“教育樓盤”陷阱

“綁定北京小學學籍”“贏在起跑線”“享九年全程精英教育”。

５月份開始，又一個小學入學報名季臨近，北京等地的樓盤又展開一輪“樓盤+名?！钡膹V告攻勢。

據(jù)《中國新聞周刊》的調查，上述教育樓盤熱的背后，一邊是開發(fā)商對教育大盤趨之若鶩，另一邊，不少原本購買了名校樓盤的家長們，卻因學校不能按時開學、加盟分校被剝離等諸多原因與開發(fā)商產生糾紛，甚至對簿公堂。

“名校” 傍樓盤

“孩子要上學！”這是位于北京市西城區(qū)廣安門外紅山世家的業(yè)主們最近最迫切的呼聲。開發(fā)商曾經許諾小區(qū)業(yè)主，建成后的紅山世家小區(qū)內將新建一所配套小學——北京小學紅山分校（以下稱北小紅山）預計在2011年9月即可開學。然而至今，小學內仍然一片狼藉。

剛結束的五一小長假，韓仁杰根本沒有休息，為孩子上學的事忙得焦頭爛額。他是紅山世家的業(yè)主，原以為住進高價買下的“引入名?！钡臉潜P就可以高枕無憂了。

然而，眼看著2012小學招生季即將到來，學校卻絲毫沒有能夠開學的跡象。雖然透過鐵皮圍成的柵欄中可以看到教學樓已經落成，但操場上仍堆放著沙石、灰磚等施工材料，裸露的土地上只覆蓋著一層防揚塵紗網。

4月13日開始，近百名業(yè)主派代表6次向西城區(qū)政府、西城區(qū)教委反映問題，望相關部門兌現(xiàn)承諾，保證學校今年招生，如不能如期開學，要妥善安排這批孩子。但并沒得到今年9月1日可以如期開學的書面答復。

“花200多萬買這個房子就是為孩子能上北京小學。”韓仁杰在接受《中國新聞周刊》采訪時仍有些激動。“當初決定購買這個樓盤主要是被其引進的小學所吸引，開發(fā)商極力宣傳的也是這方面?！?/p>

紅山世家是由華潤置地有限公司開發(fā)的樓盤，因成功引入北京市名?！氨本┬W”，以及幼兒園－小學－中學（北京第十四中學）“全程精英教育”模式，吸引了不少購房人。據(jù)《京華時報》報道，2009年4月1日紅山世家二期開盤，兩天之內，共成交近600套精裝公寓，實現(xiàn)銷售金額10個億。

韓仁杰是在2011年5月購買的這套房產，他說，當時該樓盤是每平米42000元的售價，即便是扣除6000元/平方米的裝修費（買的時候開發(fā)商已裝修好），價格也仍然比周邊樓盤貴20%。如今，盡管樓市低迷，但紅山世家的新盤售價仍然在均價30000萬/平方米左右，而二手房則維持在37000元/平方米的高價位。一位二手房買賣中介代理人告訴《中國新聞周刊》，“盡管價格很高，但因名校資源，這里的二手房仍然很受追捧?！?/p>

在業(yè)內人士看來，開發(fā)商所宣傳的教育資源優(yōu)勢，成了紅山世家最具競爭力的附加值。華潤置地紅山世家品牌經理馬赟曾經在“教育地產前景研討vs價值分析論壇”上公開表示，引進名校北京小學為項目帶來了成交量和成交價格的雙重回報，華潤的經驗也在于教育地產并不一定在于它有多大的議價空間和利潤收益，而是在市場蕭條的時候可以賣得好一些，在市場景氣的時候，可以賣得貴一些，在房產的價值與升值方面，教育資源會起到錦上添花的作用。

在北京，其他打教育牌的樓盤也同樣享受著名校的福利。據(jù)《中國新聞周刊》調查，如今遠洋萬和城、璞瑅、唐寧one等知名的教育樓盤成交價格仍然以每平方米40000元的均價領銜于地產市場，并紛紛保持熱銷。

據(jù)中國不動產研究中心與搜狐焦點網做的關于北京教育地產的調查顯示，京城購房人當中，9成以上的置業(yè)者購房時會考慮在名校附近。而在升級置業(yè)者當中，6成以上表示，未來會因為子女就學問題而重新置業(yè)。

“教育樓盤”是與非

事實上，京城教育地產的發(fā)展已歷時十余年。中國房地產學會副會長陳國強告訴《中國新聞周刊》，最初的發(fā)展模式實際是“學區(qū)房”概念，即開發(fā)商的樓盤建在有優(yōu)質教育資源的地段。業(yè)主獲得的僅僅是鄰近學校的地段概念，在資格上仍然難以優(yōu)先享用這些資源。近幾年來，因土地、教育資源稀缺，此種模式已近絕跡。

地產和教育的真正聯(lián)姻，始自2005年前后。這一階段，學校不再是附屬于地段的純概念，而是被直接引入樓盤。小區(qū)業(yè)主子女可享受直接入學、優(yōu)先入學和收費優(yōu)惠等特權。

據(jù)陳國強介紹，第二代教育地產的操作方法分為兩種，一是公辦民助，由開發(fā)商出地、出資金，在校舍、設備等硬件上投資，幫助公辦名校在樓盤內建分校。另一種是民辦公助，即開發(fā)商直接在樓盤建民校、辦民校。由于公辦名校資源稀缺性更為顯著、更受追捧，因此市場上扎堆出現(xiàn)了樓盤聯(lián)手名校的現(xiàn)象。

近年來包括芳草地小學、北京小學、人大附中、北京四中等教育資源成為了房地產項目引進的重點。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前北京市在建或已經入住的項目中，至少有7個樓盤宣布引進芳草地小學分校，6個樓盤引進北京小學分校。

一位不愿透露姓名的小學負責人告訴《中國新聞周刊》，“所謂的分校有三種：一種是引入名校品牌，業(yè)內叫加盟，這類分校只有校長等個別高層是接受過總部培訓的，其余教師均為后期就近聘請；第二種則是真正的直營，與總部共享一切教育資源，雙方老師定期輪崗，學生也有到總部就學的機會；第三種干脆偷換概念，把附近樓盤的名校資源寫入自己的廣告，房子賣完了再說規(guī)劃審批有變動，都是教育部門的錯等等。”

該名校負責人舉例稱，以芳草地小學和北京小學為例，盡管每家都有數(shù)個分校，但真正直營的只有一兩個，盡管直營與加盟之間在硬件條件上差別不大，但教師本身的經驗與素質卻是千差萬別。

為均衡教育資源，從2005年開始，北京市財政計劃在3～5年內，拿出了3億～5億元支持名校去郊區(qū)辦分校，從建設資金、學校用地、學校運行費用、招生范圍及師資待遇等方面給予傾斜。但現(xiàn)實情況是，大多數(shù)名校和分校簽署的都是“松散型協(xié)議”，本校和分校并沒有真正融為一體。相反，一些開發(fā)商聯(lián)合名校開辦的分校，在樓盤交付以后，由于和總校融合困難，很多都宣布與名校脫鉤。

目前芳草地小學的富力分校、世紀分校等4家分校便宣布與總校脫離關系。

入學迷局

無論是哪一種模式的合作辦學，開發(fā)商在售樓階段都會信誓旦旦地向業(yè)主表示，不限戶籍，只要業(yè)主子女通過入學考試，就可以進入配套名校讀書。但事實上，業(yè)主買了房之后，現(xiàn)實往往低于期待。

紅山世家的業(yè)主龍格告訴《中國新聞周刊》，之所以如此焦慮，是因為看到了諸多樓盤學校出現(xiàn)了問題。

2009年6月，位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)的華僑城小區(qū)，業(yè)主因小區(qū)“九年一貫制學?！蔽茨苈鋵?，多次與開發(fā)商發(fā)生糾紛。華僑城一位業(yè)主李先生說，當初買房時，售樓員說小區(qū)里會建一所從小學到初中的九年一貫制學校，銷售人員當時還說跟北京師范大學附屬小學和中國人民大學附屬中學談得差不多了，而且宣傳資料上、售樓沙盤上都標注得清清楚楚。

“沒想到后來承諾的九年一貫制學校不見了，變成了‘初中+高中’的‘完全中學’”， 李先生說，開發(fā)商解釋稱，規(guī)劃是教委根據(jù)綜合教育資源改的，開發(fā)商也沒有辦法。為此他上小學的孩子只能到兩三公里外的田華小學讀書。

“如果想找個好點的學校，需要再次搬家，或交贊助費，而且還不一定能進得去?！崩钕壬f。

華僑城的業(yè)主將開發(fā)商訴上法庭，經過一年半的訴訟，雖然業(yè)主敗訴，但最終結果還算讓業(yè)主欣慰，朝陽區(qū)教委決定，將臨近華僑城的一所小學交由一家知名中學籌辦小學部，滿足業(yè)主需要。

代理華僑城業(yè)主訴開發(fā)商一案的律師王東林認為，開發(fā)商往往以各種手段宣傳將引進某某名校，然而，引進學校一般是由開發(fā)商協(xié)助教委進行的，而教委的規(guī)劃中有很多的模糊概念，致使很多不確定性。如果在購房合同中沒有明確約定將引進的學校，那么業(yè)主維權時將很難舉證開發(fā)商欺詐，僅僅是售樓人員的口頭承諾，只能算是誤導而已。

事實上，無論開發(fā)商做出何種承諾，在北京上小學、初中基本上都是劃片入學，并且對于很多知名的小學來說，入學還是有很多要求。

華潤置地北京區(qū)域總經理劉文在4月29日面對業(yè)主維權時也表示，非京籍人員子女入學，仍然需要準備居住證明、工作證明、戶籍所在地無監(jiān)護人等證明文件，方能辦理入學手續(xù)，華潤置地將為業(yè)主提供居住證明。一位業(yè)主氣憤地表示，原來高價買的房，只是換來了一紙居住證明。

西城區(qū)教委副主任張艷軍告訴韓仁杰，北小紅山已經列入今年的招生計劃，但是目前工程時間也確實很緊。目前北小紅山的招生范圍、對象、條件等具體要求還未公布，適齡兒童也需符合條件才能入學。為保險起見，最好還是給孩子在戶籍所在地的學校也同時登記一下。 ★

（應采訪對象要求，部分人名為化名。實習生王燁對本文亦有貢獻）