蕪湖房產(chǎn)新政的典型性死亡

自從2012年2月9日蕪湖市房產(chǎn)新政公布之后，蕪湖市政府上上下下的官員都很緊張。此次新政由于對(duì)“剛需”進(jìn)行“免稅、補(bǔ)助、落戶(hù)”三重鼓勵(lì)，瞬間被視為“頂風(fēng)作案”，而遭到強(qiáng)烈質(zhì)疑。

正當(dāng)外界對(duì)蕪湖的“地產(chǎn)新政”議論紛紛之時(shí)，2月12日晚，蕪湖市政府新聞辦公室發(fā)布一紙公文又倉(cāng)促叫停了這輪“新政”。安徽省第二大城市的這場(chǎng)房地產(chǎn)大戲，從高調(diào)發(fā)布到落幕，時(shí)間間隔不足三天。

這場(chǎng)圍繞地方政府是否救市的爭(zhēng)論，恰恰印證了長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府，在房地產(chǎn)調(diào)控之年的窘迫。這種情緒就像一場(chǎng)傳染病。從這一角度講，蕪湖的鬧劇可能發(fā)生在很多二三線城市。房地產(chǎn)調(diào)控是否松動(dòng)，不是一座城市能回答的問(wèn)題。

“槍打出頭鳥(niǎo)”

這出戲的開(kāi)始，發(fā)生得有些意外。

2月10日早上8點(diǎn)30分，蕪湖市政府舉行發(fā)布會(huì)，正式推出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）。

這套有效期為一年的新政包含了免契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼和外地購(gòu)房者落戶(hù)的三項(xiàng)引人注目的新政策。其中，蕪湖市政府不僅將為在新建住房和二手房的購(gòu)房者100%補(bǔ)助所納契稅，對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平方米以下新建住房，還給予每平方米50元至300元的補(bǔ)貼，還將允許外地購(gòu)房者家庭落戶(hù)蕪湖市區(qū)。

本輪新政，是經(jīng)過(guò)2月1日蕪湖市政府的一次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的。同時(shí)，通過(guò)該市政府批準(zhǔn)的還有《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)和管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》。

長(zhǎng)期跟蹤蕪湖樓市的蕪湖地產(chǎn)分析師虞珠告訴《中國(guó)新聞周刊》，新政實(shí)際上還是去年蕪湖市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的房地產(chǎn)一系列政策的延續(xù)。

2011年4月，蕪湖市政府發(fā)布了有效期為一年的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。其中既包括保障性住房用地和政府調(diào)控目標(biāo)的表述，也有類(lèi)似本輪新政中所提到的“外地人員在蕪湖市區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房，可遷入蕪湖戶(hù)籍”等的鼓勵(lì)性措施。

一位不愿意透露姓名的蕪湖市政府人士承認(rèn)，本輪新政遭遇社會(huì)反響，政府內(nèi)部原先有一定的心理準(zhǔn)備。但即便如此，蕪湖市的官員們也沒(méi)有預(yù)料到輿論反彈的力度。

“槍打出頭鳥(niǎo)，政府這一次的處境有點(diǎn)被動(dòng)?！痹撊耸恐赋觥?/p>

在2月10日的發(fā)布會(huì)上，蕪湖市副市長(zhǎng)洪建平堅(jiān)稱(chēng)，房產(chǎn)新政是為解決夾心層和剛需階層的住房需求，因此不存在救市的問(wèn)題。

然而，有關(guān)蕪湖“打響龍年救市第一槍”的議論已經(jīng)傳遍網(wǎng)絡(luò)。這些輿論并未立刻反映到新聞發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)天僅有少數(shù)媒體代表到場(chǎng)，更多的參會(huì)人員則為蕪湖房地產(chǎn)業(yè)界代表和房地產(chǎn)管理部門(mén)的負(fù)責(zé)人。

果然，蕪湖市的新政一經(jīng)公布，便遭遇了網(wǎng)民的發(fā)難。也有不少人質(zhì)疑新政與中央政府調(diào)控“逆勢(shì)而動(dòng)”，從而推測(cè)更多地方政府將效仿蕪湖。

眾議鼎沸，蕪湖果然沒(méi)有抗住壓力。2月12日傍晚，正在采訪中的《中國(guó)新聞周刊》記者收到了蕪湖市新聞辦公室發(fā)出的短信通知，“蕪湖房產(chǎn)新政因社會(huì)提出了有益的參考意見(jiàn)，決定暫緩執(zhí)行?！?/p>

同一時(shí)間，市政府網(wǎng)站也發(fā)布了蕪湖官方的解釋?zhuān)Q(chēng)新政要求制定的配套實(shí)施細(xì)則正在研究完善中，為保持蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展，“經(jīng)研究決定暫緩執(zhí)行本輪新政”。在此期間，曾一度傳聞新政叫停，是因來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的調(diào)查組到達(dá)蕪湖。然而這一傳聞，被蕪湖市政府的內(nèi)部人士否認(rèn)。

據(jù)《中國(guó)新聞周刊》了解，2月11日當(dāng)天抵達(dá)蕪湖的為國(guó)家發(fā)改委黨組成員、紀(jì)檢組長(zhǎng)劉曉濱率隊(duì)的國(guó)務(wù)院保障性住房分配及質(zhì)量管理工作督查組。這是一次事先計(jì)劃的對(duì)保障性住房分配和質(zhì)量管理的調(diào)查。另外一組督查組，當(dāng)天還抵達(dá)深圳展開(kāi)兩天的督查。

然而，對(duì)于新政暫緩執(zhí)行是否存在其他原因，蕪湖市政府新聞辦公室最終沒(méi)有回復(fù)《中國(guó)新聞周刊》的詢(xún)問(wèn)。但是記者發(fā)現(xiàn)，就在這則暫緩執(zhí)行通知落款日期的2月11日當(dāng)天，蕪湖市委宣傳部還發(fā)表文章，強(qiáng)調(diào)蕪湖市推出《意見(jiàn)》的目標(biāo)，仍是“加強(qiáng)住房保障，改善居民住房條件”，并且“毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)”。

同樣是2月11日，蕪湖市包括住建委在內(nèi)的三部門(mén)還發(fā)布了關(guān)于執(zhí)行《意見(jiàn)》的相關(guān)解釋和規(guī)定，規(guī)范對(duì)“自住普通商品住房”的解釋。

從高調(diào)發(fā)布房產(chǎn)新政，到匆忙落幕，蕪湖市政府動(dòng)蕩了三天。有內(nèi)部人士坦言，甚至有外地的官員來(lái)電，對(duì)蕪湖的新政表達(dá)了“不理解”。

上述政府人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》坦言，蕪湖市政府經(jīng)過(guò)事后反思，自行決定新政只能演繹成為短命的“三日游”，與中央政府近期不放松房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)和全國(guó)“兩會(huì)”前夕的輿論環(huán)境均密不可分?？芍^出臺(tái)的“時(shí)機(jī)十分不理想”。

屢次救扶樓市

其實(shí)，近年來(lái)面對(duì)樓市幾度低迷，受盡財(cái)政之苦的蕪湖市政府，始終在加大力度扶植樓市。

早在2008年8月，時(shí)值上一輪調(diào)控，樓市同樣量?jī)r(jià)齊跌，蕪湖市政府也是在國(guó)內(nèi)率先出臺(tái)扶植本地樓市的政策。當(dāng)時(shí)的文件與本輪新政十分相似，被稱(chēng)為《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。

實(shí)際上，2008年的政策除了優(yōu)惠的幅度小于本輪新政，比如“市財(cái)政一次性給予市區(qū)購(gòu)買(mǎi)第一套自住普通商品住房的購(gòu)房人所納交易契稅額50%的補(bǔ)助”，政府激活樓市的思路與今天幾乎雷同。只不過(guò)因?yàn)椋?008年在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，中央的樓市調(diào)控沒(méi)有今年鐵腕。

上述不愿意透露姓名的蕪湖市政府人士對(duì)《中國(guó)新聞周刊》稱(chēng)，在中央“一刀切”的調(diào)控政策之下，首付標(biāo)準(zhǔn)和銀行貸款的門(mén)檻提高，都?jí)褐屏耸徍?dāng)下的改善性購(gòu)房。樓市的低迷，影響到了政府的收入。

“對(duì)于工業(yè)還不夠發(fā)達(dá)的蕪湖，土地財(cái)政是必然存在的?！鄙鲜鋈耸扛嬖V《中國(guó)新聞周刊》，“無(wú)論哪個(gè)政府首先都得解決吃飯的問(wèn)題?！?/p>

這位人士還表示，土地出讓目前仍是蕪湖市政府的主要財(cái)政收入手段，但其所占財(cái)政收入的比例遠(yuǎn)不及外界所統(tǒng)計(jì)的“90%”。

此前，也即2000至2008年間，蕪湖市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地“招、拍、掛”中，居住用地出讓面積占總出讓面積的76%。而近年來(lái)，除了2011年住宅出讓的比例有所下降外，2009年和2010年均保持著大規(guī)模的土地出讓。

作為經(jīng)濟(jì)增速尚待提高的安徽省第二大城市，蕪湖盡管臨近長(zhǎng)江三角洲，但年度地區(qū)生產(chǎn)總值僅為江蘇省第二大城市無(wú)錫的四分之一。同樣，這里的土地價(jià)格和住宅成交價(jià)也處于“高不成、低不就”的尷尬位置——樓市的活躍程度既高于省內(nèi)的周邊地區(qū)，又明顯低于鄰居江蘇的城市。

2011年，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意將地級(jí)市巢湖的行政區(qū)劃調(diào)整，將該市一分為三，其中兩個(gè)地區(qū)劃入蕪湖管轄。其中，蕪湖的市域面積從約3300平方公里擴(kuò)大到近6000平方公里，面積接近安徽和江蘇的省會(huì)。與此同時(shí)，蕪湖的人口也凈增到380萬(wàn)。

可以預(yù)見(jiàn)，土地增值、房產(chǎn)升值將毫無(wú)疑問(wèn)地降臨到這座潛在的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。僅在2008年，蕪湖市有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商就達(dá)202家。近兩年內(nèi)，國(guó)內(nèi)大型的開(kāi)發(fā)企業(yè)也逐個(gè)進(jìn)場(chǎng)。行走在蕪湖市區(qū)內(nèi)，新房產(chǎn)項(xiàng)目的招牌林立，恒大、萬(wàn)科、蘇寧、萬(wàn)達(dá)、國(guó)貿(mào)等近期進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商正不斷分食著這座城市的地塊。

不過(guò)，2011年中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑，給蕪湖的房產(chǎn)帶來(lái)了陣痛。土地出讓收入銳減和購(gòu)房貸款緊縮，讓處在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的蕪湖政府，在買(mǎi)賣(mài)兩端都面臨著收入增長(zhǎng)的危機(jī)。

2011年，蕪湖市各類(lèi)居住用地成交為15塊。在去年8塊流標(biāo)的居住用地中，過(guò)半為純住宅用地。而在2000至2008年期間，蕪湖市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的總共118宗，超過(guò)四分之三為住宅用地。在2004年和2007年的高峰期，分別由21塊和17塊經(jīng)營(yíng)性用地成交，為蕪湖市帶來(lái)近百億元的土地出讓金。

地塊出讓減少的同時(shí)，蕪湖的居住用地出讓價(jià)格也降至3100元每平方米，與2010年的4563元每平方米同比大幅下降。

土地出讓“量?jī)r(jià)”齊跌直接造成蕪湖市政府財(cái)政收入的“縮水”。2011年全部土地出讓金則縮減至83.69億元，這一年全市的財(cái)政收入超過(guò)280億，其中，居住用地出讓金額52.3億元，不足2010年該數(shù)據(jù)的一半。

和其他城市幾乎一樣，這是蕪湖市近年來(lái)第二次遭遇土地出讓金“縮水”。上一次的財(cái)政危機(jī)發(fā)生在樓市調(diào)控形勢(shì)相似的2008年，那一年蕪湖市的居住用地出讓金額僅不及21億元。

在最近的五年內(nèi)，蕪湖市區(qū)從住宅類(lèi)用地的土地出讓金中的收入，基本都超過(guò)了地方政府收入的五成。只有在2008年、2011年，這個(gè)比例所在的兩年才低至三分之一左右，而這都是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控敏感。

然而，由于目前針對(duì)地方政府關(guān)于土地出讓金的財(cái)政監(jiān)督和預(yù)算控制均缺乏透明，從一線到三線城市，地方政府對(duì)土地財(cái)政具體的依賴(lài)程度，公眾的認(rèn)知和監(jiān)督都只停留于表面。實(shí)際上，除了承認(rèn)“土地財(cái)政”，作為典型三線城市的蕪湖似乎沒(méi)有其他的選擇。

如今，為了重抬的蕪湖地價(jià)，蕪湖市國(guó)土資源局于2012年1月上旬召開(kāi)了蕪湖市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的聽(tīng)證會(huì)。只不過(guò)，該會(huì)議的結(jié)果仍在備案中，尚未對(duì)公眾公布。

蕪湖人“自己的樓市”

根據(jù)記者自2月11日以來(lái)的觀察，房產(chǎn)新政的快生和快死的消息都未能攪動(dòng)蕪湖市區(qū)的房產(chǎn)交易。

2月，蕪湖市域內(nèi)約有十余個(gè)新項(xiàng)目預(yù)備開(kāi)盤(pán)。盡管新政執(zhí)行的三天恰逢周末，這些項(xiàng)目除了在看房者走訪樓花的人次有限上升之外，沒(méi)有出現(xiàn)任何外地購(gòu)房者來(lái)?yè)屬?gòu)。

根據(jù)蕪湖本地房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，蕪湖絕大多數(shù)的購(gòu)房群體是蕪湖主城區(qū)內(nèi)的居民，以及自去年開(kāi)始并入蕪湖管轄的周邊郊縣的居民，省外的投機(jī)性購(gòu)房所占比例微小。

《中國(guó)新聞周刊》記者多日來(lái)對(duì)看房者和購(gòu)房者的詢(xún)問(wèn)也基本證實(shí)了這一點(diǎn)：多數(shù)本地有一定購(gòu)買(mǎi)能力的工薪階層，在過(guò)去的五年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)。他們很多人用每個(gè)月不到3000元的平均工資，承受著每月2000多元的按揭貸款。

蕪湖市政府也巧妙地運(yùn)用了這一現(xiàn)象，證明其樓市調(diào)控的成功。和許多二三線城市一樣，蕪湖也將市區(qū)新建商品住房平均價(jià)格同比漲幅控制在當(dāng)年人均可支配收入增幅以?xún)?nèi)，定為樓市調(diào)控的重要指標(biāo)之一。

而據(jù)蕪湖房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2011年蕪湖市區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米5766元，同比增長(zhǎng)9.2%，低于同期人均可支配收入的13.5%增長(zhǎng)幅度。2011年，蕪湖市區(qū)居民的人均可支配收入為20314元。

經(jīng)歷了2008年和2011年的樓價(jià)下跌，蕪湖人早已對(duì)房?jī)r(jià)不再敏感。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，盡管蕪湖的房?jī)r(jià)將夠他們承受，但好歹還有上升空間。

蕪湖人的理性，在新政執(zhí)行的三天里也表現(xiàn)出來(lái)。即便是2月18日馬上就要開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)待售的500套精裝小戶(hù)型公寓，也并未出現(xiàn)熱銷(xiāo)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這一品牌樓盤(pán)在蕪湖以出售45至55平方米的房型為主，售價(jià)為每平方米6782元。由于房屋的規(guī)格均小于蕪湖新政90平方米以下的規(guī)格，這一樓盤(pán)的購(gòu)房者幾乎都符合政府原先設(shè)計(jì)的100%免契稅和每平米至少50元的補(bǔ)貼優(yōu)惠政策。

該項(xiàng)目所在蕪湖主城的鏡湖區(qū)，也集中了目前蕪湖全市范圍內(nèi)約三分之一的待售住宅量，市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)也在每平方米6000元以上。這不算是全市范圍內(nèi)的最高價(jià)，但相對(duì)于全年5766元的單價(jià)，仍然不算低。

盡管價(jià)格不低，但一些蕪湖年輕人仍然認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)仍然有投資的空間。

2月13日，即蕪湖叫停新政的次日，31歲的當(dāng)?shù)啬吵霭婕瘓F(tuán)職員盛楊駕車(chē)帶著母親第一次來(lái)看這一項(xiàng)目。不同于面帶遲疑的母親，這位年輕蕪湖人表現(xiàn)得像是中了彩票。

“30萬(wàn)買(mǎi)一套新房，您住著會(huì)舒適，將來(lái)賣(mài)了還能賺兩三萬(wàn)塊”，盛楊對(duì)母親說(shuō)，他一邊比劃著雙手，一邊朝銷(xiāo)售經(jīng)理望著，希望得到肯定的答復(fù)，可銷(xiāo)售經(jīng)理正忙于填她手中的預(yù)訂金單據(jù)，像是怕盛楊改了主意。

盛楊可以隨時(shí)改主意，即便他最終決定不買(mǎi)，也能收回2萬(wàn)元美其名曰的“誠(chéng)意金”。但是他表現(xiàn)得很堅(jiān)決。他堅(jiān)信，一套能升值賺錢(qián)的房子比他在出版社的工作更能賺到錢(qián)。

他只是在交了訂金之后才向銷(xiāo)售前臺(tái)問(wèn)起蕪湖新政的事。他從售樓處得到的答復(fù)是，政府新政只是“暫緩”，他們預(yù)計(jì)年內(nèi)政府仍會(huì)兌現(xiàn)，屆時(shí)盛楊盡管可以向蕪湖市政府“要回”房子的補(bǔ)貼。

“是吧，政府補(bǔ)貼不就是你們的大老板給的。”這位蕪湖年輕人說(shuō)。 ★