誰在撥弄房地產(chǎn)調(diào)控之弦

近段時(shí)間，中央對(duì)樓市調(diào)控已經(jīng)不下十次喊話：“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”。但一些地方政府卻在不斷地試探“政策微調(diào)”的底線，有些在暗自放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，有些在高調(diào)刺激住房消費(fèi)，有些在通過抬高地價(jià)來制造房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期……而同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了回暖、上漲的態(tài)勢(shì)。

社科院預(yù)警稱：房?jī)r(jià)仍然存在報(bào)復(fù)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)！擔(dān)心樓市調(diào)控再次顯現(xiàn)越調(diào)越漲的局面，國務(wù)院派出了8個(gè)督查組赴16個(gè)?。ㄊ校?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。

“不動(dòng)搖”下為何還有政策微調(diào)

從政策層面來看，中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策方向是堅(jiān)定的，但為何一些地方政府敢于冒險(xiǎn)博弈？

實(shí)際上，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，很多地方政府是在賭“穩(wěn)增長(zhǎng)”下的政策微調(diào)。首先，房地產(chǎn)“綁架”思維讓他們認(rèn)為中國刺激經(jīng)濟(jì)的主要辦法最后還得靠房地產(chǎn)和投資拉動(dòng)，在他們看來政策放松只是早晚的事情。其次，在地方政府財(cái)政收入大幅萎縮的現(xiàn)實(shí)背景下，一些地方政府擅自“微調(diào)”房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目的是為了高價(jià)賣地，以彌補(bǔ)財(cái)政收入的不足。

從近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行情況來看，地方政府并未普遍地作出“積極”反應(yīng)，尤其對(duì)保障房的建設(shè)比較消極，從審計(jì)署公布的18個(gè)?。?6個(gè)市縣）2011年保障房建設(shè)管理情況的審計(jì)結(jié)果來看，普遍存在挪用、截留、縮減、滯留保障房資金現(xiàn)象，而且保障房分配存在諸多不公。這些都導(dǎo)致保障房的有效供給嚴(yán)重不足，再加上“地根”、“銀根”的需求管理，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期越調(diào)越高。

顯然，我們得深刻反思當(dāng)前的樓市調(diào)控政策，當(dāng)務(wù)之急必須要改變地方政府土地財(cái)政的格局。地方政府為了高價(jià)賣地必然會(huì)與房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成利益同盟，因此指望“房地產(chǎn)市長(zhǎng)”來調(diào)控房?jī)r(jià)其結(jié)果可想而知，“強(qiáng)拆”現(xiàn)象也就難以避免，即使中央用行政“問責(zé)”和“督查”來施壓也很難從根本上杜絕地方政府獲取土地財(cái)政的沖動(dòng)。

實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控必須厘清的問題

土地財(cái)政的格局能不能被打破

如果不打破目前土地財(cái)政的格局，讓地方政府自行調(diào)控房?jī)r(jià)必然會(huì)淪為“空調(diào)”。但是改變土地財(cái)政格局需要很大的勇氣和智慧，這不是一件很容易的事情。在“分稅制”后，中央與地方在財(cái)權(quán)與事權(quán)的劃分上出現(xiàn)了不匹配，加上地方政府對(duì)土地出讓金的管理比較“模糊”，用于保障房項(xiàng)目、安居工程項(xiàng)目等資金嚴(yán)重不足，土地出讓金在某種程度上充當(dāng)著地方政府的“第二財(cái)政”或“私房錢”。如果這種格局不進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，則很難從根本上去解決土地財(cái)政的格局。

對(duì)此，筆者曾建議將土地出讓的程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來，建一個(gè)全國性的土地公開交易平臺(tái)，將土地轉(zhuǎn)讓信息公開，接受各方監(jiān)督，然后將收來的土地出讓金放入中央財(cái)政專設(shè)的省級(jí)土地出讓金賬戶，由中央財(cái)政暫作保管，然后根據(jù)地方政府申請(qǐng)的保障房項(xiàng)目、安居工程項(xiàng)目和符合土地出讓金使用的項(xiàng)目再專款專用。這樣既可以保證“取之于民、用之于民”，也可以起到對(duì)土地出讓金收支的監(jiān)督作用，還可以避免地方政府淪為純粹的“經(jīng)濟(jì)人”，斬?cái)嗟胤秸c房地產(chǎn)開發(fā)商的利益鏈條，避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發(fā)，而忽視宏觀調(diào)控和可持續(xù)發(fā)展。

“穩(wěn)增長(zhǎng)”是否還要繼續(xù)被房地產(chǎn)綁架

如果把經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)寄托在房地產(chǎn)上，則房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期很難調(diào)下來。如果房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，房地產(chǎn)行業(yè)有高利潤(rùn)存在，則很多企業(yè)仍會(huì)將資金投入房地產(chǎn)來賺取快錢，從而會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)必須要改變以往“穩(wěn)增長(zhǎng)”的模式，在樓市調(diào)控和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，中國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度必須要慢下來，高速增長(zhǎng)很難實(shí)現(xiàn)對(duì)“用高房?jī)r(jià)穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的“淘汰”，而且高房?jī)r(jià)維系的高增長(zhǎng)也很危險(xiǎn)。

或許有人會(huì)說，房地產(chǎn)事關(guān)近70個(gè)行業(yè)的興衰，如果繼續(xù)調(diào)控具有支柱性地位的房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)增速的快速回落會(huì)迫使中央政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。的確，目前中國經(jīng)濟(jì)增速完全不靠房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也不太現(xiàn)實(shí)，但絕對(duì)不能再靠高房?jī)r(jià)來維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

因此，目前必須要在平衡房地產(chǎn)調(diào)控和“穩(wěn)增長(zhǎng)”方面換一種思路，就是要加大保障房開發(fā)建設(shè)的力度，如果保障房開發(fā)建設(shè)的力度能與經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)期相持平，則房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)照樣可以被有效帶動(dòng)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也不會(huì)大幅減少，而且增加保障房的供給還可以改變房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，只是地方政府的賣地收入和開發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)減少，他們沒有積極性來配合這一轉(zhuǎn)變，這需要中央政府拿出決心和財(cái)力。

房產(chǎn)新稅能否成為地方財(cái)政收入新來源

另外，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該巧妙利用稅收政策，將住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，先嘗試對(duì)二套房全面征收房產(chǎn)稅，同時(shí)要征收空置稅和提高遺產(chǎn)稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使其釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場(chǎng)供需，以保障市場(chǎng)的公平與效率。只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)的過度開發(fā)和投資投機(jī)，而且這些稅收也會(huì)成為地方政府財(cái)政收入的新來源，但必須要取之于民、用之于民。

（作者系對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共政策研究所首席研究員）