中國的房價(jià)與地價(jià)關(guān)系分析

【摘 要】本文應(yīng)用Granger檢驗(yàn)的方法，對我國房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)研究。并通過2005～2010年間武漢市房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)和地價(jià)指數(shù)關(guān)系的檢測，結(jié)果顯示：短期內(nèi)地價(jià)是由房價(jià)決定的，而長期范圍內(nèi)，這兩個(gè)方面是相互影響的。為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保障廣大老百姓的切身利益，我們認(rèn)為：要盡量降低房價(jià)，一方面要加大土地的供給量；另一方面要盡量減少地價(jià)的上漲。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)；地價(jià)；Granger因果檢驗(yàn)；武漢

一、引言

最近幾年，我國大中城市的房價(jià)上漲幅度都比較大。面對這一情況，廣大老百姓的切身權(quán)益必然受到損害，人們的購買力大幅降低。而且，房地產(chǎn)行業(yè)也很有可能出現(xiàn)泡沫，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大隱患。官方統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，自從2004年以來，房價(jià)上漲幅度明顯，每年的增長速度在7％左右。到了2010年，我們國家的房價(jià)與收入之間的比值甚至達(dá)到了驚人的8，為歷年來最高；其中，北京、上海、深圳、杭州的情況為14，遠(yuǎn)高于國際平均的4～6倍的水平。這一現(xiàn)象在社會上造成巨大熱議和研究。關(guān)注的重點(diǎn)就在于房價(jià)如此快速上漲的原因。不少研究者認(rèn)為其背后的原因在于地價(jià)的上漲。2004年以后，我國實(shí)行的是“招拍掛”制度，即土地出讓要通過招標(biāo)、拍賣等一系列環(huán)節(jié)。這種制度看來把地價(jià)與房價(jià)緊緊聯(lián)系在一起，那么，事實(shí)情況究竟如何呢？

目前在社會各界看來，房價(jià)與地價(jià)大概有三種關(guān)系：（1）成本驅(qū)動論。這一論點(diǎn)很好理解，因?yàn)閺某杀镜慕嵌葋砜矗詈蟮姆績r(jià)是由地價(jià)、開發(fā)費(fèi)用、營銷廣告費(fèi)用等等方面組成的。而地價(jià)無疑是這些成本中最最重要的一個(gè)因素。所以說，地價(jià)無疑會對最后的房價(jià)產(chǎn)生巨大影響。而且按照房地產(chǎn)開發(fā)商的程序，一般都是設(shè)法取得土地使用權(quán)，之后再進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)，所以按照這一邏輯，地價(jià)的形成在前，房價(jià)的形成在后，地價(jià)無疑就是房價(jià)的成因了。（2）引致需求論。這一觀點(diǎn)認(rèn)為土地是房地產(chǎn)開發(fā)中一個(gè)非常重要的生產(chǎn)要素，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中引致需求理論分析，最終房價(jià)的大幅上漲必然就會帶來對土地需求的大幅上漲。房地產(chǎn)開發(fā)變得有利可圖，越來越多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域爭奪土地這一生產(chǎn)要素，需求的增加造成了價(jià)格的攀升。這就是這一觀點(diǎn)的論據(jù)。（3）互動論。這一論點(diǎn)可以說綜合了以上兩種觀點(diǎn)的看法。它認(rèn)為，實(shí)際情況是房價(jià)和地價(jià)兩方面是互為因果的。也就是說，房價(jià)與地價(jià)相互促進(jìn)，最后兩者都抬高了價(jià)格。

二、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的相關(guān)研究

國內(nèi)外都有對于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的大量研究。國外的研究成果比較卓著。Smith（1976）將土地規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)中的生產(chǎn)要素，基于此研究了城市房價(jià)的上漲，并且證實(shí)了地價(jià)與房價(jià)著實(shí)有對應(yīng)關(guān)系。O’Sullivan（2000）則采取引致需求的方法進(jìn)行研究，證明高房價(jià)帶來高地價(jià)這一結(jié)果，而不是相反。另外一種角度是從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)試圖探討這兩者的關(guān)系。著名的研究有Alonso（1946）和Muth（1969）的實(shí)證檢測，他們運(yùn)用數(shù)學(xué)的方法，構(gòu)造出一套競價(jià)函數(shù)的形式，來表明高房價(jià)引起高地價(jià)。第三個(gè)角度的代表人物是Davies和Raymond，他們的研究方法是通過計(jì)量分析來檢測兩者之間的聯(lián)系。其中，Davies（1977）通過計(jì)量的回歸分析，檢測出地價(jià)與房價(jià)高度相關(guān)，同時(shí)和土地利潤率等參數(shù)也很相關(guān)。Raymond（1998）則關(guān)注香港的情況，對其進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明兩者之間沒有必然的因果聯(lián)系。

國內(nèi)的學(xué)者也做出了不少貢獻(xiàn)。劉琳、劉洪玉等（2003）、劉琳（2004）也是采用計(jì)量的方法，探討了房價(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系，認(rèn)為兩者還是存在一定的因果聯(lián)系。高波（2003）、楊慎（2003）、包宗華（2004）等進(jìn)行了實(shí)證分析。形成了兩種對立的理論，即上文提到的“成本論”和“引致需求論”。但筆者認(rèn)為，以上種種研究沒有完整的理論框架，以及嚴(yán)密的政策分析，從而在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)用意義不大。而且，從這些研究得出的結(jié)果來看，不同的學(xué)者在采用同樣的方法時(shí)居然能得出相悖的論點(diǎn)，這一情況讓人們加深了對其研究科學(xué)性的質(zhì)疑。同時(shí)，在理論框架方面還沒有建立起來一套完整的體系，這無疑不是一種巨大的遺憾和缺失，需要后人來彌補(bǔ)。再者，以上學(xué)者們在研究時(shí)，主要是運(yùn)用西方的一套方法進(jìn)行分析，在某種程度上忽略了我國的特殊情況，以及我國住房市場的特殊性，所以說，這些研究的結(jié)論究竟對我們自身有多少建設(shè)性建議讓人深深懷疑。而且其政策建議的提出也必然受到局限和限制。而本文爭取在全國與武漢市這兩個(gè)層面上進(jìn)行雙重檢驗(yàn)，試圖得出一個(gè)具有普遍性的規(guī)律，爭取為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展以及國家宏觀調(diào)控的政策提供一點(diǎn)有益的依據(jù)。

三、數(shù)據(jù)選取與實(shí)證檢驗(yàn)

（一）研究方法

研究采用武漢市房價(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，在向量誤差修正模型（ECM）的條件下，還是運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)的方法對武漢市的情況進(jìn)行分析。

（二）數(shù)據(jù)來源

研究選取武漢市房屋價(jià)格銷售指數(shù)和土地價(jià)格銷售指數(shù)。以下所有數(shù)據(jù)均源自于《武漢財(cái)經(jīng)報(bào)道》，選取的時(shí)間段位2005年第1季度至2010年第4季度，共24個(gè)季度（見表1）。其中，這一原始數(shù)據(jù)是屬于環(huán)比數(shù)據(jù)，把去年的同一季度定義為基期，所以存在季節(jié)性差異，我們把2004年規(guī)定為定基數(shù)據(jù)，以此來減少季節(jié)性差異的干擾。

表1 2005～2010年武漢市房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)

圖1 2005～2010年武漢市房價(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)

圖1中可以看到，2005～2010年間，武漢市房價(jià)和地價(jià)季節(jié)性波動較大，大體呈現(xiàn)出上漲趨勢。在所選取的時(shí)間段內(nèi)，房價(jià)和地價(jià)的季平均增幅分別是1.220％和0.457％。而且，房價(jià)的上漲幅度都比地價(jià)的上漲幅度要高，其中，兩者相關(guān)系數(shù)為0.911。我們也應(yīng)該看到，自從2007年以來，我國對房地產(chǎn)進(jìn)行政策上的宏觀調(diào)控效果顯著，房價(jià)和地價(jià)的快速上升勢頭都得到了抑制。這一點(diǎn)上我們還是要肯定政府的措施的。

（三）實(shí)證檢驗(yàn)

我們把經(jīng)過調(diào)整的價(jià)格指數(shù)當(dāng)做樣本，并運(yùn)用Eviews對房屋價(jià)格指數(shù)（HP）以及土地價(jià)格指數(shù)（LP）進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，同時(shí)也進(jìn)行長期均衡關(guān)系檢驗(yàn)。但是，進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)需要時(shí)間序列的平穩(wěn)性，于是我們采取慣用措施：Augmented Dickey－Fuller檢驗(yàn)（ADF檢驗(yàn)）。首先分別采用ADF檢驗(yàn)方法和Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法對HP和LP進(jìn)行單整和協(xié)整檢驗(yàn)。

表2 序列LNHP、ΔLNHP、LNLP、ΔLNLP的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

注：臨界值為顯著性水平為1％下的臨界值。

表2給出了一個(gè)檢驗(yàn)結(jié)果，原來的序列LNHP和LNLP屬于非平穩(wěn)序列，同時(shí)在這個(gè)情況下，平穩(wěn)的序列包括一階差分序列和ΔLNHP和ΔLNLP序列。我們可以認(rèn)定，LNHP以及LNLP都是一階單整序列，滿足相關(guān)要求。同時(shí)，表格中的協(xié)整檢驗(yàn)表明，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值28.4487大于20.04的臨界值，所以，這兩者之間是有著肯定的協(xié)整關(guān)系的。同時(shí)，根據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法。我們對兩個(gè)具有協(xié)整關(guān)系的時(shí)間序列進(jìn)行以下檢驗(yàn)，即建立方程來試圖探討均衡關(guān)系檢驗(yàn)和Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。

△LNHPt =δ1+ + +ξ1 （1）

△LNHPt =δ2+ + +ξ2 （2）

其中ξ1和ξ2是隨機(jī)擾動項(xiàng)，并且是服從正太分布的。

表3 武漢HP與LP之間相互關(guān)系的誤差修正模型檢驗(yàn)結(jié)果（括號中為t檢驗(yàn)值）

表3可以表明，在測量武漢的LP對HP關(guān)系的方程里，用于檢驗(yàn)短時(shí)間內(nèi)的滯后差分LP的系數(shù)不顯著。所以，我們可以認(rèn)為，LP在長期內(nèi)對HP有作用，但短時(shí)間內(nèi)作用很小。武漢市的地價(jià)對房價(jià)的長期影響是低于我國平均水平的，同時(shí)滯后差分LP的值同樣也低于平均值。Granger因果關(guān)系測量的結(jié)果顯示，在1％的置信水平的情況，若滯后水平為1時(shí)，房價(jià)是地價(jià)的Granger因；若滯后時(shí)間為2，則此時(shí)房價(jià)與地價(jià)有相互的因果關(guān)系。我們可以得出結(jié)論：在短期地價(jià)和房價(jià)是互為因果的，而在長期，則是房價(jià)決定地價(jià)。

四、結(jié)果討論及政策含義

（一）房價(jià)與地價(jià)在短期內(nèi)相互影響，且房價(jià)對地價(jià)影響更為顯著

在我國的房地產(chǎn)市場中，由于市場機(jī)制不夠健全，造成我國的這一市場還不是完全競爭市場，在此情況下，地價(jià)是最后房屋的重要成本之一，這一因素確實(shí)促進(jìn)了房價(jià)的上漲，但不是決定性因素。同時(shí)，由于開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)投入時(shí)，通常都會做出對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，這樣就會影響土地的競價(jià)過程；而且，地價(jià)的變換也會對房價(jià)以及周邊地區(qū)的即期房價(jià)有影響。

（二）從長期來看，房價(jià)水平?jīng)Q定地價(jià)水平，地價(jià)對房價(jià)的影響不顯著

我們首先來研究地價(jià)對房價(jià)的影響。前面的計(jì)量檢測說明了在短時(shí)間內(nèi)地價(jià)還是對房價(jià)有顯著影響的，而在長期這種影響就不那么顯著了。同時(shí)很明顯地，地價(jià)的增長波動很大，而且我國土地的“招拍掛”制度也顯著地使地價(jià)升高了。那么，地價(jià)的升高與房價(jià)的抬高有必然聯(lián)系嗎？還是從短期來說，當(dāng)期地價(jià)上升，會給人一種預(yù)期：即未來房價(jià)很可能上升。同時(shí)，這種預(yù)期不僅影響本樓盤，也對周圍房價(jià)造成影響。那樣，開發(fā)商就很可能會減少住房供給使得房價(jià)繼續(xù)上升；而最為把住房當(dāng)做投資的人們則會消費(fèi)當(dāng)期住房，這樣一來房價(jià)將會進(jìn)一步升高。再者，如果地價(jià)上升，則很有可能促使下一期的房價(jià)上升，所以，開發(fā)商就會盡量囤積土地，同時(shí)盡量減少住房銷售，從而加強(qiáng)房價(jià)上漲的預(yù)期。但是在長期，土地不可能一直被閑置，所以開發(fā)商又不得不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而減少了這一影響。而在短期和長期，房價(jià)都是地價(jià)的Granger因。究其原因在于：一是土地需求是以當(dāng)期房價(jià)為基礎(chǔ)的。我們可以觀察房地產(chǎn)開發(fā)的過程，其實(shí)土地的市場價(jià)格形成要早于房地產(chǎn)價(jià)格形成。但處在土地后面的房地產(chǎn)的價(jià)格是其決定因素。所以當(dāng)前房價(jià)迅速上升時(shí)期，開發(fā)商會對將來的房價(jià)有一個(gè)預(yù)期，從而決定土地的購買費(fèi)用，這樣的話，當(dāng)期的房價(jià)就對地價(jià)有直接影響了。二是我國住房的需求彈性相當(dāng)大。如果政府通過宏觀調(diào)控干預(yù)房地產(chǎn)市場，那么市場對未來房價(jià)就沒有一個(gè)準(zhǔn)確的預(yù)期了，這樣就助長了持幣觀望的情形。此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商也認(rèn)為未來的住房需求很可能不足，造成在土地市場上競爭不那么激烈。這樣一來就造成了住房市場以及土地市場的低迷。我們必須承認(rèn)，市場的預(yù)期在這個(gè)關(guān)系中起了很重要的作用，進(jìn)而決定未來的地價(jià)和房價(jià)。針對武漢市的情況而言，兩者之間還是有著互相影響的關(guān)系。而長期來看的話，兩者之間有關(guān)系，但也不能互相決定，因?yàn)檫€有市場上很多因素會影響到房價(jià)和地價(jià)的決定。所以說，要預(yù)測未來一定時(shí)段內(nèi)的房價(jià)和地價(jià)都是比較困難的。

（三）政策含義

當(dāng)期的房價(jià)和地價(jià)對未來的影響比較大，而歸根到底，住房需求的變換導(dǎo)致了地價(jià)的波動，所以，為了抑制未來的房價(jià)和地價(jià)的預(yù)期，政府應(yīng)該從源頭上控制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為。當(dāng)然，在宏觀調(diào)控時(shí)也不能“一刀切”，而是具體問題具體分析，每個(gè)城市和地域都有其特殊性。如果政府在干預(yù)過程中抑制了自身住房者的購買積極性，那就適得其反了。同時(shí)，政府的宏觀調(diào)控政策要適度和適量，盡量穩(wěn)定市場對未來房價(jià)和地價(jià)的預(yù)期，切勿造成市場巨大波動，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。政府也應(yīng)該改善土地儲備制度，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)商可能出現(xiàn)的囤地情況，盡量促使開發(fā)商盡快開發(fā)樓盤，而不是坐等房價(jià)上升。同時(shí)，政府爭取要在房地產(chǎn)市場起到主導(dǎo)作用，削弱房地產(chǎn)商的影響力。具體的政策包括財(cái)政政策和貨幣政策，盡量較少房地產(chǎn)商的巨額利益，多多讓普通百姓享受到實(shí)惠。

完善土地“招拍掛”制度。政府應(yīng)該嚴(yán)格收好土地，減少土地財(cái)政的情況。同時(shí)在土地的供應(yīng)、招標(biāo)過程中做到公平、公開、公正，減少官商勾結(jié)情況的發(fā)生。促進(jìn)土地市場的和諧發(fā)展。同時(shí)要嚴(yán)格恪守科學(xué)發(fā)展觀的要求，做到合理干預(yù)和調(diào)控，并嚴(yán)厲打擊市場上的投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

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