北京傳統(tǒng)民居的政策效果評價及政府試驗樣本分析

摘要：四合院是北京的傳統(tǒng)民居，是反映老北京文化、歷史和傳統(tǒng)風貌的基本單元。本文對北京市傳統(tǒng)民居的政策脈絡予以梳理、分析，并探討對其保護的模式探索。

關(guān)鍵詞：北京傳統(tǒng)民居 政策思路 微循環(huán)

1 已有的政策效果分析

1．1 已有的政策脈絡 建國以來，北京市對舊城傳統(tǒng)民居的改造從未停止。改造歷程大致可分為危房改造、危舊房改造的第一次浪潮、第二次浪潮以及危舊房改造的新階段。

表1 北京舊城危舊房改造時序與特征分析示意

1.2 對大規(guī)模激進式“拆-建”模式的探討 在2004年以前，北京市對傳統(tǒng)民居一直采取大規(guī)模激進式“拆-

建”政策模式，這種改造模式受到了國內(nèi)外各界的一致聲討。

大規(guī)模的舊房改造的初衷無疑是好的，但在計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變的過程中，政府采取的是傳統(tǒng)官方主導模式以及市場主體——開發(fā)商從旁協(xié)助的聯(lián)盟方式。這種簡單化的策略安排對北京傳統(tǒng)民居以及由其構(gòu)成的胡同、舊城所帶來的傷害逐漸超過了它的好處。

一方面，老北京的傳統(tǒng)民居被嚴重破壞，城市歷史風貌喪失。在市場經(jīng)濟巨大力量的左右下，開發(fā)商的參與使改造活動由政府著力推動的公共利益行動變?yōu)閹缀跫兇獾纳虡I(yè)開發(fā)行動，對歷史文化名城的保護造成了巨大且無法挽回的傷害。在危改的名義下，現(xiàn)在留下的四合院已經(jīng)不到新中國成立前的1/3，如東受祿街16號徐悲鴻故居、廣渠門內(nèi)大街207號曹雪芹故居……隨著大量四合院被拆除、拆毀，與之一起隕落的是北京這座古城的風貌和歷史。

另一方面，搬遷居民的生活被打亂，無法實現(xiàn)危改初衷。在大規(guī)模激進式拆建時代，能夠?qū)崿F(xiàn)回遷的居民只占很小部分，多數(shù)居民都被安置到離原居住區(qū)很遠的小區(qū)。雖然居住面積變大了，但居民的生活成本卻變大了，例如交通費用的增加，鄰里關(guān)系的陌生，偏遠小區(qū)生活的不便。

1.3 對小規(guī)模漸進式“微循環(huán)”模式的探討 在2003年底，北京市政府對以往立項批準的危改項目進行了梳理，整理出137項危改項目，并撤銷了存在保留較好的傳統(tǒng)民居的31項危改項目。同時，針對舊城成片的危改項目采用危改試點項目方式，探索舊城危改與歷史文化風貌保護雙贏的有效途徑，最終確立了微循環(huán)式的小規(guī)模漸進式改造模式。

以微循環(huán)為代表的小規(guī)模漸進式改造，包括一系列主要以使用者（或單位）為主體，以解決使用者（或單位）實際問題為目的，與舊城居住區(qū)更密切相關(guān)的，小規(guī)模的社會經(jīng)濟和建設活動，如住房的改建、翻建、加建、養(yǎng)護和修繕等，以及資金投入較少的由政府和居民合作的社區(qū)環(huán)境整治和改善等。

微循環(huán)改造最突出的優(yōu)點是具靈活性。它有利于政府籌措資金，控制資金流向以及監(jiān)督建筑過程。據(jù)調(diào)查，在一般情況下，真正用于建筑環(huán)境的資金僅占全部改造資金的50%左右，其余部分都轉(zhuǎn)讓為土地費、利稅和各種攤派。

其二，公眾參與度提高。微循環(huán)改造有很強的針對性，有利于居民全過程參與。此外，政府極其重視來自居民的聲音，每間房屋的改造都要經(jīng)過居民的簽字許可才可進行。并且，整個改造過程由房屋所屬房管所全程參與，他們更了解居民的具體需求，出現(xiàn)問題時也更容易協(xié)商。

其三，有利于保護歷史居住環(huán)境。北京舊城的歷史文化遺存大都體現(xiàn)在眾多傳統(tǒng)民居中，微循環(huán)改造更有利于政府調(diào)查當?shù)孛窬蝇F(xiàn)狀，并予以修繕和保護。具體方案為，政府將房屋分為三類院落，對每種類型的院落的改造方式、材料更新都予以規(guī)定。

2 保護傳統(tǒng)民居的試驗樣本

2.1 產(chǎn)權(quán)私有化的實驗 2004年4月，北京市國土房管局和地方稅務局聯(lián)合頒布了《關(guān)于鼓勵單位和個人購買北京舊城歷史文化保護區(qū)四合院等房屋的試行規(guī)定》，鼓勵購買四合院。過去，只有北京戶籍人口才能購買四合院，新政策規(guī)定無論北京市還是其他省市（包括港澳臺地區(qū)）的機關(guān)、企事業(yè)單位、社會組織和個人，以及其他境外企業(yè)、組織和個人均可購買四合院。另外，還可享受一系列的稅費優(yōu)惠，如“減免征收契稅”等。

鼓勵單位和私人購買四合院，是要通過產(chǎn)權(quán)私有化將四合院的產(chǎn)權(quán)集中到一戶有修繕能力的人家，由該戶居民與政府共同出資對四合院進行修繕，成為有現(xiàn)代化居住條件的四合院，以“賣”求“?！?，其核心是通過市場的力量去彌補政府不足。讓一部分四合院獲得重生。在這一政策的鼓勵下，北京舊城部分衰敗的四合院獲得了新生，破敗的建筑得以得到修繕，院落環(huán)境得到整治，四合院也因此得到了較好的保護。

這種方法拯救了部分舊城中的四合院，但產(chǎn)權(quán)私有化的后續(xù)配套政策目前尚屬空白。制度的不完善引出了新的問題，如院落的修繕標準、原有功能維系等。據(jù)調(diào)查，部分購買者是以“徹底拆除、新建四合院”的方式進行“整治”，這與規(guī)劃部門、文物部門對院落的保護初衷是相違背的。此外，還有一些四合院雖然沒有被拆除，卻只留了個空殼，內(nèi)部改作他用，如越來越受到追捧的私人會所、工作室、酒吧等。

鼓勵私人購買四合院是利用市場的力量，多中心多主體地保護四合院。這也許不是保護傳統(tǒng)民居最好的方式，但它確實解救了一批瀕臨消失的四合院。目前亟待解決的問題是，政府需要更多后續(xù)相應配套政策，才能將這項政策的效果更好的發(fā)揮出來。

2.2 開發(fā)傳統(tǒng)民居商業(yè)功能的試驗：雍和宮文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 將舊城內(nèi)的傳統(tǒng)民居用作商業(yè)活動場所，也是保護四合院的有效做法之一。

自2008年起，東城區(qū)政府發(fā)布《東城區(qū)關(guān)于促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的試行辦法》、《北京市東城區(qū)關(guān)于促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的辦法》兩部條例，在東城區(qū)劃定5處文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，包括市級創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)雍和園，區(qū)級創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)方家胡同等。在政策的鼓勵下，雍和宮地區(qū)逐步成為文化產(chǎn)業(yè)聚集地。自2008年起，在一批外國人的帶領(lǐng)下，五道營胡同逐漸出現(xiàn)了一些利用北京傳統(tǒng)民居并具有老北京風格的主要面向外國人開放的酒吧、私人會所，這些房屋多為從居民手中購買的私人房屋。經(jīng)媒體宣傳，來此胡同參觀、游玩的游客日益增多。在利益趨勢下，越來越多的酒吧、工作室、私人會所開始出現(xiàn)。與最開始直接購買私人房屋不同，由于居民對胡同前景的看好，擁有私有產(chǎn)權(quán)的居民不愿再出售房屋，而以租賃的形式與經(jīng)營者簽署合同。目前，在這條胡同遍布著幾十家店鋪。出租房屋給居民帶來了一定的經(jīng)濟收益，使得一部分居民得以用租金轉(zhuǎn)而租賃樓房，改善了居住條件。以2011年年底的調(diào)查情況，目前此胡同中20平方米左右的私有產(chǎn)權(quán)房屋月租金大概在4000-6000元不等，足以支付同等地段的兩居或三居室樓房的租金。此外，由于目前的店鋪經(jīng)營者多為外國人或文化水平較高的中國年輕人，他們大多非常重視北京的傳統(tǒng)居住文化，會對租賃房屋進行保持原房屋風格的翻建、維修，從而使得一部分傳統(tǒng)民居受到了修繕和保護。這種建立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，使得居民獲得出租房屋的機會，可以間接改善居民的居住條件，并達到降低居住人口，同時還可以對四合院進行保護。

對待傳統(tǒng)民居的保護應充分發(fā)揮市場的作用，實現(xiàn)多中心、多模式、有限制的保護。還要開發(fā)傳統(tǒng)民居的文化功能，吸收多方面的力量，變被動的保護為主動的開發(fā)。

參考文獻：

[1]張杰.從悖論走向創(chuàng)新——產(chǎn)權(quán)制度視野下的舊城更新研究.中國建筑出版社，2010，P190-191.

[2]政策解讀：北京鼓勵購買文保區(qū)四合院.北京青年報，2004(8).