貴陽樓市“崩盤”真相

劉林鵬

貴陽與鄂爾多斯，一個(gè)是西南重鎮(zhèn)，一個(gè)是北國名城，相隔幾千里，如今卻因“地產(chǎn)”聯(lián)系在一起。

鄂爾多斯是內(nèi)蒙能源重鎮(zhèn)，在短短5年時(shí)間經(jīng)歷了從外來資本大量涌入、經(jīng)濟(jì)快速膨脹到民間投資瞬間冷卻，資本紛紛外逃，大量房產(chǎn)空置、爛尾的窘境。目前鄂爾多斯的房價(jià)已經(jīng)從最高時(shí)的每平方米15000元至2萬元跌到了每平方米3000元左右。

今天的康巴什已有接近10萬的常住人口，但無論是人均12套房、人均8套房，還是人均4套房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，都在印證鄂爾多斯樓市供大于求的局面。同樣在貴陽，有公開數(shù)據(jù)顯示，總共有13個(gè)體量超過100萬平方米的超級大盤，超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤均不下30個(gè)，上述規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)達(dá)210萬人。而這個(gè)城鄉(xiāng)常住人口和流動(dòng)人口全部加起來還不到500萬人的城市，也將要面對“供過于求”的尷尬局面。

超級大盤井噴

“十一”黃金周剛過，“貴陽樓市將要崩盤”、“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳，使原本壞消息不斷的樓市更加風(fēng)聲鶴唳。

這一傳言的依據(jù)，來自一項(xiàng)不完全統(tǒng)計(jì)，該統(tǒng)計(jì)根據(jù)貴陽市30余個(gè)超過50萬平方米以及超過20萬平方米在建樓盤量，計(jì)算得出貴陽樓盤總建面不低于3000萬平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬，而貴陽市2010年全國人口普查統(tǒng)計(jì)出的城市常住居民人口不到300萬。

事實(shí)究竟是否媒體所描述的那樣？

超級大盤“井噴”是貴陽房地產(chǎn)市場上的一道另類風(fēng)景。號稱全國第一大盤的“花果園”項(xiàng)目，規(guī)劃居住的人口就高達(dá)50萬人，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。貴陽的另一個(gè)超級大盤名為“中天未來方舟”，體量緊隨其后。官方資料顯示，該樓盤總占地9.53平方公里，建設(shè)用地5600畝，建筑面積約720萬平方米，規(guī)劃居住人口約17萬人。該項(xiàng)目由貴州地產(chǎn)龍頭企業(yè)中天城投集團(tuán)傾力打造，項(xiàng)目計(jì)劃分5年開發(fā)。

資料統(tǒng)計(jì)顯示，在貴陽總共有花果園、中天未來方舟、中天會(huì)展城、中鐵逸都國際、美的林城時(shí)代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個(gè)體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個(gè)樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)總計(jì)約達(dá)110萬人。

伴隨著超級大盤“井噴”，今年以來，貴陽樓市總供應(yīng)量大幅增長。從上半年的供應(yīng)水平看，全年供應(yīng)量有望超越2011年的793萬平方米。

“崩盤是個(gè)笑話”

“不到五千的價(jià)格，還談什么崩盤？”多位貴陽房地產(chǎn)行業(yè)人士表示。

據(jù)悉，上半年兩城區(qū)因受花果園、中天未來方舟低價(jià)入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據(jù)了總成交套數(shù)的78%，與去年該區(qū)同期銷售24481套相比，上漲45%。而在兩城區(qū)的35561套中，花果園、中天未來方舟兩個(gè)超級大盤占據(jù)了九成的成交量。

開發(fā)商的大手筆項(xiàng)目也為其帶來高收益。以中天未來方舟為例，在去年11年底，未來方舟積累的5000多認(rèn)籌客戶，到12月底簽約不到1000。2012年3月，中天未來方舟以3580元/平方米起價(jià)、均價(jià)不到4000元/平方米的低價(jià)推盤，當(dāng)日推出的房源全部售罄，此后銷售火暴。據(jù)悉，有相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，今年上半年銷售收入已達(dá)23億元。

而花果園項(xiàng)目自2010年12月開盤以來，榮任貴陽樓市銷售“二十連冠”，加之“2011年全國樓市單盤銷售冠軍”的頭銜，花果園項(xiàng)目首創(chuàng)了貴州樓市的銷售傳奇。

“我們被鄂爾多斯了！”這是近期在貴陽最流行的一句話。“貴陽或是下一個(gè)鄂爾多斯，這完全是個(gè)笑話?！敝袊谝怀壌蟊P“花果園”營銷中心副總裁陳曉輝輕描淡寫道：“如果以現(xiàn)在4千多的價(jià)格都會(huì)崩盤，那么全國就沒有一個(gè)城市不崩盤。貴陽屬于三線城市，其樓市尚處于起步階段。政府正在做舊城改造，新老住房更替，市民對商品房的需求量很大。”

據(jù)貴陽市住建部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貴陽市商品住宅銷售中，65%的買家為外地客。其中，貴州除貴陽外的其它地州市客戶占到50%，外省市及境外客戶占到15%的比例。

不過，在當(dāng)?shù)氐囊黄昂霸┞暋敝?，相關(guān)專家確實(shí)給了不少“超級大盤透支未來消費(fèi)，泡沫難以避免”的警示。

政府開始“托市”

天量的市場供應(yīng)偏偏遭遇了2010年以來的樓市調(diào)控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價(jià)格“高臺(tái)跳水”。據(jù)筑房網(wǎng)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時(shí)，成交價(jià)卻同比大幅下降。

此前有數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年，存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位。此外，據(jù)悉，目前貴陽在售樓盤中有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的約有20家，近2萬套房源。

著名財(cái)經(jīng)評論人吳其倫表示，“上半年貴陽樓市的反彈是房企以量換價(jià)的結(jié)果，并沒有反映貴陽樓市真實(shí)情況。但是這種反彈不會(huì)持續(xù)，金九不金，銀十無望。貴陽目前的現(xiàn)狀是供嚴(yán)重過于求。

就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》，凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制。

這一規(guī)定簡而言之，就是買房送戶口。顯然這與中央三令五申嚴(yán)格以限購為主要手段的宏觀調(diào)控背道而馳。有業(yè)內(nèi)人士指出，貴陽市政府之所以敢冒天下之大不韙行托市之舉，正是因?yàn)闃鞘袊?yán)重過剩，別無選擇。

吳其倫指出，“這是政府典型救市。從招商引資方面來講，近一兩年有一批外地開發(fā)商進(jìn)入貴陽市場，與政府合作得到土地稅收銷售等方面優(yōu)惠，政府成為開發(fā)商的超級銷售人員；另一方面，近幾個(gè)月成交量不佳，土地不好賣，政府為了考慮土地等財(cái)政情況。”

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)表示，“貴陽此次措施是給予外地購房者的‘大禮包，對限購政策的沖擊，變形模糊限購政策中涉及的戶籍問題，決策層或許會(huì)干預(yù)，措施是否能持續(xù)還有待考察?！?/p>

他還表示，措施實(shí)施能夠促進(jìn)成交量，保持樓市熱度，但是與當(dāng)前國家樓市調(diào)控要求相違背。

當(dāng)年的鄂爾多斯，在行業(yè)紅火的日子里人們似乎只顧賺錢，不需要為城市未來考慮太多，甚至一大批投資者是抱著撈一票就走的態(tài)度來到鄂爾多斯，這給這個(gè)靠能源起家的邊陲小城太多難以承載的負(fù)擔(dān)。缺乏整體規(guī)劃也在房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)制造了太多的過剩產(chǎn)能，使得幾十萬人口靠實(shí)際需求難以消化，而靠畸形的投機(jī)市場維持并消化需求最終只能像傳銷構(gòu)筑的虛無價(jià)值塔瞬間轟然倒掉。

無論是鄂爾多斯還是貴陽，都讓我們思考：如何發(fā)展城市？美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原白宮經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)主席奧斯坦·古爾斯比結(jié)合美國在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的硅谷、底特律、紐約等城市發(fā)展的真實(shí)經(jīng)歷曾提出，城鎮(zhèn)化發(fā)展一定是政府要能夠加大在教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、城鎮(zhèn)居民健康方面的投入，其中關(guān)鍵是進(jìn)行長期人才計(jì)劃。從鄂爾多斯到貴陽的實(shí)例告訴我們，“關(guān)鍵是留住人，而非發(fā)展城”。