基于需求特征分析的住房消費(fèi)市場(chǎng)需求調(diào)控策略選擇

楊巧

摘要：住房制度改革深化以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)需求呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。由于短期內(nèi)供給缺乏彈性，因此住房?jī)r(jià)格走勢(shì)與市場(chǎng)需求密切相關(guān)。本文分析了這一階段我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)的內(nèi)部需求特點(diǎn)，指出了不同需求群體行為特點(diǎn)對(duì)住房市場(chǎng)的影響。最后針對(duì)住房消費(fèi)市場(chǎng)需求實(shí)際，提出了當(dāng)前進(jìn)行需求調(diào)控的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：住房消費(fèi)；需求特征；調(diào)控

Abstract：With the deepening of the urban housing system reformation，the housing market demand raise rapidly. The supply of the housing market is lack of flexibility in a short time，so the housing price trend has a close relationship with the housing market demand. In this paper，we analyze the characteristics of the demand in housing consumption marketand the housing asset market at this stage，point the effects on the housing market by different needs of the peoples behavior，then give some advice on housing market regulation.

Key Words：housing，demand character，regulate and control

中圖分類(lèi)號(hào)：F830文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1674-2265（2012）10-0064-04

1998年住房制度深化改革以來(lái)，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和快速的城市化進(jìn)程，我國(guó)住房市場(chǎng)取得了較大的發(fā)展。截至2010年底，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到31.6平方米，居民住房需求水平和居住質(zhì)量都有了較大程度的提高。這一階段也是我國(guó)住房市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)的階段，商品住房銷(xiāo)售面積從1998年的10827萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2010年的90625萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)19.4%；商品住宅銷(xiāo)售額從1998年的2006.9億元增長(zhǎng)到2010年的43953.3億元，年均增長(zhǎng)29.3%。由于住房市場(chǎng)供給短期內(nèi)缺乏彈性，因此短期內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)和市場(chǎng)需求的旺盛程度有關(guān)。當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)需求非理性程度較高，研究需求群體內(nèi)部不同類(lèi)型主體的行為特征、分析其對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展所造成的影響，對(duì)于從需求治理出發(fā)、弱化市場(chǎng)正反饋機(jī)制具有非常重要的意義。按照市場(chǎng)需求主體購(gòu)買(mǎi)住宅的目的，可以將住宅產(chǎn)品需求類(lèi)型劃分為三類(lèi)：自住需求、投資需求和投機(jī)需求。2010年以來(lái)，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策使得住房市場(chǎng)投資與投機(jī)性需求得到了有效抑制，因此在限購(gòu)限貸政策不放松的前提下，今后一段時(shí)間內(nèi)住房市場(chǎng)需求主要來(lái)源于自住型的消費(fèi)需求。

一、住房消費(fèi)市場(chǎng)

（一）自住需求

自住需求是指購(gòu)房者的動(dòng)機(jī)在于滿(mǎn)足自身的居住需要，包括無(wú)房戶(hù)解決自身居住問(wèn)題需要而產(chǎn)生的購(gòu)房需求和有房者因?yàn)楦纳谱陨砭幼l件而產(chǎn)生的需求。進(jìn)一步自住需求還可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)購(gòu)房需求呈主動(dòng)性，居民主動(dòng)地解決住房問(wèn)題。比如新成立的小家庭買(mǎi)房、畢業(yè)幾年有一定積蓄不愿再租房的工作人群買(mǎi)房，或者為了改善和提高住房條件主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)住房等；第二類(lèi)需求是被動(dòng)的，購(gòu)房者從自身意愿出發(fā)并沒(méi)有買(mǎi)房需求，但是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃和房屋拆遷導(dǎo)致居民原有住房不能使用進(jìn)而“不得不”購(gòu)買(mǎi)住房。如城市化發(fā)展中的城市外延擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地引起的居民大量動(dòng)遷等。自住需求購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)的成本收益分析和消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)其他普通商品并沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別，需求方主要是依據(jù)家庭收入水平?jīng)Q定的購(gòu)買(mǎi)能力以及住房產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比來(lái)決定購(gòu)買(mǎi)行為。

（二）住房消費(fèi)市場(chǎng)與住房資產(chǎn)市場(chǎng)

分析住宅市場(chǎng)上各種需求類(lèi)型，以自住為目的的住宅購(gòu)買(mǎi)形成了住房消費(fèi)市場(chǎng)，而無(wú)論是住宅投資還是住宅投機(jī)，只要購(gòu)買(mǎi)目的不是為了自用而是為了獲得收益，就形成了純粹的住房資產(chǎn)市場(chǎng)。

住房消費(fèi)市場(chǎng)和住房資產(chǎn)市場(chǎng)分別對(duì)應(yīng)住房自住需求和住房投資或者投機(jī)需求，但是二者之間存在著相互交叉和重疊的關(guān)系。對(duì)于普通消費(fèi)者而言，其購(gòu)房需求往往是自住和投資需求的綜合體。初次置業(yè)階段選擇的住房不僅是為了解決自身居住問(wèn)題，還希望通過(guò)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的方式使得自己在將來(lái)的二次改善型置業(yè)中具有一定的積累；改善型的置業(yè)一方面是為了提高居住質(zhì)量，另一方面也是為了資金的保值增值。對(duì)于投資者而言，在市場(chǎng)存在過(guò)度的暴漲、房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大泡沫空間時(shí)，原有的理性投資行為可能向投機(jī)行為（從某個(gè)角度看，投機(jī)行為的產(chǎn)生也基于理性的套利）轉(zhuǎn)化以獲取短期內(nèi)更高額的利潤(rùn)回報(bào)，這種市場(chǎng)的疊加性使得住房市場(chǎng)需求分析更為復(fù)雜。

由于住房消費(fèi)市場(chǎng)需求方的購(gòu)買(mǎi)目的是追求自身消費(fèi)效用的最大化，無(wú)論是首次置業(yè)、改善型置業(yè)還是被動(dòng)型的置業(yè)需求，在一定程度上都是出于生活居住和使用的目的而進(jìn)行的購(gòu)買(mǎi)，此類(lèi)群體的需求價(jià)格彈性相對(duì)較小，整體上看具有一定的剛性特征。

二、首次置業(yè)群體需求特征

（一）首次置業(yè)型需求的購(gòu)買(mǎi)成因表現(xiàn)多樣化

第一，城市化進(jìn)程中大量新增人口進(jìn)入城市增加了住房需求。除了城市戶(hù)籍人口增加所帶來(lái)的潛在需求外，流動(dòng)人口的增加也是需求增長(zhǎng)的重要原因。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第六次全國(guó)人口普查第1號(hào)公報(bào)顯示，全國(guó)居住地與戶(hù)口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致、且離開(kāi)戶(hù)口登記地半年以上的人口為2.6億人，比2000年增加了1.1億人，增長(zhǎng)81.03%。北京、上海等一線(xiàn)城市外來(lái)人口的比例接近40%，在此群體中產(chǎn)生的定居型人口的首次置業(yè)需求不可忽視。他們的購(gòu)房成因也各不相同，有的購(gòu)房者是為了解決城市戶(hù)口（如武漢市自2008年規(guī)定在武漢市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房面積超過(guò)100平方米和總價(jià)超過(guò)50萬(wàn)元，在遠(yuǎn)城購(gòu)買(mǎi)住房面積超過(guò)90平方米和總價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的購(gòu)房者可按有關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目所在地辦理武漢市入戶(hù)手續(xù)，目前很多城市均有此類(lèi)政策），有的購(gòu)房者是為了子女入學(xué)，有的則是從社會(huì)保障養(yǎng)老角度的考慮。

第二，新婚人口增長(zhǎng)是首次置業(yè)需求增長(zhǎng)的重要原因。由于我國(guó)特有的文化背景，成家過(guò)程只要能力許可通常會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房，這使得首次置業(yè)需求的購(gòu)買(mǎi)意愿是很強(qiáng)的。從需求規(guī)?？矗禄槿藬?shù)主要受到出生人口年齡結(jié)構(gòu)的影響，在社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，這一部分的需求規(guī)?？傮w趨勢(shì)比較穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入二十一世紀(jì)后我國(guó)平均每年結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬(wàn)對(duì)以上，這部分需求的剛性比較強(qiáng)，需求價(jià)格彈性不高。從人口年齡分布數(shù)據(jù)來(lái)看，70后人口總量為2.17億，80后人口總量2.22億，90后人口總量為2.03億，婚齡人口基數(shù)較大。

（二）首次置業(yè)型需求的年齡層次較輕

由于婚齡人口的購(gòu)房比例較高，使得不僅在首次置業(yè)型需求中、甚至在整體住房市場(chǎng)需求中，購(gòu)房人的年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化的趨勢(shì)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心與光大銀行2010年的住房市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，北京首套房貸款者的平均年齡為27歲，而在2008—2010年中，英國(guó)首次購(gòu)房者的平均年齡由33歲上升至37歲，日本和德國(guó)為42歲，美國(guó)首次購(gòu)房年齡也在30歲以上，我國(guó)住房市場(chǎng)首次置業(yè)型需求的年齡比發(fā)達(dá)國(guó)家要快一代人的時(shí)間。上世紀(jì)70—80年代嬰兒潮期間的出生人口在城市化進(jìn)程中提前進(jìn)入置業(yè)階段，使得首次置業(yè)需求集中在這一階段實(shí)現(xiàn)，加大了市場(chǎng)需求壓力。

（三）首次置業(yè)型需求的后驗(yàn)性較強(qiáng)

住宅產(chǎn)品是典型的后驗(yàn)性商品，首次置業(yè)型的消費(fèi)者在住房購(gòu)買(mǎi)前缺乏足夠的消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)其質(zhì)量和功能進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，再加上我國(guó)目前住房市場(chǎng)以期房預(yù)售的形式為主進(jìn)行銷(xiāo)售，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，住房產(chǎn)品還未被生產(chǎn)出來(lái)，因此首次置業(yè)型需求的定位較為模糊，購(gòu)房者往往只考慮了住房?jī)r(jià)格、住房面積和房型，而對(duì)住房背后的區(qū)域?qū)傩浴⒊鞘泄伯a(chǎn)品背景的考察不足，因此在大城市出現(xiàn)了很多首次置業(yè)型需求買(mǎi)房后由于交通不到位、小區(qū)周邊公共配套設(shè)施建設(shè)不足而繼續(xù)租房消費(fèi)的行為。當(dāng)這部分群體收入水平提升后，加上有首套房置業(yè)進(jìn)行的有效資金沉淀和積累，出于改善目的進(jìn)行的購(gòu)房行為就非常普遍。從這個(gè)角度看，當(dāng)前住房市場(chǎng)改善型需求的產(chǎn)生存在較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

（四）首次置業(yè)型需求的產(chǎn)品選擇范圍較少

首次置業(yè)時(shí)，購(gòu)房者大部分是年輕人。受收入水平限制，其在住房產(chǎn)品選擇上傾向于中小戶(hù)型。但是住宅市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品類(lèi)型里中小戶(hù)型占比較低，在2006年的“90/70”政策執(zhí)行后，中小戶(hù)型比例略有上升。此類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品供求的不平衡，直接造成了同一區(qū)域內(nèi)中小戶(hù)型住宅的定價(jià)要高于大戶(hù)型。特別是近年來(lái)大中城市住房?jī)r(jià)格飛速上漲，在支付能力有限的情況下，由于中小戶(hù)型供給的短缺，2003—2009年間北京、上海等一線(xiàn)城市首次置業(yè)型需求的消費(fèi)偏好經(jīng)歷了從增量市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的中小戶(hù)型、城市存量市場(chǎng)成色較新的二手房、上個(gè)世紀(jì)80—90年代建設(shè)的老公房的轉(zhuǎn)變。因?yàn)楣┙o的有限性和需求的集中性，中小戶(hù)型在住房增量市場(chǎng)和住房存量市場(chǎng)都出現(xiàn)了較快速度的上漲。

（五）首次置業(yè)型需求實(shí)現(xiàn)中的代際支持現(xiàn)象非常明顯

首次置業(yè)型需求方購(gòu)房年齡的年輕化使得在購(gòu)房時(shí)，即使購(gòu)房者收入水平不錯(cuò)，但由于工作后的積累時(shí)間較短、首付能力不強(qiáng)，單憑個(gè)人能力在住房?jī)r(jià)格上升的過(guò)程中難以承擔(dān)相應(yīng)的支出。因此，大部分一線(xiàn)城市的年輕人在購(gòu)房時(shí)獲得了來(lái)自上一輩老人的支持，新婚家庭通常雙方父母都會(huì)在首付乃至貸款償還上對(duì)子女進(jìn)行幫助，使其實(shí)現(xiàn)住房的提前消費(fèi)。

三、改善型置業(yè)群體需求特征

改善型的置業(yè)需求由于是在個(gè)人或家庭的基本居住需要得以滿(mǎn)足后產(chǎn)生的，因此在需求實(shí)現(xiàn)過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)與首次置業(yè)型需求有一定區(qū)別。

（一）改善型需求的支付能力較強(qiáng)

由于改善型置業(yè)是在擁有了一套或者數(shù)套住房的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，此類(lèi)需求者家庭整體收入能力處于社會(huì)中等水平以上，家庭的財(cái)富積累能力和理財(cái)意識(shí)相對(duì)較強(qiáng)。另一方面，由于已經(jīng)擁有的住房可以通過(guò)存量市場(chǎng)交易變現(xiàn)，也增強(qiáng)了其支付能力。2010年二套房政策重新收緊以來(lái)，據(jù)中原置業(yè)對(duì)所代理樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，二次置業(yè)者在2010年4、5、6月份選擇一次性付款的比例分別為34.2%、48.7%和44.0%。在較強(qiáng)的支付能力支撐下，即使政府執(zhí)行差別化信貸政策，也難以達(dá)到對(duì)需求的全面抑制。

（二）改善型需求的購(gòu)買(mǎi)目的主要在于提高居住水平和進(jìn)行預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄

改善型置業(yè)需求的實(shí)現(xiàn)一方面在于原有住房不能滿(mǎn)足其新的居住需要，比如住房面積相對(duì)家庭人口數(shù)量偏小、住房戶(hù)型不合理、交通不便等，另一方面，居民預(yù)期未來(lái)的不確定性增強(qiáng)，教育、醫(yī)療與社會(huì)保障方面的預(yù)期支出在不斷擴(kuò)大，而經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)情況下的貨幣貶值又在侵蝕著居民儲(chǔ)蓄存款，因而大部分的居民都將住房購(gòu)買(mǎi)作為了防范未來(lái)不確定性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄手段。從這兩個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行的改善型置業(yè)需求的剛性較強(qiáng)，在通脹預(yù)期加強(qiáng)的背景下很難抑制這類(lèi)需求的實(shí)現(xiàn)。

（三）改善型需求中異地置業(yè)比例不斷提高

隨著居民收入水平的不斷提高，改善型需求呈現(xiàn)置業(yè)異地化的趨勢(shì)，購(gòu)房者在其戶(hù)籍和工作地點(diǎn)所在地已有住房，但選擇在其他城市再次置業(yè)。異地置業(yè)的典型趨勢(shì)：一是集中在自然風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人的旅游城市，置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)此地住宅作為自己的休閑住所。二是體現(xiàn)在資源高度集中的一線(xiàn)城市。我國(guó)各地區(qū)城市發(fā)展不平衡，好的教育資源與醫(yī)療資源都集中在一線(xiàn)城市。隨著人口流動(dòng)性的加劇，有一定支付能力的家庭選擇在資源優(yōu)化配置城市購(gòu)房的比例在增加。

四、被動(dòng)型置業(yè)群體需求特征

城市化過(guò)程中，地方政府會(huì)加大對(duì)城市存量土地的整理力度，對(duì)一些土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃不符、經(jīng)濟(jì)價(jià)值未得到有效體現(xiàn)、居民居住條件惡劣的項(xiàng)目進(jìn)行拆遷。如表1所示，目前我國(guó)存量住宅中1995年后建成的住宅占比非常低，大量的城市住宅供應(yīng)時(shí)間集中在上個(gè)世紀(jì)的80、90年代，房屋大多為磚混結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量一般，并且以多層為主，土地利用效率低下。因此，通過(guò)拆遷來(lái)整理出新的城市建設(shè)用地非常必要。在住房市場(chǎng)上，因?yàn)槌鞘胁疬w而產(chǎn)生了大量被動(dòng)型置業(yè)需求。

（一）被動(dòng)型需求剛性特征明顯

因?yàn)椴疬w而產(chǎn)生的住宅市場(chǎng)置業(yè)需求呈現(xiàn)出較強(qiáng)的剛性特征，普通被拆遷居民原有的居住場(chǎng)所已經(jīng)被拆除或即將被拆除，必須另外找尋安家的住處。目前普遍采取的是貨幣化的拆遷補(bǔ)償方式。在接受拆遷補(bǔ)償后，居民選擇租賃方式進(jìn)行住房消費(fèi)的非常少，基本上都是重新購(gòu)買(mǎi)住房。城中村改造或者居民私房拆遷面積較大、居民獲得拆遷補(bǔ)償款總額較高時(shí)，購(gòu)買(mǎi)自住所需要的居所后，多余的補(bǔ)償資金大部分也是選擇購(gòu)買(mǎi)住房，以實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。由于被動(dòng)型需求剛性特征明顯，因此當(dāng)城市拆遷規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，會(huì)立刻放大當(dāng)期市場(chǎng)需求，當(dāng)期的市場(chǎng)住宅供給水平卻缺乏彈性，容易造成市場(chǎng)的不平衡，住房成交量和住房?jī)r(jià)格短期內(nèi)迅速上升。

（二）被動(dòng)型需求市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大

近年來(lái)住房市場(chǎng)被動(dòng)型置業(yè)需求的市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)不斷增加趨勢(shì)。以武漢市為例，2009年武漢城中村及舊城改造的拆遷量達(dá)到了1500萬(wàn)平方米，為改革開(kāi)放以來(lái)的最高峰，全市重點(diǎn)工程征地拆遷共涉及70多個(gè)項(xiàng)目。2009年武漢市住宅竣工面積為824.58萬(wàn)平方米。在多方需求支撐下，2009年武漢市住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到1041.39萬(wàn)平方米，比2008年提高52.4%。被動(dòng)型置業(yè)需求市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大使得住房市場(chǎng)整體需求的剛性一定程度得以增強(qiáng)，在這個(gè)過(guò)程中不僅被拆遷家庭需要購(gòu)買(mǎi)住房，投資投機(jī)型的需求也進(jìn)行住房購(gòu)買(mǎi)，需求整體呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，住房市場(chǎng)的調(diào)控難度進(jìn)一步加大。

五、結(jié)論與建議

住房市場(chǎng)需求的旺盛發(fā)展是改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程，在住房制度有效改革和住房市場(chǎng)不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上出現(xiàn)的必然現(xiàn)象，是住房消費(fèi)市場(chǎng)需求和住房資產(chǎn)市場(chǎng)需求共同作用的結(jié)果。住房消費(fèi)市場(chǎng)近年來(lái)首次置業(yè)需求、改善型需求、被動(dòng)型需求都呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，且在預(yù)期價(jià)格上漲前提下的需求價(jià)格彈性較低，住房資產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)型需求也非常旺盛，加劇了所在區(qū)域的住房市場(chǎng)供給壓力，同時(shí)還對(duì)自住型需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，促使住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上升，住房市場(chǎng)內(nèi)部呈現(xiàn)嚴(yán)重的非均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

本文認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)總量和結(jié)構(gòu)的非均衡發(fā)展與整體市場(chǎng)需求過(guò)于旺盛有著密切關(guān)系。當(dāng)前調(diào)控背景下，住房投資市場(chǎng)需求得到有效抑制，但通過(guò)分析住房消費(fèi)市場(chǎng)需求主體行為特征，可以看到首次置業(yè)和被動(dòng)型置業(yè)的需求呈剛性，且2003年后這部分需求隨著城市化進(jìn)程帶來(lái)的人口增加和土地短缺格局而呈逐年增加的態(tài)勢(shì)，改善型需求在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大背景下購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)能力均較強(qiáng)。因此對(duì)于因自住型需求過(guò)于旺盛帶來(lái)的住房市場(chǎng)非均衡發(fā)展問(wèn)題，要建立在解決居民住房問(wèn)題的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行。首次置業(yè)者之中有足夠支付能力的需求者可以選擇購(gòu)買(mǎi)住房，而對(duì)于支付能力不足的需求者可考慮通過(guò)合理改變居民的置業(yè)心理以及提供保障性租賃房的方式解決住房問(wèn)題；對(duì)于改善型置業(yè)者，通過(guò)金融支持其依靠自身力量來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房；對(duì)于被動(dòng)型置業(yè)者，則需要政府合理制定拆遷計(jì)劃，不要讓這類(lèi)需求集中在短時(shí)期內(nèi)爆發(fā)，此外可以考慮以回遷方式而不是完全貨幣化補(bǔ)貼的方式來(lái)進(jìn)行拆遷。

宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)取向是市場(chǎng)均衡發(fā)展，努力保持市場(chǎng)供求總量與結(jié)構(gòu)的基本平衡。在需求旺盛的背景下要達(dá)到這一調(diào)控目標(biāo)，一方面應(yīng)對(duì)需求進(jìn)行有效調(diào)控，堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，利用市場(chǎng)手段將部分有效需求轉(zhuǎn)化為潛在需求或者放緩需求的實(shí)現(xiàn)節(jié)奏，而更為重要的方面還是在于提高市場(chǎng)有效供給，以供給的增加來(lái)保障居民住房消費(fèi)權(quán)利，真正達(dá)到居者有其屋，從而促進(jìn)住房市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]仇保興.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)與對(duì)策[J].城市發(fā)展研究，2011，（1）.

[2]李濤.房?jī)r(jià)波動(dòng)的需求變異因素分析[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2010，（8）.

[3]李云山.房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征及其宏觀(guān)調(diào)控需求[J].金融發(fā)展研究，2008，（1）.

[4]樊雪志，董繼華.中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化改革的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2007，（5）.

（責(zé)任編輯 耿 欣；校對(duì) SJ）