住房謬誤探究

［摘 要］房控是事關(guān)國民經(jīng)濟健康發(fā)展的大事,在當前政策效應逐漸顯現(xiàn)的情況下,要不要采取更為嚴厲的措施？要認清調(diào)控方向,必須矯正謬誤。筆者認為住房是一個長期的系統(tǒng)工程,房價不應簡單地與民生畫等號。解決百姓住房困難,要開闊思路,從購房需求動機出發(fā),全方位研究措施方案。避免房價的大起大落,有利經(jīng)濟發(fā)展才是根本。當務之急是要盡快建立雙向調(diào)節(jié)、穩(wěn)定房價的長效機制,對房產(chǎn)實行超額累進稅。

［關(guān)鍵詞］房控；謬誤；發(fā)展

［中圖分類號］C939［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）1-0126-02

房控是事關(guān)國民經(jīng)濟健康發(fā)展的大事,隨著一系列宏觀調(diào)控措施的出臺,政策效應逐漸顯現(xiàn)。當前,房價漲幅是否已趨合理,下一步該何去何從？要不要采取更為嚴厲的措施？對此,眾說紛紜。筆者認為就醫(yī)先把脈,房控必須先正視聽,矯正謬誤,才能撥開迷霧見太陽,正確把握宏觀調(diào)控的力度和方向。

1 住房謬誤搜索

據(jù)筆者近幾年觀察研究和所聞所見,發(fā)現(xiàn)有關(guān)住房問題上存在不少誤區(qū)。

1.1 住房與商品房

住房,是一個居住概念。按品質(zhì)不同,有老公房﹑商品房﹑高價房之別,因品質(zhì)懸殊,它們單價有高有低,同地段高檔房與低檔房間單價差距可能多達數(shù)倍之多?？梢娨徽f起房價,人們卻往往只關(guān)注有封閉式花園小區(qū)的商品房,對一些單價低的老公房很少問津。

1.2 地段與居住

地段與生活便利指數(shù)相關(guān),一般中心區(qū)域生活便利指數(shù)較高,但這并不能絕對化。有些職工工作單位離市區(qū)較遠,如果醫(yī)療﹑教育等資源均衡,在中心地段購房,還不如在單位附近的郊區(qū)買房上下班更為便利,為何非要把眼光聚焦在房價高企的市中心呢？

1.3 房屋套數(shù)與價值

由于住房面積﹑地段與品質(zhì)的差異,住房套數(shù)與價值本是不該畫等號的兩個概念。而且,由于我國普通百姓對醫(yī)療﹑教育﹑就業(yè)等方方面面的擔憂,一些擁有幾套房的百姓,并非生活中的大款或投機的炒房者,甚至生活水平還遠不如一般人。筆者認識一個腿部略有殘疾的中年人,他家有三套房,可都只有一室戶。而且,環(huán)境差,地段偏,品質(zhì)低。來源于長輩的遺產(chǎn)和10年前的一次拆遷。問其為何不合并改善一下,其稱本人工資低,妻子下崗,孩子尚小,全家就醫(yī)﹑教育﹑生活有了出租房租金才能保障。試想這樣的三套房房主是否該成為調(diào)控對象？

1.4 居者有其屋與買房

居者有其屋,是人類生存的基本要求,但居者有其屋是否一定要與買房畫等號？有時,租房,同樣可以過上舒適安穩(wěn)的日子。請理性思考一下論生活條件是那些居住在高檔房的租客,還是我上述案例中的房主更優(yōu)越？

1.5 無房和老家房

在京滬等大城市,確實有許多年輕人買不起房,那是因為他們中一些人為了理想而遠離了住房寬敞的家鄉(xiāng),在新城市工作的年限不長,積蓄有限,但這完全是正?，F(xiàn)象。難道我們工作的地點一變就得在當?shù)刭I房？那有的人一生要在好幾個城市,甚至好幾個國家工作,那要買幾處房？這樣的觀念是否值得商榷？

1.6 房價與幣值

房價漲跌的評判事關(guān)國家宏觀調(diào)控的大事,科學認定非常重要。房價漲跌有名義和實際之分,實際上漲率=名義上漲率-通貨膨脹率。如果名義房價不變,通貨膨脹率即為房價下降率,如果房價名義上漲率與通貨膨脹率相等,則實際房價不變。評判國家房控效果,怎能只看名義房價而不講實際房價？

1.7 房價收入比與房價工資比

房價收入比是世界銀行和聯(lián)合國測算房價泡沫的一個常用指標,可現(xiàn)在有人將其變異成了房價工資比,并以此作為衡量房價高低的標尺,這是有悖于中國國情的。筆者早在2005年就專門對我國城市居民的購房能力作了論述,歸納出的我國居民購房可支配收入構(gòu)成至少有八項：

居民購房可支配收入＝①工資＋②儲蓄＋③舊房變現(xiàn)資金＋④房屋動遷補貼＋⑤個人公積金＋⑥購房貨幣補貼＋⑦各類租金＋⑧其他收入

試想,收入與工資怎能等同？

1.8 房價與民生

民生問題是政府的頭等大事,可是,降低房價不應簡單地與民生畫等號。如果降低房價需要以犧牲經(jīng)濟為代價,民生基礎(chǔ)何在？只有物價平穩(wěn),經(jīng)濟發(fā)展了,才能降低失業(yè)率,提高職工工資和社會福利,真正改善人們的生活水平,最終解決包括住房在內(nèi)的一系列民生問題。

當前,我國住房成交量持續(xù)萎縮,觀望情緒濃厚,與上述住房認識偏差和對住房降價的過度預期密切相關(guān)。這些謬誤,不僅可能導致住房不合理需求,更嚴重的是會使宏觀調(diào)控迷失正確的方向。如果你有心,就不難發(fā)現(xiàn),其實我們周圍一些無房者早已具備購買老公房等普通住房的實力,就是因為其對住房品質(zhì)﹑地段﹑面積不切實際的追求,才沒能走出無房族的隊列；還有一些經(jīng)過努力,終于有了購房能力的人,基于對政府會把房價降下來的期待,即使房價扣除物價上漲率后的實際漲幅有了不小的回落,已趨合理,可只認名義房價的固執(zhí),使房價的回歸仍然與其心理預期差之千里,拒絕接受；更有甚者,定要將居者有其屋等同于買房,最好生活﹑工作﹑學習﹑創(chuàng)業(yè),四海為家,無處不產(chǎn)房。如此推理,房價降多少才能讓所有百姓滿意呢？此時,政府如再簡單地把民生與降低名義房價掛鉤,百姓預期與經(jīng)濟發(fā)展無法兩全時,就會誤入哪怕犧牲經(jīng)濟也要降低房價的歧途。可是,失去經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)的平民百姓,會幸福嗎？中國經(jīng)濟倒退,誰憂誰喜？所以,發(fā)展才是硬道理!通過發(fā)展經(jīng)濟,增加百姓收入,才能最終實現(xiàn)宏觀調(diào)控的軟著陸,解決百姓住房在內(nèi)的一系列民生問題。實事求是,理直氣壯地高舉經(jīng)濟發(fā)展大旗,抑制房價過快上漲,防止房價大起大落,幫助百姓糾正各種認識偏差,合理住房需求,才會有助于更多人早日圓上住房夢。

2 解決百姓住房困難需開闊思路

那么,除了穩(wěn)定房價,還有哪些解決百姓住房困難的具體措施呢？對此,筆者認為要開闊思路,跳出狹義的住房框框,從購房需求動機出發(fā),全方位研究措施方案。

2.1 購房者要合理定位

合理住房定位。一個人有無能力買房,與其住房定位密切相關(guān)。前述,由于住房面積﹑地段與品質(zhì)的不同,住房價差非常懸殊。如果住房定位合理,購房對一些年輕人而言,絕非遙不可及。筆者建議購房不要超前追求一步到位,可通過從邊緣,到中心；從小房,到大房；從舊房,到新房；從低檔到高檔的梯度追求來解決個人的住房問題。

時間定位。居者有其屋,是人類的基本生存條件,但有房住與有自己的產(chǎn)權(quán)房居住是不能等同的兩個概念?？v觀國內(nèi)外青年人暫時買不起房,先租后買或只租不買完全是正?，F(xiàn)象,買房并非是生活的必要條件,幸福更多取決于心態(tài)。

城市定位。當前,很多人買不起房,主要是就其工作的特定城市而言。比較突出的是北京﹑上海等一線城市。也許,青年人在大城市比小城市有更大發(fā)展空間,但這并非絕對化。只要你有真才實學,天下誰人不識君？造福于家鄉(xiāng),何嘗不是解決住房困難的明智之舉？

2.2 政府積極作為

加強經(jīng)濟﹑廉租房建設與管理,擴大住房供應,是解決百姓住房的直接措施。當前重點是規(guī)范管理,真正做到惠及于民。

完善醫(yī)療﹑教育﹑失業(yè)﹑養(yǎng)老保障制度,讓百姓無后顧之憂,減少生活保障性非居住用房需求,更多滿足剛性居住需求。

積極開發(fā)﹑支持﹑促進貧窮﹑落后地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展,均衡東西部經(jīng)濟﹑城鄉(xiāng)教育﹑醫(yī)療等資源,使部分中低收入的購房困難者選擇在二三線城市或郊區(qū)落戶,廉價購房。

鼓勵職工單位參建人才住房工程,解除人才住房之憂。人才是企業(yè)發(fā)展之本,住房是人才之憂。鼓勵企業(yè)建房挽留人才,不失為解決人才住房的良策。

建立一線職工正常收入增長機制,增加百姓收入。改革開放30多年,我國經(jīng)濟高速發(fā)展。但不可否認,不少一線職工的收入并未獲得同步提高。建立﹑完善職工正常工資收入增長機制,是改善包括住房在內(nèi)民生問題的切實措施。

鼓勵人才回鄉(xiāng)。住房問題不是孤立的,其與就業(yè)﹑創(chuàng)業(yè)等諸多問題相聯(lián)系。作為社會人,要懂得有所失才有所得,學會在各種矛盾中權(quán)衡。如果認為買房是你最大的心愿,不妨選擇回鄉(xiāng)成家立業(yè),在家鄉(xiāng)同樣可以實現(xiàn)人生價值,解決住房難題。

總之,百姓住房問題的解決絕非降價一條路,必須開闊思路,從實際出發(fā),全方位研究購房動機,才能真正解開我國住房需求問題的癥結(jié)。這是一個長期的系統(tǒng)工程。而當前筆者認為最關(guān)鍵的還是應及早建立雙向調(diào)節(jié),穩(wěn)定房價的長效機制。

3 建立雙向調(diào)節(jié),穩(wěn)定房價的長效機制

如何穩(wěn)定房價,防止其大起大落？對此,筆者早在2005年就曾撰文提出了應及早建立雙向調(diào)節(jié),穩(wěn)定房價的長效機制,對房產(chǎn)實行超額累進稅。在此,筆者在以上海最新房控面積標準為例,作進一步調(diào)整后,就其實施方法及優(yōu)點作具體介紹。

3.1 對房產(chǎn)實施超額累進稅的實施細則

3.1.1 開征條件

以各省、自治區(qū)、直轄市為單位,以房價年漲跌幅為標準來確定。在房價年漲幅超過8%以上(不包括8%)時開征。這個數(shù)據(jù)主要考慮國家GDP的增長速度,因為房產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)一般高于GDP增長,但考慮到政策效應的滯后性,所以兩因素結(jié)合筆者認為基本可與GDP持平。房價年漲幅為8%以內(nèi)不征稅,跌5%及以上還可按以前所交稅收的一定比例部分退稅。這里之所以跌幅比漲幅小一是考慮CPI漲幅對實際房價的影響,二是因為要考慮避免房價起伏過大。所以房價控制范圍選定在絕對值5%＋8%＝13%左右。對此,也可不作硬性規(guī)定，政府可根據(jù)房價實際變化靈活掌握力度。

3.1.2 控制標準的分類

對房產(chǎn)試行超額累進稅的目的是為了穩(wěn)定房價和抑制投機,為此首先應區(qū)分自住和投機需求的分類控制標準。筆者認為區(qū)分它們的因素主要有兩個：一是各省市政府控制的每戶面積。以上海為例是180m2以下(不包括180m2)。對于人口眾多的大家庭,面積雖大于180m2但只要人均建筑面積在60 m2以下也視為未超面積；二是住房套數(shù)控制。一般為兩套,雖然有三套但面積低于人均60m2建筑面積的仍視為兩套。對超面積和超套數(shù)購房的消費者則需按其省、自治區(qū)、直轄市的房屋均價一次性征收超額累進稅,稅率可以50 m2為一檔,以10%的幅度遞增,最高可達100%。具體標準如下表：

3.2 超額累進稅制與其他穩(wěn)定房價政策的比較優(yōu)勢

開征購房超額累進稅制的作用是顯而易見的：

對超標準面積征收超額累進稅的房價越高、面積越多則稅賦越重。最高可達100%的重稅使投機者無利可圖,既可有效去除房產(chǎn)泡沫又不增加自住需求者負擔；既圓了普通人的住房夢又增強國庫?？芍^一舉多得。

稅收與房價漲跌掛鉤,既可抑制房價漲得過快,又可防止房價跌得過深。這種進可攻、退可守的雙向調(diào)節(jié)政策使得房產(chǎn)市場有了保護其長期健康、穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

稅賦的雙向調(diào)節(jié)和房價的穩(wěn)定不僅減少了消費者對房價追漲殺跌的心理乘數(shù),購房心理日趨理性,而且還可變投機者原來買漲不買跌的心理為買跌不買漲的行為,這不能不說是我國房產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的最可靠保證。

綜上所述,當前,房產(chǎn)的宏觀調(diào)控已基本見效,我們必須謹防各種謬論誤導,特別是在華爾街大肆唱空中國的復雜背景下,更要保持清晰的頭腦,理直氣壯地高舉發(fā)展大旗,避免房價的大起大落。對此,一方面要盡快建立一個雙向調(diào)節(jié)、穩(wěn)定房價的長效機制,對房產(chǎn)實行超額累進稅；另一方面,要多管齊下,不斷完善醫(yī)療﹑就業(yè)﹑教育等制度,徹底消除百姓的后顧之憂,最終通過發(fā)展經(jīng)濟,提高百姓收入,增加保障房供應,穩(wěn)定房價來徹底解決百姓的住房問題。

參考文獻：

［1］沐籽.房價的合理區(qū)間究竟是多少［N］.證券日報,2011-09-16(A3).

［2］上海市人民政府.上海市征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法［S］.2011.

［基金項目］上海第二工業(yè)大學〔信用管理校重點學科〕(A20XK105012)。

［作者簡介］夏建英(1959—）,女,上海人,上海第二工業(yè)大學經(jīng)管學院副教授,研究方向：投資經(jīng)濟。