年均漲幅達到了13.1%，2010年多個中心城區(qū)商品房均價達到了歷史新高。應當看到的是，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費結(jié)構(gòu)加快升級，住房改善需求顯著增加，加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。只有真正理順中央與地方財政收入分配、完善保障性住房制度、均衡制定各中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和規(guī)劃，引導社會各方確立對房地產(chǎn)市場的正確預期，各中心城區(qū)的房價才不會象坐過山車一樣起伏不定，包括武漢在內(nèi)的多個一、二線城市目前高房價和低收入的矛盾也才有可能真正緩解。武漢今年出臺“限購令”，從長遠來看對中心城區(qū)的房價影響不大，因為中心城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢越來越明顯，地價會越來越高，而郊區(qū)和二手房的價格會上漲，因為限購令并沒有對郊區(qū)和二手房作出規(guī)定。

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該文系武漢市社科基金項目研究成果。