北京演繹租金神話

郝杰

北京商鋪?zhàn)饨鸠偪裆蠞q已是不爭(zhēng)的事實(shí)，有預(yù)測(cè)稱不久的將來(lái)北京將成為全球租金最貴的城市。

有人說(shuō)，來(lái)到一座陌生的城市，必須看的地方，書店是其中的一個(gè)。從一座城的民營(yíng)書店多寡、品性，可以看出這座城市的文化底蘊(yùn)。

而在北京，民營(yíng)書店的影子卻越來(lái)越少。它們被城市日益發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷驅(qū)逐，猛漲的鋪?zhàn)忾_始令不少民營(yíng)書店選擇了逃離或關(guān)閉。風(fēng)入松，光合作用等獨(dú)立書店紛紛不堪重負(fù)，消失在這座城市中。而在廈門的曉風(fēng)書屋，租金更是上漲10倍之高。位于藍(lán)色港灣的單向街也迫于壓力，選擇搬出現(xiàn)有店面。其搬遷的原因是“與所在商圈藍(lán)色港灣的優(yōu)惠合約到期，回歸正常的房租無(wú)論如何無(wú)法承受”。而在今年，萬(wàn)圣書園租期將至，它是否存在變數(shù)？獨(dú)立書店面臨的寒流似乎只增未減。萬(wàn)圣書園的老板劉蘇里在電話里不愿多談租金的事情，只反復(fù)強(qiáng)調(diào)萬(wàn)圣書園不會(huì)因?yàn)榇耸掠凶兓?/p>

成倍增長(zhǎng)的租金讓民營(yíng)書店無(wú)法喘息，選擇逃離。而在城市的繁華地帶，租金上漲之勢(shì)更是迅猛。

漲勢(shì)未停

近兩年來(lái)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)租金整體呈現(xiàn)飛速上升趨勢(shì)，特別是核心黃金商圈的物業(yè)租金成本年均增幅達(dá)到雙位數(shù)。以王府井，CBD，西單，中關(guān)村等核心商圈最為明顯。

王府井商圈一直以最昂貴租金領(lǐng)跑北京商鋪市場(chǎng)。例如位于王府井大街上的新東安商場(chǎng)，據(jù)租賃部的工作人員介紹，這里的租金情況為一層2800元/平米/月，二層2000元/平米/月，三層是1100元/平米/月。另外還有每月68元的物業(yè)費(fèi)。而新東安商場(chǎng)的租金則是大概以每年20%的比例增長(zhǎng)。

不同的樓層和位置會(huì)產(chǎn)生不同的租金價(jià)格。而位于商場(chǎng)的首層，則是各大國(guó)際品牌爭(zhēng)相入駐的最佳位置。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)的可能就是成倍的租金。新東安商場(chǎng)的GAP店與首家入駐中國(guó)的FOREVER?21，是臨街的旺鋪。商場(chǎng)工作人員介紹，F(xiàn)OREVER?21占地2500多平米，而租金則要比一層2800元/平米/月的價(jià)格更高。

同樣位于王府井大街上的東方新天地和樂(lè)天銀泰百貨，也是高檔奢侈品商鋪的聚集地。各大國(guó)際名品都想占據(jù)“金街”的有利位置。在東方新天地里，記者發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)有很多商鋪在進(jìn)行調(diào)整和升級(jí)改造，有一些商鋪要改變位置，還有一些新品牌會(huì)進(jìn)來(lái)，當(dāng)然更多的還是“opening?soon”。這里的工作人員介紹，各路大牌商家都想要爭(zhēng)得一席之地，排隊(duì)已經(jīng)排到明年，真可謂是“一鋪難求”。位于東方新天地里的歐時(shí)力(Ochirly)旗艦店，每年就要上交2000萬(wàn)租金，相當(dāng)于每月200多萬(wàn)。這個(gè)數(shù)字足可以解釋“金街”的巨大魅力以及租金的瘋狂走勢(shì)。

樂(lè)天銀泰百貨亦是如此。均以高價(jià)格的租金傲視整個(gè)王府井商圈。

離王府井不遠(yuǎn)的西單商業(yè)區(qū)，同樣炙手可熱。法國(guó)老佛爺聯(lián)手I.T集團(tuán)定案入駐西單金融界廣場(chǎng)，引領(lǐng)更多的國(guó)際名品進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。在西單明珠，新一代這樣的商城里，個(gè)人想要租一間合適的店鋪，大概在7000--10000元/月左右。一些店主表示，這已經(jīng)是很便宜的價(jià)格了。而在大悅城，君太百貨這樣的高端商場(chǎng)里，租金價(jià)格和王府井不相上下，也在2000元/平米/月左右。

7月14日開業(yè)的凱德MALL太陽(yáng)宮店，位于燕莎商圈附近。據(jù)凱德商用的相關(guān)人員介紹，目前已完成超過(guò)90%的招商租賃，吸引約270個(gè)品牌入駐，其中多個(gè)品牌均為首次登陸北京。而在租金方面，一開始是大概600-800/平米/月，到后期調(diào)整后，也會(huì)上調(diào)租金到千元左右。

逐金地租

其實(shí)，商鋪?zhàn)饨鹕蠞q，不只是最近才出現(xiàn)，去年上半年，就已經(jīng)出現(xiàn)上漲苗頭。

據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的2011年二季度北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示，北京商鋪市場(chǎng)平均租金創(chuàng)2009年一季度以來(lái)的新高，中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲1.77%。到了第四季度，根據(jù)最新研究報(bào)告顯示，2011年第四季度北京的高端商鋪首層租金環(huán)比上漲了3.8%。從上漲幅度較大的商鋪來(lái)看，商業(yè)區(qū)的首層商鋪?zhàn)顬閾屖?，租金漲勢(shì)快。

到2012年第一季度，北京中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲3.97%，至795.76元每月每平方米。王府井、金融街和CBD商圈環(huán)比漲幅最為顯著，分別為13.37%、8.33%和6.97%。王府井仍是北京最昂貴的零售商圈，截止到2012年一季度末，平均租金升至1,683.28元每月每平方米。

2012年第二季度，市場(chǎng)有限的有效供應(yīng)以及成熟物業(yè)的良好商業(yè)氛圍進(jìn)一步提升業(yè)主對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)的信心，相應(yīng)地也維持了對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹚筋A(yù)期。北京中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲1.63%，至808.76元每月每平方米。東直門商圈最大漲幅，環(huán)比增長(zhǎng)8.99%，CBD、王府井商圈緊隨其后，環(huán)比分別增長(zhǎng)4.01%和2.60%。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租金水平將持續(xù)上升。北京將成為商鋪市場(chǎng)租金水平升幅最高的地區(qū)。高端品牌和零售商的入駐同樣帶來(lái)了“高端”的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，在內(nèi)外因合力作用下，北京在租商鋪的品質(zhì)和租金均會(huì)有進(jìn)一步的提升。

來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，也印證了租金上漲的瘋狂。

根據(jù)我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)顯示，建外SOHO大部分店面每平米的租金均價(jià)在40美金左右，例如建外SOHO西區(qū)的復(fù)式商鋪，面積340平方米，每月租金8萬(wàn)元。國(guó)貿(mào)和財(cái)富中心的出租價(jià)格更是有過(guò)之而無(wú)不及。我愛(ài)我家工作人員表示，需求旺盛是租金上漲的主要原因之一。

商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q是跟顧客消費(fèi)力、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、通貨膨脹、市場(chǎng)環(huán)境等方面相關(guān)聯(lián)的。但也取決于一個(gè)深層次的更重要因素，就是商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。如果商家都能賺錢，自然樂(lè)意支付更高的租金。而國(guó)際品牌在增強(qiáng)，所以它們不惜代價(jià)擠走國(guó)產(chǎn)品牌。它們?cè)诙愂辗矫?、商?chǎng)的扣利、合約的長(zhǎng)久性等優(yōu)勢(shì)，使國(guó)有品牌在這些方面完全失去了競(jìng)爭(zhēng)力。

但在去年年底，出現(xiàn)了“商鋪和寫字樓租金倒掛”的現(xiàn)象，相對(duì)于運(yùn)營(yíng)成熟的購(gòu)物中心，新興的購(gòu)物中心更易出現(xiàn)。記者在華貿(mào)購(gòu)物中心租賃部了解到，目前購(gòu)物中心二三層寫字樓報(bào)價(jià)16-20元/平米/天。同等位置，二層商鋪報(bào)價(jià)低于20元/平米/天，成交價(jià)格在16元左右。北京CBD優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓，租價(jià)已經(jīng)漲至建筑面積13元/平米/天，甚至更高，而北京CBD很多商鋪的租金都達(dá)不到這一數(shù)字。

不管是寫字樓還是商鋪，商業(yè)地產(chǎn)的租金都已經(jīng)成為了市場(chǎng)上的一塊“肥肉”，難怪潘石屹都心動(dòng)，轉(zhuǎn)型去做“包租公”了。