地產(chǎn)商跨海找錢(qián)

經(jīng)歷數(shù)年調(diào)控的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，從美國(guó)第三輪量化寬松政策中，嗅到了資本的味道，競(jìng)相啟動(dòng)了海外融資。但是這些海外找來(lái)的錢(qián)，并沒(méi)有急沖沖地全部押在土地上

資金鏈趨緊的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)眼下抓住了一個(gè)喘息和補(bǔ)血的機(jī)會(huì)。

9月13日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)宣布了第三輪量化寬松貨幣政策（QE3），給全球創(chuàng)造了低息融資環(huán)境。而經(jīng)歷數(shù)年調(diào)控的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，即刻嗅到了資本的味道，啟動(dòng)了新一輪的融資。

出海找錢(qián)

龍湖地產(chǎn)是最早在海外資本市場(chǎng)謀求機(jī)會(huì)的房開(kāi)發(fā)商之一。

10月12日上午，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行規(guī)模為4億美元優(yōu)先票據(jù)，為期7年，年息率為6.875%。該債券在推出首日，超額認(rèn)購(gòu)40多倍，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到132億美元。此前，9月18日，龍湖地產(chǎn)首次配股集資，共募資港幣30.9億元。

對(duì)于一個(gè)月內(nèi)接連推出兩項(xiàng)融資計(jì)劃，龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)新聞周刊》表示，美國(guó)新一輪量化寬松措施提振了市場(chǎng)信心，資本市場(chǎng)尤為活躍，發(fā)債可以讓公司在市場(chǎng)窗口期，以合理的融資成本，進(jìn)一步強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)實(shí)力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，延長(zhǎng)賬期。該負(fù)責(zé)人表示，鑒于市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，龍湖地產(chǎn)將發(fā)行規(guī)模由計(jì)劃中的3億美元增至4億美元

龍湖地產(chǎn)只是近期在海外“踩點(diǎn)”融資的眾多中國(guó)開(kāi)發(fā)商之一。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份以來(lái)，多家房企推出融資計(jì)劃，意向融資額近200億元。

龍湖地產(chǎn)發(fā)布融資計(jì)劃公告的同一天，在港上市的華南城即已發(fā)行1.5億美元票據(jù)，年利率13.5%。此前一天，10月10日，融創(chuàng)中國(guó)也發(fā)布消息稱，發(fā)行 5年期優(yōu)先票據(jù)，總值4億美元，年利率12.5%。

方興地產(chǎn)也于10月19日公告稱，發(fā)行5億美元5期年息4.70%的擔(dān)保票據(jù)，按年利率4.70%計(jì)算，每半年支付。

另有市場(chǎng)消息稱，世茂房地產(chǎn)正籌組一筆3年期銀團(tuán)貸款，涉資約7億美元，集團(tuán)管理層正積極與投資者洽商，如果反應(yīng)熱烈，不排除將集資規(guī)模上調(diào)至10億美元。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師余立峰分析認(rèn)為，由于前三季度銷售情況比較好，房企趁此時(shí)機(jī)融資，會(huì)得到投資者更多的肯定，融資不僅相對(duì)容易，成本也比較低?！笆袌?chǎng)空前的火爆，QE3的力量真了不得?！?0月31日， 還在英國(guó)進(jìn)行發(fā)債路演的SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁張欣在微博上掩飾不住對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的感慨。次日，SOHO中國(guó)宣布，已發(fā)行兩筆總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)。其中6億美元于2017年到期，年息5.75%; 其余的4億美元于2022年到期，年息7.125%。

張欣的丈夫、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹隨即表示，“剛剛公司成功發(fā)行了10億美元的債，最長(zhǎng)達(dá)到十年。這是國(guó)際資本市場(chǎng)傳遞給我們強(qiáng)烈的信號(hào)?！迸耸俜Q，在現(xiàn)金和房產(chǎn)的選擇中，選擇持有房產(chǎn)的決策是正確的。

多元融資

雖然房企相繼分得了海外資本的一杯“羹”，但融資的成本亦有高低之別。

潘石屹、張欣夫婦之所以在微博上難掩興奮之情，也主要是因?yàn)?，相較于其他同行超過(guò)10%的融資成本，SOHO中國(guó)拿到了更低的年息。

但是低息融資的時(shí)間窗口轉(zhuǎn)瞬即逝。由于樓市調(diào)控的影響以及內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司對(duì)資金的迫切需求，目前，海外投資者已經(jīng)普遍上調(diào)了投資收益率。據(jù)初步估計(jì)，目前海外機(jī)構(gòu)所要求的年利率已由兩年前的4%～6%提升到11%～13%。

自2010年政府啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控以來(lái)，滬深交易所至今仍未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)啟融資通道，股權(quán)融資基本停滯，除傳統(tǒng)的銀行貸款和信托貸款外，創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道成為開(kāi)發(fā)商們共同面臨的問(wèn)題。

QE3并非內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資的獨(dú)木橋。除了海外發(fā)債外，赴港發(fā)行新股、借殼上市、信托和房地產(chǎn)私募基金，也成為內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的眾多選擇。

總部在上海的旭輝集團(tuán)，近期正在為赴港上市做最后的沖刺準(zhǔn)備。如果一切順利，公司將在11月下旬正式登陸港交所，成為繼卓爾發(fā)展在2011年7月通過(guò)香港首次公開(kāi)募股之后，又一家在香港上市的中資房地產(chǎn)公司。

對(duì)于旭輝集團(tuán)等計(jì)劃赴港上市的內(nèi)地房企而言，此時(shí)上市雖不會(huì)獲得較高的定價(jià)，但卻得到了一個(gè)難得的融資途徑。

9月中旬，金地集團(tuán)斥資16.54億港元收購(gòu)星獅地產(chǎn)56.05%的股本，交易完成后成為星獅地產(chǎn)的控股股東。金地集團(tuán)由此成為繼萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)之后，又一家收購(gòu)香港上市公司的內(nèi)地房企，未來(lái)可以此作為平臺(tái)在香港融資。

亦有開(kāi)發(fā)商嘗試產(chǎn)融結(jié)合的模式。早在今年5月，總部在廣州的越秀地產(chǎn)就計(jì)劃把旗下廣州國(guó)際金融中心注入越秀房地產(chǎn)信托基金（以下簡(jiǎn)稱越秀房托），交易對(duì)應(yīng)的物業(yè)作價(jià)為134.4億元。當(dāng)時(shí)，越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事唐壽春表示，完成本次收購(gòu)后，越秀地產(chǎn)負(fù)債率則由45%下降至33.8%。此舉亦有助于鞏固越秀房托中國(guó)第一大房地產(chǎn)信托基金的位置。

輕資產(chǎn)擴(kuò)張

“主流開(kāi)發(fā)商判斷市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，拿地積極性高漲，渴求資金做多?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)如是分析，“各家企業(yè)都著手儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場(chǎng)?！?/p>

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)， 9月到10月，京滬深等13個(gè)重點(diǎn)城市的居住用地供應(yīng)創(chuàng)年內(nèi)新高，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率出讓金額均創(chuàng)年內(nèi)新高。萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商拿地金額均遠(yuǎn)超過(guò)上半年。

地價(jià)回暖亦與當(dāng)下部分城市樓市復(fù)蘇有關(guān)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年3季度，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約合計(jì)套數(shù)高達(dá)797445套，環(huán)比2季度上漲18.5%。雖然8月到9月相比7月有所下滑，但整體7月到9月依然創(chuàng)造了2011年來(lái)的調(diào)控后新高。

不過(guò)，房企這一輪拿地?zé)崆?，仍不及往年?/p>

易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，今年10月份，京滬深等10個(gè)典型城市的土地成交建筑面積環(huán)比下降18%，但成交均價(jià)環(huán)比上漲30%。土地市場(chǎng)這種價(jià)漲量縮的情況，顯示了開(kāi)發(fā)商的謹(jǐn)慎。

北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶認(rèn)為，一些城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)的“高價(jià)地冷、低價(jià)地?zé)帷爆F(xiàn)象，在一定程度上反映出房企拿地的理性。在此前提下，剛需產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)主流，適合開(kāi)發(fā)“剛性需求”產(chǎn)品的地塊就會(huì)更受關(guān)注。

樓市目前的糾結(jié)狀態(tài)，也決定了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變商業(yè)模式的緊迫性。目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成的共識(shí)是，地產(chǎn)行業(yè)基本面處于上下兩難的境地。一方面房地產(chǎn)投資已經(jīng)見(jiàn)底，政策不可能向好；另一方面，成交量還在高位，稍微往上房?jī)r(jià)將上漲，政策壓力會(huì)很大。

北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹注意到這樣一個(gè)趨勢(shì)：國(guó)內(nèi)的一些開(kāi)發(fā)商正在從重資產(chǎn)的模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

在過(guò)去十多年，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，即所謂重資產(chǎn)模式。由于此前中國(guó)城市的土地一直處于升值周期，因此，衡量一家開(kāi)發(fā)商價(jià)值的主要標(biāo)準(zhǔn)之一，就是看土地儲(chǔ)備量的多少。因此，開(kāi)發(fā)商競(jìng)相買地，資金需求旺盛。

當(dāng)土地升值速度高于資金本成本的時(shí)候，企業(yè)會(huì)尋求儲(chǔ)備更多的土地，這個(gè)時(shí)候只要持有資產(chǎn)，本身就能貢獻(xiàn)很好的回報(bào)。但是，一旦樓市步入調(diào)整期，土地升值速度低于資金成本時(shí)，此前形成的龐大的土地儲(chǔ)備，就很有可能為企業(yè)造成重負(fù)。

據(jù)北京貝塔咨詢中心監(jiān)測(cè)，今年上半年，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司平均存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即銷售額僅占年初總資產(chǎn)的1/4，比2011年減慢8%，比2009年高峰期下降42%，這意味著地產(chǎn)行業(yè)平均投資回收周期從2年延長(zhǎng)到了4年。

這就會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，即減輕對(duì)資金、土地規(guī)模的依賴。

日本的經(jīng)驗(yàn)或許值得借鑒。上世紀(jì)90年代以來(lái)，日本地價(jià)走低，開(kāi)發(fā)商囤積土地往往可能導(dǎo)致資產(chǎn)貶值和損失。于是，企業(yè)普遍轉(zhuǎn)向訂單開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。在這種模式下，雖然利潤(rùn)率不高，通常只有5%到10%的水平，但周轉(zhuǎn)率卻可以達(dá)到2倍以上，總資產(chǎn)回報(bào)率可達(dá)到兩位數(shù)水平。

而在輕資產(chǎn)的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)已不僅限于資金層面，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力與專業(yè)人才競(jìng)爭(zhēng)，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)取勝的關(guān)鍵之道。

“在輕資產(chǎn)時(shí)代，資本資源和效率資源的結(jié)合將更為緊密，一些企業(yè)效率優(yōu)勢(shì)被資本放大，另外一些企業(yè)被淘汰出局?！倍披惡缯f(shuō)。