調(diào)控“咬緊”京城房市

更加嚴厲的2011年調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場前所未有的調(diào)整。近期北京市住建委宣布，北京去年已注銷473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)終因抵不住樓市寒冬消失于京城樓市。著名經(jīng)濟學家陳湛勻教授表示：危中藏機，樓市寒冬也給房地產(chǎn)市場提供了難得的轉(zhuǎn)型與跨越發(fā)展的機會。2011年，京城房地產(chǎn)市場量、價均穩(wěn)步下降，市場進入理性盤整期。2012年，百姓對房價下降似乎仍有期待，而房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R更深度的洗牌。

調(diào)控“無影掌”撥動房市路線圖

2011年的樓市調(diào)控讓中國百姓看到了政府的信心與決心，隨著中央對投資投機樓市行為打擊力度的增強，量價齊跌成為京城樓市主基調(diào)。

投資增長總體穩(wěn)定。2011年，北京市全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3036.3億元，比上年同期增長10.1%，增速比三季度小幅回落5.1個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也從三季度末的54.3％回落至51.4％。導致投資增速下降的主要原因之一是政策性住房投資的爆發(fā)式增長高峰已過。扣除政策性住房后的商品房投資雖然同比仍在下降，但降幅已從1～9月的4％持續(xù)縮小至2.5％?？v觀歷年數(shù)據(jù)，目前的投資增速處于中等水平，遠遠高于2008年的低谷水平，屬于穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也處于歷史偏高水平。與在市場規(guī)模上和北京市最接近的上海市相比，2011年北京市的投資增速和比重分別高出上海市0.5個和8.6個百分點。

市場需求低位徘徊。在以限購為主的調(diào)控政策的持續(xù)作用下，北京市房地產(chǎn)市場的需求已經(jīng)進入下降后的“盆地”階段。2011年3～11月，北京市一二手房的月度銷售面積在100萬平方米上下徘徊，已與2008年歷史低點的交易規(guī)?；鞠喈敗＿M入2011年四季度后，調(diào)控政策對投資性需求的抑制作用更加明顯。據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，購房者中首次購房的比重連續(xù)9個月維持在九成左右，投機投資性需求基本被擠出。僅有消費性需求的市場交易規(guī)模難以出現(xiàn)大的波動。2011年全市房地產(chǎn)銷售面積為1440萬平方米，同比下降12.2%。其中，住宅銷售面積為1034.4萬平方米，下降13.9%。

房源供給較為充足。由于調(diào)控使市場供給增長快于需求增長，待售面積自調(diào)控以來持續(xù)上升，截至2012年1月1日，期房與現(xiàn)房總待售面積達3697萬平方米。這一規(guī)模接近于2008年7月至8月的水平，但尚未突破2009年初約4200萬平方米的高峰水平。保障房供給量也大幅上升。2011年北京市共有33個項目共計265.5萬平方米的經(jīng)濟適用房和限價房獲得預售許可證，比2010年增長32％。

價格目標初步實現(xiàn)。據(jù)北京市住建委2011年12月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環(huán)比連續(xù)3個月停漲后在10月份開始下降，居民家庭首次購房比重接近90%，各項主要指標變化符合調(diào)控預期。北京市提出的“新建普通住宅價格與2010年相比穩(wěn)中有降”目標已經(jīng)實現(xiàn)。與國內(nèi)主要大城市相比，北京市2011年房價指數(shù)回落幅度比較大，目前的房價指數(shù)水平比較低（見下表）。新建商品住宅同比價格指數(shù)在70個大中城市中排名從年初的第27位下降到第49位，表明北京市的調(diào)控政策實施效果較好。

2012年“維穩(wěn)”仍將唱主角

從“政策、資金、供求關(guān)系”三大要素的影響看，2012年房地產(chǎn)市場保持繼續(xù)回調(diào)后趨穩(wěn)的可能性較大。

宏觀調(diào)控將延續(xù)去年基調(diào)。從中央確定的2012年宏觀經(jīng)濟調(diào)控思路看，“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”仍是政策主調(diào)。就房地產(chǎn)市場而言，“擴保障、穩(wěn)投資、抑房價、避投機”仍將是2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向。即使政策出現(xiàn)微調(diào)，也將是在穩(wěn)定普通住房市場價格的大前提下進行的。因此，就宏觀調(diào)控政策的影響而言，預計2012年房地產(chǎn)市場價格不會出現(xiàn)大的波動，既不可能大幅下跌，也無劇烈反彈的可能，尤其是普通住房市場，價格仍將以“穩(wěn)”為主。

資金環(huán)境將有所放松，但實際影響有限。2011年11月30日，央行宣布從12月5日起存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)0.5個百分點，這是自2008年12月25日以來央行首次下調(diào)存款準備金率。這一動作被普遍認為是當前資金市場流動性過剩問題得以緩解的必然結(jié)果，也體現(xiàn)了未來政府將繼續(xù)根據(jù)市場動態(tài)適時適度調(diào)整貨幣政策的趨勢。但就對房地產(chǎn)市場的影響看，貨幣政策放松的利好對總體市場格局并不會產(chǎn)生大的影響：一是從當前經(jīng)濟形勢看，貨幣政策僅僅具備微調(diào)的基礎，貨幣政策就此從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極的可能性不大。二是房地產(chǎn)市場總體調(diào)控思路未發(fā)生改變前，房地產(chǎn)企業(yè)想從略微寬松的貨幣政策中獲益，顯然力度有限。而與略微寬松的資金環(huán)境相比，2011年以來市場銷量大幅下降產(chǎn)生的回款壓力更為緊迫，促使2012年市場價格可能出現(xiàn)進一步下調(diào)。三是隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行在個人房貸方面也會實施略微寬松的政策，購房人的貸款環(huán)境將有所放松。但從歷史經(jīng)驗看，從貨幣政策調(diào)整到改變購房人市場預期，需要經(jīng)過較長過程及利率的幾次下調(diào)。雖然2012年存款準備金率再次下調(diào)的預期較強，但持續(xù)、多次的利率下調(diào)尚不具備基礎，因此，2012年貨幣政策有所放松對購房者的需求刺激預計也將有限。

“買方市場”的供求格局進一步鞏固。從市場供求雙方的博弈趨勢看，2012年仍將是需求方占據(jù)主導地位的一年。雖然供給增長乏力，但存量有待消化；與此同時，新增需求受限購影響也無井噴可能，總體市場仍將延續(xù)“供過于求”格局，價格大幅反彈可能性不大。一是從房地產(chǎn)投資看，2012年投資增長壓力將進一步加大。一方面，受宏觀調(diào)控政策主基調(diào)不變、住宅用地交易慘淡以及商品住宅新開工面積增長乏力影響，2012年商品房開發(fā)投資大幅增長的可能性不大；另一方面，政策性住房投資增幅也將有所回落。北京市政策性住房大規(guī)模建設從2009年開始，如今已進入穩(wěn)定期，因此，就同比增幅而言，在高基數(shù)背景下，政策性住房投資增幅也將有所下調(diào)?？傮w看來， 2012年房地產(chǎn)投資增幅將進一步下滑，同比增幅預計將下降到10%以內(nèi)。二是從商品房供給看，雖然新增潛力有限，但存量仍需消化，總體市場供應仍將較為充足。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月7日，全市商品住宅待售量達117852套，同比上漲了17.2%。以2011年1～11月的月均成交量6014套計算，待售量需要19.6個月方可去庫存化完畢，存量十分充足。三是從需求看，雖存在增長潛力，但難以對市場產(chǎn)生實際效果。從全市住房需求增長潛力看，受貨幣貶值壓力依然較大、城中村改造步伐進一步加快、外來人口持續(xù)增長以及家庭規(guī)模繼續(xù)變小等因素影響，北京市潛在住房需求仍大量存在。當前出現(xiàn)的市場交易疲軟主要源于限購。而就目前的政策趨勢看，短期內(nèi)取消限購政策不具現(xiàn)實基礎，因此，即使當前北京市住房需求增長有潛力，只要限購政策不放松，市場價格便不會出現(xiàn)大的波動。

（作者單位：北京市經(jīng)濟與社會發(fā)展研究所）