房價上漲對城鎮(zhèn)居民收入差距的影響機制探析

金大龍

[摘要]進入新世紀以來，伴隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的是住房價格的迅速攀升。居民住房是一種特殊商品，具有消費和投資的雙重屬性。房價的上漲可以通過通貨膨脹效應、財富分配效應和消費擠出效應等多個渠道引起社會財富的再次分配和城鎮(zhèn)居民收入差距的擴大，不利于宏觀經(jīng)濟的整體運行和社會穩(wěn)定。因此，政府可通過增加保障房建設、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、抑制住房的投機需求等方面遏制房價持續(xù)上漲，促使城鎮(zhèn)居民收入差距日趨合理。

[關(guān)鍵詞]住房價格居民收入差距影響機制

上世紀末，國務院對城鎮(zhèn)住房制度進行了深化改革，施行多年的住房分配制度被徹底取消，貨幣化住房制度確立起來。進入新世紀的十二年，是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速的十二年，絕大部分城市的住房建設在不斷擴張的同時，住房價格也快速攀升，城鎮(zhèn)居民的資產(chǎn)中房地產(chǎn)所占份額在持續(xù)增加。因此，作為城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)重要組成部分的住房的價格波動，對城鎮(zhèn)居民的財富分配有重要影響，進而影響城鎮(zhèn)居民的收入差距。

一、文獻回顧

改革開放以來，中國城鎮(zhèn)居民收入分配狀況不斷惡化、收入差距持續(xù)擴大的現(xiàn)象引起了國內(nèi)學者的高度關(guān)注。學者們從經(jīng)濟全球化和區(qū)域經(jīng)濟一體化、經(jīng)濟發(fā)展和轉(zhuǎn)型、政府決策等諸多方面考察城鎮(zhèn)居民收入差距不斷擴大的原因。進入新世紀以來，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，部分學者的目光轉(zhuǎn)向住房價格的不斷上漲對城鎮(zhèn)居民收入差距的影響上來。這是因為：在中國，住房具有投資和消費的雙重屬性，住房價格的持續(xù)上升可能引起住房所有者出售房子套取現(xiàn)金，也可能使部分人購買住房等待升值，如此則改變了城鎮(zhèn)居民的家庭財富分配和收入差距的變化。李實（2007）指出，住房價格的持續(xù)上漲會使高收入階層獲取更多利益，導致居民收入差距的擴大。李曉紅（2012）認為，因為房地產(chǎn)消費具有“位置消費”的特點，住房價格的上漲導致購買高檔住房的高收入人群的房產(chǎn)財富的增加遠大于中低收入人群，擴大了富裕階層與普通民眾之間的財富差距。陳柳欽（2008）、石宏（2007）等學者采用定量分析的方法，通過協(xié)整和Granger因果檢驗、建立向量自回歸模型（VAR）對住房價格的上漲和城鎮(zhèn)居民收入差距之間的動態(tài)關(guān)系進行實證檢驗。檢驗結(jié)果顯示，住房價格上漲是導致城鎮(zhèn)居民收入差距不斷擴大的因素之一。但是本文認為，已有的文獻對于房價上漲與城鎮(zhèn)居民收入差距之間的關(guān)系的分析尚未形成系統(tǒng)，尤其是關(guān)于房價波動影響城鎮(zhèn)居民收入差距變動的傳導機制。另外，已有的文獻在實證分析的定量研究上所采取的數(shù)據(jù)大都為1998年之后的時間序列數(shù)據(jù)，時間序列過短，選取的控制變量過少，削弱了結(jié)論的說服力。因此，深入考察房價波動對城鎮(zhèn)居民收入差距的影響機制，對于制定有效的宏觀調(diào)控政策、確保經(jīng)濟又好又快發(fā)展具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

二、住房價格上漲對城鎮(zhèn)居民收入差距的影響機制

本文認為，住房價格的上漲對城鎮(zhèn)居民收入差距的影響機制包括三個方面：

首先是通貨膨脹效應。學術(shù)界的主流觀點認為，資產(chǎn)價格的上漲會帶來未來的通貨膨脹。有學者認為，資產(chǎn)價格的上漲帶動企業(yè)生產(chǎn)成本的增加，可能形成拉動型通貨膨脹。因此，住房作為城鎮(zhèn)居民的重要資產(chǎn)，其價格波動必然形成通脹壓力。李強（2008）、Goodhart（2001）等學者通過實證分析證明了住房價格的波動與CPI之間的相關(guān)性。Mishkin（2001）認為房價上漲從四個方面可能引起通貨膨脹：一是住戶部門的財富效應；二是房價上漲帶來企業(yè)增加投資，進一步帶動總需求增加；三是隨著家庭的住房資產(chǎn)在家庭財富中所占比重的上升，住房價格的上漲會優(yōu)化住戶部門的資產(chǎn)負債，住戶部門將增加對耐用品的購買，提升社會的總需求；四是資產(chǎn)價格上升增加了企業(yè)凈資本，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)更愿意為企業(yè)提供貸款，形成更高的社會投資支出。

房價上漲引起的通貨膨脹效應對城鎮(zhèn)居民的收入差距具有重要影響。這是因為：低收入者的生活消費支出在總收入所占比重較大，所受物價水平上漲的影響也較大，在消費支出的余額較少，難以通過購買金融資產(chǎn)和不動產(chǎn)實現(xiàn)保值升值；而高收入者則相反，生活的消費支出在收入中所占比重較少，除了受通貨膨脹影響較小之外，還可以將剩余收入用來購買金融資產(chǎn)和不動產(chǎn)實現(xiàn)保值升值?？梢钥吹?，在通貨膨脹效應下，低收入者的實際購買力不斷下降，財富縮水，而對高收入者的影響較小，甚至增加。因此，通貨膨脹本身就是一種社會財富的再分配形式，不斷的將低收入者的財富向高收入者轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是擴大了居民收入差距。

其次是財富分配效應。商品房是一種特殊的商品，具有投資和消費雙重屬性。因此，住房可分為自住性住房和投資性住房。家庭和個人以居住和消費為目的購買住房屬于自住性住房，以投資獲利為目的而購買的住房屬于投資性住房。家庭擁有投資性住房的成本是購買住房資金的利息以及持有住房的各種費用，收益包括房租收入和住房差價。當住房價格持續(xù)上漲時，持有投資性住房的收入會遠大于持有成本。因此，擁有投資性住房的家庭財富會增加。對擁有完全產(chǎn)權(quán)的自住性住房家庭而言，擁有住房的目的是為了居住，雖然擁有完全的產(chǎn)權(quán)，但是無法通過交易或出租獲取收益。因此，房價的上漲只不過增加是住房的市場價值，而對擁有完全產(chǎn)權(quán)的自住性住房的家庭來說，實際財富并沒有增加。對于雖然占有住房，但需要償還住房抵押貸款的家庭來說，不但不能通過交易實現(xiàn)住房差價的收益，還需要支付住房貸款的利息。因此，住房貸款的利息是擁有此類住房家庭的又一成本，考察該類家庭財富的變化就要考察房價上漲可能帶來的收益與支付住房抵押貸款利息的關(guān)系。對于既不擁有自住性住房也不擁有投資性住房的家庭來說，只能通過租賃的方式擁有住房使用權(quán)，此類家庭支付的租金轉(zhuǎn)化為擁有投資性住房家庭的收益。當房價持續(xù)上漲時，必然導致房租的上漲，增加此類家庭的生活消費支出。

根據(jù)以上分析可以看出，房價的持續(xù)上漲將會增加投資性住房擁有者的財富而減少無房者的財富。相對而言，對自住性住房擁有者的影響較小。一般來說，擁有投資性住房的家庭大都是中高收入群體，無房者屬于低收入家庭。因此，房價的持續(xù)上漲只會增加高收入者的財富而減少低收入者的財富，拉大了不同階層的財富分配，惡化了城鎮(zhèn)居民收入差距。

最后是消費擠出效應。住房價格的持續(xù)快速上漲阻礙了部分無房者向有房者的轉(zhuǎn)化，“擠占”此類家庭的當前與未來一定時期的消費能力，給居民消費帶來巨大的負面影響。對于大部分無房者和通過住房抵押貸款購置住房的家庭來說，在住房方面的消費支出在總支出所占比重較大，必然“擠占”了自身乃至下一代的消費支出，最終將導致這部分家庭收入水平的固化和向上流動能力的削弱，逐步拉大與高收入者的收入差距。

三、結(jié)論與建議

根據(jù)以上分析不難發(fā)現(xiàn)，房價的上漲增加了擁有投資性住房家庭的財富和收益，降低了無房者和通過住房抵押貸款擁有自住性住房家庭的財富和利益，而對擁有完全產(chǎn)權(quán)自住性住房的家庭影響較小。因此，可以認為住房價格的上漲通過諸多渠道影響了城鎮(zhèn)居民的財富分配，導致城鎮(zhèn)居民收入差距的惡化。

針對房價上漲帶來的城鎮(zhèn)居民收入差距擴大的現(xiàn)象，政府應該加強宏觀調(diào)控，通過多種渠道抑制房價的不斷上漲，進而抑制由此帶來的城鎮(zhèn)居民收入差距的擴大。第一，增加保障性住房的建設，完善科學合理的保障房分配制度，建立多層次的住房保障體系。各地方政府要增加保障性住房的土地供應，從地價上降低建房成本。住房的保障形式應該靈活多樣，購買與租賃并舉，實物配租與租金補貼共存，滿足低收入階層的住房需求。第二，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，堅決遏制房地產(chǎn)商投資過盛。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為許多投資者提供了取得高額利潤的機會，部分房地產(chǎn)商置國家政策于不顧，甚至踐踏法律、鋌而走險。因此，對于囤地炒地、欺詐業(yè)主等不良現(xiàn)象甚至違法行為應該加大監(jiān)管力度和處罰力度。高額利潤必然引起資本不斷流入，不利于國家宏觀經(jīng)濟的整體運行。應該在資金面上通過利率的杠桿調(diào)節(jié)，增加房地產(chǎn)商投資成本，遏制投資過盛。第三，增加投資性住房的持有成本，抑制投機需求。要繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套房的貸款政策，提高部分家庭二套房的持有成本。另一方面，可針對非營業(yè)用的二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，可在一定程度上遏制過度的投機需要，增加投機成本。只有如此，才能促進中國房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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