淺析房地產(chǎn)登記簿的管理

摘要：伴隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展以及人們社會(huì)觀念的發(fā)展，房地產(chǎn)登記簿管理中存在的一些問(wèn)題越來(lái)越引起人們的關(guān)注。為了適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，滿足人們的需求，房地產(chǎn)登記簿的管理勢(shì)必進(jìn)行變革。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)登記簿管理

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展和法律法規(guī)的相關(guān)配套的實(shí)施，我們的社會(huì)觀念也會(huì)隨之發(fā)展。在人們社會(huì)觀念發(fā)展的促進(jìn)下，我國(guó)各項(xiàng)管理制度遭到越來(lái)越多的質(zhì)疑，房地產(chǎn)登記簿的管理在一些方面也引起了人們的關(guān)注，對(duì)房地產(chǎn)登記簿的管理方式與方法進(jìn)行必要變革也就變得勢(shì)在必行。

房地產(chǎn)登記簿是對(duì)個(gè)人或集體房地產(chǎn)進(jìn)行有效管理的重要憑證與依據(jù)，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的規(guī)范化和制度化具有非常重要的作用。所謂房地產(chǎn)登記簿，指的就是有國(guó)家相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)并經(jīng)相應(yīng)的程序和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)記錄不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）標(biāo)示及其附著其上的物權(quán)狀況由具體管理部門進(jìn)行登記并由此產(chǎn)生法律效力的文件。

1 房地產(chǎn)登記簿管理改革的必要性

房地產(chǎn)登記簿作為國(guó)家機(jī)關(guān)重要的法定文件和重要資料，影響重大，為了有效的管理房地產(chǎn)登記簿，我國(guó)《物權(quán)法》第16條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”。因此，我國(guó)房地產(chǎn)登記簿的保存是由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的。然而《物權(quán)法》只規(guī)定了保管單位，但是對(duì)于保管期限并未做具體的規(guī)定，在房地產(chǎn)登記簿的保存過(guò)程中，可能會(huì)發(fā)生一些意外，這樣就涉及到了房地產(chǎn)登記簿的保管在出現(xiàn)意外時(shí)如何進(jìn)行法律責(zé)任的界定以及重辦與補(bǔ)辦的問(wèn)題。我國(guó)《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第16條第2款明確規(guī)定：“城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案必須長(zhǎng)期保存。如果發(fā)生丟失或者損毀時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施?！卑凑者@一暫行辦法的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)登記簿的管理不僅涉及到管理部門，也關(guān)系到房地產(chǎn)權(quán)的所有者。在管理層面，相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)必須對(duì)房地產(chǎn)登記簿相關(guān)檔案進(jìn)行長(zhǎng)期的妥善保管。在所有權(quán)人層面，一方面必須做好房地產(chǎn)登記簿的保管工作，另一方面還必須當(dāng)?shù)怯洸景l(fā)生丟失或損毀時(shí)及時(shí)到相關(guān)管理部門進(jìn)行補(bǔ)辦。由此，我們不難看出房地產(chǎn)登記簿在管理和使用中的極端重要性。這種重要性既體現(xiàn)在國(guó)家管理要求的嚴(yán)格上，同時(shí)也體現(xiàn)在登記簿對(duì)所有權(quán)人的重要性上。因此，對(duì)于登記機(jī)關(guān)而言，如何更好的進(jìn)行房地產(chǎn)登記簿的管理就成為其工作中的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。隨著《物權(quán)法》在我國(guó)的頒布和實(shí)施，公眾房地產(chǎn)權(quán)的申請(qǐng)和登記數(shù)量持續(xù)增加。在此情形之下，單純依靠國(guó)家的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的工作來(lái)滿足社會(huì)大眾查閱、核對(duì)以至補(bǔ)辦房地產(chǎn)登記簿的工作已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)。這樣一方面給工作人員帶來(lái)較大的工作量，另一方也難以滿足公眾的查閱需求，還有就是也不利于房地產(chǎn)登記簿的永久保存。

房屋登記簿作為房屋真正的“身份證”是所有者對(duì)于房屋擁有所有權(quán)、使用權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利的“通行證”，但是伴隨著人們對(duì)于房地產(chǎn)登記簿的管理中存在的諸如保管、重辦、補(bǔ)辦、查閱以及電子化變革產(chǎn)生的種種質(zhì)疑，房地產(chǎn)登記簿的管理的變革勢(shì)在必行。

2 房地產(chǎn)登記簿管理的變革途徑

房屋登記簿要想真正凸顯出其重要性和作為房屋真正“身份證”的身份，必須在對(duì)其管理中適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)和滿足人們對(duì)其需求。為此，我們對(duì)于房地產(chǎn)登記簿的管理提出以下幾點(diǎn)改革途徑：分級(jí)保管、正副本管理、審核驗(yàn)證查詢制度、電子化轉(zhuǎn)變。

2.1 分級(jí)保管 在房地產(chǎn)登記簿的管理改革中，首先就應(yīng)該對(duì)其保管的方式與方法進(jìn)行改革。目前我國(guó)的房地產(chǎn)登記簿的管理模式多數(shù)仍是傳統(tǒng)的混合式管理，這種管理模式一方面造成了登記簿保管中的混亂，另一方面也不利于對(duì)其進(jìn)行分門別類的科學(xué)管理。正是看到了混合式管理的諸多弊端，許多房地產(chǎn)登記簿管理機(jī)關(guān)正在努力實(shí)行更為科學(xué)的分級(jí)保管。所謂分級(jí)保管，指的就是管理人員按照房地產(chǎn)登記簿的保管年限進(jìn)行科學(xué)的劃分，將不同年限的登記簿進(jìn)行分門別類的處理與保管。分級(jí)保管這一模式是在充分借鑒國(guó)外（特別是法國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)登記簿的先進(jìn)管理模式提出并發(fā)展而來(lái)的。其具體做法如：房地產(chǎn)登記人員并不需要將保管部門提供給自己的各種等級(jí)文件逐一進(jìn)行妥善保管，而是只需對(duì)五十年以內(nèi)的相關(guān)公示文件進(jìn)行保管即可。在保管年限介于五十年與一百年之間的文件，登記人員只需將其交由專門的保管部門進(jìn)行保管即可。而對(duì)于那些保管年限超過(guò)一百年的文件，則應(yīng)交由省級(jí)或國(guó)家級(jí)的檔案館進(jìn)行專門管理。借鑒國(guó)外的這一先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記簿的管理中同樣也可以對(duì)其接受的房地產(chǎn)登記簿按照一定的年限進(jìn)行劃分，將一定年限以上的房地產(chǎn)登記簿移交給專門的國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行妥善保管，房地產(chǎn)登記部門只需保管部分保存年限相對(duì)較短的房地產(chǎn)登記簿即可。此外，為了進(jìn)一步保證房地產(chǎn)登記簿安全妥善的保存，房地產(chǎn)登記簿保管部門還需要設(shè)置專門的房地產(chǎn)登記簿保管庫(kù)房并且采取。

2.2 正副本管理 為保障房地產(chǎn)登記簿的安全，登記機(jī)構(gòu)在制作房地產(chǎn)登記簿的時(shí)候制作房地產(chǎn)登記簿正本和房地產(chǎn)登記簿副本，將房地產(chǎn)登記簿正本和房地產(chǎn)登記簿副本分開(kāi)保管。一旦房地產(chǎn)登記簿發(fā)生損毀或遺失等意外時(shí)，登記部門就應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)登記所留的副本進(jìn)行登記簿正本的補(bǔ)辦工作，并且在補(bǔ)辦完結(jié)之后還應(yīng)及時(shí)告知房地產(chǎn)登記簿權(quán)利人。當(dāng)房地產(chǎn)登記簿正本和副本用紙發(fā)生損毀或樣式需要變更時(shí)，登記部門要按照具體要求并嚴(yán)格依據(jù)原始信息進(jìn)行正副本的重辦工作。

2.3 審核驗(yàn)證查詢制度 房地產(chǎn)登記簿是體現(xiàn)房地產(chǎn)及其權(quán)利事項(xiàng)信息的確定性載體，為適應(yīng)登記公示的實(shí)體規(guī)則，房地產(chǎn)登記簿必須能為社會(huì)公眾了解、知悉、查閱和復(fù)制，這體現(xiàn)了登記簿的公開(kāi)特性，也即學(xué)理中所謂的“形式公示”，以與實(shí)體法中的公示相區(qū)分。不過(guò)，房地產(chǎn)登記簿同時(shí)牽涉權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)信息，具有一定的私密性，在公示和保密這兩種矛盾的利益和價(jià)值之間應(yīng)何去何從。針對(duì)這種情況，在房地產(chǎn)登記簿查閱方面我們建議審核驗(yàn)證查詢方式。首先，界定查閱主體。其次，現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)上審核查詢制度。建立現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)上查詢兩種機(jī)制，兩種機(jī)制均建立固定的查詢申請(qǐng)模式，申請(qǐng)人按照查詢申請(qǐng)要求提供相應(yīng)的查詢資料，登記部門予以審核查詢資料，審核合格開(kāi)放查詢權(quán)限。最后，房地產(chǎn)登記簿被查詢后登記機(jī)關(guān)采用一定方式例如短信通知等方式告知房地產(chǎn)權(quán)利人其登記簿于何時(shí)被何人進(jìn)行了查詢，以保障房地產(chǎn)登記簿權(quán)利人的合法權(quán)益。

2.4 電子化轉(zhuǎn)變 上世紀(jì)90年代后，中國(guó)大力發(fā)展了通信和信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，21世紀(jì)是信息時(shí)代，在這個(gè)高科技的信息時(shí)代，什么都已走向電子化。也正是在這一背景下，房地產(chǎn)登記簿的管理必然也要朝著電子信息化管理的方向邁進(jìn)。電子信息化管理必須依托完善的管理平臺(tái)，就房地產(chǎn)登記簿管理而言，首先就必須建立公共查閱平臺(tái)和檔案管理平臺(tái)。通過(guò)這兩個(gè)操作平臺(tái)作用的充分發(fā)揮，最大限度的滿足公眾查閱以及檔案管理的需求。在建立以上兩個(gè)平臺(tái)的過(guò)程中，尤其要注意電子信息錄入的科學(xué)性和規(guī)范性。電子信息化管理最基本的依托就是數(shù)字化，因此，要努力將房地產(chǎn)登記簿的相關(guān)信息進(jìn)行數(shù)字化處理，保證其能方便的進(jìn)行查閱和管理，而這也是房地產(chǎn)登記簿電子信息化管理的關(guān)鍵所在。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展和不斷完善，法律法規(guī)相關(guān)的配套相繼實(shí)施，人們的社會(huì)觀念也在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)登記簿的管理也會(huì)日益完善?？傊?，房地產(chǎn)登記簿的管理的變革是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕不可能一蹴而就，畢其功于一役，房地產(chǎn)登記簿的管理工作必然會(huì)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展不斷引向深入和完善。

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